Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: Правительство Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Государственное унитарное предприятие «Московский метрополитен»

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Септилекс» (далее – ООО «Септилекс», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент, ответчик) о признании недействительным одностороннего внесудебного отказа города Москвы в лице Департамента от исполнения договора аренды земельного участка от 23.07.2003 №99-2003/Ю, выраженного в уведомлении исх. 03.03.2014 №ДГИ-И-3927/14.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Правительство Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – Управление Росреестра по Москве), Государственное унитарное предприятие «Московский метрополитен» (далее – ГУП «Московский метрополитен»).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.08.2014 по делу № А40-88725/14 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2014 решение суда оставлено без изменения.

Законность принятых судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобеООО «Септилекс», которое просит об отмене решения и постановления, направлении дела на новое рассмотрение.

В кассационной жалобеООО «Септилекс» полагает, что судами первой и апелляционной инстанции не определены обстоятельства, подлежащие доказыванию по делам данной категории, не проверено наличие оснований для расторжения договора аренды, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

По мнению заявителя, к спорным правоотношениям не подлежит применению п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», поскольку преданный в аренду истцу земельный участок включен в состав города Москвы только 01.07.2012.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании кассационной инстанции представительООО «Септилекс» поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе, представитель Департамента и Правительства Москвы возражал против доводов заявителя, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о его месте и времени извещены надлежащим образом (информация о судебном заседании размещена на официальном сайте суда в сети Интернет), что в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене обжалуемого решения и постановления.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, 23.07.2003 между ООО «Септилекс» (арендатором) и Администрацией Ленинского района Московской области (арендодателем) заключен договор аренды земельного участка от 23.07.2003 №99-2003/Ю с кадастровым номером 50:21:0110502:490, расположенного по адресу: г. Москва, поселение Московский, в районе дер. Говорово, уч. 68ю для строительства складского комплекса и бытовых помещений, сроком на 49 лет.

Постановлением Совета Федерации Федерального собрания Российской Федерации от 27.12.2011 №560 «Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью» с 01.07.2012 территория, на которой расположен земельный участокс кадастровым номером 50:21:0110502:490, включена в состав границ территории города Москвы.

Дополнительным соглашением от 01.07.2012 к договору аренды от 23.07.2003 №99-2003/Ю права и обязанности арендодателя по договору переданы Администрацией Ленинского района Московской области Департаменту городского имущества города Москвы.

Уведомлением исх. от 03.03.2014 №ДГИ-И-3927/14 Департамент заявил об одностороннем внесудебном отказе от исполнения договора аренды от 23.07.2003 №99-2003/Ю по основаниям, предусмотренным нормой п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ), указывая на неосвоение арендатором земельного участка, неосуществление строительства на участке.

Согласно п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Суды обеих инстанций при рассмотрении дела правомерно пришли к выводу о распространении положения п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ на спорный договор, поскольку на момент направления Департаментом уведомления об отказе от договора спорный земельный участок находился в границах субъекта Российской Федерации - города Москвы.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что арендатором не исполнены обязательства по строительству объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный договором.

При этом суды указали, что истец не представил доказательств того, что неиспользование арендуемого земельного участка, предназначенного для строительства, имеет место по той причине, что он не мог быть использован по целевому назначению из-за исключающих такое использование обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, суд кассационной инстанции полагает, что данные выводы судов сделаны при неполном исследования всех имеющихся значение для дела обстоятельств.

Согласно ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

В мотивировочной части решения должны быть указаны: фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В мотивировочной части решения должны содержаться также обоснования принятых судом решений (ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В разделе 5 договора аренды от 23.07.2003 №99-2003/Ю предусмотрено, что с момента подписания акта приема-передачи земельного участка к данному договору и до момента сдачи объекта в эксплуатацию (но не более 3-х лет с момента подписания акта приема-передачи) арендная плата рассчитывается на период проектирования и строительства объекта.

При этом в уведомлении исх. от 03.03.2014 №ДГИ-И-3927/14 об отказе от договора аренды в одностороннем порядке Департамент ссылался на то, что арендатором не исполнено обязательство по строительству объекта в установленный договором срок, который предусмотрен как срок сдачи объекта в эксплуатацию «не более 3-х лет с момента подписания акта приема-передачи», акт приема-передачи подписан 23.07.2003.

В обоснование требований о признании одностороннего отказа от договора незаконным ООО «Септилекс» ссылалось на отсутствие у Департамента оснований для расторжения договора, отнесение условий раздела 5 договора исключительно к методике расчета арендной платы и не может толковаться как срок, установленный для строительства объекта.

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена установлен ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

При этом в приложении № 1 к договору аренды в соответствии с указанным Законом Московской области приведена формула расчета арендной платы земельного участка.

