Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда города Москвы от 02 сентября 2020 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2021 года по делу №А40-8492/20,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЯСЕНЕВО-ИНВЕСТ»

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании недействительной сделки по одностороннему отказу от договора аренды и применении последствий недействительности сделки,

третьи лица: Правительство Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, общество с ограниченной ответственностью «ПФ Макет»,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Ясенево-Инвест» (далее - истец, ООО «ЯСЕНЕВО-ИНВЕСТ», Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) с требованиями:

- о признании недействительной сделки по одностороннему отказу от договора аренды земельного участка от 31.12.2002 N М-06-019494, выраженной в уведомлении от 12.08.2019 N ДГИ-И-54615/19;

- о применении последствий недействительности сделки по одностороннему отказу от договора аренды земельного участка от 31.12.2002 N М-06-019494, выраженной в уведомлении от 12.08.2019 N ДГИ-И-54615/19, а так же признать договор аренды земельного участка от 31.12.2002 N М-06-019494 действующим и восстановить в едином государственном реестре недвижимости запись о наличии обременения земельного участка с кадастровым номером 77:06:0009003:54 в виде аренды (весь объект) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Ясенево-Инвест» (ИНН <***>) на основании договора аренды земельного участка от 31.12.2002 N М-06-019494, распоряжения префекта ЮЗАО г. Москвы от 29.11.2002 г. N 1693-РП и договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земли от 06.07.2005.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Правительство Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, общество с ограниченной ответственностью «ПФ Макет» (далее – третьи лица).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 02.09.2020 по делу N А40-8492/20 оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2021, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департаментгородского имущества города Москвы и Правительство Москвы обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просят обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на неполное выяснение судами обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска полностью.

В обоснование доводов кассационной жалобы Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы ссылаются на то, что судами проигнорированы преюдициальные факты установленные вступившими в законную силу судебными актами, арендатор обязан был предпринять необходимые меры, направленные на разработку проекта планировки территории, приступить к разработке проектной документации на строительство объекта, во исполнение условий и обязательств указанного договора аренды, в свою очередь, строительство объекта не завершено и даже не начиналось, проект планировки территории не утвержден, к разработке проектной документации на строительство объекта истец не приступал, доказательств иного, в материалы дела не представлено.

До рассмотрения жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от общества с ограниченной ответственностью «ЯСЕНЕВО-ИНВЕСТ» поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 АПК РФ.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «ЯСЕНЕВО-ИНВЕСТ» возражал против доводов кассационной жалобы, ссылаясь на соблюдение норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, пояснил, что, по его мнению, доводы, изложенные в кассационной жалобе, не основаны на нормах права, а направлены на переоценку обстоятельств и доказательств, представленных в материалы дела, что не отнесено к компетенции суда кассационной инстанции в силу положений ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Выслушав представителей истца, ответчика и третьего лица (Правительства Москвы), обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на жалобу, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам Арбитражный суд Московского округа не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами при рассмотрении спора по существу, 31.12.2002 между Московским земельным комитетом (правопредшественник ДГИ, Арендодатель) и открытым акционерным обществом «МОСИНЖСТРОЙ» (Арендатор) заключен договор долгосрочной аренды N М-06-019404 (далее - Договор), по условиям которого арендатору был передан земельный участок с кадастровым номером 77:06:0009003:54 площадью 24 000 кв. м., имеющего адресные ориентиры: <...> для проектирования, строительства и последующей эксплуатации объекта торгово-бытового назначения (торговый центр с бульварной зоной) на 49 лет.

06.12.2005, к Договору было заключено дополнительное соглашение N М-06-019404/1, в соответствии с которым ООО «ЯСЕНЕВО-ИНВЕСТ» в полном объеме были переданы права и обязанности по Договору долгосрочной аренды N М-06-019404, начиная с 31.01.2005.

Пунктом 4.10 Договора (раздел "Особые условия") была установлена обязанность арендатора осуществить строительство объекта торгово-бытового назначения (торговый центр с бульварной зоной) в срок до 10 января 2005 года.

На момент заключения Дополнительного соглашенияN М-06-019404/1 прежним арендаторомОАО «МОСИНЖСТРОЙ» условия п. 4.10 Договора аренды выполнены не были.

17.02.2006 Дополнительное соглашение N М-06-019404/1 было зарегистрировано в установленном законом порядке за номером 77-77-14/001/2006-532.

