Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ООО «Нео Эстейт» и ООО «Адидас» на решение Арбитражного суда Московской области от 10 декабря 2018 года, принятое судьей Анисимовой О.В. по делу № А41-37937/18 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Нео Эстейт» к обществу с ограниченной ответственностью «Адидас» о взыскании денежных средств,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности от 09.01.2019;

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 17.07.2018,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Нео Эстейт» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Адидас» о взыскании:

1)задолженности по договору аренды № 28-А/13 от 01.04.14 в размере 2 203 900,30 руб., из которых:

-1 269 760,04 руб. – постоянная арендная плата за период с 03.01.18 по 31.01.2018;

-226 000 руб. – эксплуатационные платежи за период с 03.01.2018 по 31.01.2018;

-601 144,47 руб. – постоянная арендная плата за период с 10.02.18 по 12.02.2018;

-106 995,39 руб. – эксплуатационные платежи за период с 01.02.18 по 12.02.2018;

2)в счет возмещения расходов за государственную регистрацию дополнительных соглашений к договору № 8 от 01.01.2017, № 9 от 01.04.2017 и № 10 от 01.07.2017 в размере 3 000 руб.;

3)неустойку согласно пункту 5.4.10 договора за период с 06.01.2018 по 11.01.2018 в размере 140 719,46 руб.;

4)неустойку согласно пункту 8.12 договора за приостановление коммерческой деятельности арендатором без предварительного письменного согласия арендодателя в размере 451 599,64 руб.;

5)штраф согласно пункту 8.3 договора в размере 3 473,84 руб.;

6)штраф согласно пункту 8.2 договора за период с 21.12.2017 по 31.12.2017 в размере 15 284,91 руб.;

7)пени за нарушение сроков оплаты:

-постоянной арендной платы согласно пункту 8.4 договора за период с 03.01.2018 по 31.01.2018 в размере 479 969,30 руб.;

-эксплуатационных платежей согласно пункту 8.4 договора за период с 03.01.2018 по 31.01.2018 в размере 85 428,15 руб.;

-постоянной арендной платы согласно пункту 8.4 договора за период с 01.02.2018 по 12.02.2018 в размере 171 326,17 руб.;

-эксплуатационных платежей согласно пункту 8.4 договора за период с 01.02.2018 по 12.02.2018 в размере 30 493,69 руб.;

8)расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 10.12.2018 производство по делу прекращено в части взыскания расходов в размере 3 000 руб. за регистрацию дополнительных соглашений ввиду отказа истца от иска в указанной части; исковые требования удовлетворены в части взыскания неустойки в размере 451 599,64 руб., штрафа в размере 15 284,91 руб., расходов на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб.; в удовлетворении остальной части требований отказано.

Законность и обоснованность указанного судебного акта проверяются по апелляционным жалобам ООО «Нео Эстейт» и ООО «Адидас»:

ООО «Нео Эстейт» просит судебный акт суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении заявленных требований, заявленные требования – удовлетворить в полном объеме;

ООО «Адидас» просит судебный акт суда первой инстанции отменить в части удовлетворения заявленных требований, в удовлетворении заявленных требований – отказать в полном объеме.

Представитель ООО «Нео Эстейт» в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ООО «Адидас».

Представитель ООО «Адидас» в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ООО «Нео Эстейт».

Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционных жалобах, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 01.12.2013 между ООО «Нео Эстейт» (арендодатель) и ООО «Адидас» (арендатор) заключен договор аренды № 28-А/13.

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендодатель обязался предоставить за плату арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение (далее – помещение) № 38 литера Б инв. № 045:019-1262/38, номера на плане (115), общей площадью 457 кв.м., расположенное на третьем этаже в Торгово-развлекательном центре с кадастровым номером 50:43:0030204:1296, по адресу <...>, для осуществления коммерческой деятельности. Арендатор обязался своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи по договору.

Срок аренды установлен пунктом 3.1 договора на 7 лет.

Согласно пункту 4.3 договора арендатор обязуется ежемесячно уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату за аренду помещения, которая складывается из частей: постоянной арендной платы, переменной арендной платы, эксплуатационных платежей и платы с оборота.

Постоянная арендная плата – это плата за владение и пользование помещением, земельным участком и размещение 1 рекламной вывески на фасаде здания. Ставка в год составляет 511,02 у.е. за 1 кв.м. в год без учета налога на добавленную стоимость, в месяц составляет 19461,3 у.е. без учета налога на добавленную стоимость, налог на добавленную стоимость уплачивается сверх указанной суммы. Вносится ежемесячно не позднее каждого 10 числа текущего месяца (пункт 4.4 договора).

