Гражданский кодекс часть 1

В Арбитражный суд Московской области обратилась индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее - истец, предприниматель) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АТЕ ФУД" (далее - ответчик, общество) о взыскании 1 782 047, 45 руб. задолженности по договору аренды от 23.09.2015 N 23-09/15, неустойки в размере 116 500 руб., а также о расторжении договора аренды от 23.09.2015 N 23-09/15 (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений).

Определением Арбитражного суда Московской области от 21.06.2016 к производству в рамках дела N А41-24661/16 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ООО "АТЕ ФУД" к ИП ФИО3 о расторжении договора аренды от 23.09.2015 N 23-09/15, взыскании 338 917 руб. с ИП ФИО3 неиспользованной части арендной платы, 3 446 624 руб. расходов на неотделимые улучшения помещения, 410 000 руб. убытков в виде затрат на изготовление вывесок.

Решением Арбитражного суда Московской области от 15.08.2016, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2016 исковые требования ИП ФИО3 удовлетворены в части взыскания с ООО "АТЕ ФУД" в пользу ИП ФИО3 1 782 047,45 руб. задолженности, 116 500 руб. неустойки. Требование о расторжении договора оставлено без рассмотрения. В удовлетворении встречных требований ООО "АТЕ ФУД" отказано, за исключением требования о расторжении договора.

С решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции не согласился ответчик - ООО "АТЕ ФУД" и обратился с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области. В обоснование доводов кассационной жалобы ответчик ссылается на то, что выводы, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении не соответствуют как установленным по делу фактическим обстоятельствам, так и имеющимся в деле доказательствам.

Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы и просил судебные акты оставить без изменения, как законные и обоснованные.

В приобщении отзыва на кассационную жалобу отказано, как поданного с нарушением порядка, установленного статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении суда первой и постановлении суда апелляционной инстанций, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам Арбитражный суд Московского округа не находит оснований для их отмены в связи со следующим.

Как установлено судами при рассмотрении спора по существу, 23.09.2015 ИП ФИО3 (арендодатель) и ООО "АТЕ ФУД" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 23-09/15, согласно которому арендодатель обязуется передать, а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование (в аренду/субаренду) следующее нежилое помещение (далее - помещение), принадлежащее арендодателю на праве собственности общей площадью 406,7 кв. м по адресу: <...>, из которого 1 этаж, помещение XIV, комнаты 1 - 9, площадью 212,3 кв. м (кадастровый номер 50:41:0020612:343, запись в ЕГРП от 07.08.2015 N 50-50/041-50/041/003/2015-554/1, свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 50-БА 757674, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Лобне от 07.08.2015) и подвал, Помещение XV, комнаты 1-16, площадью 194,4 кв. м (кадастровый номер 50:41:0020612:325, запись в ЕГРП от 07.08.2015 N 50-50/041-50/041/003/2015-553/1, свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 50-БА 757673, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Лобне от 07.08.2015), расположенное в состоянии, указанном в Акте приема передачи нежилого помещения от 23.09.2015 и соответствующее требованиям, действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования земель, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности. Объект обеспечен теплом, водой, электроэнергией, канализацией.

Точное расположение помещения и его границы обозначены на копии кадастрового плана помещения (приложение N 1), являющегося неотъемлемой частью настоящего договора.

23.09.2015 арендодатель передал, а арендатор принял указанные помещения, что подтверждается подписанными сторонами актом приема - передачи нежилого помещения и актом о разграничении эксплуатационной ответственности.

В соответствии с пунктом 4.1 договора, за пользование помещением арендатор уплачивает арендодателю арендную плату. Арендная плата состоит из постоянной и переменной частей.

Согласно пункту 4.2 договора, стороны договорились установить арендатору за первые четыре месяца с даты государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области арендную плату в размере 10 000 руб.

Пунктом 4.3 договора установлено, что постоянная часть арендной платы составляет 6% от месячного товарооборота магазина, расположенного в помещении, подтвержденного оборотно-сальдовой ведомостью арендатора за указанный период времени, но не менее базовой ставки арендной платы в размере 338 917 руб. в месяц.

Базовая ставка арендной платы уплачивается арендатором ежемесячно в течение 7 рабочих дней месяца, за который осуществляется платеж на основании настоящего договора, с учетом п. п. 4.2, 4.3 настоящего договора (п. 4.5 договора).

В пункте 7.2 договора стороны установили, что условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с даты подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ. С даты подписания акта приема-передачи помещения и до даты его государственной регистрации, настоящий договор действует как краткосрочный, срок действия которого не может превышать 360 дней с момента подписания.

В соответствии с пунктом 2.2.3 договора, арендодатель обязуется не позднее даты передачи помещения предоставить арендатору копии документов кадастрового и технического паспортов помещения, нотариальную копию свидетельства о праве собственности на помещение.