За приобретение права аренды по Договору истцом в пользу прежнего арендатораОАО «МОСИНЖСТРОЙ» была перечислена плата в сумме 2 800 000 долларов США.

Для реализации проекта и выполнения функций технического заказчика арендатором на основании агентского договора было привлечено Общество с ограниченной ответственностью «ОСТ груп» (далее - Технический заказчик).

В 2005 - 2006 гг. протоколом N 11 от 26 декабря 2005 года заседания Общественного Совета при Мэре Москвы органами исполнительной власти города Москвы утверждена градостроительная концепция застройки территории, включающей в себя Земельный участок, а также смежный земельный леток, арендуемый Обществом с ограниченной ответственностью «Производственная фирма «МАКЕТ» (Смежный арендатор), предусматривавшая строительство на указанных земельных участках многофункционального комплекса, включающего здания торгового, развлекательного и спортивно-развлекательного назначения.

Строительство многофункционального комплекса было согласовано также Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Москвы (Москомархитектура).

Бульвар (проектный) между Тарусской и Ясногорской улицами, включающий территорию Земельного участка, включен в Перечень территорий Природного комплекса г. Москвы (кроме особо охраняемых природных территорий и объектов Природного комплекса Центрального административного округа), утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 19.01.1999 N 38 "О проектных предложениях по установлению границ Природного комплекса с их описанием и закреплением актами красных линий" под номером 85, а затем в Перечень территорий объектов природного комплекса города Москвы, требующих разработки проектов планировки, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 13.11.2007 N 996-ПП "О Генеральной схеме озеленения города Москвы на период до 2020 года".

17.05.2007 состоялось совещание с участием представителей Технического заказчика, Москомархитектуры и НИиПИ Генплана г. Москвы, на котором было принято решение признать целесообразным разработку градостроительной документации на всю территорию Природного комплекса N 85 (пересечение Новоясеневского проспекта и ул. Голубинская с ул. Ясногорская, Тарусская, район Ясенево, ЮЗАО).

Техническому заказчику поручено заказать разработку градостроительной документации (проекта планировки территории) в НИиПИ Генплана г. Москвы.

19.05.2008 Москомархитектура по обращению Общества направило письмо в Правительство Москвы, в котором сообщило Правительству Москвы о том, что реализация проекта охватывает площадь Природного комплекса N 85 ЮЗАО, в связи с чем разработка проекта планировки территории возможна только при согласии Департамента природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы.

В письме Москомархитектура также выразило просьбу дать поручение префектуре ЮЗАО о выпуске распорядительного документа на разработку проекта планировки территории с указанием заказчика и источника финансирования.

27.05.2008 состоялось совещание с участием представителей Технического заказчика, Префектуры ЮЗАО г. Москвы и Департамента природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы, по вопросу развития территории Природного комплекса N 85, в состав которого входит спорный земельный участок и земельный участок, принадлежащий Смежному арендатору.

В ходе совещания истцу (в лице Технического заказчика) поручено заказать разработку нескольких вариантов эскизных предложений по развитию территории Природного комплекса N 85 и представить разработанные варианты на рассмотрение экспертного совета Департамента природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы.

В связи с особым статусом данной территории было принято распоряжение Правительства Москвы N 529-РП от 13 июня 2009 года, которым согласовано, что за счет арендатора и Смежного арендатора будет разработан проект планировки территории, после чего проект будет утвержден Правительством Москвы, и истец сможет приступить к разработке проектной документации на строительство объекта.

Во исполнение указанного распоряжения Техническим заказчиком, действующим от лица истца и Смежного арендатора, был заключен договор с НИиПИ Генплана г. Москвы на разработку градостроительной документации проекта.

Техническое задание на разработку проекта планировки территории Природного комплекса N 85, подготовленное Москомархитектурой, было направлено на согласование в Департамент природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы -24.03.2010.

01.12.2010 истец в лице Технического заказчика направил в Москомархитектуру проект планировки территории, разработанный НИиПИ Генплана г. Москвы.

27.12.2010 истец в лице Технического заказчика обратился в Правительство Москвы с просьбой оказать содействие в ускорении согласования проекта планировки территории со стороны Москомархитектуры.

08.02.2011 Москомархитектура направила проект планировки территории на согласование заместителю Мэра Москвы в Правительстве Москвы, о чем уведомило Технического заказчика 09.02.2011.

10.02.2011 Техническим заказчиком в Москомархитектуру были переданы откорректированные по замечаниям Управления градостроительной политики и формирования Генерального плана г. Москвы МКА материалы проекта планировки территории.

