Гражданский кодекс часть 1

Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее по тексту также – Департамент, арендодатель, истец) предъявило иск в арбитражный суд к ЗАО «Ассоциация предприятий питания «Меркурий» (далее по тексту также – арендатор, ответчик) о взыскании денежной суммы в размере 1.312.688 руб. 65 коп., из которых: 954.567 руб. 97 коп. - основной долг (задолженность по арендной плате за пользование объектом аренды в период с четвертого квартала 2011 года по 05 сентября 2012 года), 358.120 руб. - неустойка (пеня).

ЗАО «Ассоциация предприятий питания «Меркурий» предъявило встречный иск к Департаменту земельных ресурсов города Москвы о взыскании денежной суммы в размере 1.149.508 руб. 24 коп., составляющем внесенную арендную плату по договору аренды за период с 01.07.2010 по 30.09.2011, в котором имели место препятствующие пользованию арендованным имуществом недостатки.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 мая 2013 года произведена замена в порядке процессуального правопреемства истца – Департамента земельных ресурсов города Москвы на правопреемника – Департамент городского имущества города Москвы; первоначальный иск удовлетворен частично: взыскана с ЗАО «Ассоциация предприятий питания «Меркурий» в пользу Департамента городского имущества города Москвы денежная сумма в размере 1.301.252 руб. 76 коп., из которых: 954.567 руб. 97 коп. - основной долг (задолженность по арендной плате), 346.684 руб. 79 коп. - неустойка (пеня); в удовлетворении первоначального иска в остальной части отказано; взыскана с ЗАО «Ассоциация предприятий питания «Меркурий» в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 26.012 руб. 53 коп; в удовлетворении встречного иска отказано.

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования в части и отказывая в удовлетворении встречного иска, исходил из того, что между сторонами заключен договор аренды; объект аренды передан арендатору во временное владение и пользование; в спорном периоде объект аренды находился в пользовании арендатора, вследствие чего у него возникло обязательство по внесению арендной платы; обязательство по уплате арендных платежей ответчик вопреки условиям договора аренды в спорном периоде не исполнил. При этом суд первой инстанции отклонил доводы ответчика о невозможности использования земельного участка по целевому назначению, отказав в удовлетворении встречного иска.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2013 года решение Арбитражного суда города Москвы от 20 мая 2013 года в части удовлетворения первоначального иска и распределения судебных расходов отменено; в удовлетворении первоначального иска отказано полностью; в остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении первоначального иска, пришел к выводу об отсутствии у ответчика обязательства по внесению арендной платы в спорном периоде на основании пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с невозможностью использования земельного участка по целевому назначению с 31 декабря 2007 года. Вместе с тем, суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении встречного иска, мотивируя тем, что арендатору было известно об отсутствии оснований выносить арендную плату за пользование объектом аренды в период с 01.07.2010 по 30.09.2011.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом арбитражного суда апелляционной инстанции, истец – Департамент городского имущества города Москвы подал в Федеральный арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просит постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2013 года отменить и оставить в силе решение Арбитражного суда города Москвы от 20 мая 2013 года.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, судом апелляционной инстанции неправомерно не принято во внимание, что дополнительным соглашением к инвестиционному контракту действия по реализации инвестиционного контракта только приостановлены, а не прекращены. При этом арендатор не требовал досрочного расторжения договора, вносил арендные платежи.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции истец в лице своего представителя настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.

В представленном в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыве на кассационную жалобу ответчик возражает относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции законным и обоснованным.

В отзыве на кассационную жалобу ответчик ссылается на обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 15 мая 2012 года по делу № А40-130522/11, а также на практику применения норм права, определенную постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09 апреля 2013 года № 13689/12.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции ответчик в лице своего представителя возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Кассационная коллегия учитывает, что сторонами по делу судебные акты в части отказа в удовлетворении первоначального иска не оспариваются.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, между городом Москвой в лице Московского земельного комитета (арендодатель) и ЗАО "Ассоциация предприятий питания "Меркурий" (арендатор) заключен договор аренды от 08.05.1996 N М-03-005325 (в редакции дополнительного соглашения от 22.11.1996 к договору) (далее по тексту также - договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование на срок по 08.04.2045 земельный участок площадью 1793 кв. м, расположенный по адресу: город Москва, ул. Егерская, вл. 14 для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации многоэтажного административного комплекса.

В соответствии с распоряжениями Префектуры ВАО города Москвы от 08.09.1998 N 1046-В-РП, 20.06.2006 N 1031-В дополнительным соглашением от 28.06.2006 внесены изменения в договор в части цели использования земельного участка, а именно: земельный участок предоставляется для строительства жилого дома по индивидуальному проекту и нежилыми помещениями и подземным гаражом - автостоянкой. Данным соглашением установлен срок строительства - до 31.12.2007.

Из распоряжения от 20.06.2006 N 1031-В следует, что строительство должно осуществляться в соответствии с инвестиционным контрактом от 28.05.2003 N ДЖП.03.ВАО.00434 в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 17.12.2002 N 1020-ПП "О строительстве жилого дома по адресу: ул. Егерская, вл. 14 в рамках программы комплексной реконструкции пятиэтажного жилищного фонда на территории ВАО".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.05.2012 по делу № А40-130522/11-150-1106, оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда ль 05.09.2012 и Постановлением ФАС МО от 14.12.2012, отказано в удовлетворении иска Департамента городского имущества города Москвы к ЗАО "Ассоциация предприятий питания "Меркурий" о расторжении договора от 08.05.1996 N М-03-005325 в связи с неосвоением арендатором являющегося объектом аренды земельного участка площадью 1793 кв. м, расположенный по адресу: город Москва, ул. Егерская, вл. 14; встречный иск о расторжении договора от 08.05.1996 N М-03-005325 в связи с его ненадлежащим исполнением арендодателем удовлетворен.

