Гражданский кодекс часть 1

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ГарантияСтройИнвест» (ОГРН <***>; 140105, <...>, пом. II), общества с ограниченной ответственностью «ГарантияСтройНедвижимость» (ОГРН <***>; 140105, <...>, пом. III)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН <***>; 143407, <...>)

о признании незаконным отказа,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Раменская ипотечная компания» (ОГРН <***>; 140105, , <...>, пом. VIII)

УСТАНОВИЛ: 28 января 2008 г. между Комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «МосИнжСтрой» (далее – ООО «МосИнжСтрой», арендатор) были заключены договоры аренды № 2092, № 2093, № 2094, № 2095, № 2096, № 2097, № 2098, № 2099, № 2100, № 2101, № 2102, № 2103, № 2104, № 2105 земельных участков с кадастровыми номерами 50:23:0110146:0082, 50:23:0110146:0083, 50:23:0110146:0081, 50:23:0110146:0078, 50:23:0110146:0080, 50:23:0110146:0079, 50:23:0110146:0085, 50:23:0110146:0093, 50:23:0110146:0092, 50:23:0110146:0094, 50:23:0110146:0084, 50:23:0110146:0090, 50:23:0110146:0089, 50:23:0110146:0091.

09 января 2008 г. между ООО «МосИнжСтрой» (инвестор) и обществом с ограниченной ответственностью «Компания «Гарантия-Строй» (далее – ООО «Компания «Гарантия-Строй», заказчик) заключен договор № МИС-000004 о передаче функций заказчика при строительстве группы жилых домов на земельном участке, расположенном по адресу: <...>

По заданию заказчика ООО «Проектное мышление» был разработан проект планировки территории под размещение группы многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями и подземными автостоянками по адресу: <...>

Разработанный проект планировки охватил территорию общей площадью 1 800 000 кв.м, в которую вошли земельные участки, предоставленные ООО «МосИнжСтрой» по вышеназванным договорам аренды, с кадастровыми номерами: 50:23:0110146:0082, 50:23:0110146:0083, 50:23:0110146:0081, 50:23:0110146:0078, 50:23:0110146:0080, 50:23:0110146:0079, 50:23:0110146:0085, 50:23:0110146:0093, 50:23:0110146:0092, 50:23:0110146:0094, 50:23:0110146:0084, 50:23:0110146:0090, 50:23:0110146:0089, 50:23:0110146:0091, а также земельные участки, которые в аренду на том момент предоставлены не были, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами 50:23:0110146:120, 50:23:0110146:117.

Постановлением Главы Раменского муниципального района от 29 марта 2010 г. № 643 был утвержден проект планировки территории группы многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземными автостоянками по адресу: <...>

Постановлением Главы Раменского муниципального района Московской области от 30 декабря 2010 г. № 3429 в проект планировки были внесены изменения, в соответствии с которыми многоэтажные жилые дома и иные объекты капитального строительства должны размещаться на следующих земельных участках: корпус № 8 на земельных участках с кадастровыми номерами 50:23:0110146:0080, 50:23:0110146:0085, 50:23:0110146:0090 и корпус № 9 на земельных участках с кадастровыми номерами 50:23:0110146:0080, 50:23:0110146:117, 50:23:0110146:120.

В соответствии с проектом планировки и утвержденным заданием на разработку проектной документации на строительство группы жилых домов (в том числе № 8) со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой ООО «Проектное мышление» разработана проектная документация «Стадии Проект» многоэтажного жилого дома корпус № 8 (по генплану).

Проект строительства многоэтажного жилого дома корпус № 8 (по генплану) получил положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий от 20 января 2010 г. № 50-1-4-0008-10, проведенной ГАУ МО «Мособлгосэкспертиза».

25 июля 2011 г. ООО «МосИнжСтрой» было выдано разрешение на строительство № RU 50525000-119 на объект капитального строительства: пятисекционный жилой дом с нежилыми помещениями (корпус № 8) сроком действия до 01 февраля 2013 г. (продлен до 31 декабря 2013 г.).

Согласно утвержденному проекту планировки территории и выданному разрешению на строительство жилой дом (корпус № 8) размещается на земельных участках общей площадью 14 919 кв.м. с кадастровыми номерами: 50:23:0110146:0080, 50:23:0110146:0085, 50:23:0110146:0090.

В целях финансирования строительства пятисекционного жилого дома с нежилыми помещениями (корпус № 8) 08 августа 2011 г. между ООО «МосИнжСтрой» (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью «ГарантияСтройНедвижимость» (далее – ООО «ГарантияСтройНедвижимость», участник долевого строительства) был заключен договор № ГСН-402/8 участия в долевом строительстве указанного дома.

