Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным отказа в государственной регистрации обременения объекта недвижимого имущества и об обязании зарегистрировать ипотеку в силу закона в отношении объекта недвижимости,

третьи лица: ЗАО «Золотая миля» (109004, Москва, улица Николоямская, дом 40, стр. 1, ИНН <***>), ФИО3, ФИО4,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество Банк ВТБ 24 (далее – заявитель, Банк ВТБ 24) обратился с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – регистрирующий орган) о признании незаконным отказа в государственной регистрации обременения объекта недвижимого имущества и об обязании зарегистрировать ипотеку в силу закона в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>. Заявленные требования обоснованы тем, что, по мнению заявителя, регистрирующий орган необоснованно отказал в регистрации ипотеки в силу закона. Третьими лицами к участию в деле были привлечены: ЗАО «Золотая миля», ФИО3, ФИО4

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22 октября 2013 года в удовлетворении заявленных требований было отказано (т.1, л.д. 135-136).

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2014 года данное решение было оставлено без изменения (т.2, л.д.32-34).

В кассационной жалобе Банк ВТБ 24 (ЗАО) просит отменить вышеназванные решение и постановление и принять новый судебный акт, которым признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в государственной регистрации ипотеки в силу закона в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, пр-т. Мичуринский, д. 3, кв. 78, а также обязать зарегистрировать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ипотеку в силу закона в пользу Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, пр-т. Мичуринский, д. 3, кв. 78, и перераспределить расходы по уплате госпошлины между сторонами. В жалобе указывается о том, что при принятии обжалуемых актов, судом, по мнению заявителя, были нарушены нормы материального и процессуального права, в том числе ст. ст. 309, 353, Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 11, п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке», действовавшей на день регистрации права собственности на квартиру, а также в не в полном объеме были учтены конкретные обстоятельства по делу и выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. В заседании судебной коллегии представитель заявителя настаивал на удовлетворении своей жалобы.

Представитель ответчика в суде кассационной инстанции полагал правомерным оставить обжалуемые решение и постановление без изменения.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, хотя о дне слушания были извещены надлежащим образом, в связи с чем было принято решение о рассмотрении настоящей жалобы по существу в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика по делу, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм процессуального и материального права, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела, 19.04.2013 регистрирующим органом было отказано в государственной регистрации ипотеки в отношении объекта недвижимости по адресу: Москва, район Ново-Переделкино, на участке, расположенном между Лукинской улицей и рекой Алешинкой, корпус 5, секция 3, этаж 22, номер на площадке 1, состоящей из 4 (четырех) жилых комнат, имеющей общую (проектную) площадь 102,5 кв. м.

Заявитель считает отказ регистрирующего органа в государственной регистрации обременения объекта недвижимого имущества незаконным, ссылаясь на то, что отказ в регистрации ипотеки противоречит закону и лишает Банк возможности защитить свои имущественные права путем обращения взыскания на предмет залога, что и явилось основанием для обращения с настоящими требованиями в суд.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 10 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Согласно п. 2 ст. 10 Закон N 102-ФЗ, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. В соответствии с п. 1 ст. 13 Закон N 102-ФЗ, права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Принимая обжалуемые акты, судом было установлено, что Банк ВТБ 24, являясь кредитором по договору <***> от 10.10.2008, в соответствии с его условиями предоставил ФИО3 кредит для приобретения в собственность квартиры по адресу: Москва, район Ново-Переделкино, на участке, расположенном между Лукинской улицей и рекой Алешинкой, корпус 5, секция 3, этаж 22, номер на площадке 1, состоящей из 4 (четырех) жилых комнат, имеющей общую (проектную) площадь 102,5 кв. м. В соответствии с п. 2.6.1 кредитного договора <***> от 10.10.2008, обеспечением исполнения обязательств заемщика является ипотека квартиры с момента оформления ее в собственность заемщика. В соответствии с п. 2.7 кредитного договора <***> от 10.10.2008, с момента регистрации права собственности заемщика на квартиру и регистрации ипотеки в пользу кредитора права кредитора по настоящему договору подлежат удостоверению закладной в соответствии с действующим законодательством, составленной заемщиком не позднее даты подачи на государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры.

