Гражданский кодекс часть 1

ООО "Русинвест" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации городского округа Королев Московской области о внесении изменений в договор N 5-РТ от 23.07.2009 "О развитии застроенной территории", заключенный между ООО "Русинвест" и Администрацией города Королева Московской области, а именно:

изменить пункт 3.2.4 договора и изложить его в следующей редакции: 3.2.4. Предоставить Единственному участнику аукциона после выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 3.5.1, 3.5.2, 3.5.3, 3.5.5 настоящего договора, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах Территории земельные участки (по мере их освобождения в соответствии с графиком отселения граждан, указанным в приложении N 3 к настоящему договору), которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность, на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется Администрацией) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам.

Максимальный срок выполнения данного обязательства - в течение месяца со дня подачи заявки о предоставлении земельного участка".

изменить пункт 3.5.7 договора и изложить его в следующей редакции:

"пункт 3.5.7. Осуществить за счет собственных и (или) привлеченных средств строительство и (или) реконструкцию предназначенных для обеспечения Территории объектов инженерной инфраструктуры, а также следующих объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры:

пункт 3.5.7.1. объекты социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры:

IV квартал 2020 года

нежилое помещение общей площадью не менее 30 кв. м для размещения опорного пункта милиции;

IV квартал 2023 года

детский сад по адресу: МО, <...> (реконструкция без оснащения технологическим оборудованием):

образовательное учреждение (школа) на 1100 мест без технологического оборудования;

нежилое помещение общей площадью не менее 635 кв. м для размещения психоневрологического диспансера ЛПМУ ЦГБ г. Королева.

IV квартал 2024 года

встроенный в многоэтажный жилой дом детский сад на не менее чем 82 места;

IV квартал 2025 года

детский сад на 157 мест;

пункт 3.5.7.2. объекты инженерной инфраструктуры: внешние и внутриплощадочные инженерные сети, а именно:

линии теплоснабжения с тепловыми камерами;

сети горячего водоснабжения;

сети холодного водоснабжения;

сети водоотведения;

сети ливневой канализации;

сети электроснабжения с трансформаторными подстанциями ТП, РТП;

сети наружного освещения;

пункт 3.5.7.3. Максимальные сроки выполнения Единственным участником аукциона указанного обязательства - до окончания IV квартала 2025 года".

Единственный участник аукциона вправе исполнить обязательства, предусмотренные I пунктом 3.5.7 договора, путем передачи нежилых площадей иного назначения, оценочной стоимостью не ниже или равнозначной сметной стоимости проведения Единственным участником аукциона работ в целях исполнения обязательств по п. 3.5.7".

Внести изменения в приложение N 3 к договору о развитии застроенной территории N 5-РТ от 23.07.2009, изложить 2 этап Графика отселения граждан из домов, подлежащих сносу и расположенных на территории, определенной под развитие согласно Постановлению Главы города Королева Московской области от 07 мая 2009 года N 657, в следующей редакции:

Наименование улицы

Номер дома

Срок реализации

ФИО4

до 31 декабря 2020 года

ФИО4

Проезд Пионерский

до 30 июня 2023 года

Проезд Пионерский

Ленина

Пионерская

до 30 декабря 2025 года

ФИО5

ФИО4

прекратить действия дополнительного соглашения N 2 от 07 апреля 2011 года.

прекратить действия дополнительного соглашения N 3 от 15 апреля 2013 года.

прекратить действия дополнительного соглашения N 6 от 01 февраля 2014 года.

прекратить действия дополнительного соглашения ЛЗД от 14 мая 2014 года.

Решением Арбитражного суда Московской области от 06.06.2019 исковые требования удовлетворены.

Определением от 18.09.2019 Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела А41-10650/2019 по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство жилищной политики Московской области.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2019 решение Арбитражного суда Московской области от 06.06.2019 по делу А41-10650/2019 отменено, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Русинвест" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2019 и оставить в силе решение Арбитражного суда Московской области от 06.06.2019.

Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, указывает, что апелляционным судом ошибочно не приняты во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дела №А41-10650/2019, имеющие преюдициальное значение для настоящего дела. Указывает, что суд апелляционной инстанции ссылается на расчетные показатели, которые не соответствуют действительности и не являются предметом спора. По мнению кассатора, судом безосновательно установлено, что застройщиком должны быть выполнены обязательства по расселению ветхих домов и строительству объектов социального назначения прямо пропорционально построенным домам и проданным квартирам.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Представитель ООО "Русинвест" поддержал доводы кассационной жалобы, представители Администрации городского округа Королев Московской области и Министерства жилищной политики Московской области возражали против удовлетворения кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании решения о развитии застроенной территории, принятого Постановлением Главы города Королева Московской области от 07.05.2009 N 657 "О развитии застроенной территории строительных кварталов N 12 и N 17 города Королева Московской области", и протокола об итогах аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории от 29.06.2009 N 2 между Администрацией города Королева и ООО "Русинвест" заключен договор от 23.07.2009 N 5-РТ о развитии застроенной территории (далее - Договор).

В соответствии с условиями договора от 23.07.2009 N 5-РТ на территории кварталов N 12 и N 17 города Королева Московской области площадью 20,5 га общество осуществляет строительство многоэтажных многоквартирных жилых домов, объектов социального, бытового и культурного назначения и иных объектов капитального строительства, в том числе осуществляет переселение граждан из ветхих жилых домов, расположенных на данной территории и подлежащих сносу согласно перечню, являющемся приложением к данному договору.

В силу пункта 3.2.2 договора от 23.07.2009 N 5-РТ Администрация города Королева Московской области приняла на себя обязательство принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений, находящихся в собственности граждан, в многоквартирных жилых домах, подлежащих сносу и расположенных на территории строительных кварталов, а также земельных участков, на которых расположены такие дома. Максимальные сроки выполнения данного обязательства - поэтапно, согласно графику отселения граждан, указанному в приложении N 3 к договору.

Администрация города Королева Московской области согласно пункту 3.2.3 договора также приняла на себя обязательство предоставить благоустроенные жилые помещения из состава переданных Единственным участником аукциона (ООО "Русинвест") в собственность муниципального образования "Город Королев Московской области", гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на территории, подлежащей развитию.

Пунктом 3.5.3 договора от 23.07.2009 N 5-РТ о развитии застроенной территории на ООО "Русинвест" возложено обязательство по созданию либо приобретению, а также передаче в собственность муниципального образования "Город Королев Московской области" благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Договором возможность исполнения обществом обязательств по сносу ветхого и аварийного жилья, строительству жилых помещений и объектов инфраструктуры, передаче таких объектов в собственность переселяемых жителей и муниципалитета, исключается до принятия Администрацией городского округа Королев Московской области постановлений об изъятии жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, об изъятии земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома и переселению граждан.

Договор от 23.07.2009 N 5-РТ о развитии застроенной территории содержит условия о сроках исполнения отдельных обязательств Администрации городского округа Королев Московской области и ООО "Русинвест".

По мнению истца, по состоянию на дату рассмотрения спора, гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, ответчиком не переданы жилые объекты по адресу: <...> и <...>, представленные истцом для указанных целей в 2013 и 2016 годах.

Принадлежащее ответчику здание трансформаторной подстанции ТП-33, расположенное на застраиваемой территории и подлежащее демонтажу, не выведено из эксплуатации.

Письмом от 07.09.2018 (исх. 195-07/09РИ) истец направил в адрес ответчика дополнительное соглашение N 10 к договору о развитии застроенной территории N 5-РТ от 23.07.2009 с указанием фактических сроков исполнения обязательств со стороны истца, обусловленных принятым решением о продлении срока договора до окончания IV квартала 2025 года и фактическими возможностями застройщика.

Поскольку предложение оставлено без удовлетворения, истец обратился в суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции учел, что максимальные сроки осуществления строительства, предусмотренные Договором, составляют конец 4 квартала 2016 года (п.3.5.6, п.3.5.7).

