Гражданский кодекс часть 1

АО «СЗ «20 дней» (далее – Заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к Москомстройинвесту (далее – заинтересованное лицо, Комитет) с заявлением о признании недействительным предписания 14.04.2021 г. № 77-21-1679/21 об устранении нарушений требований законодательства в сфере долевого строительства, об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Решением суда от 22.10.2021 требования Общества удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, заинтересованное лицо обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Комитет считает, что предписание выдано законно и обоснованно; ссылки суда на письмо от 03.02.2020 No77-24-51/20-1 неправомерны, так как на момент издания письма были зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве, заключенные ООО «Люблино Девелопмент», а не с АО «СЗ «20 дней».

Заявитель должен получать вновь заключения о соответствии застройщика требованиям №214-ФЗ, учитывая, в том числе, незначительный процент реализации проекта строительства.

В судебном заседании представители Москомстройинвеста доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме.

Представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, представил отзыв на апелляционную жалобу.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, основываясь на следующем.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Заявитель является застройщиком части проекта ЖК «Люблинский парк» на основании разрешений на строительство:

№77-152000-017441-2018 от 27.06.2018 (корпус 3, срок действия до 27.06.2028),

№77-152000-017442-2018 от 27.06.2018 (корпус 8, срок действия до 27.06.2028),

№77-152000-017467-2018 от 28.06.2018 (корпус 11, срок действия до 27.06.2028),

№77-152000-017444-2018 от 27.06.2018 (корпус 26, срок действия до 27.06.2028).

№77-152000-017424-2018 от 26.06.2018 (корпус 27, срок действия до 27.06.2028).

Первоначально указанные разрешения на строительство и права на земельный участок с кадастровым номером 77:04:0003010:15, на котором осуществляется строительство Объектов, были оформлены на ООО «ЛЮБЛИНО ДЕВЕЛОПМЕНТ».

Следовательно, ранее данная часть проекта принадлежала ООО «ЛЮБЛИНО ДЕВЕЛОПМЕНТ».

ООО «ЛЮБЛИНО ДЕВЕЛОПМЕНТ» Москомстройинвестом в 2018 году были выданы заключения о соответствии (далее – ЗОС) застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 1.1 и ч.2 ст.3, ст.20 и ст.21 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ:

-№77-13-487/8 от 06.11.2018 по разрешению на строительство №77-152000-017441- 2018 от 27.06.2018 (корпус 3);

- №77-13-526/8 от 30.11.2018 по разрешению на строительство №77-152000- 017442-2018 от 27.06.2018 (корпус 8);

- №77-13-528/8 от 30.11.2018 по разрешению на строительство №77-152000- 017467-2018 от 28.06.2018 (корпус 11);

- №77-13-536/8 от 30.11.2018 по разрешению на строительство №77-152000- 017444-2018 от 27.06.2018 (корпус 26);

- №77-13-537/8 от 30.11.2018 по разрешению на строительство №77-152000- 017424-2018 от 26.06.2018 (корпус 27).

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, в IV квартале 2019 года ООО «ЛЮБЛИНО ДЕВЕЛОПМЕНТ» в рамках заключенного договора аренды части земельного участка №1 от 29.11.2019 были переданы в АО «СЗ «20 ДНЕЙ» права на строительство пяти многоэтажных жилых корпусов (корпус 3, 8, 11, 26, 27).

С указанного момента АО «СЗ «20 дней» стало собственником проекта строительства. Полученные ООО «ЛЮБЛИНО ДЕВЕЛОПМЕНТ» разрешения на строительство были перерегистрированы на АО «СЗ «20 ДНЕЙ». В проектные декларации №77-001602, №77- 001667, №77-001674, №77-001671, №77-001672 28.02.2020 были внесены изменения о застройщике.

В связи с наличием у ООО «ЛЮБЛИНО ДЕВЕЛОПМЕНТ» заключений о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям №214-ФЗ, сменой собственника проекта строительства, в отношении которого выданы заключения, на Заявителя, Заявитель письмом 01/2020 от 23.01.2020 обратился в Москомстройинвест с заявлением о разъяснении положений законодательства в части необходимости получения заключения о соответствии АО «СЗ «20 дней» требованиям №214-ФЗ.