Согласно п.3.1. ст. 14 указанного Закона Московской области (в редакции, действующей на момент заключения договора) на период строительства (реконструкции) устанавливается коэффициент деятельности (Кд), равный 1,5.

Указанное значение коэффициента устанавливается на три года с даты подписания договора аренды земельного участка, а в случае, если стороны установили, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, - с даты возникновения арендных отношений.

Таким образом, Законом Московской области на период строительства, но не более трех лет с даты подписанная договора устанавливается льготная арендная плата.

В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Вместе с тем суды, установив, что предусмотренный в разделе 5 договора срок относится к сроку строительства, в обжалуемых судебных актах не дали какой-либо оценки доводам истца об установлении 3-х годичного срока применительно к льготной ставке арендной платы.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Вместе с тем судами не были исследованы и установлены обстоятельства, позволяющие однозначно определить относится ли указанный в разделе 5 договора срок к сроку установления льготной арендной платы на период строительства или к сроку, в течение которого должно быть завершено строительство. Суду следовало предложить сторонам представить документы, позволяющие установить указанное обстоятельство, в том числе распоряжение главы Ленинского района от 15.07.2003 № 1824-р/о, на основании которого был заключен договор аренды от 23.07.2003 №99-2003/Ю, проектную документацию складского комплекса, установить производилась ли истцом оплата за пользование спорным земельным участком по льготной ставке.

Кроме того, в исковом заявлении ООО «Септилекс» указывало, что 06.10.2008 получило разрешение на строительство № 000174-488/08-р/с, 22.08.20113 получило градостроительный план земельного участка № RU77-239000-008885 для строительства складского комплекса, выполнило строительство пожарного резервуара с целью начала основных работ по строительству.

Срок действия полученного истцом разрешения на строительство № 000174-488/08-р/с установлен до 01.03.2010.

Истцом в материалы дела также представлено техническое описание объекта незавершенного строительства, составленное Ленинским филиалом ГУП МО «МОБТИ» отношении подземного резервуара для пожаротушения, расположенного по адресу: поселение Московский, 1-й км Боровского шоссе, вблизи дер. Говорово.

Из буквального толкования текста п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ следует, что досрочно в одностороннем порядке расторжение договора аренды допускается при условии неисполнения обязательств по строительству объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией.

Таким образом, законодатель ограничил право арендодателя на одностороннее расторжение договора наличием 40% общего объема строительства объекта на момент истечения срока действия разрешения.

Вместе с тем судами первой и апелляционной инстанции не были установлены обстоятельства соблюдения данного требования по состоянию на дату истечения срока действия разрешения на строительство (01.03.2010), процентное соотношение построенного объема объекта на указанную дату к общему объему строительства складского комплекса, предусмотренного проектом строительства комплекса, судами не определено, более того, в материалы дела вообще не представлена утвержденная проектная документация объекта - складского комплекса, ни Департаментом при принятии решения об отказе от договора, ни истцом в обоснование своих доводов об отсутствии оснований для расторжении договора, соответствующих доказательств в материалы дела не представлено.

Недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем судами не были исследованы обстоятельства соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве объекта, прежде всего его соответствие утвержденной проектной документации, не дана оценка построенного объекта на предмет признаков самовольной постройки.

Суды не установили, на какой стадии фактически находилось строительство предусмотренного договором объекта на момент направления уведомления Департаментом об отказе от договора, какие действия были приняты истцом в целях освоения предоставленного ему земельного участка и начала строительства объекта.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что в нарушение указанных норм процессуального права суды не отразили в судебных актах результаты оценки всех доводов и возражений сторон, представленные в их подтверждение и приобщенные к материалам дела доказательства.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает принятые по делу решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций принятыми при неполно исследованных и установленных обстоятельствах, вынесенными с нарушениями норм процессуального права, подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, предложить сторонам представить доказательства в обоснование своих доводов относительно выполненного объема строительства на дату истечения срока разрешения на строительство, установить соответствие возведенного объекта градостроительным и строительным нормам, в том числе утвержденной проектной документации, для чего рассмотреть вопрос о назначении соответствующей экспертизы, установить на основании представленных сторонами документов, относится ли срок установленный в разделе 5 договора к сроку, в течение которого должно быть завершено строительство или к сроку, в течение которого применяется льготная ставка арендной платы, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки в деле и дополнительно представленных доказательств, доводов и возражений лиц, рассмотреть спор, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 7 августа 2014 года по делу № А40-88725/14, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2014 года отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий-судья Н.С.Калинина

Судьи: М.В.Борзыкин

О.А.Шишова