Гражданский кодекс часть 1

об обязании освободить незаконно занимаемые помещения, о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды нежилых помещений, о признании договора аренды нежилых помещений прекратившим свое действие,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Бела»,

УСТАНОВИЛ: индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - ИП ФИО3) и обществу с ограниченной ответственностью «Логос-Групп» (далее - ООО «Логос-Групп»):

- об обязании ИП ФИО3 возвратить ИП ФИО1 помещения восьмого этажа здания, расположенного по адресу: <...>, корпус «Наука», высотная часть, переданные по акту приема-передачи от 01.07.2014 к договору аренды от 01.07.2014 № 41-ЮЛ 2014;

- о признании недействительным дополнительного соглашения от 02.07.2014 к договору аренды нежилых помещений от 01.07.2014 № 41-ЮЛ/2014, заключенного между ООО «Логос-Групп» и ИП ФИО3;

- о признании договора аренды нежилых помещений от 01.07.2014 № 41-ЮЛ/2014, заключенного между ООО «Логос-Групп» и ИП ФИО3 прекратившим свое действие 28.02.2015 (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процесчсуального кодкса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Бела».

Решением Арбитражного суда Московской области от 06.10.2016, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитржного апелляционного суда от 05.12.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ИП ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 06.10.2016 и постановление от 05.12.2016 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований об обязании ИП ФИО3 возвратить ИП ФИО1 спорные помещения и признании спорного договора аренды прекратившим свое действие 28.02.2015, принять новый судебный акт об удовлетворении указанных исковых требований.

Жалоба мотивирована тем, что при принятии судебных актов суд первой и апелляционной инстанций неправильно применил нормы материального права, нарушил нормы процессуального права, не выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении и постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель ИП ФИО3 возражал против удовлетворения жалобы по доводам, изложенным в отзыве.

ООО «Логос-Групп» и ООО «Бела», извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В этой связи в соответствии с указанной нормой права проверка законности и обоснованности обжалуемых судебных актов осуществляется судом кассационной инстанции в обжалуемой части об отказе в удовлетворении исковых требований об обязании ИП ФИО3 возвратить ИП ФИО1 помещения восьмого этажа здания, расположенного по адресу: <...>, корпус «Наука», высотная часть, переданные по акту приема-передачи от 01.07.2014 к договору аренды от 01.07.2014 № 41-ЮЛ 2014 и о признании договора аренды нежилых помещений от 01.07.2014 № 41-ЮЛ/2014, заключенного между ООО «Логос-Групп» и ИП ФИО3 прекратившим свое действие 28.02.2015.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция находит решение от 06.10.2016 и постановление от 05.12.2016 подлежащими отмене в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО1 (истец) является собственником спорных нежилых помещений, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 21.03.2014 условный номер 50:44:03:00008:003:0002 (т.1, л.д. 47).

Кроме того, из материалов дела следует и суд установил, что между истцом (доверитель) и ООО «Логос-Групп» (управляющий) заключен договор поручения управления имуществом от 21.03.2014 № 1-2014, согласно которому доверитель передает управляющему имущество для сдачи его в аренду, а управляющий обязуется осуществлять управлением имуществом в интересах доверителя.

Сделки с переданным в управление имуществом управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве доверительного управляющего на основании доверенности доверителя (пункт 1.4 договора, т.1, л.д.11).

Между доверительным управляющим ООО «Логос-Групп» (арендодатель), действующим на основании договора поручения управления имуществом от 21.03.2014 № 1-2014 и ИП ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 01.07.2014 № 41-ЮЛ/2014 в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить по передаточному акту, а арендатор принять во временное возмездное пользование (в аренду) нежилые помещения на 8-ом этаже площадью 1097,57 кв. м., расположенные по адресу: 141190, <...>, корпус «Науки», высотная часть, сроком действия с 01.07.2014 по 28.02.2015.

На следующий день 02.07.2014 доверительный управляющий ООО «Логос-Групп» (арендодатель), действующий на основании договора поручения управления имуществом от 21.03.2014 № 1-2014 и ИП ФИО3 (арендатор) подписали дополнительное соглашение № 1, в котором добавили и утвердили новый пункт 7.10 договора аренды нежилого помещения от 01.07.2014 № 41-ЮЛ/2014 в следующей редакции: «настоящий договор подлежит автоматической пролонгации с 28.02.2015 на тех же условиях на каждый последующий год».

В связи с ненадлежащим исполнением своих обязательств по договору поручения управления имуществом от 21.03.2014 № 1-2014 истец 05.07.2014 отозвал поручение, данное ООО «Логос-Групп» и отменил выданные доверенности.

