Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.05.2022 по делу № А40-914/22

по заявлению ООО «Рента-групп»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третьи лица: ФГБУК «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры»

о признании незаконным отказа, оформленного уведомлением

при участии:

от заявителя:

ФИО1 по доверенности от 25.04.2022;

от заинтересованного лица:

ФИО2 по доверенности от 17.01.2022;

от третьего лица:

ФИО3 по доверенности от 09.12.2021;

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Рента-групп» (далее также – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее также – ответчик, регистрирующий орган, Управление Росреестра по Москве, Управление), оформленного уведомлением от 27.09.2021 №КУВД-001/2021-24424145 (MCF0058/2021-1013370) об отказе в регистрации договора; об обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды от 26.03.2018 №01-1/18-05, заключенного между ФГБУК «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» и ООО «Рента-групп» в отношении помещений общей площадью 384,6 кв.м. (второй этаж: пом. №1 ком.1-21, ком.В, Г), расположенных по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ФГБУК «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры».

Решением суда от 06.05.2022, принятым по данному делу, заявленные Обществом требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с данным решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, доводы которой в судебном заседании представитель Управления поддержал в полном объеме, просил решение отменить по изложенным в жалобе основаниям и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на законность и обоснованность оспариваемого отказа регистрирующего органа.

Представители заявителя в судебном заседании, представитель третьего лица в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу, представленном в порядке ст.262 АПК РФ, возражали против доводов и требований ответчика, просили оставить решение суда первой инстанции без изменения, а жалобу Управления – без удовлетворения.

Проверив в соответствии со ст.ст.266, 268 АПК РФ законность и обоснованность принятого решения, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела, 31.03.2004 записью №77-01/31-350/2004-680 в ЕГРН зарегистрировано право собственности Российской Федерации, 29.06.2016 записью №77-77/012-77/012/007/2016-1230/1 в ЕГРН зарегистрировано право оперативного управления ФГБУК «Агентство по управлению (далее также – Агентство) и использованию памятников истории и культуры» на здание по адресу: <...> (к/н 77:01:0001093:1109), площадью 731,9 кв.м.

26.03.2018 по результатам аукциона между ФГБУК «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (арендодатель) и ООО «Рента-групп» (арендатор) заключен договор аренды №01-1/18-05 нежилых помещений в здании, находящемся в федеральной собственности и расположенном по адресу: <...>, а именно: 384,6 кв.м. (второй этаж: пом. №1 ком.1-21, ком.В, Г) (далее - объект).

16.06.2021 в целях осуществления государственной регистрации договора ООО «Рента-групп» и ФГБУК «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» обратились в Управление с заявлением №MFC-0558/2021-1013370-1.

Уведомлением от 27.09.2021 №КУВД-001/2021-24424145 (MCF-0058/2021- 1013370) Управление отказало в осуществлении государственной регистрации договора.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с указанными выше требованиями.

Порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений, действий государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц установлен главой 24 АПК РФ.

Согласно ч.1 ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со ст.71 АПК РФ, руководствуясь положениями ст.ст.198-201 АПК РФ, положениями Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», установив, что Обществом на государственную регистрацию были представлены все необходимые и достаточные для совершения испрашиваемых регистрационных действий документы, принимая во внимание, что представленные на государственную регистрацию документы свидетельствовали о согласовании сторонами подлежащего передаче в аренду объекта аренды, при этом, передача в аренду части нежилого помещения не ведет к изменению характеристик объекта в целом и, учитывая, что выявление признаков перепланировки, при регистрации обременения в виде аренды не входит в полномочия государственного регистратора, пришел к обоснованному выводу о том, что у Управления отсутствовали основания для отказа в осуществлении государственной регистрации спорного договора аренды.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает, так как все существенные обстоятельства дела установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно, спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Отклоняя доводы Управления Росреестра по Москве об обратном, апелляционный суд исходит из следующего.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также – Федеральный закон №218-ФЗ).

Согласно ст.21 Федерального закона №218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии со ст.14 Федерального закона №218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом порядке. При этом основаниям для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе и договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как усматривается из материалов дела, заявитель представил в Управление все необходимые для осуществления государственной регистрации документы, в том числе договор аренды от 26.03.2018 №01-1/18-05 и технический план.