Согласно пункту 2.2.6 договора в течение 14 дней с даты подписания договора, арендодатель обязан совместно с арендатором подать заявление о государственной регистрации договора с приложением документов, требуемых действующим законодательством РФ, в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области. Расходы по регистрации настоящего договора несет арендодатель. Стороны обязуются незамедлительно предоставлять дополнительные документы, которые могут быть потребованы регистрирующим органом в целях осуществления государственной регистрации договора и дополнений к нему.

В пунктах 2.2.6 и 2.4.2 договора аренды, устанавливается обоюдная обязанность сторон совместно обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о государственной регистрации договора.

Пунктом 2.4.9 договора установлено, что с письменного согласия арендодателя арендатор может проводить на объекте необходимую ему реконструкцию и перепланировку объекта, переоборудование инженерных коммуникаций, за свой счет. После проведения ремонтных работ по перепланировке, переоборудования и реконструкции объекта, арендатор самостоятельно и за свой счет изготавливает проект перепланировки (реконструкции) объекта. Арендатор после изготовления проекта перепланировки (реконструкции) в установленном законом порядке вносит соответствующие изменения в БТИ и ЕГРП. Арендодатель со своей стороны обязуется подписать и предоставлять требующиеся от него для согласования в соответствующих государственных органах и учреждениях документы, если такие изменения не касаются несущих конструкций и фасада здания. При необходимости внесения конструктивных изменений в несущие конструкции и фасад здания, проектные работы и согласование с арендодателем выполняется арендатором или его подрядчиками до начала проведения строительно-ремонтных работ.

Истец по первоначальному иску ссылался на то, что Общество, в нарушении условий договора, арендные платежи не вносило с января 2016 года, в связи с чем, у последнего образовалась задолженность в размере 1 782 047,45 руб., что явилось основанием для обращения с настоящим иском о взыскании указанной задолженности, а также начисленной неустойки и расторжении договора аренды.

Возражая против удовлетворения заявленных ИП ФИО3 требований, ООО "АТЕ ФУД" обратилось в суд в рамках настоящего дела со встречным иском о расторжении договора аренды от 23.09.2015 N 23-09/15, взыскании 338 917 руб. с ИП ФИО3 неиспользованной части арендной платы, 3 446 624 руб. расходов на неотделимые улучшения помещения, 410 000 руб. убытков в виде затрат на изготовление вывесок.

Удовлетворяя в части первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, за исключением расторжения договора, суды руководствуясь положениями пункта 1 статьи 307, пунктов 1, 3 статьи 328, статьи 330, пункта 2 статьи 609, статей 614, 619, 623, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации исходили из того, что ООО "АТЕ ФУД" не проведена работа в соответствии с пунктом 2.4.9 договора по подготовке проекта перепланировки и согласованию его в соответствующих органах, что препятствует арендодателю в осуществлении последующих зависящих от него действий по постановке на кадастровый учет части помещений, в которых проведена перепланировка арендатором, и последующему обращению за регистрацией договора аренды, а также у арендодателя не имелось возможности без участия арендатора подать заявление о государственной регистрации договора аренды в Управление Росреестра по Московской области в связи с отсутствием необходимого количества оригиналов договора, для предоставления на регистрацию. Требования истца о взыскании задолженности по договору аренды и в связи с отсутствием доказательств по уплате задолженности взыскании неустойки признаны судами обоснованными и документально подтвержденными. В удовлетворении первоначального иска в части расторжения договора судами отказано в связи с несоблюдением истцом претензионного порядка.

С учетом условий заключенного сторонами договора (пункт 7.5 договора) и в соответствии с положениями статей 450, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации суды пришли к выводу об удовлетворении встречного иска в части расторжения договора. Вместе с тем судами отказано в удовлетворении встречного иска о возврате стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений исходя из буквального толкования пункта 7.10 договора аренды, в котором сторонами установлено, что для удовлетворения требования арендатора о возврате стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений объекта необходимо наличие одновременно трех условий: 1) расторжение договора по вине арендодателя; 2) отсутствие нарушений условий договора со стороны арендатора; 3) согласование арендодателем объема и стоимости произведенных неотделимых улучшений, тогда как в рассматриваемом случае отсутствуют нарушения условий договора со стороны арендодателя, и данное обстоятельство в силу пункта 8.1 договора аренды лишает арендатора права на возмещение стоимости неотделимых улучшений переданного в аренду имущества. При этом судами признаны не согласованными арендодателем произведенные арендатором неотделимые улучшения ввиду отсутствия подписанной сметы на проведение ремонтных работ, арендодатель не участвовал в приемке выполненных работ, при подписании актов выполненных работ, в которых отражены объем и стоимость неотделимых улучшений, а представленное обществом в материалы дела сопроводительное письмо о согласовании дизайн-проекта помещения, не свидетельствует о согласовании арендодателем объема и стоимости неотделимых улучшений и свидетельствует только о передаче представителю арендодателя составных частей дизайн - проекта, перечисленных в письме. Судами отказано в удовлетворении встречного иска о взыскании убытков (затраты на изготовление вывесок) в связи с недоказанностью гражданско – правовой ответственности у ответчика по встречному иску.

