Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области; Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области; Федеральное дорожное агентство,

о взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Волоколамского городского округа Московской области (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью «ВЕРСАЛЬ» (далее - ООО «ВЕРСАЛЬ», ответчик) с иском о взыскании задолженности по арендной плате в размере 359 027 рубля 43 копеек, в том числе: за период с I квартал 2019 по IV квартал 2019 - 327371.35 рублей; пени 31 656,08 рублей за период с 16.03.2019 по 24.01.2020 включительно; о расторжении договора аренды земельного участка от 27.02.2013 N 74/2013; погашении записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 27.02.2013 N 74/2013.

Определением Арбитражного суда Московской области 24.03.2020 принят встречный иск ООО «ВЕРСАЛЬ» к Администрации с требованиями о взыскании убытков, понесенных им во время владения земельным участком общей площадью: 9 000 кв. м, с кадастровым номером: 50:07:0030404:1668, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенного использования: для строительства торгово-офисных помещений, расположенном по адресу: Московская обл., Волоколамский р-н, г.п. Волоколамск, г. Волоколамск, в размере: 674 852 рубля 14 копеек.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, Федеральное дорожное агентство.

Решением Арбитражного суда Московской области от 02.12.2020, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2021, первоначальный иск удовлетворен частично, расторгнут договор аренды земельного участка от 27.02.2013 N 74/2013; суд обязал погасить запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 27.02.2013 N 74/2013, в остальной части первоначальных исковых требований в удовлетворении отказано; встречный иск удовлетворен.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить в части удовлетворения встречного иска и удовлетворить первоначальный иск в полном объеме, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела.

В обоснование доводов кассационной жалобы, истец указывает, что ответчик, подписывая договор переуступки с ФИО3, должен был убедиться в том, что земельный участок не ограничен в пользовании. Суды не учли, что на основании пункта 4.4.2 договора переуступки права аренды земельного участка ФИО3 несет ответственность за недостоверную информацию или заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и об ограничениях в его использовании. По мнению истца, встречный иск заявлен неправомерно, так как на основании договора переуступки права ответственность перед ООО «ВЕРСАЛЬ» несет ФИО3, а не Администрация.

Представитель Администрации в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель ООО «ВЕРСАЛЬ» возражал относительно доводов заявленной кассационной жалобы, ссылаясь на соблюдение норм материального и процессуального права при принятии судебных актов.

Третьи лица, надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых решения и постановления ввиду следующего.

Как установлено судами, между Администрацией (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды от 27.02.2013 N74/2013, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 9 000 кв. м, с кадастровым номером 50:07:0030404:1668, расположенный по адресу: Московская область, Волоколамский район, городское поселение Волоколамск, г. Волоколамск, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства торгово-офисных помещений.

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставляется для осуществления арендатором деятельности в соответствии с целевым назначением участка.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 27.02.2013 по 26.02.2016.

24.07.2013 между указанными лицами заключено соглашение N 1-74/2013/107 о продлении срока действия договора аренды N 74/2013 до 26.02.2023.

Между ФИО3 и ООО «ВЕРСАЛЬ» 20.08.2018 заключен договор уступки прав аренды земельного участка, согласно пункту 1.1 которого ФИО3 уступает, а ООО «ВЕРСАЛЬ» принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка от 27.02.2013 №74/2013 в части земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, Волоколамский район, городское поселение Волоколамск, г. Волоколамск, площадью 9 000 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства торгово-офисных помещений, кадастровый номер 50:07:0030404:1668.

Согласно пункту 2.2 договора уступки право аренды на земельный участок переходит к ответчику с момента регистрации настоящего договора - 29.08.2018.

В связи с ненадлежащим исполнением ООО «ВЕРСАЛЬ» обязательств по внесению арендных платежей Администрация направила претензию от 04.12.2019 с требованием погасить образовавшуюся задолженность и предложением расторгнуть договор аренды.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации в суд с настоящим иском, поскольку претензия направленная ответчику оставлена последним без удовлетворения.

В обоснование встречного иска ответчик ссылался на то, что он не мог пользоваться переданным земельным участок в соответствии с его видом разрешенного использования в связи с принятием 28.12.2017 Советом депутатов Волоколамского муниципального района Московской области решения N 17-62 «Об утверждении Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского поселения Волоколамск Волоколамского муниципального района Московской области», в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 50:07:0030404:1668 входит в зону с особыми условиями пользования территории, а именно в зону размещения линейных объектов в соответствии со Схемой территориального планирования транспортного обслуживания Московской области. Согласно утвержденной постановлением Правительства Московской области от 25.03.2016 N 230/8 Схемы территориального планирования транспортного обслуживания Московской области (СТП ТО МО) спорный земельный участок расположен в зоне размещения реконструируемой автомобильной дороги М-9 "Балтия" Москва - Волоколамск - граница с Латвийской Республикой.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

В соответствии с пунктом 7 части 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в том числе земельные участки, предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами в подтверждение своих доводов и возражений доказательства, установив нахождение арендованного земельного участка в границах планируемого размещения объектов автомобильного транспорта, наличие разработанной документации по планировке территории, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об удовлетворении встречного иска о взыскании убытков, поскольку получение арендатором разрешительной документации для возведения на участке объектов капитального строительства повлечет увеличение размера убытков ответчика.

То обстоятельство, что участок попадает в зону планируемого размещения объектов автомобильного транспорта, предполагает в дальнейшем изъятие указанного земельного участка для государственных нужд согласно пункту 1 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации с возмещением правообладателю его рыночной стоимости (пункт 1 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание, что ООО «ВЕРСАЛЬ» не могло и не может использовать весь земельный участок в соответствии с условиями договора аренды и видом разрешенного использования земельного участка, при этом Администрация как арендодатель не уведомила ответчика об изменении условий землепользования и об ограничении оборотоспособности земельного участка, продолжая начислять арендную плату, суды пришли к выводу, что у ООО «ВЕРСАЛЬ» отсутствует обязательство перед Администрацией по уплате арендных платежей, в связи с чем отказала в удовлетворении первоначального иска в части взыскания задолженности и удовлетворила в части требования о расторжении договора, ввиду отсутствия интереса у сторон продолжать договорные правоотношения по аренде земельного участка.

При этом суды учли, что за период с 20.08.2018 по 05.03.2019 ООО «ВЕРСАЛЬ» перечислило истцу арендную плату в размере 674 852,14 рублей, что подтверждается представленными ответчиком в материалы дела копиями платежных поручений.

Вопреки доводам кассационной жалобе об отсутствие у Администрации обязанности уведомлять ответчика об обременении земельного участка, суд кассационной инстанции отмечает, что в силу статьи 613 Гражданского кодекса Российской Федерации передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Администрация была уведомлена о состоявшейся уступке.

Таким образом, арендатор вправе иметь информацию об объекте аренды, в том числе о его обременениях, поскольку ему должно быть не безразлично, получает ли он имущество свободным от прав третьих лиц или обремененное ими, При наличии такой информации арендатор может согласиться или не согласиться на заключение такого договора.

Неправильное применение норм материального права и нарушения норм процессуального права, которые могли бы послужить основанием для отмены принятых по делу судебных актов в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлены, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 02 декабря 2020 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2021 года по делу № А41-17561/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судья О.А. Шишова

Судьи: Н.Н. Кольцова

Д.Г. Ярцев