В заключенном договоре, а также в приложениях к нему определены данные, характеризующие объект аренды как индивидуально-определенный, а именно: наименование имущества, его местонахождение и качественные характеристики помещения.

В соответствии с п.2.1 договора аренды, Агентство передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения в здании, находящемся в федеральной собственности и расположенном по адресу: <...> (второй этаж: пом.№1 ком.1-21, ком.В, Г) площадью 384,6 кв.м. Приложения к договору содержат описание и техническое состояние объекта аренды.

Площадь объекта аренды в договоре взята из технического плана, являющегося приложением №2 к договору и составленному исходя из сведений технической документации Бюро технической инвентаризации (Выписка из технического паспорта на здание по состоянию на 20.02.2014).

ФГБУК «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» на праве оперативного управления принадлежит всё здание целиком и оно вправе распоряжаться любой его частью по своему усмотрению с учетом норм действующего законодательства.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п.2 ст.651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

В соответствии с ч.5 ст.44 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ если в аренду передается часть земельного участка, здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части земельного участка, здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть земельного участка, здания или сооружения. Если в аренду передается часть земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места и вместе с заявлением о государственной регистрации прав и прилагаемыми к нему документами не представлен межевой план, технический план в отношении части таких объектов недвижимости, государственный кадастровый учет данной части земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места, за исключением случая, предусмотренного частью 2 настоящей статьи, не осуществляется, договор аренды на такие объекты регистрируется как обременение соответствующего объекта недвижимости. В случае передачи в аренду части земельного участка, здания, сооружения государственная регистрация прекращения права на здание, сооружение и снятие таких здания, сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Кадастровый учет части объекта недвижимого имущества, не являющейся самостоятельным объектом гражданских прав, в порядке ч.5 ст.44 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ осуществляется исключительно в целях отражения в кадастре недвижимости сведений об установленном на объект недвижимости обремени в виде аренды, а не для введения в гражданский оборот нового самостоятельного объекта недвижимости.

Осуществление кадастрового учета в данном случае не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, поэтому для осуществления кадастрового учета соответствующей части здания или помещения не требуется, чтобы она обладала свойствами обособленности и изолированности. При этом описание соответствующей части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

В пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, с учетом положений пп.3, 5 ст.44 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ, разъяснено, что кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Кроме того, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).

Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным (абз.5 п.9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В рассматриваемом случае в представленном на регистрацию договоре указан адрес конкретного объекта недвижимости с описанием той части, пользование которой будет осуществляться арендатором, договор содержит информацию об аренде индивидуально-определенной вещи, следовательно, предмет договора сторонами согласован.

Между заявителем и третьим лицом отсутствуют разногласия относительно предмета аренды и его точного расположения.

Технический план соответствует требованиям, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 №953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений», содержит необходимое и достаточное количество сведений для осуществления регистрационно-учетных действий.

Расхождения сведений об объекте недвижимости указанных в техническом плане со сведениями, указанными в ЕГРН не установлено.

Доводы Управления, связанные со ссылками на выявление признаков перепланировки объекта апелляционным судом отклоняются, поскольку в полномочия государственного регистратора при регистрации обременения в виде аренды не входит выявление признаков перепланировки, проведенной без учета требований действующего законодательства, при этом само по себе наличие перепланировки, не влияющей на площадные характеристики объекта, а также на иные сведения, предусмотренные статьей 8 Закона о регистрации, не может препятствовать осуществлению государственной регистрации договора аренды.

Наличие у регистрирующего органа сомнений по данному вопросу, также не должно влиять на регистрационные действия.

Таким образом, установив, что препятствий для осуществления государственной регистрации договора аренды у Управления не имелось, суд первой инстанции правомерно признал отказ в ее проведении незаконным, нарушающим права заявителя на реализацию полномочий арендодателя, и возложил на регистрирующий орган обязанность устранить допущенные им нарушения прав и законных интересов заявителя.

Доводы, приведенные Управлением в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 06.05.2022 по делу № А40-914/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: О.С. Сумина

Судьи: Т.Т. Маркова

Д.Е. Лепихин

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.