Гражданский кодекс часть 1

определением Арбитражного суда города Москвы от 09.07.2013 принято к производству заявление ФИО4 о признании несостоятельным (банкротом) ЗАО «Финансовая корпорация».

Определением Арбитражного суда города Москвы от 12.08.2013 требование ФИО4 признано необоснованным, ему отказано во введении наблюдения в отношении ЗАО «Финансовая корпорация», производство по делу прекращено.

Однако, постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2013 определение от 12.08.2013 отменено, требование ФИО4 о признании несостоятельным (банкротом) ЗАО «Финансовая корпорация» признано обоснованным, в отношении ЗАО «Финансовая корпорация» введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена ФИО5.

Сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения и утверждении временного управляющего опубликовано в газете «Коммерсантъ» № 202 от 02.11.2013.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 11.12.2013 ЗАО «Финансовая корпорация» признано застройщиком, в отношении него применены правила § 7 главы IX «Особенности банкротства отдельных категорий должников - юридических лиц» Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «Финансовая корпорация» в Арбитражный суд города Москвы 19.11.2013 обратился ФИО1 с заявлением о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства жилого помещения: двухкомнатной квартиры № 127, общей площадью 69,8 кв. м, расположенной на 11 этаже, в блоке А на объекте незавершенного строительства жилого дома по адресу: <...>.

Заявленное требование мотивировано неисполнением должником обязательств застройщика по договору от 06.04.2011 № МАЛ-12/127-ДУ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 18.02.2014 заявленное ФИО1 требование удовлетворено.

При этом суд исходил из того, что представленные в материалы дела ФИО1 документы предусматривают обязанность ЗАО «Финансовая корпорация» по передаче ему жилого помещения, однако последнее свои обязательства не исполнило, жилой дом до настоящего времени не сдан в эксплуатацию.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2014 указанное определение Арбитражного суда города Москвы отменено, в удовлетворении заявления ФИО1 отказано.

Апелляционный суд исходил из того, что жилой дом не прошел регистрацию даже в качестве объекта незавершенного строительства, вследствие чего признание права собственности на долю в несуществующем объекте незавершенного строительства не представляется возможным ввиду объективных причин.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, ФИО1 обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит об его отмене в связи с нарушением норм материального права, оставлению в силе определения суда первой инстанции.

В обоснование чего приводятся доводы о наличии условий для признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства жилого помещения, поскольку согласно справке Северо-Восточного ТБТИ спорное жилое здание зарегистрировано в Адресном реестре зданий и сооружений, имеются поэтажный план и экспликация квартиры, кадастровый паспорт объекта, создано ТСЖ «Малыгина 12», ФИО1, являясь его членом, несет расходы по завершению строительства жилого дома, т.е. двухкомнатная квартира фактически передана инвестором.

Заявитель считает, что отсутствие права собственности должника (инвестора) на подлежащую передаче квартиру не может служить препятствием для удовлетворения заявленного требования о признании права собственности.

Отзыв на кассационную жалобу поступил от кредитора индивидуального предпринимателя ФИО3, в котором излагается просьба постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения как безосновательную.

От других лиц, участвующих в деле, отзывов на кассационную жалобу не поступило.

В заседании суда кассационной инстанции ФИО1 и его представитель поддержали доводы кассационной жалобы, представитель ФИО3 приводил возражения относительно них, полагая обжалуемый судебный акт законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений относительно них, проверив в порядке статей 286, 287, 288 АПК РФ законность обжалуемого постановления, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для его отмены исходя из нижеследующего.

Из материалов дела следует и установлено судом, что 02.06.2004 между Правительством г. Москвы и ЗАО «Финансовая корпорация» заключен инвестиционный контракт № ДЖП.04.СВАО.00595, предметом которого является реализация инвестиционного проекта строительства инвестором 18-этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: ул. Малыгина, вл. 12; дата ввода объекта в эксплуатацию - 4 квартал 2005 года.

17.07.2006 между Правительством г. Москвы и ЗАО «Финансовая корпорация» подписано дополнительное соглашение № 1 к инвестиционному контракту, в соответствии с которым срок ввода объекта в эксплуатацию установлен не позднее 31.03.2007.

23.10.2009 между Правительством г. Москвы и ЗАО «Финансовая корпорация» подписано дополнительное соглашение № 2 к инвестиционному контракту, в соответствии с которым срок ввода объекта в эксплуатацию установлен не позднее 31.03.2009.

