Гражданский кодекс часть 1

о признании договора аренды от 31.05.2013 № Щ 399 прекратившим свое действие с 30.11.2017, взыскании гарантийного платежа в размере 1 859 112 руб. 90 коп. и процентов за несвоевременный возврат гарантийного платежа в размере 49 024 руб. 55 коп.,

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2

к ПАО «Сбербанк»

о признании недействительной (ничтожной) сделкой, выраженный в уведомлении от 25.05.2017 № МБ-29-исх/349 отказ от дальнейшего исполнения договора аренды как совершенный со злоупотреблением правом, о взыскании задолженности по арендной плате за декабрь 2017 года в сумме 3 858 418 руб. 51 коп.,

УСТАНОВИЛ:

публичное акционерное общество «Сбербанк» (далее – истец, банк) 12.04.2018 обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель) о признании договора аренды от 31.05.2013 № Щ 399 прекратившим свое действие с 30.11.2017, о взыскании гарантийного платежа по договору аренды от 31.05.2013 № Щ 399 в размере 1 859 112 руб. 90 коп. и процентов за несвоевременный возврат гарантийного платежа в размере 49 024 руб. 55 коп.

К совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск предпринимателя к банку о признании недействительной (ничтожной) сделкой выраженный в уведомлении от 25.05.2017 № МБ-29-исх/349 отказ банка от дальнейшего исполнения договора аренды как совершенный со злоупотреблением правом, взыскании с банка задолженности по арендной плате за декабрь 2017 года в размере 3 858 418 руб. 51 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.12.2018, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2019, первоначальный иск банка удовлетворен, в удовлетворении встречного иска предпринимателя отказано.

Не согласившись с принятыми судами решением и постановлением, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой на принятые по делу судебные акты, в которой просит обжалуемые решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт, которым встречный иск предпринимателя удовлетворить.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушение и неправильное применение норм материального права. Судами при рассмотрении дела в нарушение статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не в полной мере были исследованы представленные сторонами доказательства.

По мнению предпринимателя, 30.11.2017 договор не прекратил свое действие (как ввиду не наступления юридических последствий уведомления арендатора, так и ввиду обоснованного отказа арендодателя в приемке помещения), а помещение находилось в ненадлежащем состоянии, у арендатора сохранилась обязанность по дальнейшему внесению арендных платежей, при этом сам факт досрочного освобождения помещения арендатором, при действующем договоре аренды и без согласия арендодателя, данную обязанность арендатора не прекращает.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы ответчика к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции 25.06.2019 поддержал доводы и требования своей кассационной жалобы.

Представитель истца по доводам кассационной жалобы возражал, ссылаясь на соблюдение норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, пояснил, что, по его мнению, доводы, изложенные в кассационной жалобе, не основаны на нормах права, а направлены на переоценку обстоятельств и доказательств, представленных в материалы дела, что не отнесено к компетенции суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

До судебного заседания от истца поступил отзыв на кассационную жалобу, который судом приобщен к материалам дела.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые решение и постановление отмене не подлежат, поскольку судами при рассмотрении спора не было допущено нарушений норм материального и процессуального права.

Суд первой инстанции и суд апелляционной инстанции установили, что правоотношения сторон возникли из заключенного между ними договора аренды от 31.05.2013 № Щ 399, по условиям которого (пункт 1.1) ответчик обязался передать, а истец принять во временное владение и пользование нежилые помещение общей площадью 399 кв. м, расположенное по адресу: <...>.

В пункте 3.1.5 договора аренды стороны предусмотрели, что арендодатель обязан оказывать арендатору содействие при проведении перепланировок, в том числе: подавать в различные органы и организации необходимые заявления и обращения, своевременно рассматривать и согласовывать проектную документацию.

Согласно пункту 6.2 договора аренды арендатор имеет право отказаться от исполнения договора, а договор может быть расторгнут без обращения в суд до истечения срока аренды по требованию арендатора при условии уведомления арендодателя не позднее, чем за 6 месяцев о предстоящем отказе от исполнения договора.

Между тем, 12.05.2011 Государственной жилищной инспекцией города Москвы было выдано предписание собственнику помещения, расположенного по адресу: <...>, о приведении помещения в соответствии с технической документацией.