19 ноября 2012 г. на основании протокола об итогах аукциона от 07 ноября 2012 г. между Комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ГарантияСтройИнвест» (далее – ООО «ГарантияСтройИнвест», арендатор) был заключен договор № 4109 аренды земельных участков из земель населенных пунктов общей площадью 106 052 кв.м. для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, к которым относятся земельные участки площадью 8 491 кв.м. с кадастровым номером 50:23:0110146:117 и площадью 9 978 кв.м. с кадастровым номером 50:23:0110146:120.

01 марта 2013 Администрацией Раменского муниципального района было выдано ООО «ГарантияСтройИнвест» разрешение на строительство№ RU 505255000-17 на объект капитального строительства: многоэтажный шестисекционный жилой дом с нежилыми помещениями (корпус № 9) сроком действия выданного разрешения до 01 августа 2014 г.

Согласно утвержденному проекту планировки территории и выданному разрешению на строительство жилой дом (корпус № 9) размещается на земельных участках общей площадью 23 041,0 кв.м. с кадастровыми номерами: 50:23:0110146:0080, 50:23:0110146:120 и 50:23:0110146:117.

03 декабря 2012 г. между ООО «МосИнжСтрой» и ООО «ГарантияСтройИнвест» был заключен договор уступки права аренды земельного участка по договору аренды № 2096 от 29 января 2008 г., заключенному между Комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района и ООО «МосИнжСтрой», в части земельного участка площадью 2 590 кв.м. от земельного участка общей площадью 4 572 кв.м. с кадастровым номером 50:23:011 01 46:0080, по адресу: <...>.

20 марта 2013 г. в целях финансирования строительства многоэтажного шестисекционного жилого дома с нежилыми помещениями (корпус № 9) между ООО «ГарантияСтройНедвижимость» (участник долевого строительства) и ООО «ГарантияСтройИнвест» (застройщик) заключен договор № ГСН-402/9 участия в долевом строительстве жилого дома.

04 апреля 2013 г. ООО «ГарантияСтройНедвижимость» и ООО «ГарантияСтройИнвест» обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – Управление Росреестра по Московской области, регистрирующий орган, ответчик) с заявлением (вх. № 23/063/2013-49) о государственной регистрации договора долевого участия в долевом строительстве жилого дома № ГСН-402/9 от 20 марта 2013 г.

Управлением Росреестра по Московской области принято решение об отказе в государственной регистрации указанного договора на основании абзацев 4, 7, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации прав), о чем сообщено в письме от 05 июля 2013 г. № 23/063/2013-049.

Отказ регистрирующего органа мотивирован тем, что один из трех земельных участков с кадастровым номером 50:23:0110146:0080, на котором согласно выданному разрешению на строительство должно осуществляться строительство по договору аренды № 2096 от 29 января 2008 г., предоставлен в аренду ООО «МосИнжСтрой»; договор уступки права аренды от 03 декабря 2012 г. указанного земельного участка, заключенный между ООО «МосИнжСтрой» и ООО «ГарантияСтройИнвест», не соответствует статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации; земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110146:0080 обременен ипотекой в пользу участников долевого строительства жилого дома, застройщиком которого является ООО «МосИнжСтрой».

Полагая, что указанный отказ Управления Росреестра по Московской области не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителей, ООО «ГарантияСтройИнвест» и ООО «ГарантияСтройНедвижимость» обратились в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании его незаконным и об обязании Управление Росреестра по Московской области осуществить государственную регистрацию договора аренды № ГСН-402/9 от 20 марта 2013 г. участия в долевом строительстве жилого дома, заключенного между ООО «ГарантияСтройИнвест» и ООО «ГарантияСтройНедвижимость».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Раменская ипотечная компания» (далее – ООО «Раменская ипотечная компания», третье лицо).

Решением Арбитражного суда Московской области от 06 декабря 2013 г. заявленные требования удовлетворены.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал на то, что в разрешениях на строительство № RU 50525000-119 от 25 июля 2011 г. корпуса № 8 и № RU 505255000-17 от 01 марта 2013 г. корпуса № 9, выданных соответственно ООО «МосИнжСтрой» и ООО «ГарантияСтройИнвет», наряду с другими земельными участками указан земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110146:0080, указанные многоквартирные дома должны располагаться на нем в соответствии с утвержденным проектом планировки территории и его градостроительным планом; выдача указанных разрешений на строительство подтверждает согласие собственника земельного участка на строительство на нем разными застройщиками многоквартирных домов (корпус № 8 и корпус № 9).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2014 г. решение Арбитражного суда Московской области от 06 декабря 2013 г. отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «ГарантияСтройИнвест» и ООО «ГарантияСтройНедвижимость» просят об отмене постановления суда апелляционной инстанции, полагая, что судом неправильно применены нормы материального права, регулирующие порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве жилого дома.

