Гражданский кодекс часть 1

В Арбитражный суд Московской области обратилась Администрация городского округа Мытищи Московской области (далее - истец) с иском к Акционерному обществу управляющая компания "Центр Эссет Менеджмент" (далее - ответчик), в котором просила: - взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендным платежам и пени по договору аренды земельного участка N 9660 от 30 декабря 2014 года в размере 3 738 677 руб. 94 коп., из них: основной долг - 3 540 414 руб. 72 коп. за период с 01 апреля 2017 года по 31 марта 2018 года, пени - 198 263 руб. 22 коп. за период с 16 июня 2017 года по 15 января 2018 года; - расторгнуть договор аренды земельного участка N 9660 от 30 декабря 2014 года, заключенный между Администрацией Мытищинского муниципального района и ОАО "Мытищинская теплосеть", права и обязанности по которому по договору о передаче прав и обязанностей арендатора на земельный участок б/н от 28 февраля 2017 года 2017 перешли к АО УК "Центр Эссет Менеджмент"; - обязать ответчика вернуть истцу земельный участок с кадастровым номером 50:12:0000000:53728.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Московской области от 05.06.2018, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

С решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции не согласились истец и ПАО «Мосэнерго» (обратившегося с кассационной жалобой в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и обратились с кассационными жалобами.

Истец просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В обоснование доводов кассационной жалобы истец ссылается на то, что при заключении договора стороны согласовали условие о том, что арендные платежи начинают исчисляться с 01.02.2015 (п.3.2 Договора). Порядок внесения арендных платежей согласованы в п.3.3. и 3.4 Договора. В решении суда указано, что ответчиком представлено письмо АО «Мытищинская теплосеть» от 11.09.2017 № 86-09/3518, согласно которому земельный участок являющейся предметом Договора аренды земельного участка №9660 от 30.12.2014 первоначальному арендатору (АО «Мытищинская теплосеть) истцом не передавался, акт приемки – передачи земельного участка арендатору – не оформлялся и арендатор не вступал во владение и пользование земельным участком, являющимся предметом указанного договора аренды. Однако Соглашением от 07.05.2018 Договор аренды между сторонами расторгнут, земельный участок разделен на 4 самостоятельных участка, и в отношении каждого с ответчиком заключен Договор аренды и подписан акт приема – передачи земельного участка. Со стороны первоначального арендатора ОАО «Мытищинская теплосеть» и последующих правопреемников требований о внесении изменений в Договор аренды к Арендодателю не имелось. Истец также ссылается на то, что ответ ПАО «Мосэнерго» от 27.04.2018 и письмо от 20.10.2016 свидетельствуют о неиспользовании земельного участка ПАО «Мосэнерго», однако указанным письмам судами не дана надлежащая оценка. Администрации не препятствовала арендаторам в использовании земельного участка в установленных договором целях, возникшие у арендаторов препятствия для осуществления деятельности на спорном земельном участке, предусмотренной договором, не являются следствие действий (бездействия) арендодателя и не свидетельствуют о том, что арендодатель передал в аренду участок, который не мог использовать согласно условиям договора аренды. Таким образом, учитывая, что земельный участок был передан арендодателем в пользование в соответствии с условиями договора, арендатор принял его без каких - либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, следовательно, обязательства которыми связаны стороны, не могут быть произвольно изменены одной из сторон (статья 310 ГК РФ). Истец указывает на то, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области по делу № А41-18327/16 с предыдущего арендатора - ООО «ГЕФЕСТ» в пользу истца взыскана задолженность по Договору аренды № 9660 за период с 1 кв. 2015 по 1 кв. 2016.