На поэтажном плане ГУП МосГорБТИ по состоянию на 01.03.2009 указан вид помещения до его принятия банком в аренду. На плане имеются отметки БТИ об отсутствии согласования уполномоченных государственных органов о произведенной перепланировке.

В связи с неисполнением предписания в добровольном порядке, 22.10.2012 Измайловским районным судом города Москвы по делу № 2-2564/12 было принято решение об обязании собственника привести помещение в соответствие с технической документацией. В процессе исполнения решения суда, согласно письму Мосжилинспекции города Москвы от 27.12.2013 № МЖИ-20-04/-491/13, комиссией в составе представителей инспекции, управления ФССП России по Москве установлено частичное исполнение ранее выданного предписания Мосжилинспекции.

При этом 31.05.2013 помещение было принято банком по акту приема-передачи, истец перечислил ответчику гарантийный платеж в сумме 1 859 112 руб. 90 коп. Помещение арендовалось банком с целью его дальнейшего переоборудования под осуществление банковской деятельности, о чем было известно ответчику.

На поэтажном плане ГУП МосГорБТИ по состоянию на 02.07.2014 указан вид помещения после проведенной банком перепланировки. Из технической документации усматривается, что в аренду передавалось помещение с несогласованной с Мосжилинспекцией города Москвы перепланировкой, в том числе в части общего имущества собственников многоквартирного дома.

При этом помещение принималось банком в аренду с неузаконенной перепланировкой, что подтверждается отметками ГУП МосГорБТИ и красными линиями на поэтажном плане помещения к выписке из технического паспорта БТИ на здание, имевшиеся до передачи помещения банку перепланировки касались использования общего имущества собственников многоквартирного дома (установлен вход на главном фасаде с устройством крыльца, закладка окна со стороны дворового фасада, устройство проема со стороны дворового фасада, закладка существующего дверного проема со стороны дворового фасада).

Таким образом, принятое банком в аренду помещение имело неузаконенную в государственных органах перепланировку, которая затрагивала общее имущество собственником многоквартирного дома. До передачи в аренду банку Мосжилинспекцией города Москвы было принято предписание о приведении нежилого помещения в соответствии с технической документацией, которое собственником на момент передачи имущества банку не исполнено.

Банк, руководствуясь пунктом 3.1.5 договора аренды, просил собственника представить протокол общего собрания собственников многоквартирного дома о согласовании проекта переустройства, указывая, что в отсутствие протокола общего собрания собственников многоквартирного дома согласовать перепланировку в Мосжилинспекции не представляется возможным. Арендодателю также передана необходимая документация.

После принятия помещения в аренду банк произвел перепланировку под цели аренды (предоставление банковских услуг).

Решением Мосжилинспекции от 25.05.2015 № В-0497-15/0271-15 банку отказано в согласовании перепланировки в связи с отсутствием в составе документов: согласия арендодателя; протокола общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме; согласия управляющей компании; документов по гидроизоляции санузла.

Согласие арендодателя получено письмом от 17.03.2016, также банком получены иные необходимые документы, кроме протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по форме, утвержденной Мосжилинспекцией.

Вместе с тем, арендодатель отказал банку в инициировании общего собрания собственников многоквартирного дома и предоставлении протокола о согласовании проекта переустройства, что подтверждено письмом от 08.11.2017.

Вместе с тем, 26.05.2017 банк направил арендодателю уведомление от 25.05.2017 № МБ-29-исх/349 об отказе от исполнения договора аренды в одностороннем порядке с 30.11.2017 и 30.11.2017 сторонами подписан акт приема-передачи помещения, в котором ФИО2 указала, что помещение не принято в связи с проведенной арендатором несогласованной перепланировкой.

При этом 30.11.2017 и 01.12.2017 банк направил ответчику и его представителю телеграммы о необходимости повторно явиться и принять помещение 05.12.2018 и 05.12.2017 с участием двух свидетелей и в отсутствие ответчика банком составлен акт приема-передачи в одностороннем порядке, а 13.12.2017 банк направил ответчику претензию № МБ-29-исх/1638 с требованием возвратить гарантийный платеж, к которой приложил акт возврата помещения, акт сверки платежей и 4 комплекта ключей с 1 пультом управления.

