Гражданский кодекс часть 1

от истца – Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области – ФИО1, доверенность от 31.12.2014 № 92; ФИО2, доверенность от 12.01.2015 № 03;

от ответчика – Общество с ограниченной ответственностью «Рантект-МФД» - ФИО3, доверенность от 14.05.2014 б/н; ФИО4, доверенность от 08.08.2014 б/н,

рассмотрев 02 февраля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области

на решение от 06 августа 2014 года

Арбитражного суда Московской области

принятое судьей Кулматовым Т.Ш.,

на постановление от 06 ноября 2014 года

Десятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Епифанцевой С.Ю., Воробьевой И.О., Огурцовым А.Н.,

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области

к обществу с ограниченной ответственностью «Рантект-МФД»

о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее по тексту также – КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района, Комитет, арендодатель, истец) предъявил иск в арбитражный суд к Обществу с ограниченной ответственностью «Рантект-МФД» (далее по тексту также – ООО «Рантект-МФД», арендатор, ответчик) о взыскании денежной суммы в размере 4.762.942 руб. 21 коп., из которых: 4.422.524 руб. 28 коп. - задолженность по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.12.2013; 340.417 руб. 93 коп. – неустойка (пеня), начисленная за период с 16.03.2013 по 31.12.2013.

Решением Арбитражного суда Московской области от 06 августа 2014 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 ноября 2014 года, в удовлетворении иска отказано полностью.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец - Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области подал в Арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просит решение Арбитражного суда Московской области от 06 августа 2014 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 ноября 2014 года отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, суды первой и апелляционной инстанций неправильно применили нормы права.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Во исполнение пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» Московской областной Думой принят Закон «О регулировании земельных отношений в Московской области», которым установлен порядок исчисления размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии со статьей 26 Федерального закона от 06.10.1999 № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» Конституция (устав), законы и иные нормативные правовые акты субъекта Российской Федерации, принятые в пределах его полномочий, обязательны для исполнения всеми находящимися на территории субъекта Российской Федерации органами государственной власти, другими государственными органами и государственными учреждениями, органами местногосамоуправления, организациями, общественными объединениями, должностными лицами и гражданами.

Закон Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области», в том числе в части статьи 14, не отменен и не признан недействующим. Следовательно, по мнению заявителя кассационной жалоб, истец правомерно руководствовался при определении размера арендной платы требованиями, содержащимися в указанном Законе.

В Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» установлен ряд основополагающих начал, в частности,- принцип экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного пользования землей.

Заявитель кассационной жалобы обращает внимание на определение Верховного Суда РФ от 16.04.2014 N 4-АПГ14-5 об оставлении без изменения решения Московского областного суда от 09.12.2013, которым отказано в удовлетворении заявления о признании частично не действующим Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области».

В указанном определении Верховный Суд Российской Федерации приходит к следующим выводам:

- в силу пункта 10 статьи 3 Закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О порядке введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации", порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

- региональный законодатель, устанавливая порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и в связи с этим вводя коэффициенты, учитывающие вид разрешенного использования земельного участка, действовал в пределах нормотворческой компетенции в сфере земельных отношений;

- коэффициент Кд равный 4,2 не может расцениваться как нарушение принципа запрета необоснованных предпочтений, поскольку данное значение коэффициента Кд предусмотрено для всех хозяйствующих субъектов, занимающихся жилищным строительством, в том числе индивидуальным жилищным строительством, а также комплексным освоением территории в целях жилищного строительства.

Исходя из изложенного, Верховный суд Российской Федерации делает вывод о том, что статья 14 Закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» не противоречит Принципам, установленным Постановлением № 582.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, пункт 1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации гласит, что Правила определяют способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки,находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации.

Таким образом, сформулированные в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 принципы являются теми общими началами определения арендной платы для земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, возможность установления которых Правительством Российской Федерации, предусмотрена пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ. Однако, Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, касаются исключительно земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, что следует из самого названия данных Правил, и что соответствует положениям пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ.

Из названия Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 также видно, что основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков касаются земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы касаются только земельных участков, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Вместе с тем, земельный участок, являющийся предметом данного договора аренды, ненаходится в собственности Российской Федерации, а, следовательно, не попадает подправовое регулирование утвержденных Постановлением № 582 правил определения размера арендной платы.