03.03.2011 Технический заказчик был уведомлен факсограммой о проведении публичных слушаний по проекту планировки территории Природного комплекса N 85.

03.05.2011 Председателем Окружной комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве г. Москвы в ЮЗАО утверждено заключение по результатам публичных слушаний, которым публичные слушания признаны состоявшимися, а проект планировки территории одобренным большинством участников и подлежащим вынесению на рассмотрение Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы.

24.05.2011 протоколом совещаний, утвержденным заместителем руководителя Департамента градостроительной политики г. Москвы ФИО3, Префектурам ЮЗАО и ЗАО было поручено подготовить материалы на рассмотрение рабочей группы под руководством ФИО4 Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы по объекту на пересечении ул. Тарусская с ул. Ясногорская, ул. Тарусская вл. 18.

Префект ЮЗАО г. Москвы направил соответствующее обращение Заместителю Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства ФИО4 - 14 декабря 2011 года.

Аналогичное обращение префекта ЮЗАО г. Москвы в адрес председателя Комитета г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства было направлено 23 апреля 2012 года. 23 октября 2013 года вопрос об утверждении проекта планировки территории Природного комплекса N 85 был рассмотрен на заседании рабочей группы Градостроительно-земельной комиссии.

По результатам рассмотрения истцу в лице Технического заказчика поручено доработать проект с добавлением объектов социальной ответственности, ФОКа, гостиницы, перехватывающей парковки и др.

18.11.2014 на встрече, в том числе, с участием Москомархитектуры, ГУП "НИиПИ Генплана Москвы, Технического заказчика, Управы района Ясенево, на котором Техническому заказчику было сообщено, что в настоящее время выпущено распоряжение о необходимости размещения храмового комплекса на территории, входящей в площадь Природного комплекса N 85, в связи с чем требуется корректировка проекта планировки территории и рассмотрение его рабочей группой Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы.

25.05.2015 состоялось заседание рабочей группы Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы, на котором повторно был рассмотрен проект планировки территории Природного комплекса N 85, разработанный Техническим заказчиком по поручению Истца и Смежного арендатора. По результатам рассмотрения вопроса в Москомархитектуре в лице председателя ФИО5 поручено в 30-дневный дополнительно проработать вопрос и по результатам внести повторно на заседание рабочей группы.

Согласно иску, никаких конкретных поручений в адрес истца или Технического заказчика в дальнейшем не поступало, однако проект планировки территории так не был передан Москомархитектурой на утверждение Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы в установленном законом порядке, что не позволило Обществу разработать проектную документацию и получить разрешение на строительство объекта.

В декабре 2018 года Москомархитектура уведомила истца о том, что проект планировки не будет утвержден в связи с тем, что на данной территории принято решение разместить другой объект (ледовый дворец), в связи с чем работа по утверждению проекта планировки территории, разработанного Истцом, прекращаются.

12.08.2019 ответчик в одностороннем порядке уведомлением N ДГИ-И-54615/19 отказался от Договора аренды со ссылкой на абз. 3 ч. 22 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

При этом отказ был заявлен Департаментом после того, как Градостроительно-земельной комиссией г. Москвы было принято решение о завершении работ по проекту планировки территории Природного комплекса N 85 и признании утратившим силу Распоряжения Правительства Москвы от 13.07.2009 N 1529-РП в связи с тем, что на данной территории принято решение разместить другой объект.

Полагая, что односторонний отказ арендодателя от исполнения Договора путем направления спорного уведомления нарушает права и законные интересы арендатора, истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя настоящий иск, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статьи 153, пункта 2 статьи 154, пунктов 1 и 2 статьи 166, пункта 1 статьи 168, статей 309, 310, пункта 1 статьи 406, статьи 450.1, пунктов 1 и 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 №427-ФЗ), исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, установив, что вина истца в несвоевременном исполнении договорных обязательств отсутствует, Общество добросовестно исполняло все предписания органов и организаций Правительства Москвы в отношении изменения функционального назначения земельного участка, не бездействовало, а предпринимало меры по согласованию необходимой для начала строительства документации, так как возможности осуществить строительство на Земельном участке без утвержденного Правительством Москвы Проекта планировки территории, отсутствует, однако Проект не был утвержден, что не позволило истцу разработать проектную документацию и получить разрешение на строительство объекта, в связи с чем пришел к выводу о том, что неутвержденный органами Правительства г. Москвы без каких-либо оснований Проект планировки территории послужил препятствием для истца в получении разрешительной документации необходимой для строительства и последующей эксплуатации объекта торгово-бытового назначения (торговый центр с бульварной зоной).