Согласно п. п. 1, 5 дополнительного соглашения N 2 от 03.03.2010 к инвестиционному контракту на строительство жилого дома на земельном участке по адресу: г. Москва, ул. Егерская, вл. 14, выполнение инвестором его обязательств по осуществлению строительства жилого дома было приостановлено с 31 декабря 2007 года до утверждения проекта планировки кварталов 3-3а района Сокольники (ВАО г. Москвы) в соответствии с Распоряжением Правительства Москвы от 26.09.2007 N 2125-РП "О разработке предпроектной документации для комплексной реконструкции кварталов 3-3а района Сокольники (ВАО)" или выпуска иного документа, устанавливающего возможность размещения жилого дома на арендованном ответчиком земельном участке.

Кассационная коллегия считает, что выводы суда апелляционной инстанции о применении норм права не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам; суд апелляционной инстанции неправильно применил нормы права; кассационная жалоба Департамента подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Действительно, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 15 мая 2012 года по делу № А40-130522/11-150-1106 договор аренды от 08.05.1996 № М-03-005325, заключенный между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ЗАО «Ассоциация предприятий торговли «Меркурий», расторгнут по требованию арендатора, предъявившего встречный иск, по основаниям, предусмотренным подпунктом 1 пункта 2 статьи 450, статьи 612 и пунктом 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, вследствие ненадлежащего исполнения арендодателем обязательств по договору.

Договор аренды расторгнут 05 сентября 2012 года (дата вступления решения суда в законную силу).

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные арбитражным судом по делу № А40-130522/11-150-1106, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судебными актами арбитражных судов по делу № А40-130522/11-150-1106 установлены обстоятельства, исключающие возможность использования земельного участка по целевому назначению с 31 декабря 2007 года.

Данное обстоятельство в соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет арендатору совершить ряд действий по отношению к арендодателю, в том числе потребовать соразмерного уменьшения арендной платы, либо потребовать досрочного расторжения договора на основании пункта 2 статьи 450, статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С 31 декабря 2007 года и до предъявления встречного иска в рамках дела № А40-130522/11-150-1106, т.е. в течение нескольких лет, арендатор никаких действий, предусмотренных статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не совершал.

Таким образом, договор аренды в период с 31 декабря 2007 года по 05 сентября 2012 года являлся действующим.

В силу статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в арендных отношениях обязательству арендодателя предоставить в пользование арендатору объект аренды корреспондирует встречное исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы.

Таким образом, в отсутствие действий арендатора по расторжению договора аренды арендодатель правомерно рассчитывал на надлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы, поскольку ответчик занимал земельный участок и не ограничивался в доступе на земельный участок, т.е. фактически пользовался им, вследствие чего арендодатель был лишен возможности сдать данный земельный участок в аренду иному лицу.

При этом, как установлено договором аренды (пункт 1.2), установленное целевое назначение участка не ограничивает правоспособность арендатора, т.е. арендатор участка вправе был осуществлять любую деятельность, не запрещенную его уставом и соответствующую действующему законодательству.

Кроме того, данное условие договора допускало изменение по соглашению сторон целевого назначения участка.

С учетом изложенных обстоятельств, несмотря на приостановление реализации инвестиционного контракта, у арендатора сохранялось обязательство по внесению арендной платы вследствие фактического пользования земельным участком.

Кроме того, действия ответчика (арендатора), который вносил арендную плату вплоть до четвертого квартала 2011 года, свидетельствуют, что арендатор был заинтересован в сохранении арендных отношений относительного названного земельного участка и считал договор действующим.

При таких обстоятельствах, в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исполнение арендатором обязательства по внесению арендных платежей до даты расторжения договора следует расценить, как действие, осуществляемое исключительно с намерением причинить вред арендодателю, т.е. как злоупотребление правом.

Исходя из правовой позиции, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации» (пункт 3) с учетом императивного положения закона о недопустимости злоупотребления правом возможность квалификации судом действий лица как злоупотребления правом не зависит от того, ссылалась ли другая сторона спора на злоупотребление правом противной стороной. Суд вправе по своей инициативе отказать в защите права злоупотребляющему лицу, что прямо следует из содержания пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом кассационная коллегия учитывает практику применения соответствующих норм права, определенную постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09 апреля 2013 года № 13689/12, и вопреки доводу ответчика, приходит к выводу о том, что фактические обстоятельства настоящего дела не являются схожими с фактическими обстоятельствами, установленными судом надзорной инстанции, а именно,- в настоящем деле арендодатель не прекращал доступ для арендатора к объекту аренды, а арендатор фактически пользовался земельным участком.

На основании изложенного, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что постановление суда апелляционной инстанции о применении норм права не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд апелляционной инстанции неправильно применил нормы права, что в соответствии с частями 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.

В то же время, кассационная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения арбитражного суда первой инстанции, которым правильно установлены фактические обстоятельства дела и применены нормы права, в том числе статьи 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании вышеизложенного, кассационная коллегия отменяет постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2013 года и оставляет в силе решение Арбитражного суда города Москвы от 20 мая 2013 года.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2013 года по делу № А40-9642/13-10-98,- отменить.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 мая 2013 года по делу № А40-9642/13-10-98,- оставить в силе.

Председательствующий-судья А.А. Дербенев

Судьи Н.С. Калинина

О.И. Русакова