Гражданский кодекс часть 1

ООО «Специализированный застройщик «БЕРЕЖКИ» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Росреестра по Московской области (далее - Управление) о признании незаконным уведомления от 25.03.2021 № КУВД-001/2021-9190172/1 о приостановлении государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020806:765 и об обязании произвести государственную регистрацию прекращения права общества на земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020806:765, общей площадью 812 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Подольск, д. Бережки, территория Каскад Парк, 4.

Решением Арбитражного суда Московской области от 02 июля 2021 года заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 сентября 2021 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Управление Росреестра по Московской области обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020806:765, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, общей площадью 812 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, городской округ Подольск, д. Бережки, территория Каскад Парк, 4, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН).

В связи с возведением в границах указанного земельного участка многоквартирного блокированного жилого дома и заключением договоров участия в долевом строительстве в отношении земельного участка произведена государственная регистрации обременения в виде ипотеки в пользу участников долевого строительства (регистрационные записи от 18.05.2015 № 50-50/055-50/027/002/2015-6945/2 (залог в силу закона) и от 05.12.2018 № 50:27:0020806:765-50/001/2018-11 (залог в силу закона)).

В связи с окончанием строительства многоквартирного блокированного жилого дома обществу выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 02.08.2018 № RU50-27-11437-2018, подтверждающее ввод в эксплуатацию жилого многоквартирного блокированного дома с кадастровым номером 50:27:0020806:1965, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:27:0020806:765.

Квартиры в жилом доме с кадастровым номером 50:27:0020806:1965 переданы по актам приема-передачи участникам долевого строительства.

Так, на основании договора участия в долевом строительстве от 10.08.2016 и акта от 03.08.2018 приемки-передачи жилого помещения 24.07.2019 произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на квартиру с кадастровым номером 50:27:0020806:1967 (запись от 24.07.2019 № 50:27:0020806:1967-50/027/2019-2), расположенную в жилом многоквартирном доме с кадастровым номером 50:27:0020806:1965, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 10.03.2021.

В соответствии с подпунктами 1 и 5 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства; в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным.

Статьей 413 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Суды установили, что общество 12.03.2021 обратилось в Управление с заявлением о прекращении права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020806:765 в связи с передачей объектов, расположенных в многоквартирном блокированном жилом доме, участникам долевого строительства.

В соответствии с пунктами 3 и 4 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ), осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом.

Также суды констатировали, что уведомлением от 25.03.2021 № КУВД-001/2021-9190172/125.03.2021 Управление приостановило государственную регистрацию права наличием в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020806:765 записей об ипотеке.

Общество, полагая, что данное решение Управления не соответствует закону и нарушает законные интересы правообладателей земельного участка, обратилось в Арбитражный суд Московской области с соответствующим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Осуществляя по своему усмотрению гражданские права, граждане и юридические лица самостоятельно избирают способ защиты нарушенного или оспоренного права, поэтому общество, как правомерно отметили суды, обязано в порядке статей 41 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представить доказательства нарушения его прав и законных интересов, подлежащих судебной защите.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ), в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ.

В силу статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), ипотека подлежит государственной регистрации в ЕГРН в порядке, установленном Законом об ипотеке и Федеральным законом № 218-ФЗ.

Кроме того, в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», пункта 66 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), земельный участок под многоквартирным домом является общей долевой собственностью собственников помещений, переходит им в собственность бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

При этом в силу статей 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66 и 67 Постановления № 10/22, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 5 статьи 16 Федерального закона № 214-ФЗ, у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Суды правомерно заключили, что государственная регистрация договора долевого участия в силу закона влечет возникновение залога земельного участка, принадлежащего застройщику, а впоследствии, исходя из характера предполагаемого к строительству объекта, - дальнейшую передачу земельного участка в собственность собственникам помещений в доме.

Также суды правомерно отметили, что, учитывая, что залог права собственности застройщика на земельный участок возникает в силу положений Федерального закона № 214-ФЗ, его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и так далее.

Суды обоснованно заключили, что материалами дела подтверждается исполнение обществом обязательств из договоров участия в долевом строительстве по строительству и передаче жилых помещений в жилом многоквартирном доме, расположенном в границах земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020806:765.

В силу части 1 статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ, государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в отношении жилых помещений в жилом многоквартирном доме, расположенном в границах земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020806:765, произведена государственная регистрация права собственности участников долевого строительства и покупателей квартир, в ЕГРН внесена регистрационная запись от 24.07.2019 № 50:27:0020806:1967-50/027/2019-2. Данные сведения имелись в распоряжении органа государственной регистрации как уполномоченного на ведение реестра прав органа.

В силу пункта 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке, регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона № 214-ФЗ, погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 Федерального закона № 214-ФЗ одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, суды правомерно заключили, что с момента государственной регистрации права собственности на жилые помещения право собственности общества на земельный участок прекратилось в силу закона, обременение в виде ипотеки также прекращено ввиду совпадения в одном лице должника и кредитора по обязательству залога.

Федеральным законом от 13.07.2020 № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» пункт 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке дополнен абзацем 2, в силу которого регистрационная запись в ЕГРН о залоге, возникшем в силу статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ, в отношении земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо о залоге права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, погашается органом регистрации прав без заявления о погашении такого залога одновременно с государственным кадастровым учетом данного многоквартирного дома. Положения настоящего абзаца применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Суды констатировали, что жилой многоквартирный блокированный дом с кадастровым номером 50:27:0020806:1965, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:27:0020806:765, поставлен на кадастровый учет 19.03.2019.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, поскольку не доказано иное, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что Управление не имело достаточных правовых оснований для принятия решения о приостановлении государственной регистрации, в связи с чем удовлетворили заявленные требования.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по существу.

Доводы кассационной жалобы о нарушении судами норм материального права судебной коллегией суда кассационной инстанции отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании этих норм.

Указанные в кассационной жалобе доводы были предметом рассмотрения и оценки судов при принятии обжалуемых актов. Каких-либо новых доводов кассационная жалоба не содержит, а приведенные в жалобе доводы не опровергают правильности принятых по делу судебных актов.

Доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу положений статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, могущих повлиять на правильность принятых судами судебных актов либо влекущих безусловную отмену последних, судом кассационной инстанции не выявлено.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, по делу не имеется.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 02 июля 2021 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 сентября 2021 года по делу № А41-25486/21 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Росреестра по Московской области - без удовлетворения.

Председательствующий-судья В.В. Кузнецов

Судьи Ю.С. Петропавловская

Е.Е. Шевченко