Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобуМинистерства имущественных отношений Московской области на решение Арбитражного суда Московской области
от 25.10.2010 по делу № А41-29342/10, принятое судьей Плотниковой Н.В., по иску открытого акционерного общества «РусГидро» к Министерству имущественных отношений Московской области о внесении изменений и дополнений в договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество «РусГидро» (далее – общество, истец,
ОАО «РусГидро») обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Московской области (далее – министерство, ответчик) о внесении изменений в пункт 3.5 и дополнении пунктом 8.5 договора аренды земельного участка от 28.01.2004 № 29004-Z, а именно: дополнить пункт 3.5 договора четвертым абзацем следующего содержания: «Ставка арендной платы за используемый земельный участок не может превышать 1,5% кадастровой стоимости земельного участка»; дополнить договор аренды пунктом 8.5 следующего содержания: «Условия, предусмотренные в абзаце четвертом пункта 3.5 настоящего договора, применяются к отношениям сторон начиная с 30.10.07г.»

Решением Арбитражного суда Московской области от 25.10.2010 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, министерство обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильное применение норм права.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании совместного постановления Главы администрации Московской области и Правительства Москвы от 11.11.1992 № 934-228 согласовано решение трудового коллектива о преобразовании МПО «Мосэнерго» в акционерное общество открытого типа в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 01.07.1992 № 721 «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества» и Указом Президента Российской Федерации
от 15.08.1992 № 923 «Об организации управления электроэнергетическим комплексом Российской Федерации в условия приватизации».

Распоряжением Комитета по управлению имуществом Москвы от 26.03.1993
№ 169-р «О приватизации государственного предприятия «Московское производственное объединение энергетики и электрификации «Мосэнерго»
оформлено решение о преобразовании государственного предприятия «Московское производственное объединение энергетики и электрификации «Мосэнерго» в
акционерное общество открытого типа с сохранением профиля деятельности; утвержден план приватизации, акт оценки стоимости имущества и устав акционерного общества энергетики и электрификации «Мосэнерго».

Согласно плану приватизации акционерного общества «Мосэнерго», утвержденного Комитетом по управлению имуществом Москвы 25.03.1993, до приватизации Московское производственное объединение энергетики и электрификации «Мосэнерго» до приватизации имело организационно-правовую форму: государственное предприятие (объединение) федерального уровня собственности (Раздел Iпункты 4, 5 Плана приватизации).

В соответствии с уставом акционерного общества открытого типа энергетики и электрификации «Мосэнерго», утвержденным Комитетом по управлению имуществом Москвы 25.03.1993, на момент учреждения общества в его состав, наряду с другими подразделениями, входит Загорская ГАЭС (пункт 2.5 статьи 2 устава, пункт 22 перечня, являющегося приложением к уставу).

Согласно распоряжению Министерства имущественных отношений Московской области от 16.12.2003 № 660 «О переоформлении Загорской ГАЭС – филиалу ОАО «Мосэнерго» права постоянного (бессрочного) пользования находящегося в государственной собственности земельного участка на право аренды» земельный участок с кадастровым номером 50:05:010 01 37:0003 общей площадью 9 734 817 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, п.Богородское – г.Краснозаводск, для размещения и эксплуатации Загорской ГАЭС, предоставлен ОАО «Мосэнерго» в аренду, ранее находившийся у названного общества на праве постоянного (бессрочного) пользования (т. 1, л.д. 10).

На основании названного распоряжения Министерства имущественных отношений Московской области от 16.12.2003 № 660 между министерством (арендодателем) и ОАО «Мосэнерго» (арендатором) заключен договор от 28.01.2004
№ 29004- Z, предметом которого является аренда земельного участка общей площадью
9 734 817 кв.м с кадастровым номером 50:05:010010137:0003, расположенный по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, п.Богородское – г.Краснозаводск, для размещения и эксплуатации Загорской ГАЭС в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка от 29.01.2003 № 2/03-363 сроком на 49 лет (т. 1, л.д. 5-9).