При этом судом апелляционной инстанции также учтено то обстоятельство, что отсутствие у арендатора, действующего добросовестно, разумно и осмотрительно, по истечении пяти лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка разрешения на строительство указанного объекта может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.

В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной – арендатором.

В свою очередь, отклоняя ссылки заявителей жалоб, что судом первой инстанции проигнорированы факты имеющие преюдициальное значение установленные судебным актом - постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13.08.2019 по делу N А40-204108/18, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В рамках дела N А40-204108/18 Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью «ЯСЕНЕВО-ИНВЕСТ» (взыскание задолженности по арендной плате за период с 4 квартала 2015 года по 30.06.2017 и неустойки).

Так судом первой и апелляционной инстанции в рамках дела N А40-204108/18 не исследовались и не оценивались существенные обстоятельства, касающиеся предпринятых ООО «ЯСЕНЕВО-ИНВЕСТ» действий с целью получения Проекта планировки территории, и обстоятельства связанные с невозможностью использования земельного участка по причине неутвержденного органами Правительства Москвы Проекта планировки территории в отсутствие каких-либо замечаний к Проекту.

В рамках дела N А40-204108/18 судами первой и апелляционной инстанций также не учитывался сам факт изготовления Проекта НИиПИ Генплана г. Москвы и факт направления его для утверждения в Москомархитектуру, судами не исследовались документы касающиеся проведения публичных слушаний по одобрению Проекта и рассмотрение Проекта на заседании рабочей группы Градостроительно-земельной комиссией г. Москвы.

Кроме этого судами в рамках указанного дела не исследовалось то обстоятельство, что Москомархитектура не исполнила требования о повторном вынесении вопроса на заседание рабочей группы по утверждению Проекта.

В соответствии п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело.

В рамках настоящего дела истцом представлены доказательства подтверждающие:

1) изготовление и направление Плана, разработанного НИиПИ Генплана г. Москвы в Москомархитектуру;

2) изготовление и направление откорректированного Плана в Москомархитектуру;

3) проведение публичных слушаний по разработанному Плана (приложение N 19 к иску);

4) одобрение разработанного Плана по результатам публичных слушаний;

5) поддержание Префектурой ЮЗАО г. Москвы разработанного Плана;

6) рассмотрение разработанного Плана на заседании рабочей группы Градостроительно-земельной комиссией г. Москвы (приложение N 26 к иску).

Учитывая, что указанные доводы и обстоятельства не являлись предметом правовой оценки по делу N А40-204108/18, суд в рамках настоящего дела исследовал их и дал им надлежащую правовую оценку, в результате чего суд пришел к обоснованному выводу о том, что неутвержденный органами Правительства г. Москвы без каких-либо оснований Проект планировки территории послужил препятствием для истца в получении разрешительной документации необходимой для строительства и последующей эксплуатации объекта торгово-бытового назначения (торговый центр с бульварной зоной).

Действия, как арендодателя, так и арендатора в части реализации положений п. 4.10 спорного Договора, в рамках дела N А40-204108/18 судами не оценивались.

Выводы арбитражных судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (части 1, 2 статьи 65, части 1 - 5 статьи 71, пункта 2 части 4 статьи 170, пункта 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Достаточных оснований для иных выводов не имеется.

При этом указанные в жалобе доводы, повторяющие позицию заявителей жалобы по делу, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанций и были отклонены с указанием мотивов отклонения.

По существу доводы заявителей направлены на иную оценку доказательств, которым уже дана оценка, соответствующая действующему законодательству. Несогласие заявителей с установленными по делу обстоятельствами не свидетельствует о неправильном применении судами норм права.

Суд кассационной инстанции считает, что судами первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования содержащихся в материалах дела документов, установлены имеющие значение для дела обстоятельства, полно, всесторонне и объективно исследованы доказательства в их совокупности и взаимной связи, с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, исходя из положений статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и сделаны правильные выводы, основанные на правильном применении норм материального и процессуального права.

Нарушений судами норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, кассационной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 02 сентября 2020 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2021 года по делу №А40-8492/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы – без удовлетворения.

Председательствующий-судья Е.В. Кочергина

Судьи: О.А. Шишова

М.Д. Ядренцева