13.04.2010 ТСЖ «Малыгина 12» и ЗАО «Финансовая корпорация» заключили договор о сотрудничестве в целях завершения строительства неоконченного строительством жилого дома по адресу: <...>, по условиям которого ТСЖ обязалось привлечь соинвесторов и аккумулировать на своем расчетном счете необходимые для строительства денежные средства в размере 14 000 000 руб., выступать плательщиком при заключении договоров подряда и иных договоров, связанных со строительством объекта, заключаемых между Корпорацией и третьими лицами, а также в отношениях с третьими лицами - любые сделки от имени сторон договора.

Суд выяснил, что 04.10.2004 между ЗАО «Финансовая Корпорация» (инвестор) и ФИО6 (соинвестор) заключен договор соинвестирования строительства № Мал-12-1/127, в соответствии с условиями которого инвестор привлекает соинвестора к соинвестированию строительства четырех секционного жилого дома по адресу: <...> в части финансирования строительства двухкомнатной квартиры № 127 общей площадью 72,15 кв. м на 11 этаже, номер на площадке 2 в секции 4 вышеуказанного жилого дома; сума, подлежащая внесению соинвестором на счет инвестора – 98 845 долларов США по курсу ЦБ РФ плюс 1,5 % на день оплаты.

Дополнительным соглашением от 20.03.2010 сумма увеличена и составила 3 805 790 руб.

04.04.2011 между ФИО6 и ФИО1 заключен договор уступки прав по договору соинвестирования, новый соинвестор принял в полном объеме права (требования) по договору.

07.04.2011 инвестор и ФИО1 заключили соглашение о расторжении договора соинвестирования строительства с момента государственной регистрации договора № Мал-12/127-ДУ участия в долевом строительстве многоквартирного дома, предусмотрев, что сумма, уплаченная покупателем по договору соинвестирования (3 805 790 руб.) засчитывается в счет исполнения обязательств по договору № Мал-12/127-ДУ.

06.04.2011 между ЗАО «Финансовая Корпорация» и ФИО1 заключен договор № Мал-12/127-ДУ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с условиями которого ЗАО «Финансовая Корпорация» обязалось передать участнику долевого строительства вышеназванный объект.

Обязательства по оплате ФИО1 исполнены, однако объект в установленный срок и по настоящее время ему не передан застройщиком, что и послужило основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявления ФИО1 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, суд апелляционной инстанции правильно применил нормы материального права, регулирующие спорное правоотношение.

Нормы параграфа седьмого главы девятой Закона о банкротстве приняты законодателем в целях установления единообразного порядка удовлетворения требований всех участников строительства, исполнивших перед застройщиком, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве, обязательства по внесению денежных средств на строительство жилых помещений.

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве предусмотрена возможность защиты в рамках дела о несостоятельности должника-застройщика прав участника строительства в отношении жилого помещения посредством разрешения судом заявления участника о признании за ним права собственности.

Из содержания указанной нормы следует, что для признания права собственности на жилое помещение необходимо одновременное соблюдение двух условий:

наличие разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;

подписание застройщиком и участником строительства до дня принятия заявления о признании застройщика банкротом передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения.

Из материалов дела не усматривается, что до принятия заявления о признании ЗАО «Финансовая Корпорация» банкротом им был подписан акт о передаче ФИО1 квартиры. Разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию также не выдано.

Таким образом, ФИО1 не представлено надлежащих доказательств, указывающих на наличие совокупности условий, необходимых для признания за ним права собственности по правилам пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве.

Судом установлено и никем не оспаривается, что строительство жилого дома не завершено.

Признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, который не введен в эксплуатацию, не представляется возможным в деле о банкротстве застройщика.

Ссылка же в кассационной жалобе на наличие кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства, поэтажного плана, экспликации и справки ТБТИ не может быть признана обоснованной. В данном случае указанные документы являются только документами технического учета и не являются правоподтверждающими документами наличия объекта как объекта права.

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного данной статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом.

Незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Кроме того, до ввода жилого дома в эксплуатацию определенные помещения (квартиры, нежилые помещения), не могут быть выделены в натуре (п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве»).

Таким образом, до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданского права.

Как следует из разъяснений, данных в абз. 3 п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.

По смыслу ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию не выдано. Доказательства, свидетельствующие о регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, в материалах дела также отсутствуют.

Таким образом, с учетом вышеизложенных норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суд апелляционной инстанции сделал правомерный вывод об отсутствии правовых оснований для признания за ФИО1 права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Кроме того, ФИО1 реализовано право на обращение в арбитражный суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов должника. Определением Арбитражного суда города Москвы от 03.06.2014 (резолютивная часть объявлена 19.05.2014) требование ФИО1 о передаче жилого помещения включено в реестр требований кредиторов ЗАО «Финансовая корпорация».

При изложенных обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого постановления не имеется.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2014 года по делу № А40-80775/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судья Л.В. Власенко

Судьи И.Ю. Григорьева

Е.А. Петрова