Решением Арбитражного суда Московской области от 20.12.2017 по делу №А41-78240/17, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2018, в Договор внесены изменения, а именно: пункт 4.1 Договора изложен в следующей редакции: «Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до окончания 4 квартала 2025 года». При рассмотрении дела №А41-78240/17 суды пришли к выводу, что Администрацией не были приняты решения, предусмотренные пунктами 3.2.2 и 3.2.3. договора о переселении жителей домов и жилых помещений, подлежащих сносу, указанные жители не переселены, земельные участки, подлежащие изъятию, не сформированы, на кадастровый учет не поставлены, выкупная стоимость изымаемых объектов не определена, возможность исполнения Обществом обязательств по сносу ветхого и аварийного жилья, строительству жилых помещений и объектов инфраструктуры, передаче таких объектов в собственность переселяемых жителей и муниципалитета, исключается до принятия Администрацией городского округа Королев Московской области постановлений об изъятии жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, об изъятии земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома и переселению граждан.

При этом, при рассмотрении дела №А41-78240/2017 не рассматривался вопрос о внесении изменений условий договора о сроках исполнения отдельных обязательств, предусмотренных договором.

Учитывая, что представленный истцом график исполнения отдельных обязательств по реализации проекта о развитии застроенной территории не превышает срок исполнения договора, установленный в рамках дела №А41-78240/2017 и не оспорен ответчиком, судом первой инстанции удовлетворены исковые требования.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил того, что Обществом не представлены доказательства одновременного наличия условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ. Изменение срока договора нарушает положения гражданского и градостроительного законодательства и создает преимущества обществу в части сроков строительства, не предусмотренные при проведении аукциона на право заключения договора.

Апелляционный суд посчитал, что истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не доказано наличие условий, приведенных в статье 451 ГК РФ, в качестве оснований для изменения договора.

Апелляционным судом принято во внимание, что Постановлением Главы города Королев Московской области 20.05.2010 N 772 был утвержден Проект планировки территории и Проект межевания территории жилых микрорайонов N 12 и N 17, в соответствии с которым ООО "Русинвест" обязуется осуществить строительство жилищного фонда общей площадью 325 240 кв. м, детских садов общей мощностью 300 мест и школы на 800 мест, а расчетный показатель численности населения составляет 5860 человек, а также расселить 43 многоквартирных жилых дома общей площадью 27 433,1 кв. м не признанных аварийными.

В соответствии с дополнительными соглашениями N 2 от 07.04.11, N 3 от 15.04.13, N 7 от 01.02.2014 к договору о развитии застроенной территории N 5-РТ, сроки расселения указанных многоквартирных домов неоднократно переносились.

На момент рассмотрения спора расселено 30 домов общей площадью 14 289,8 кв. м, осталось к расселению 13 домов общей площадью 13 143,3 кв. м. Процент расселения на данный момент составляет 52%.

При этом застройщиком построено и введено в эксплуатацию 9 домов площадью около 182 тыс. кв. м, что подтверждается разрешениями на ввод в эксплуатацию, также строится еще один жилой дом в соответствии с разрешением на строительство N RU50-45-12959-2019 от 01.02.2019, площадью 29445 кв. м. В соответствии с информацией, предоставленной Росреестром Московской области и Государственным строительным надзором Московской области, все квартиры в строящемся доме проданы, в связи с чем, процент реализации жилищного строительства в рамках договора о развитии застроенной территории N 5-РТ, составляет 66%.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что к моменту рассмотрения спора застройщиком должны быть выполнены обязательства по расселению ветхих домов и строительству объектов социального назначения прямо пропорционально построенным жилым домам и проданным квартирам.

Апелляционным судом соотнесены объем промежуточных работ, предусмотренных Договором, сроки исполнения промежуточных работ и общий срок реализации договора, который был продлен решением Арбитражного суда Московской области от 20.12.2017 по делу N А41-78240/17, в результате чего суд пришел к выводу, что при соблюдении испрашиваемых истцом сроков исполнения промежуточных работ срывается продленный общий срок реализации Договора, поскольку после расселения домов будет производиться их снос, отключение коммуникаций, расчистка площадки, только потом будут еще не менее 2 лет строиться новые многоквартирные дома, в соответствии с проектом планировки территории.

Суд округа соглашается с выводом суда апелляционной инстанции, что доводы истца о неисполнении Администрацией городского округа Королев своих обязательств по договору, в частности, о не принятии решения об изъятии земельных участков для муниципальных нужд и сносе жилых домов, не могут быть приняты во внимание, так как не являются предметом заявленных исковых требований.