ПАО «Мосэнерго» просит отменить судебные акты. В обоснование доводов кассационной жалобы ПАО «Мосэнерго» ссылается на то, что судебные акты приняты о его правах и об обязанностях. При этом ПАО «Мосэнерго» ссылается на то, что в решении суда указано на то, что ответчиком представлено письмо АО "Мытищинская теплосеть" от 11 сентября 2017 года исх. N86-09/3518, согласно которому земельный участок, являющийся предметом договора аренды земельного участка N 9660 от 30 декабря 2014 года, АО "Мытищинская теплосеть" истцом не передавался, акт приемки-передачи земельного участка арендатору - не оформлялся и арендатор не вступал во владение и пользование земельным участком, являющимся предметом указанного договора аренды. Также представлен ответ ПАО "Мосэнерго" от 27 апреля 2018 года, из которого следует, что земельный участок с кадастровым номером 50:12:0000000:0080, который был предметом договора аренды, заключенного между Администрацией Мытищинского муниципального района и ПАО "Мосэнерго" и, из которого в результате раздела был образован, в том числе и участок с кадастровым номером 50:12:0000000:53728 (предмет спорного договора аренды), фактически бывшим арендатором (ПАО "Мосэнерго") во владение истца не возвращался, что исключает возможность его передачи истцом ответчику. Из письма ПАО "Мосэнерго" от 03 августа 2017 года N 144-459 следует, что спорный участок по настоящее время находится во владении ПАО "Мосэнерго" и, следовательно, ответчику или его правопредшественникам истцом не передавался. Однако, по мнению ПАО «Мосэнерго», со всей очевидностью из письма АО «Мытищинская теплосеть» от 11.09.2017 № 86-09/3518 следует, что при передаче земельного участка с кадастровым номером: 50:12:0000000:53728 первоначальному арендатору (АО «Мытищинская теплосеть») лишь не подписывался акт приема-передачи. В письме ПАО «Мосэнерго» от 03.08.2017 № 144-459 прямо указано, что земельный участок с кадастровым номером 50:12:0000000:53728 находится (на момент составления письма) в пользовании АО УК «Центр Эссет Менеджмет». Кроме того, ПАО «Мосэнерго» указывает на то, что никогда не готовило и не направляло письмо от 27.04.2018 б/н в связи с чем данное доказательство является сфальсифицированным по смыслу статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Также ПАО «Мосэнерго» указывает на то, что письмами от 22.08.2014, от 12.11.2014 известило Администрацию о том, что земельные участки с кадастровыми номерами 50:12:0000000:53728, 50:12:0000000:53734, 50:12:0000000:53736, 50:12:0000000:53741 в производственной деятельности ПАО «Мосэнерго» не используются, объекты недвижимого имущества, принадлежащие ПАО «Мосэнерго» на них отсутствуют, в связи с чем ПАО «Мосэнерго» отказывается от оформления договоров аренды на данные земельные участки. В отношении оставшихся земельных участков 31.12.2014 между Администрацией и ПАО «Мосэнерго» были заключены долгосрочные договоры аренды. Таким образом, ПАО «Мосэнерго» вышеуказанными земельными участками не владело с момента расторжения договора аренды земли от 28.01.2008 № 5699 (с 30.12.2014).

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители истца и ПАО «Мосэнерго» поддержали доводы своих кассационных жалоб.

Судом отказано ответчику в приобщении к материалам дела дополнений к кассационной жалобе, поданных за пределами установленного срока на обжалование судебного акта, при этом доказательства направления всем лицам участвующим в деле также отсутствуют.

Представитель ответчика поддержал доводы кассационных жалоб относительно отмены судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Выслушав представителей сторон, ПАО «Мосэнерго», изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам Арбитражный суд Московского округа приходит к выводу, что судебные акты подлежат отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Как установлено судами при рассмотрении спора по существу 30 декабря 2014 года Администрация городского округа Мытищи Московской области (арендодатель) и ОАО "Мытищинская теплосеть" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 9660, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 52 544 кв.м, с кадастровым номером 50:12:0000000:53728, категория земель: земли населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору (Приложение 1) и являющимся его неотъемлемой частью, расположенный в границах Мытищинского муниципального района по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, г.Мытищи, ТЭЦ-27, для размещения эксплуатационной зоны ТЭЦ-27, с учетом обременений и ограничений в пользовании: охранная зона подземного коллектора р. Сукромка - 3 093 кв. м.

Срок аренды участка установлен с 01 января 2015 года на 49 лет (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата за участок устанавливается расчетным путем в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" и на дату подписания договора составляет: с 01 января 2015 года - 3 540 415 руб.

В силу пункта 3.2 договора арендные платежи в размере, указанном в пункте 3.1 договора начинают исчисляться с 01 января 2015 года.

Арендные платежи, начиная с 01 апреля 2015 года вносятся арендатором равными долями ежеквартально до 5-го числа каждого первого месяца текущего квартала (пункт 3.4 договора).

Согласно пункту 4.3.2 договора, арендатор имеет право сдавать участок в субаренду с согласия арендодателя, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам в порядке, установленном законодательством.

Пунктом 4.4.3 договора установлено, что арендатор обязан принять участок в соответствии с настоящим договором.