Письмом от 03.02.2020 №77-24-51/20-1, представленным Заявителем в материалы дела, Москомстройинвест разъяснил, что АО «СЗ «20 дней» не требуется получать заключение о соответствии застройщика и проектной декларации, поскольку такое заключение выдается для целей заключения первого договора долевого участия в строительстве, которое было получено предыдущим застройщиком части проекта строительства ООО «ЛЮБЛИНО ДЕВЕЛОПМЕНТ».

При этом в письме не указано никаких дополнительных условий для сохранения действия выданных ООО «ЛЮБЛИНО ДЕВЕЛОПМЕНТ» ЗОС (правопредшественнику Заявителя) в отношении самого Заявителя.

Москомстройинвест в письме от 03.02.2020 №77-24-51/20-1 также указал, что у застройщика, приобретшего проект строительства у другого застройщика, получившего заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям №214-ФЗ, сохраняется право на реализацию проекта строительства, а выданные прежнему застройщику заключения остаются действующими.

Судом первой инстанции учтено, что письмо Москомстройинвеста от 03.02.2020 №77-24-51/20-1 обладает всеми признаками ненормативного правового акта, поскольку вынесено уполномоченным органом государственной власти г. Москвы, содержит властное волеизъявление (подтверждение действительности ранее выданных заключений о соответствии), порождающее правовые последствия для конкретной организации, а именно – возможность привлекать денежные средства участников долевого строительства.

После смены застройщика были расторгнуты договоры участия в долевом строительстве и впоследствии заключены новые договоры долевого участия в строительстве. При этом специального порядка передачи проекта строительства новому застройщику действующим законодательством не предусмотрено.

Сведения о расторжении заключенных ООО «Люблино Девелопмент» прежних договоров участия в долевом строительстве были внесены АО «СЗ «20 ДНЕЙ» в проектные декларации. Новые договоры долевого участия в строительстве АО «СЗ «20 ДНЕЙ» были заключены 17.12.2020 (корпус 3) и 24.12.2020 (корпусам 11, 26, 27).

Москомстройинвестом в период с 20.02.2021 по 23.03.2021 на основании приказа от 20.02.2021 №01-06-29/21 проведена внеплановая документарная проверка АО «СЗ «20 ДНЕЙ» на предмет соблюдения требований ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ при строительстве Объектов.

По результатам проверки МОСКОМСТРОЙИНВЕСТОМ было выдано АО «СЗ «20 ДНЕЙ» предписание №77-21-1679/21 от 14.04.2021, в соответствии с которым АО «СЗ «20 ДНЕЙ» предписано в срок до 20.06.2021 принять меры по устранению нарушений п.9 ч.2 ст. 3 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, согласно которому АО «СЗ «20 ДНЕЙ» предписано:

- осуществить возврат в адрес участников долевого строительства денежных средств, привлеченных от них АО «СЗ «20 ДНЕЙ» в счет оплаты заключенных с застройщиком договоров участия в долевом строительстве, а также направить в Москомстройинвест информацию, подтверждающую устранение нарушения требований п. 9 ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, с приложением копий соответствующих документов;

- осуществить мероприятия по недопущению в дальнейшем привлечения денежных средств в отсутствие заключения о соответствии застройщика и проектных деклараций требованиям, установленным ч.1.1 и ч.2 ст. 3, ст.20 и ст.21 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ.

Не согласившись с указанным предписанием, заявитель обратился в Арбитражный суд г. Москвы с соответствующим заявлением.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 3 ст. 201 АПК РФ ненормативный правовой акт может быть признан судом недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность по доказыванию соответствия ненормативного акта закону возлагается на орган, должностное лицо, принявшее акт; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым ненормативным актом прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что нормы действующего законодательства Заявителем нарушены не были, спорные заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч.1.1 и ч.2 ст. 3, ст.20 и ст.21 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, являются действующими в отношении Заявителя, так как получены правопредшественником и не требовали переоформления.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, апелляционный суд руководствуется следующим.

Нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ регламентируют выдачу застройщику заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям ч. 1.1 и 2 ст. 3, ст. 3.2, ст.ст. 20 и 21 вышеуказанного закона, до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

Выдача заключения на изменения в проектную декларацию, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, действующим законодательством не предусмотрена.

При этом положениями №214-ФЗ не предусмотрено такое основание для прекращения действия заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям №214-ФЗ, как расторжение договоров долевого участия в строительстве. Также не предусмотрено требование для повторного получения заключения о соответствии в связи с расторжением договоров долевого участия в строительстве.

Действующим законодательством не регламентируется порядок передачи проекта строительства от одного застройщика другому застройщику. Хозяйствующие субъекты вправе самостоятельно определять порядок перемены лиц в обязательствах по реализации проекта строительства – как путем расторжения прежних договоров долевого участия в строительстве и заключения новых договоров, так и путем заключения дополнительных соглашений к ранее заключенным договорам о передаче договора.

Выданные ООО «ЛЮБЛИНО ДЕВЕЛОПМЕНТ» в отношении корпусов 3, 8, 11, 26, 27 заключения о соответствии заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона № 214-ФЗ признаны Москомстройинвестом действующими в отношении АО «СЗ «20 дней», при этом Москомстройинвестом не представлено доказательств принятия решений о последующем прекращении действия заключений №77-13-487/8 от 06.11.2018, №77-13-526/8 от 30.11.2018, №77-13-528/8 от 30.11.2018, №77-13-536/8 от 30.11.2018, №77-13-537/8 от 30.11.2018.

Таким образом, является противоречащим фактическим обстоятельства и применимым нормам права вывод Москомстройинвеста о том, что у АО «СЗ «20 ДНЕЙ» отсутствует право на привлечение денежных средств участников долевого строительства в соответствии с п.9 ч.2 ст. 3 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ.

Судом первой инстанции обоснованно признан несостоятельным вывод Москомстройинвеста о необходимости отождествлении фактов незаключения договоров долевого участия в строительстве и расторжении заключенных договоров долевого участия в строительстве.

Законом №214-ФЗ предусмотрено, что заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям №214-ФЗ получается до момента заключения первого договора долевого участия в строительстве, и расторжение первого заключенного договора не изменяет того обстоятельства, что такой договор заключен был.

Судом первой инстанции верно указано, что Москомстройинвестом не направлялись в адрес Заявителя уведомления об отказе в выдаче заключения о соответствии застройщика в ходе подачи Заявителем большого количества проектных деклараций.

Согласно ч. 6 ст. 19 №214-ФЗ проектная декларация с внесенными в нее изменениями подлежит направлению через личный кабинет застройщика в единой информационной системе жилищного строительства в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 №214-ФЗ (Москомстройинвест), с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации с внесенными изменениями.

Согласно ч. 2.1. ст. 19 №214-ФЗ Москомстройинвест в срок не более тридцати дней со дня получения проектной декларации осуществляет подготовку и выдачу застройщику заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, или отказ в выдаче такого заключения.

Заявителем переданы сведения о смене застройщика корпусов 3, 8, 11, 26, 27, в феврале 2020 года, о чем представлены проектные декларации по вышеуказанным корпусам с изменениями по состоянию на 28.02.2020. С указанной даты все действия по предоставлению проектных деклараций осуществлял Заявитель.

В соответствии о сведениями Единой информационной системы жилищного строительства Заявителем направлены в Москомстройинвест 30 проектных деклараций по каждому из пяти корпусов за период с 28.02.2020 по 09.07.2021 (в сумме 150 проектных деклараций).

Следовательно, Москомстройинвест при осуществлении своих полномочий по выдаче заключений о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям №214-ФЗ до настоящего момента полагает, что выданные ранее заключения №77-13-487/8 от 06.11.2018, №77-13-526/8 от 30.11.2018, №77-13-528/8 от 30.11.2018, №77-13-536/8 от 30.11.2018, №77-13-537/8 от 30.11.2018 являются действующими в отношении Заявителя.