Также судами отказано в удовлетворении встречного иска в части взыскания неиспользованной части арендной платы помещения в размере 338 917 руб. в связи с неисполнением арендатором обязанности по внесению арендных платежей по договору аренды от 23.09.2015 N 23-09/15 за пользование помещениями и зачетом указанного обеспечительного платежа истцом по первоначальному иску за июль 2016 года, сумма которого не заявлялась истцом в настоящей сумме требования основного долга.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что истец игнорировал свою обязанность по подаче документов на государственную регистрацию, а также игнорировал требование арендатора, чем уклоняется от государственной регистрации договора аренды, рассмотрен судами и обоснованно отклонен как несостоятельный и не соответствующей фактическим обстоятельствам дела в связи с тем, что в ответ на полученное от арендатора требование о подаче документов на государственную регистрацию договора аренды, ИП ФИО3 29.03.2016 направила в адрес ООО "ATE ФУД" ответ, в котором арендатору предложено осуществить зависящие от него действия по подготовке проекта перепланировки помещений и согласованию его в установленном законом порядке, внесению изменений в сведении, содержащиеся в БТИ и ЕГРП, а также было предложено согласовать дату совместного обращения в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации, исходя из выбранного арендатором варианта обращения в регистрирующий орган, тогда как арендатор уклонился от исполнения возложенной на него в п. 2.4.9 договора аренды обязанности по согласованию проекта перепланировки, осуществлению соответствующих изменений в БТИ и ЕГРП, а также от согласования даты для совместного обращения с заявлением в регистрирующий орган и предоставления находящегося у него оригинала договора, с предоставлением сторонами имеющегося кадастрового паспорта помещений без учета произведенной арендатором перепланировки.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что у суда отсутствовали основания для взыскания арендных платежей за помещения, которые невозможно эксплуатировать, а также, что срок возникновения платежей должен исчисляться с момента государственной регистрации спорного договора, были предметом исследования судами и отклонены с учетом положений пункта 7.2 договора, согласно которому условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с даты подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, а исходя из положений статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что юридически значимым обстоятельством является не момент освобождения арендованного имущества или приостановление его эксплуатации, а момент его фактической передачи арендодателю, который подтверждается подписанным сторонами актом.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что выводы суда в резолютивной части противоречат обстоятельствам, изложенным в мотивировочной части решения, поскольку удовлетворяя требование о расторжении договора суд подтвердил наличие противоправных действий со стороны истца и соответственно требование о взыскании стоимости неотделимых улучшений подлежит удовлетворению, не могут быть приняты во внимание и не являются основанием для отмены или изменения судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела в пунктах 7.10 и 8.1 договора сторонами установлен единственный случай, когда арендодатель производит компенсацию арендатору стоимости произведенных им неотделимых улучшений, согласованных с арендодателем - досрочное расторжение договора по вине арендодателя при отсутствии нарушений условий договора арендатором. При этом в данном случае судами установлено нарушение арендатором обязательств по внесению арендных платежей в установленный договором срок в течение периода - с января 2016 года.

Вместе с тем сторонами в пункте 7.5 договора предусмотрена возможность досрочного расторжения договора в одностороннем судебном порядке.

Суды, истолковав условия договора и, применив положения статьи 421, пункта 2 статьи 450, части 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» пришли к выводу об удовлетворении требования по встречному иску о расторжении договора в отсутствие нарушений со стороны арендодателя.

Суд кассационной инстанции считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а также с учетом предмета и оснований первоначальных и встречных исковых требований, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Несогласие с выводами судов, иная оценка фактических обстоятельств дела, имеющихся в деле доказательств и иное толкование положений закона не свидетельствует о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции.

Доводы кассационной жалобы ответчика повторяют доводы, которые были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, получили соответствующую оценку и по существу основаны на несогласии с выводами судов относительно оценки фактических обстоятельств дела и представленных в дело доказательств и направлены на переоценку выводов судов, в связи с чем подлежат отклонению, поскольку они не опровергают выводов судов, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права, не содержат указаний на имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом, и не содержат предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения судебных актов.

Вместе с тем, пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения норм материального права и норм процессуального права и соответствия выводов суда о применении нормы права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений судом первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для безусловной отмены судебного акта, не установлено.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 15.08.2016 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2016 по делу №А41-24661/16 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судья Н.Н.Кольцова

Судьи: А.Р.Белова

С.Н.Крекотнев