Уведомлением от 27.01.2015, полученным ИП ФИО3 30.01.2015, истец уведомила о своем нежелании продлевать договор аренды и потребовала в срок не позднее 28.02.2015 возвратить помещения по акту приема-передачи.

Поскольку до настоящего времени ИП ФИО3 занимает спорные помещения, отказываясь их возвращать истцу, последний обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что в рассматриваемом случае подлежит применению пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку спорный договор аренды продлен на неопределенный срок.

В этой связи суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом не соблюден порядок отказа от договорных отношений, предусмотренный указанной нормой права, так как истец направил арендатору 27.01.2015 уведомление о своем нежелании продлевать договор аренды, полученное ответчиком 30.01.2015 и потребовала возвратить спорные помещения 28.02.2015 (не истекли 3 месяца).

Суд апелляционной инстанции оставил без изменения решение суда первой инстанции, но пришел к выводу, что суд сделал неправильный вывод относительно того, что договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, поскольку дополнительным соглашением от 02.07.2014 №1 договор продлен до 28.02.2016 и далее, на каждый последующий год.

Суд апелляционной инстанции также указал на то, что поскольку договор аренды продлен сторонами в соответствии п. 1.5 дополнительного соглашения от 02.07.2014 № 1 и является действующим сроком по 28.02.2016 и далее, то оснований для освобождения арендованного помещения до истечения срока действия договора не имеется.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с указанными выводами суда первой и апелляционной инстанций по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если договор аренды возобновлен на неопределенный срок, то в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В рассматриваемом случае с учетом дополнительного соглашения от 02.07.2014 № 1 к спорному договору аренды, последний подлежит автоматической пролонгации с 28.02.2015 на тех же условиях на каждый последующий год.

Если договор аренды здания заключен на срок менее одного года и в соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления, то по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения поров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В этой связи суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорный договор аренды продлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, суд первой инстанции приобщил к материалам дела письма истца от 12.08.2014 (т.1, л.д. 16), от 20.08.2014 (т.1, л.д.18), направленные ИП ФИО3 о прекращении договорных отношений, но в нарушение требований части 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами) не дал им оценку.

Суд апелляционной инстанции, не согласившись с выводом суда первой инстанции относительно того, что спорный договор аренды продлен на неопределенный срок, не указал какой в таком случае между сторонами заключен договор аренды. Сделав вывод о том, что спорный договор является действующим со сроком по 28.02.2016 и далее, суд апелляционной инстанции не указал на основании какой нормы права он пришел к данному выводу.

Более того, суд первой инстанции отклонил довод истца о том, что у него имелось право на односторонний отказ от договора аренды, поскольку к моменту направления уведомления о расторжении спорного договора аренды (получено ответчиком 30.01.2015), договор поручения управления имуществом от 21.03.2014 №1-2014, заключенный между ИП ФИО1 и ООО «Логос-Групп» был прекращен, поручение было отозвано, доверенность отменена 16.08.2014, следовательно, ООО «Логос-Групп» утратило полномочия по управлению спорными помещениями с 16.08.2014, что позволяло собственнику имущества осуществлять действия направленные на отказ от возобновления договора аренды на определенный срок.

Суд кассационной инстанции считает, что в данном случае судом первой инстанции не было учтено следующее.

Согласно статьям 1012, 1020 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Распоряжение недвижимым имуществом доверительный управляющий осуществляет в случаях, определенных договором доверительного управления.

Суд первой инстанции установил, что в связи с ненадлежащим исполнением своих обязательств по договору поручения управления имуществом от 21.03.2014 № 1-2014 истец 05.07.2014 отозвал поручение, данное ООО «Логос-Групп» и отменил выданные доверенности.

Вместе с тем, ни суд первой, ни суд апелляционной инстанций не дал оценку данному обстоятельству с точки зрения действительности спорного договора аренды после прекращения действия договора поручения управления имуществом от 21.03.2014 № 1-2014 в соответствии с вышеуказанными нормами права (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 № 495/11).

Учитывая изложенное, кассационная инстанция полагает, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда приняты с нарушением норм права, в том числе статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что могло привести к принятию неправильных судебных актов, в связи с чем, в соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение от 06.10.2016 и постановление от 05.12.2016 в обжалуемой части подлежат отмене.

Так как для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, установленные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения настоящего спора, в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценить представленные в дело доказательства, и с надлежащим применением закона принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 06.10.2016 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2016 по делу № А41-30608/2016 в обжалуемой части отменить, дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий-судья М.Д. Ядренцева

Судьи: И.В. Чалбышева

О.А. Шишова