Предельный размер арендной платы за земельные участки, находящиеся и в государственной и в муниципальной собственности не установлен Правительством Российской Федерации. Следовательно, выводы судов о том, что размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 04.12.2008 №2381 не должен превышать размера арендной платы, исчисленного в соответствии с Постановлением № 582, являются произвольными.

Таким образом, по мнению заявителя кассационной жалобы, размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 10.12.2008 № 2384 за указанный период был определен Комитетом в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» в редакции от 26.12.2012 года.

Порядок исчисления размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установленный статьей 14 Закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» (в редакции от 26.12.2012 года) является обязательным для Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района.

Кроме того, заявитель кассационной жалобы обращает внимание на то, что значение каждого из множителей в формуле (Ап = Аб X Кд X Пкд х Км х S), содержащейся в пункте 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области», по которой определялся размер арендной платы, устанавливается разными нормативными правовыми актами.

Так, значение Аб, равное 58,22, на 2013 год установлено законом Московской области от 26.12.2012 №203/2013-03 «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, или государственная собственность, на которые не разграничена на территории Московской области, на 2013 год».

Значение Кд, равное 4,2, на период с 01.01.2013 г. по 31.12.2013 г. установлено в соответствии с приложением (Коэффициенты, учитывающие вид разрешенного использования земельного участка) к Закону Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» (в редакции от 26.12.2012 года).

Значение Пкд, равное 3, и значение Км, равное 1,56, установлены решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района от 28.04.2009 № 14/32 ( в редакции решения Совета депутатов Одинцовского муниципального района от 12.03.2013 № 6/22).

По мнению заявителя кассационной жалобы, вывод судов о том, что размер арендной платы, исчисленный на период с 01.01.2013 г. по 31.12.2013 г. по вышеуказанной формуле ( Ап = Аб х Кд х Пкд х Км х S), в соответствии с вышеперечисленными нормативными правовыми актами, является неправильным, фактически накладывает запрет на применение в дальнейшем вышеуказанных нормативных правовых актов при исчислении размера арендной платы по договорам аренды земельных участков.

Данные нормативные правовые акты не отменены и не признаны недействующими. Поэтому Комитет не вправе и в дальнейшем при исчислении размера арендной платы не применять данные нормативные правовые акты.

Кроме того, как указывает заявитель кассационной жалобы, вопрос о том, не противоречит ли способ определения арендной платы, установленный пунктом 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области №23/96- 03, положениям Постановления Правительства РФ №582, не нарушает ли принципов определения арендной платы, установленных данным Постановлением, в том числе принципа предельно допустимой простоты расчеты арендной платы, уже был предметом судебного разбирательства.

Так, Московский областной суд рассмотрел заявление Межрегионального общественного фонда содействия социальной поддержке и защите прав вынужденных переселенцев, беженцев «С» о признании частично недействующим Закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» ( в действующей редакции). Фонд просил признать недействующим п.3 ч.1 статьи 14 Закона МО №23/96-03 в части формулы расчета арендной платы, полагая, что Закон МО № 23/96-03 в оспариваемой части противоречит нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, а именно - Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. №582.

По результатам рассмотрения заявления Московский областной суд пришел к выводу, что способ определения арендной платы на основании установленной Законом МО №23/96-03 формулы (т.е. Ап=Аб х Кд х Пкд х Км х S) не противоречит положениям Постановления Правительства Российской Федерации №582.

Ссылку представителя МО Фонд «С» на то, что расчет арендной платы по установленной в ст. 14 Закона МО №23/96-03 формуле, а не на основании кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, нарушает принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, суд признал несостоятельной и указал, что принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, установленный постановлением Правительства РФ № 582, предусматривает лишь возможность, но не обязанность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

Поскольку на федеральном уровне не установлена единая методика расчета арендной платы, законодатель Московской области, действуя в пределах предоставленных ему федеральным законодательством полномочий, был вправе установить способ определения арендной платы, в том числе по формуле, указанной в статье 14 Закона МО № 23/96-03. (решение Московского областного суда от 15.07.2014 по делу №3-68/14).