В ответе на претензию банка предприниматель признавала 30.11.2017 - как дату расторжения договора, поскольку указывала, что к этой дате арендованное помещение не приведено в надлежащее состояние.

В связи с прекращением действия договора аренды 30.11.2017 у арендодателя, как и арендатора, возникла обязанность по приемке и возврату помещения из аренды. При этом 30.11.2017 ФИО2 отказалась принимать помещение и ключи от помещения по акту, что подтверждается отметкой арендодателя в акте возврата, в дальнейшем арендатор, ее представители неоднократно уведомлялись о необходимости принятия помещения, тогда как арендодатель уклонился от его принятия из аренды, в связи с чем арендатор был вынужден подписать акт возврата помещения в одностороннем порядке.

Неисполнение предпринимателем требований, изложенных в претензии банка, послужило основанием для обращения банка с иском в суд о признании договора аренды от 31.05.2013 № Щ 399прекратившим свое действие с 30.11.2017, о взыскании гарантийного платежа по договору аренды от 31.05.2013 № Щ 399 в размере 1 859112 руб. 90 коп. и процентов за несвоевременный возврат гарантийного платежа в размере 49024 руб. 55 коп.

Предприниматель, указывая на незаконные действия банка, обратилась с встречным иском о признании недействительной (ничтожной) сделкой выраженный в уведомлении от 25.05.2017 № МБ-29-исх/349 отказ банка от дальнейшего исполнения договора аренды как совершенный со злоупотреблением правом, взыскании с банка задолженности по арендной плате за декабрь 2017 года в сумме 3 858418 руб. 51 коп.

Суд первой инстанции и суд апелляционной инстанции, соглашаясь с доводами банка и отклоняя доводы предпринимателя, исходили из того, что недостатки, которые, по мнению предпринимателя, препятствовали ей в приемке помещения, имеют иные юридические последствия, однако их наличие не является основанием для отказа в принятии помещения, подлежащего возврату. При том, что на момент заключения договора и принятия помещения в аренду, в нем имелась неузаконенная перепланировка. Доказательств того, что банк использовал спорные помещения, предпринимателем в материалы дела не представлено. Напротив, арендодатель во встречном иске указывает, что вход в помещение опечатан арендатором. Предпринимателем не представлено доказательств, свидетельствующих о получении ей разрешения Мосжилинспекции города Москвы о согласовании перепланировки нежилого помещения, в том виде, в котором оно передавалось банку. Отсутствие такого документа также свидетельствует о том, что планировка помещения на момент передачи банку, узаконена не была.

Представленные в материалы дела документы подтверждают факты того, что до принятия помещения в аренду в 2013 году в спорном помещении имелась перепланировка и в силу решения суда по делу № 2-2564/12 помещение должно быть приведено в соответствие с технической документацией. Ни в акте возврата помещения от 30.11.2017, ни в ответе на претензию банка арендодатель не ссылался на наличие в помещении какого-либо имущества банка. При этом акт от 30.11.2017 подписан арендодателем с одним замечанием - наличие несогласованной с госорганами перепланировки.

При этом банк заблаговременно в соответствии с условиями договора аренды направил уведомление о его расторжении и суд установил, что договор аренды прекратил свое действие 30.11.2017. Представленные в материалы дела почтовое отправление с описью вложения и данные об отслеживание почтового отправления свидетельствуют о надлежащем исполнении арендатором обязанности по извещению арендодателя, как это предусмотрено пунктом 6.2 договора аренды, об отказе от договора.

С учетом вышеизложенного, суды пришли к выводу о том, что предприниматель уклонилась от приемки помещения и не исполнила обязанность по принятию имущества после расторжения договора, тогда как банк принял все зависящие от него меры по согласованию перепланировки в государственных органах.

Между тем, арендатор недвижимого имущества не наделен правом созыва общего собрания собственников многоквартирного дома, а, следовательно, лишен возможности самостоятельно получить решение собственников многоквартирного дома.