В соответствии с договором 29.12.2005 №7284-46/56-ю/401Д права и обязанности арендатора по договору аренды от 28.01.2004 № 29004-Z переданы ОАО «Загорская ГАЭС» (т. 1, л.д. 11-14).

Впоследствии ОАО «Загорская ГАЭС» реорганизована в форме присоединения к ОАО «РусГидро», что подтверждается уставом общества (т. 1, л.д. 24-46). В связи с чем, между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение от 01.09.2007 №1 к договору аренды от 28.01.2004 № 29004- Z (т. 1, л.д. 15-20).

Согласно пункту 3.6. договора аренды арендная плата по договору исчисляется исходя из базовых ставок арендной платы, устанавливаемых законом Московской области. Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления об изменении арендной платы, направленного арендатору.

Уведомлением от 08.03.2008 № ИС-2370 ответчик уведомил истца о том, что размер арендной платы на 2008 год составляет 234 967 272 рублей в год.

Кадастровая стоимость земельного участка составляет 2 808 333 046 руб. 89 коп., что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке. Таким образом, размер установленной арендной платы по договору аренды составляет 8,367% кадастровой стоимости земельного участка.

Истец считает, что арендуемый им земельный участок, является ограниченным в обороте по правилам подпункта 10 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельного кодекса РФ).

Федеральным законом от 24.07.2007 № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» (далее – Федеральный закон от 24.07.2007 № 212-ФЗ) внесены изменения в пункт 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в виде установления предельного размера арендной платы в отношении земельных участков изъятых из оборота или ограниченных в обороте, право аренды которых было переоформлено с права постоянного (бессрочного) пользования, а именно в пределах 1,5 % кадастровой стоимости таких земельных участков.

ОАО «РусГидро» направило в адрес Министерства имущественных отношений по Московской области письмо от 23.03.2010 № 1357 ЕГ о внесении изменений в договор аренды 28.01.2004 № 29004- Z (т. 1, л.д. 50-51).

Письмом от 31.03.2010 министерство отказало ОАО «РусГидро» в перерасчете арендной платы по спорному договору (т. 1, л.д. 52), указав, что Федеральный закон
от 24.07.2007 № 212-ФЗ не содержит положений, предусматривающих распространение положений закона на отношения, возникшие до введения его в действие, а также то, что размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Полагая, что с даты вступления в законную силу Федерального закона
от 24.07.2007 № 212-ФЗ (30.10.2007) с общества в соответствии с требованиями закона подлежит взысканию арендная плата в пределах 1,5% кадастровой стоимости спорного земельного участка, ОАО «РусГидро» обратилось с настоящим исковым заявлением в Арбитражный суд Московской области.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что на спорном земельном участке находятся гидротехнические сооружения, в связи с чем он является ограниченным в обороте, следовательно, при расчете арендной платы подлежит применению установленный законом предельный размер арендной платы для таких земельных участков, то есть 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании апелляционного суда представитель министерства поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить.

Представитель общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Апелляционным судом отклоняется довод министерства о несоблюдении обществом досудебного порядка урегулирования спора как противоречащий имеющимся в материалах дела доказательствам, поскольку представленным суду письмом общества от 23.03.2010 № 1357 ЕГ с просьбой о внесении изменений в договор аренды 28.01.2004 № 29004-Z (т. 1, л.д. 50-51) и письмом министерства
от 31.03.2010, которым обществу отказано в перерасчете арендной платы по спорному договору, подтверждается соблюдение истцом требований пункта 2 статьи 452 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, ОАО «РусГидро» осуществляет деятельность по производству, поставке, продаже электрической энергии и/или мощности на оптовом рынке (пункт 3.2 устава).