Отзывы на кассационную жалобу от ответчика и третьего лица не поступили.

В заседании кассационной инстанции представители ООО «ГарантияСтройИнвест» и ООО «ГарантияСтройНедвижимость» поддержали доводы кассационной жалобы. Представитель Управления Росреестра по Московской области возражал против ее удовлетворения.

Представитель ООО «Раменская ипотечная компания» в заседание кассационной инстанции не явился.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, суд кассационной инстанции не находит оснований к отмене обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом участии в строительстве) уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 указанного закона залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Пунктом 1 статьи 13 Закона о долевом участии в строительстве установлено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25.1 Закона о государственной регистрации прав на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

В силу пункта 2 статьи 25.1 Закон о государственной регистрации прав государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: 1) разрешение на строительство; 2) проектная декларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; 4) один из следующих предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» документов: договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве; договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве; списки граждан, имеющих право на приобретение жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, которые построены или строятся на земельных участках Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, переданных в безвозмездное срочное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства». Застройщик вправе не представлять указанные списки. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает указанные списки у уполномоченного органа местного самоуправления, который утвердил указанные списки в соответствии с Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» и обязан предоставить запрашиваемые сведения в срок не более чем пять дней с даты получения такого запроса.

Основания для отказа в государственной регистрации прав определены статьей 20 Закона о государственной регистрации прав.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что оспариваемое решение соответствует действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы заявителей.

Об этом свидетельствует следующее.

Так, согласно утвержденному проекту планировки территории земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110146:0080, общей площадью 4 572 кв.м., предоставленный в аренду ООО «МосИнжСтрой», предназначен для строительства одновременно двух жилых домов (корпус № 8 и корпус № 9), застройщиками которых являются ООО «ГарантияСтройИнвест» и ООО «МосИнжСтрой».

При этом каким-либо правом на земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110146:0080 ООО «ГарантияСтройИнвест» не обладает.

Договор уступки прав аренды земельного участка от 03 декабря 2012 г., заключенный с ООО «Мосинжстрой» не зарегистрирован в установленном законом порядке.

На момент подписания договора долевого участия в строительстве от 20 марта 2013 г. № ГСН-402/9 (корпуса № 9, в том числе на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0110146:0080) в ЕГРП был зарегистрирован договор долевого участия в строительстве от 08 августа 2011 г. № ГСН-402/8 (корпус № 8, в том числе на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0110146:0080), при этом земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110146:0080 был обременен ипотекой в пользу участников долевого строительства корпуса № 8 по договору участия в долевом строительстве от 08 августа 2011 г. № ГСН-402/8.

В соответствии с пунктом 5 договора от 08 августа 2011 г. ООО «ГарантияСтройНедвижимость» стало передавать физическим лицам права на получение квартир после окончания строительства указанного дома (корпус № 8) путем заключения и государственной регистрации соглашений об уступке требований.

По состоянию на 31 июля 2013 таких физических лиц уже насчитывалось 278 человек (выписка из ЕГРП от 31 июля 2013 г.). Записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110146:0080 в пользу части этих физических лиц имелись в ЕГРП на дату договора участия в долевом строительстве жилого дома от 20 марта 2013 г. № ГСН-402/9 и на момент подачи в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации данного договора.

Установив, что поворотные точки деления земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110146:0080 (площадью 4 572 кв.м.) на две части не определены, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что государственная регистрация договора долевого участия в строительстве от 20 марта 2013 г. № ГСН-402/9 привела бы к изменению возникшего у участников долевого участия строительства корпуса № 8, в том числе ряда физических лиц, права залога на земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110146:0080.

Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции считает обоснованным вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, обсуждены и отклонены по мотиву неосновательности, поскольку не опровергают выводов суда о наличии обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения об отказе в государственной регистрации.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция не усматривает каких-либо нарушений норм материального или процессуального права, которые могли бы служить основанием к отмене обжалуемого судебного акта.

Учитывая изложенное постановление суда апелляционной инстанции следует оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2014 г. по делу № А41-37428/13 оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО «ГарантияСтройИнвест» и ООО «ГарантияСтройНедвижимость» – без удовлетворения.

Председательствующий-судья Е.ФИО4

Судьи Н.Д.Денисова

А.И.Стрельников