Судебная коллегия окружного суда, соглашаясь с выводами суда первой и суда апелляционной инстанций, исходит из установленных судами фактических обстоятельств по делу, с учетом того, что суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судами учтено, что наличие недостатков арендованного имущества, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества. Несвоевременный возврат арендованного имущества, вызванный уклонением арендодателя от его приемки, не дает арендодателю право требовать с арендатора арендную плату за период просрочки возврата имущества. Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. Возврат арендатором арендованного имущества не в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или не в том состоянии, которое обусловлено договором, не влечет возникновения у арендодателя права отказаться от принятия возвращаемого арендатором имущества, так как такие последствия не предусмотрены статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Первая и апелляционная инстанций, в соответствии с части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильно определили спорное правоотношение и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснили имеющие значение для дела обстоятельства. Выводы судов об этих обстоятельствах основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных первоначальных и встречных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями статей 1, 12, 309, 310, 395, 610, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями пункта 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», установив, что отсутствуют основания для удержания арендодателем гарантийного платежа и арендодатель не доказал фактов пользования арендатором имуществом, а также он необоснованно уклонился от принятия помещений и своими действиями способствовал возникновению задолженности арендатора, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, пришел к правильному выводу о признании договора аренды прекратившим действие, взыскании гарантийного платежа, процентов и отказа в удовлетворении встречного иска о признании недействительным отказа от дальнейшего исполнения договора и взыскании денежных средств.

Выводы суда первой инстанции и суда апелляционной инстанции основаны на том, что оснований для непринятия помещений у арендодателя не имелось и помещения были освобождены от имущества банка и на момент передачи (с 30.11.2017) находились в технически исправном состоянии, с учетом того, что предприниматель изначально приобрела помещение с несогласованной с государственными органами перепланировкой, использовала его и впоследствии передала в аренду банку; в договоре аренды отсутствовало право арендодателя отказаться от приемки помещения по окончании действия договора аренды (в т.ч. при его досрочном расторжении), поэтому предприниматель уклоняется от приемки помещения и подписания акта приема-передачи помещения, что повлекло необоснованное удержание гарантийного взноса, тогда как обязанность по внесению арендной платы прекращается именно с момента возврата арендуемого имущества, а не с момента составления передаточного акта; банк указал на невозможность согласования перепланировки в Мосжилинспекции города Москвы в связи с отсутствием решения общего собрания собственником многоквартирного дома, поэтому банк не мог организовать собрание собственников многоквартирного дома в силу закона, о чем было известно арендодателю; предприниматель в нарушение пункта 3.1.5 договора аренды отказал банку в оказании содействия, напротив, письмом от 17.03.2016 арендодатель согласовал произведенную банком перепланировку, чем подтвердил готовность исполнять возложенные на него пунктом 3.1.5 договора аренды обязанности.

Учитывая, что до заключения с банком договора аренды помещение имело несогласованную с государственными органами перепланировку, затрагивающую общее имущество собственников многоквартирного дома, существовало неисполненное собственником нежилого помещение предписание Мосжилинспекции, а также учитывая, что перепланировка согласована ФИО2, которая в нарушение пункта 3.1.5 договора аренды впоследствии отказалась содействовать в получении документов и именно по этой причине у банка отсутствовала возможность согласовать перепланировку в Мосжилинспекции города Москвы, суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований по встречному иску.

Довод предпринимателя о том, что помещение передавалось банку в аренду с узаконенной перепланировкой, противоречит материалам дела и представленным доказательствам. При этом банк возвращал помещение арендодателю в том состоянии, в котором его получил, а сама перепланировка была согласована с арендодателем. Также в процессе производства по делу не нашел документального подтверждения довод арендодателя о том, что помещение не было освобождено от имущества арендатора, а равно довод о невозможности использовать помещение по назначению.

Остальные доводы кассационной жалобы не могут быть положены в основу отмены обжалуемых судебных актов, так как заявлены без учета норм части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исключивших из полномочий суда кассационной инстанции установление обстоятельств, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешение вопросов достоверности или недостоверности доказательств, преимущества одних доказательств перед другими, а также переоценку доказательств, которым уже была дана оценка судом первой или апелляционной инстанции.

Неправильное применение норм материального права и нарушения норм процессуального права, которые могли бы послужить основанием для отмены принятых по делу судебных актов в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в кассационной жалобе не указаны и судом кассационной инстанции не установлены, а потому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 24.12.2018 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2019 по делу №А40-77171/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судья С.Н.Крекотнев

Судьи: А.Р.Белова

О.А.Шишова