На арендуемом обществом земельном участке находятся Энергетический производственно-технологический комплекс «Загорская гидроаккумулирующая электростанция», в состав которой входят: нижний бассейн: низовая плотина с водосбросом и верхняя плотина с водосбросом инв.№ 110-0056-(К), лит.5А, здание компрессорной ОРУ-500 кВ, лт.6Б, цех химзащиты инв.№110-0056-(К), лит. 8Е и другие объекты согласно техническому паспорту Загорской ГАЭС от 07.11.2007
(т. 1, л.д. 104-105), кадастровому паспорту спорного земельного участка
(т. 1, л.д. 99-103).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 21.07.1997 N 117-ФЗ
«О безопасности гидротехнических сооружений» к гидротехническим сооружениям относятся: плотины, здания гидроэлектростанций, водосборные, водоспускные сооружения, туннели, каналы, насосные станции, судоходные шлюзы, судоподъемники; сооружения, предназначенные для защиты от наводнений, разрушений берегов и дна водохранилищ, рек; сооружения (дамбы), ограждающие хранилища жидких отходов промышленных сельскохозяйственных организаций: устройства от размывов на каналах, а также другие сооружения, предназначенные для использования водных ресурсов и предотвращения негативного воздействия вод и жидких отходов.

Довод ответчика о том, что истец не представил доказательств размещения на спорном земельном участке гидротехнических сооружений, отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.

В материалы дела представлены копии свидетельства о государственной регистрации права на энергетический производственно-технический комплекс
от 02.09.2010 (т. 1, л.д. 98), выкопировки из кадастрового паспорта на земельный участок от 16.01.2010, содержащей перечень расположенных на нем объектов
(т. 1, л.д. 99-103), выкопировки из технического паспорта Загорской ГАЭС
от 07.11.2007 (т. 1, л.д. 104-105), выкопировки из декларации безопасности гидротехнических сооружений Загорской ГАЭС от 02.04.2009 (т. 1, л.д. 110-116), которые свидетельствуют о размещении гидротехнический сооружений на арендуемом земельном участке.

В подтверждение включения гидротехнических сооружений Загорской ГАЭС в Российский регистр гидротехнических сооружений обществом представлена в материалы дела копия справки о государственной регистрации гидротехнического сооружения в отраслевом разделе Российского регистра гидротехнических сооружений, а также копия разрешения на эксплуатацию гидротехнического сооружения.

Таким образом, материалами дела подтверждается размещение гидротехнических сооружений на спорном земельном участке.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в соответствии с подпунктом 10 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ земельный участок с кадастровым номером 50:05:010010137:0003, на котором размещена и эксплуатируется Загорская ГАЭС, является ограниченным в обороте.

Поскольку на спорном земельном участке находятся гидротехнические сооружения, он является ограниченным в обороте, и при расчете арендной платы в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» подлежит применению установленный предельный размер арендной платы для таких земельных участков, то есть 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка.

Довод министерства о том, что ограниченным в обороте может быть признана лишь часть земельного участка, занятая гидротехническим сооружением, а не весь земельный участок, отклоняется апелляционным судом, в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела, объектом земельных отношений и объектом договора аренды, изменения и дополнения в который требует внести истец, является единый земельный участок с кадастровым номером 50:50:010 01 37:0003 без определения его частей и выделения земельных участков, находящихся непосредственного под гидротехническими сооружениями, земельных участков, предназначенных для обслуживания гидротехнических сооружений, земельных участков, не предназначенных для указанных целей. Видом разрешенного использования всего земельного участка определена эксплуатация Загорской ГАЭС, кроме того, изначально распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 16.12.2003 № 660 и договором аренды от 28.01.2004
№ 29004-Z предоставлялся весь земельный участок с указанным кадастровым номером именно одной цели – размещения и эксплуатации Загорской ГАЭС

Пунктами 1.1, 1.2 дополнительного соглашения от 01.09.2007 №1 к договору аренды от 28.01.2004 № 29004-Z установлено, что арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью общей площадью 9 735 944 кв.м с кадастровым номером 50:05:010010137:0003, для осуществления следующих видов деятельности: эксплуатация Загорской ГАЭС (т. 1, л.д. 15-16).

