Гражданский кодекс часть 1

Закрытое акционерное общество «АЗ-Стиль» обратилось в Арбитражный суд города Департаменту городского имущества г. Москвы об урегулировании разногласий, возникшие между ЗАО «АЗ-Стиль» и Департаментом городского имущества г. Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости -нежилого помещения расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0001022:1967, общей площадью 96,4 кв. м. (антресоль 1, пом. III, комн. 1; 1 этаж, пом. I, комн. 10-12) договора купли-продажи в следующей редакции:

изложив п. 3.1.: «Цена Объекта составляет 12 194 506 (двенадцать миллионов сто девяносто четыре тысячи пятьсот шесть) рублей 00 копеек.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

изложив п. 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 5 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 203 241 (двести три тысячи двести сорок один) рубль 77 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга» (с учетом принятых уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 апреля 2018 года по делу № А40-76988/16, суд урегулировал Урегулировать разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью «Аз-Стиль» возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости – нежилого помещения расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0001022:1967, общей площадью 96,4 кв. м. (антресоль 1, пом. III, комн. 1; 1 этаж, пом. I, комн. 10-12) договора купли-продажи в следующей редакции:

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

изложив п. 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 203 241 (двести три тысячи двести сорок один) рубль 77 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшееся по делу решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.

По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст.6 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным.

Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Заслушав возражения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст.270 АПК РФ, для отмены решения 18 апреля 2018 года и удовлетворения жалобы.

Как усматривается из материалов дела ООО «Аз-Стиль» (Истец) является Арендатором недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0001022:1967, общей площадью 96,4 кв. м. (антресоль 1, пом. III, комн. 1; 1 этаж, пом. I, комн. 10-12).

ООО «Аз-Стиль» арендует вышеуказанное нежилое помещение на основании Договора аренды нежилого фонда от 18.04.2006 г. г. № 1-487/06.

Выпискойиз базыданныхРеестрасубъектовмалого и среднего предпринимательства от 28.03.2016 г. подтверждается, что Истец является субъектом малого предпринимательства города Москвы.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества», которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009 г.

ООО«Аз-Стиль»соответствует всем критериям,установленным в

вышеуказанной ст. 3 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества», в связи с чем, 23.10.2015 г. в Департамент городского имущества города Москвы (Ответчик) было подано Заявление о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства из государственной собственности города Москвы в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0001022:1967, общей площадью 96,4 кв. м. (антресоль 1, пом. III, комн. 1; 1 этаж, пом. I, комн. 10-12).

В ответ на вышеуказанное заявление ООО «Аз-Стиль» получило от Департамента городского имущества города Москвы оферту - проект Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), оформленный на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества» и Закона города Москвы от 17.12.2008 г. № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы».

Не согласившись с ценой выкупаемого имущества 04.12.2015 г. ООО «Аз-Стиль», подписало указанный Договор купли-продажи нежилого помещения и направило Ответчику вместе с ним протокол разногласий с сопроводительным письмом и в дополнение к протоколу разногласий, и в подтверждение его обоснованности направило Отчет Оценщика ООО «Бизнес-оценка» № 2016-12-02-47 от 12 февраля 2016 г.

В протоколе разногласий ООО «Аз-Стиль» предлагало п. 3.1. и п. 3.4. договора купли-продажи нежилого помещения изложить в другой редакции, поскольку ООО «Аз-Стиль» считает цену объекта недвижимости, предложенную Департаментом городского имущества города Москвы завышенной.

Согласно Отчету независимого оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости № 2016-12-02-47 от 12 февраля 2016 г. рыночная стоимость помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0001022:1967, общей площадью 96,4 кв. м. (антресоль 1, пом. III, комн. 1; 1 этаж, пом. I, комн. 10-12) составила 9 238 000 руб. 00 коп. без учета НДС.

В связи с тем, что по истечению 30 дней с момента получения протокола разногласий, т.е. до 06.01.2016 г. предложений Истца не были приняты Ответчиком, Истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, представил отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым просил суд отказать в удовлетворении исковых требований, в связи с тем, что согласно отчету о рыночной стоимости спорного объекта от 10.11.2015г. № 108-15Б/139 стоимость которого, составляет 17 186 000 руб.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 22.07.2016г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Инспекционно-контрольная служба «Эксперт сервис».

Согласно представленным судебным заключением эксперта, следует, что рыночная стоимость недвижимости (нежилого помещения) общей площадью нежилого помещения расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0001022:1967, общей площадью 96,4 кв. м. (антресоль 1, пом. III, комн. 1; 1 этаж, пом. I, комн. 10-12) по состоянию на 23.10.2015г., составляет 11 930 000 руб. 00 коп. с НДС и 10 110 169 руб. 00 коп. без НДС соответственно

Ответчик представил возражения на заключение эксперта, в которых указал, что экспертом при составлении экспертного заключения произошло нарушение п. 8 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» № 73-ФЗ от 31.05.2001г.

В связи с изложенным определением от 03.03.2017г. судом, было удовлетворено ходатайство Ответчика о проведение по делу повторной экспертизы, проведение которой было поручено ООО «Лаборатория независимой оценки «БОЛАРИ».

Согласно представленному судебному заключению, следует, что рыночная стоимостьнедвижимости (нежилого помещения) общей площадью нежилого помещения расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0001022:1967, общей площадью 96,4 кв. м. (антресоль 1, пом. III, комн. 1; 1 этаж, пом. I, комн. 10-12) по состоянию на 23.10.2015г. составляет без учета НДС 15 766 000 руб.

Истец представил возражения на заключение эксперта, в связи с чем, 11.10.2017г., судом назначена повторная экспертиза, проведения которой поручено ООО «Вердикт -Оценка».

Согласно представленному судебному заключению № б/н от 11.10.2017г., следует, что рыночная стоимость недвижимости (нежилого помещения) общей площадью нежилого помещения расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0001022:1967, общей площадью 96,4 кв. м. (антресоль 1, пом. III, комн. 1; 1 этаж, пом. I, комн. 10-12) по состоянию на 23.10.2015г. составляет без учета НДС 12 194 506 руб. 00 коп.

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости подлежат удовлетворению в редакции истца

Таким образом, суд пришел к выводу, что истец полностью соответствовал условиям, при наличии которых у него возникает право на приобретение арендуемого имущества на основании Закона, а единственным препятствием в реализации преимущественного права выкупа, являются разногласия между истцом и ответчиком по условию о цене нежилого помещения.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3,4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Однако, Ответчиком указанное обращение со стороны Истца было оставлено без ответа и удовлетворения.

В соответствии с абз. 2 п. 2. ст. 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пп. 2 п. 8 ст. 4 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества» субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В данном случае суд не усматривает каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах, в связи с чем, считает, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 1.2 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 апреля 2018 года по делу № А40-76988/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: В.Р. Валиев

Судьи: Н.И. Левченко

Д.Н. Садикова

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.