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации согласилась с выводами Московского областного суда и также пришла к выводу о том, что способ определения арендной платы на основании установленной Законом Московской области №23/96-03 формулы не противоречит положениям Постановления Правительства Российской Федерации №582 (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2014 по делу №4-АПГ14-17).

Кроме того, значение Кд, учитывающего вид разрешенного использовании земельного участка для жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, и для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, равное 4.2 (на 2013 год), также уже проверялось судами на соответствие принципам определения арендной платы, установленным Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. № 582.

Так, решением Московского областного суда от 09.12.2013 по делу №3-91/13 в удовлетворении заявления МО Фонд «Статус» о признании частично недействующим Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области» в редакции Закона Московской области от 26.12.2012 № 220/2012-03, которым были увеличены с 01 января 2013 года применяющиеся для расчета арендной платы значения коэффициентов Кд, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка для жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства , и для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, было отказано. МО Фонд «Статус» просил признать недействующими значения коэффициента «4,2» в строке 23 «для жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства» и в строке 24 «для комплексного освоения в целях жилищного строительства» Приложения к Закону Московской области № 23/96-03 «Коэффициенты, учитывающие условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке», считая правовое регулирование в этой части противоречащим нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, а именно: - статьям 8,22,65 Земельного кодекса РФ; - статье 30 Градостроительного кодекса РФ; - статье 14 Федерального закона от 21.12.2004 № 172 «О переводе земельных участков из одной категории в другую»; - постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

МО Фонд «Статус» указал, что расчет арендной платы с применением оспариваемого значения Кд (4,2) нарушает принципы определения арендной платы, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, а именно: принцип экономической обоснованности установления арендной платы, принцип запрета необоснованных предпочтений.

Однако, Московский областной суд отклонил доводы заявителя о том, что при установлении на 2013 год значения Кд, равного 4,2, в строках 23 и 24 Приложения к Закону Московской области « О регулировании земельных отношений в Московской области» были нарушены принципы, перечисленные в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, в том числе принцип экономической обоснованности установления арендной платы, принципа запрета необоснованных предпочтений. Московский областной суд пришел к выводу, что положения Закона МО № 23/96-03 в оспариваемой части полностью соответствуют нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, и соответствуют принципам определения размера арендной платы, установленным Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ также согласилась с выводами Московского областного суда по данному делу (Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2013 №4-АПГ14-5).

Таким образом, как указывает заявитель кассационной жалобы, в настоящее время Определениями Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2014 по делу №4-АПГ14-5 и от 19.11.2014 по делу №4-АПГ14-17 установлено: - что порядок исчисления размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 Закона МО №23/96-03 не противоречит нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, а именно: Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, и не нарушает принципов определения арендной платы, установленных данным Постановлением, в том числе принципа предельно допустимой простоты расчеты арендной платы; - что введением на 2013 год значения Кд, равным 4,2, также не были нарушены принципы определения арендной платы, установленные Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, в том числе принцип экономической обоснованности.

В судебном заседании суда кассационной инстанции истец - КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района в лице своих представителей настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.

В представленном в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыве на кассационную жалобу истца, ответчик - ООО «Рантект-МФД» возражает относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Как указывает ответчик в отзыве, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 № 15837/11 сформулировал правовую позицию, согласно которой размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, в том числе государственная собственность на которые не разграничена, не может быть выше ставок, установленных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 для земель федеральной собственности.

Правовая позиция, сформулированная Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 17.04.2012 № 15837/11 по вопросу судебной практики о предельных размерах арендной платы за публичные земли (и применении к таким землям предельных ставок, предусмотренных Постановлением № 582), пересмотрена не была, в том числе сохраняет свою силу в полном объёме на момент принятия судами первой и апелляционной инстанций решения и постановления по настоящему делу.

Указанная правовая позиция повторно подтверждена Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 17.12.2013 № 10782/13, в котором уточнено, что данная правовая позиция подлежит применению не только к случаям аренды участка для жилищного строительства, но и для любого строительства.

При этом Постановления Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15837/11 и от 17.12.2013 № 10782/13 сохраняют свою силу, не отменены и не пересмотрены.