На основании пункта 4.4.4 договора, арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

ОАО "Мытищинская теплосеть" (сторона-1) и ООО "Гефест" (сторона-2) 31 марта 2015 года заключили договор переуступки прав аренды на земельный участок, по условиям которого сторона-1 передает стороне-2 права и обязанности по договору аренды земельного участка N 9660 от 30 декабря 2014 года.

Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 16 сентября 2016 года между ООО "Гефест" и ООО "ИнжТех" заключен договор переуступки прав аренды земельного участка от 15 декабря 2015 года по договору аренды земельного участка N 9660 от 30 декабря 2014 года.

28 февраля 2017 года между ООО "ИнжТех" (цедент) и АО УК "Центр Эссет Менеджмент" (цессионарий) заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора на земельный участок, согласно которому цедент передает цессионарию права и обязанности по договору аренды земельного участка N 9660 от 30 декабря 2014 года.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по вышеуказанному договору аренды земельного участка за период с 01 апреля 2017 года по 31 марта 2018 года составила 3 540 414 руб. 72 коп., на которую начислены пени по состоянию на 15 января 2018 года в размере 198 263 руб. 22 коп.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 24 января 2018 года N И-524, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость ее погашения, а также расторгнуть договор аренды земельного участка.

Однако данная претензия ответчиком была оставлена без удовлетворения.

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 309, 310, 328, 606, 614, 615, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из того, что доказательств фактической передачи истцом имущества в аренду ответчику в материалы дела не представлено, при этом в договоре переуступки права аренды на земельный участок от 31 марта 2015 года предусмотрено условие только о передаче права аренды и нет никаких сведений о передаче участка из фактического владения цедента в фактическое владение цессионарию, а также в договоре переуступки права аренды от 15 декабря 2015 года, заключенному между ООО "Гефест" и ООО "Инжтех", пришли к выводу, что, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора, поскольку в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества, в связи с чем начисление и взыскание задолженности по уплате арендной платы является необоснованным, поскольку истцом не представлено достаточно доказательств, подтверждающих наличие задолженности ответчика по оплате арендной платы, а именно доказательства передачи земельного участка арендатору, и кроме того в материалы дела представлено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 30.12.2014 №9660.

Суды также исходили из того, что ответчиком представлено письмо АО "Мытищинская теплосеть" от 11 сентября 2017 года исх. N 86-09/3518, согласно которому земельный участок, являющийся предметом договора аренды земельного участка N 9660 от 30 декабря 2014 года, АО "Мытищинская теплосеть" истцом не передавался, акт приемки-передачи земельного участка арендатору - не оформлялся и арендатор не вступал во владение и пользование земельным участком, являющимся предметом указанного договора аренды.

Также представлен ответ ПАО "Мосэнерго" от 27 апреля 2018 года, из которого следует, что земельный участок с кадастровым номером 50:12:0000000:0080, который был предметом договора аренды, заключенного между Администрацией Мытищинского муниципального района и ПАО "Мосэнерго" и, из которого в результате раздела был образован в том числе и участок с кадастровым номером 50:12:0000000:53728 (предмет спорного договора аренды), фактически бывшим арендатором (ПАО "Мосэнерго") во владение истца не возвращался, что исключает возможность его передачи истцом ответчику.

Из письма ПАО "Мосэнерго" от 03 августа 2017 года N 144-459, следует, что спорный участок по настоящее время находится во владении ПАО "Мосэнерго" и, следовательно, ответчику или его правопредшественникам истцом не передавался.

Вместе с тем судами не учтено следующее.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

При рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанций истец ссылался на то, что со стороны первоначального Арендатора ОАО «Мытищинская теплосеть» и последующих Арендаторов претензий относительно договора аренды к Арендодателю не предъявлялось.

При этом вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области по делу № А41-18327/16 с предыдущего арендатора - ООО «ГЕФЕСТ» в пользу истца взысканы задолженность и неустойка по Договору аренды от 30.12.2014 № 9660 за период с 1 кв. 2015 по 1 кв. 2016.

Указанным доводам оценка судами не дана.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами первой и апелляционной инстанций не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, в связи с чем, обжалуемые судебные акты в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку для принятия решения необходимо совершение процессуальных действий, не отнесенных к компетенции суда кассационной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследовать и дать оценку всей совокупности собранных по делу доказательств, оценить в полном объеме доводы и возражения участвующих в деле лиц, рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле ПАО «Мосэнерго», и принять судебный акт при правильном применением норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 05 июня 2018 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2018 года по делу №А41-17215/2018 отменить и дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий-судья Н.Н. Кольцова

Судьи: С.Н. Крекотнев

В.В.Кобылянский