Указанное дополнительное соглашение к договору аренды сторонами не расторгалось, каких-либо изменений относительно площади спорного земельного участка в договор и дополнительное соглашение к нему не вносилось, договор аренды на иной земельный участок, иной площади между министерством и обществом не заключался.

Согласно выкопировке из кадастрового паспорта земельного участка
от 16.01.2010, содержащей перечень расположенных на нем объектов
(т. 1, л.д. 99-103), спорный земельный участок общей площадью 9 735 944 кв.м с кадастровым номером 50:05:010010137:0003 имеет вид разрешенного использования «Размещение и эксплуатация Загорской ГАЭС».

Таким образом, обществу для эксплуатации передан в аренду весь земельный участок для эксплуатации и размещения Загорской ГАЭС, а не его в установленном законом порядке определенная часть, находящаяся непосредственно под пятном застройки гидротехнического сооружения. Ни условиями договора аренды, ни положениями действующего законодательства не предусмотрена дифференцированная возможность уплаты арендной платы за не определенные в установленном порядке части земельного участка, в зависимости от нахождения на нем гидротехнических сооружений. Части земельного участка, на которых расположены гидротехнические сооружения, не поставлены на кадастровый учет и не могут являться самостоятельными объектами земельных отношений.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), установленные или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (30.10.2007), что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

В противном случае землепользователи, переоформившие права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком после 30.10.2007, оказались бы в более привилегированном положении, чем землепользователи, переоформившие права на земельные участки в более ранние сроки.

Апелляционным судом не может быть принят во внимание довод ответчика о том, что внесение изменений в пункт 3.5 и дополнение пунктом 8.5 договора аренды земельного участка от 28.01.2004 № 29004-Z должно осуществляться не Министерством имущественных отношений Московской области, а Территориальным управлением Росимущества в Московской области, по следующим основаниям.

Спорный договор аренды земельного участка заключен между Министерством имущественных отношений Московской области (арендодателем) и ОАО «РусГидро» (арендатором, с учетом договора 29.12.2005 №7284-46/56-ю/401Д о передаче прав арендатора и дополнительного соглашения от 01.09.2007 №1).

В силу положений статей 450, 452 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон или по решению суда, требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.07.2008 № 05/031/2008-113 правообладателем спорного земельного участка является субъект Российской Федерации – «Московская область»

Поскольку стороной спорного договора аренды является Министерство имущественных отношений Московской области, и право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за Московской областью, а не Российской Федерации, у апелляционного суда отсутствуют основания для вывода о том, что изменение и дополнение в договор аренды от 28.01.2004 № 29004-Z должно осуществляться Территориальным управлением Росимущества в Московской области.

Указание министерством в апелляционной жалобе в качестве предположения о том, что спорный земельный участок может относиться к федеральной собственности, и, как следствие, внесение изменений в договор, должно осуществляться уполномоченным на то органом, отклоняется апелляционным судом в связи со следующим.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, в рамках заявленных по настоящему делу требований, у апелляционного суда отсутствуют полномочия по оценке вопроса о правомерности внесения записи о государственной регистрации права собственности Московской области на спорный земельный участок, в то время как требования по настоящему делу касаются внесения изменений и дополнений в договор аренды.

Апелляционным судом отказано в удовлетворении ходатайства министерства о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А41-44592/10, предметом рассмотрения которого является требование администрации Сергиево-Посадского муниципального района к Министерству имущественных отношений Московской области о признании отсутствующим зарегистрированного права, поскольку судебный акт по названному делу не может повлиять на вывод о законности применения к аренде спорного земельного участка установленного пунктом 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»предельного размера арендной платы. Кроме того, приостановление производства по настоящему делу до вступления в законную
силу судебного акта по делу № А41-44592/10 не соответствует требованиям
статьи 143 АПК РФ и может привести к увеличению суммы подлежащей уплате арендной платы за спорный земельный участок в нарушение требований закона.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 25.10.2010 по делу
№ А41-29342/10 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

Е.Н. Виткалова

В.Г. Гагарина