По мнению ответчика, истец взимает арендную плату в размере, существенно превышающем предельную ставку, предусмотренную Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 для аналогичных случаев аренды.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции ответчик - ООО «Рантект-МФД» в лице своих представителей возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в отзыве.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 10.12.2008 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ООО "Рантект-МФД" (Арендатор) заключен договор N 2384 аренды земельного участка, в соответствии с которым Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 4 052 кв. м, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 50:20:0030102:48, расположенный по адресу: <...> для жилищного строительства, на срок с 15.12.08 по 14.12.11.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2, 3.3 и 3.4 договора ООО "Рантект-МФД" приняло на себя обязательство ежеквартально до 15-го числа последнего месяца текущего квартала вносить арендную плату за пользование земельным участком. Расчет арендной платы определен в Приложении N 2 к договору, являющемся неотъемлемой частью договора.

Согласно Приложению N 2 к договору размер арендной платы определяется в соответствии с абзацем 1 пункта 13.1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" и на момент подписания договора составлял 270 235 руб. 17 коп. в квартал.

Пунктом 3.5 договора определено, что размер арендной платы изменяется в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка, а также в иных случаях, установленных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Московской области и органов местного самоуправления.

Размер арендной платы изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае, установленном в пункте 3.5 Приложения без согласования с арендодателем и без внесения изменений или дополнений в договор путем направления соответствующего уведомления арендатору.

В силу пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

12.11.2011 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области и ООО "Рантект-МФД" подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 10.12.2008 г. N 2384, в соответствии с которым размер арендной платы с 01.01.11 установлен в сумме 289 537 руб. 69 коп. в квартал.

03.08.2011 года стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому срок действия договора продлен до 14.12.2017.

Законом Московской области от 26.12.2012 г. N 220/2012-ОЗ в Закон Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" были внесены изменения. В частности, пункт 13.1 статьи 14 был признан утратившим силу. В связи с чем, по мнению истца, данные изменения подлежали применению для определения арендной платы с 01.01.2013 г.

На основании указанных норм права Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области произвел перерасчет арендной платы по договору аренды от 10.12.2008 г. N 2384, установив, что с 01.01.13 она составляет 1 159 249 руб. 16 коп. в квартал.

Уведомлением N 7.1.18/1251/4 от 30.04.2013 г. истец уведомил ООО "Рантект-МФД" об изменении размера арендной платы с 01.01.2013 г.

В связи с неисполнением ответчиком договорных обязательств в части полного и своевременного внесения арендной платы в период с 01.01.2013 г. по 31.12.2013 г., Комитет обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что повышение арендной платы было произведено неправомерно.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Как установлено судами, при расчете задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 2384 от 10.12.2008 г. истец руководствовался Приложением N 2 к договору аренды, в котором приводится расчет арендной платы в соответствии с абзацем 1 пункта 13.1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".

На основании Закона Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" и Закона Московской области от 26.12.2012 г. N 203/2012-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области на 2013 год", с 2013 г. коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке (Кд) увеличен с 1 до 4,2.

Между тем, как указали суды, федеральным законодательством установлены основные принципы и правила определения арендной платы при аренде земельных участков, которые в силу единства экономического пространства на территории Российской Федерации должны соблюдаться при установлении арендной платы субъектами Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582, принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и вида разрешенного использования.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель арендной платы, дифференцированной, исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Как указали суды, в настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 582, арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта не превышает двух процентов от кадастровой стоимости.

При этом уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, приведенные нормы предусматривают и закрепляют принципы определения арендной платы, при которых в течение трех лет действия договора аренды действует более низкая ставка, а по истечении трех лет - размер ставки арендной платы увеличивается. То есть уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом.

Принимая во внимание требования Постановления Правительства Российской Федерации N 582 и закрепленные им принципы, при аренде земельных участков в случаях, аналогичных указанным в подпунктах "г" и "д" пункта 3 Постановления N 582, арендная плата определенная органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, не может превышать размеров, установленных в этих подпунктах.

При этом, согласно подпункту "г" пункта 3 Правил арендная плата устанавливается в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации; подпунктом "д" пункта 3 Правил установлено 2 процента в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "г".