Также суд округа соглашается с выводом суда о том, что демонтаж демонтаж трансформаторной подстанция ТП-31возможен лишь с разрешения Правительства Московской области, а не Администрации городского округа Королева, учитывая передачу спорного здания по акту приема-передачи от 13.10.2016 N 14 Московской области в соответствии с распоряжением Правительства Московской области N 220-РП от 14.09.2016.

Вместе с тем, необходимо отметить следующее.

Как установлено вступившим в законную силу решением суда по делу N А41-78240/17, договор от 23.07.2009 N 5-РТ о развитии застроенной территории не оспорен, не признан недействительным, соответствует требованиям градостроительного и гражданского законодательства, не расторгнут, стороны заинтересованы в реализации данного договора.

Судами при рассмотрении дела N А41-78240/17 установлено, что без исполнения Администрацией городского округа Королев Московской области обязанности по принятию решения о расселении и сносе многоквартирных домов, а также об изъятии земельных участков под такими домами ООО "РУСИНВЕСТ" лишено возможности безвозмездно передать квартиры в собственность муниципального образования до начала строительства объекты (пункт 3.5.3 договора о развитии застроенной территории). Кроме того, принятие администрацией указанных распорядительных актов не означает того, что до сноса домов не подлежит разрешению вопрос о предоставлении жителям домов альтернативных жилых помещений. Возможность исполнения ООО "РУСИНВЕСТ" обязательств по сносу ветхого и аварийного жилья, строительству жилых помещений и объектов инфраструктуры, передаче таких объектов в собственность переселяемых жителей и муниципалитета, исключается до принятия Администрацией городского округа Королев Московской области постановлений об изъятии жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, об изъятии земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома и переселению граждан.

Несоблюдение сроков исполнения договора от 23.07.2009 N 5-РТ о развитии застроенной территории связано с неисполнением Администрацией городского округа Королев принятых на себя обязательств.

Как указано в Определении Конституционного Суда РФ от 06.11.2014 № 2528-О, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Учитывая обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А41-78240/17, суд округа полагает неправильным вывод суда апелляционной инстанции о том, что в настоящем деле не представлены доказательства наличия условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ для изменения сроков отдельных обязательств.

Суд округа также не соглашается с выводом апелляционного суда, что изменение срока исполнения отдельных обязательств нарушает положения гражданского и градостроительного законодательства и создает преимущества обществу в части сроков строительства, не предусмотренные при проведении аукциона на право заключения договора. В данном случае требования заявлены об изменениях сроков исполнения промежуточных работ при уже состоявшемся изменении общего срока исполнения договора на основании решения суда по делу N А41-78240/17.

Также суд округа не согласен с выводом об отсутствии доказательств, свидетельствующих о наличии существенного изменения обстоятельств.

Судами при рассмотрении дела NА41-78240/17 установлено наличие обстоятельств, являющихся основанием для удовлетворения требования о продлении общего срока договора до 4 квартала 2025 года. Следовательно, отказ в удовлетворении исковых требований в полном объеме, в том числе отказ в удовлетворении требования об изменении сроков исполнения промежуточных обязательств, создает для сторон договора правовую неопределенность, при которой в рамках дела N А41-78240/17 продлен общий срок договора до конца 4 квартала 2025 года, однако никак не урегулированы промежуточные сроки исполнения договора. При этом в рамках рассмотрения настоящего дела в урегулировании промежуточных сроков исполнения отказано в полном объеме.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что апелляционным судом фактически не рассмотрен спор относительно сроков исполнения промежуточных этапов договора, не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, в связи с чем, постановление суда апелляционной инстанции в силу статей 287, 288 АПК РФ подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть обстоятельства, установленные при рассмотрении дела NА41-78240/17, урегулировать разногласия сторон относительно сроков исполнения промежуточных этапов договора с учетом мнения истца и ответчика таким образом, чтобы был соблюден продленный общий срок реализации Договора.

Руководствуясь статьями 176, 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2019 по делу №А41-10650/19 отменить, направить дело №А41-10650/19 на новое рассмотрение в Десятый арбитражный апелляционный суд.

Председательствующий-судья Л.В. Федулова

Судьи: А.Р. Белова

Н.Ю. Дунаева