Судом также было установлено, что 10.10.2008 между Банком ВТБ 24 и ФИО3 был заключен предварительный договор об ипотеке.

В п. 3.2.1.2 предварительного договора об ипотеке предусмотрено, что заемщик, не позднее трех рабочих дней с даты подписания договора об ипотеке и оформления закладной должен был обеспечить их подачу на государственную регистрацию.

Таким образом, суд правомерно пришли к выводу о том, что из условий договоров следует, что регистрация права собственности и регистрация закладной (ипотеки) происходит отдельно по инициативе заемщика (залогодателя). Вместе с тем, судом установлено и материалами дела подтверждается, что ни договор об ипотеки, ни оформленная надлежащим образом закладная, подтверждающая право на получение исполнения по кредитному договору, а также право залога предмета ипотеки, не были зарегистрированы в порядке действующего законодательства.

В соответствии с абзацем 2 п. 2 ст. 20 Закона N 102 ФЗ (в редакции, действующей на момент заключения договора), государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

В соответствии со ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 (в редакции от 30.12.2008, действовавшей на момент регистрации права собственности заемщика) №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. В силу п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке (в редакции от 30.12.2008) ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.

Материалами дела подтверждается, что заемщиком было зарегистрировано право собственности на квартиру, по адресу: Москва, ул. Лукинская, д. 14, корп. 1, кв. 165, без обременения в виде ипотеки в силу закона. Судом установлено, что право собственности ФИО3 было зарегистрировано 31.12.2009 за № 77-77-20/096/2009-227 на основании Решения Солнцевского районного суда г. Москвы от 18.11.2009, вступившим в законную силу 01.12.2009.

При регистрации права собственности ФИО3 не были представлены документы, подтверждающие возникновение ипотеки.

Впоследствии, согласно выписке из ЕГРП от 04.03.2013, заемщиком было произведено отчуждение указанного имущества на основании гражданско-правовой сделки третьему лицу - ФИО4, запись N 77-77-07/019/2013-292 (т. 1, л.д. 42).

Учитывая изложенное, а также установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что Банк ВТБ 24 (ЗАО) объективно не обладал правом на регистрацию ипотеки в силу закона в марте 2013 года, поскольку право собственности на квартиру уже было зарегистрировано заемщиком по кредитному договору без обременения 31.12.2009 года, а далее отчуждено третьему лицу.

При таких обстоятельствах, суд правомерно пришел к выводу о том, что отказ регистрирующего органа является законным и обоснованным, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Вместе с тем, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что ссылки заявителя на предварительный договор купли-продажи N НП-5/3-22-1-КП-и от 23.09.2008 и предварительный договор об ипотеке от 10.10.2008 подлежат отклонению, поскольку согласно п. 4, п. 5, п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. В силу п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Судом было также установлено, что предварительные договора не подлежат государственной регистрации и в Управление не представлялись.

Утверждение в жалобе о том, что в решении суда вместо Кредитного договора от 10.10.2008 №634/0100-0000818 указан Кредитный договор №634/3799-000505 от 30.05.2008, а также неверно указаны фамилия и инициалы заемщика - вместо ФИО3 указан ФИО5 и неверно указаны фамилия и инициалы приобретателя заложенного имущества - вместо Обиди Арьяны Мехрангиса указан ФИО6, – кассационная инстанция считает неубедительными, поскольку они опровергаются материалами дела и принятыми по делу судебными актами.

При таких обстоятельствах, учитывая вышеизложенное, оснований для отмены обжалуемых решения и постановления арбитражного суда не имеется, хотя об обратном и было указано в жалобе заявителем, что утверждения об обратном в силу их ошибочности коллегия находит несостоятельными.

Иные доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

А поэтому, руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда гор. Москвы от 22 октября 2013 года и постановление от 18 декабря 2013 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу №А40-95320/13-133-867 оставить без изменения, а кассационную жалобу ЗАО «ВТБ-24» - без удовлетворения.

Председательствующий-судья А.И.Стрельников

Судьи: В.В.Кобылянский

Е.А.Ананьина