Договор аренды земельного участка N 2384 от 10.12.2008 заключен без проведения торгов на основании решения Арбитражного суда Московской области от 23 сентября 2008 года по делу N А41-9251/08.

Как указали суды, поскольку земельный участок передан по договору аренды ответчику в целях жилищного строительства, арендная плата должна быть определена в соответствии с подпунктом "д" пункта 3 Правил, т.е. должна составлять 2 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 15837/11 от 17.04.2012 г.

По указанному делу Высшим Арбитражным судом Российской Федерации сформулирована правовая позиция, согласно которой размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности.

Таким образом, как указали суды, в 2013 году, исходя из требований федерального законодательства, должна быть установлена единообразная арендная плата для целей жилищного строительства и она не должна превышать 2 процента кадастровой стоимости земельного участка в силу подпункта "д" пункта 3 Правил определения арендной платы, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009 г.

Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:48 следует, что его кадастровая стоимость составляет 11523604 руб. 36 коп.

Исходя из этого, судами определено, что предельный размер арендной платы по договору аренды N 2384 в спорный период составляет 230472 руб. 09 коп. в год или 57618 руб. 02 коп. в квартал (11523604,36 x 2% = 230472,09).

Суды пришли к выводу, что после вступления в силу Постановления N 582 Комитет продолжил взимать арендную плату в размере, значительно превышающем предельную ставку арендной платы.

Принимая во внимание, что основной долг по договору аренды N 2384 у ответчика перед истцом отсутствует, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования Комитета о взыскании с общества задолженности и неустойки, а суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

При этом судами не учтено следующее.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В силу пунктов 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, при расчете размера арендной платы Комитет правомерно руководствовался Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" в редакции Закона Московской области от 26.12.2012 N 220/2012-ОЗ, в соответствии с которым с 01.01.2013 увеличены значения коэффициентов Кд, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка для жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, и для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.

Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Указанным Постановлением утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности: экономической обоснованности, предсказуемости расчета размера арендной платы, предельно допустимой простоты расчета арендной платы, недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, запрета необоснованных предпочтений.

Вышеназванным Постановлением также утверждены "Правила определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Порядок определения размера арендной платы, установленный статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-О3 "О регулировании земельных отношений Московской области", соответствует вышеперечисленным основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, предусмотренным Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.

Правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, регулируют вопросы определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Порядок расчета размера арендной платы, установленный Законом Московской области, учитывает местоположение, инвестиционную привлекательность и доходность земельного участка на территории соответствующего публично-правового образования.

Согласно пп. 10 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов правового регулирования земельных правоотношений является принцип дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.

Поскольку на федеральном уровне не установлена единая методика расчета арендной платы, из норм федерального законодательства, в том числе вышеперечисленного, следует, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъекта Российской Федерации; субъект Российской Федерации (в настоящем деле, Московская область) вправе в пределах своих полномочий установить способ определения арендной платы; противоречия Закона Московской области законодательству, имеющему большую юридическую силу, не имеется.

Таким образом, способ определения арендной платы в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений Московской области" не противоречит Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, что подтверждено Определениями Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2014 N 4-АПГ14-5, от 19.11.2014 N 4-АПГ14-17, 4-АПГ14-18; решениями Московского областного суда от 09 декабря 2013 года, от 15 июля 2014 года, от 16 июля 2014 года; по указанным делам судами непосредственно исследовался данный вопрос, в силу чего выводы судов со ссылками на позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлениях от 17.04.2012 по делу N 15837/11 и от 17.12.2013 по делу N 10782/13, ошибочны.

На основании изложенного, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что выводы судов первой и апелляционной инстанций в обжалуемых решении, постановлении о применении норм права противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм материального права, что в соответствии с частями 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.

Поскольку оценка расчета размера задолженности и неустойки, наличие оснований для уменьшения неустойки, не устанавливались судами, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции.

На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований заявленных требований.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 06 августа 2014 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 ноября 2014 года по делу № А41-25329/14,- отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий-судья А.А. Дербенев

Судьи Н.Ю. Дунаева

М.В. Борзыкин