Доводы жалобы о незначительном проценте реализации проекта строительства были рассмотрены судом первой инстанции и отклонены, так как не имеют правового значения для рассмотрения настоящего дела о проверке законности ненормативного правового акта, так как представленные Москомстройинвестом сведения не являются актуальными на момент рассмотрения дела, а оставшийся срок действия разрешений на строительство (до 28 июня 2028 года) позволяет завершить строительство проекта строительства.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости удовлетворения требований Заявителя, поскольку нормы действующего законодательства Заявителем нарушены не были, спорные заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч.1.1 и ч.2 ст. 3, ст.20 и ст.21 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, являются действующими в отношении Заявителя, иных доказательств заинтересованным лицом не представлено.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что требования общества подлежат удовлетворению ввиду наличия оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 201 АПК РФ.

Доводы жалобы о том, что вывод о действительности заключения о соответствии (далее- ЗОС) в отношении Заявителя изложен письме от 03.02.2020 No77-24-51/20-1 с учетом того, что на момент издания письма были зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве, заключенные ООО «Люблино Девелопмент», а потому указанное письмо не может применяться в отсутствие таких заключенных договоров подлежит отклонению, как не соответствующий фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Из указанного письма не следует, что Комитет принимает во внимание наличие или отсутствие заключенных договоров участия в долевом строительстве. Данное обстоятельство не оценивалось Комитетом при уведомлении Заявителя о действительности ранее выданных ЗОС.

Между тем, как отмечалось судом первой инстанции, указанное письмо от 03.02.2020 No77-24-51/20-1 обладает всеми признаками ненормативного правового акта, поскольку вынесено уполномоченным ОГВ г. Москвы, содержит властное волеизъявление (подтверждение действительности ранее выданных заключений о соответствии), порождающее правовые последствия для конкретной организации, а именно – возможность привлекать денежные средства участников долевого строительства. И обстоятельства, при которых Заявитель вправе привлекать денежные средства на основании указанных ЗОС, полностью описаны в письме и не подлежат дополнению.

Кроме того, расторжение заключенных ООО «Люблино Девелопмент» договоров не влечет прекращения действия ЗОС. Положения №214-ФЗ не предусматривают такого основания для прекращения действий заключений о соответствии, как расторжение договоров участия в долевом строительстве.

Ч. 2.3 ст. 19 №214-ФЗ, на которую ссылается Комитет в обоснование своего довода о прекращении действия ЗОС, также не предусматривает такого основания.

Из буквального содержания ч. 2.3 ст. 19 №214-ФЗ следует, что действие ЗОС прекращается в случае неподачи в течение 60 дней с даты получения ЗОС документов на регистрацию договора с ПЕРВЫМ участником долевого строительства.

В данном случае документы на регистрацию были поданы правопредшественником Заявителя – ООО «Люблино Девелопмент», следовательно, поскольку Комитет признал ЗОС, выданные ООО «Люблино Девелопмент», действующими в отношении Заявителя, то и требование о передаче документов на регистрацию первого ДДУ в течение 60 дней с даты получения ЗОС также считается соблюденным в отношении Заявителя, и оснований для прекращения действия ЗОС не имеется.

Никаких иных оснований для прекращения ЗОС №214-ФЗ не содержит.

При этом расширительное толкование положений №214-ФЗ, создающее дополнительные административные барьеры для осуществления предпринимательской деятельности, не допускается, на что было указано в представлении Прокуратуры г. Москвы от 21.09.2021 №7/1-2021, вынесенному в отношении Комитета по факту нарушения Комитетом требований №214-ФЗ в отношении Заявителя.

Доводы жалобы о неправомерном признании судом первой инстанции отсутствия необходимости соблюдения требований №214-ФЗ о необходимости получения заключения о соответствии застройщика требованиям №214-ФЗ до даты заключения договора с первым участником долевого строительства не соответствует мотивировочной части судебного акта, судом не оценивалась необходимость соблюдения требований №214-ФЗ, а был установлен факт соблюдения Заявителем этих требований.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования, обязав Москомстройинвест в соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда города Москвы от 22.10.2021 по делу № А40-89984/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: И.А. Чеботарева

Судьи: Л.А. Москвина

ФИО1

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.