Переменная арендная плата – плата за обеспечение помещения, помещений и зон общего пользования (пропорционально площади помещения к общей арендопригодной площади здания) коммунальными услугами: электроэнергией, теплоснабжением, водоснабжением, канализацией. Размер определяется ежемесячно по сумме следующих расчетов и на основании: показаний отдельного счетчика электроэнергии, потребляемой непосредственно арендатором, с учетом коэффициента, который отражает потери электроэнергии при транспортировке от точки коммерческого учета до точки расчетного учета арендатора; расчетов арендодателя как доля от стоимости расходов на отопление здания, пропорциональной доле площади помещения к общей арендопригодной площади здания (или согласно приборов учета если они установлены); расчетов арендодателя как доля от стоимости расходов на водоснабжение, канализацию здания, пропорциональная доле площади помещения в общей арендопригодной площади здания (при отсутствии узлов учета).

Уплачивается ежемесячно на основании счетов с письменными расчетами, выставленными арендодателем арендатору, и в течение пяти рабочих дней с даты выставления счетов и подписания сторонами акта сверки по коммунальным расходам.

Плата за вывоз мусора входит в переменную арендную плату и рассчитывается исходя из норм накопления твердых бытовых отходов и составляет 16 642 руб. в месяц без учета налога на добавленную стоимость (налог на добавленную стоимость уплачивается сверх) (пункт 4.5 договора).

Эксплуатационные платежи – включают круглосуточную охрану торгового центра, содержание и пользование парковкой посетителями, содержание и уборку помещений общего пользования и лифтов, вентиляцию, кондиционирование воздуха, уборку снега и мусора в местах общего пользования, озеленение, сезонное мытье фасадов окон два раза в год, иные услуги, связанные с нормальной эксплуатацией торгового центра; ремонт и техническое обслуживание функционирующих в здании инженерных систем, ремонт и техническое обслуживание систем противопожарной системы, уборку общих площадей здания, дератизацию, дезинфекцию и дезинсекцию здания и помещения, техническое обслуживание. Составляет сумму в рублях, эквивалентную 86,82 у.е. в год за 1 кв.м. без налога на добавленную стоимость. Эксплуатационные платежи в месяц в размере 3 306,4 у.е. без налога на добавленную стоимость уплачиваются ежемесячно арендатором не позднее 10 числа текущего месяца (пункт 4.6 договора).

Плата с оборота: под чистым оборотом (выручкой) стороны понимают общую сумму денежных средств, полученных арендатором от реализации товаров и услуг в отчетный период (календарный квартал). В чистый оборот не включается сумма от реализации товаров, которые по каким-либо причинам были возвращены потребителями, сумма денежных средств от реализации в помещении подарочных сертификатов, а также подлежащие уплате налог на добавленную стоимость и другие налоги (сборы). Плата с оборота составляет 10 процентов от чистого оборота в квартал. Подлежит уплате не позднее 10 числа месяца следующего за отчетным кварталом (пункт 4.7 договора).

Согласно пункту 8.1 договора стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств в соответствии с условиями договора и действующим законодательством Российской Федерации.

Помещение передано истцом ответчику по акту приема-передачи от 01.12.2013 (т. 1 л.д. 60).

Дополнительными соглашениями №№ 2–10 к договору стороны изложили редакции пункта 4.9 договора об установлении размера условной единицы для платежей по договору (равна рублевому эквиваленту 1 доллара США по курсу Банка России на дату оплаты, но не менее установленной суммы за 1 у.е.; для расчета переменной платы у.е. равна рублевому эквиваленту 1 доллара США по курсу Банка России на дату оплаты, но не более установленной суммы за 1 у.е.; ряд иных условий оплаты арендных платежей (л.д. 62-78 т. 1).

Арендатор направил 31.10.2017 арендодателю уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке путем отказа от его исполнения с 01.01.2018.

В уведомлении от 25.12.2017 истец просил ответчика освободить помещение в срок до 05.01.2018, кроме того, просил возобновить коммерческую деятельность в магазине, не осуществление которой установлено в ходе осмотра от 19.12.2017 (л.д. 100 т. 1).

Истец направил 28.12.2017 ответчику претензию с требованиями произвести оплату неустойки и штрафов, предусмотренных пунктами 8.12, 8.3, 8.2 договора (л.д. 105 т. 1).

Уведомлением от 12.01.2018 истец просил ответчика подписать направленные ему соглашения от 31.12.2017 о расторжении договора аренды и акт сдачи-приема помещения (л.д. 124 т. 1).

В требовании от 12.01.2018 к ответчику истец указал на неявку представителя ответчика на сдачу помещения и подписание акта сдачи-приема 02.02.2018, потребовал произвести оплату аренды и неустойки за просрочку оплаты (л.д. 125 т. 1).

В претензии к ответчику от 04.04.2018 № ИС-114-18 (л.д. 4 т. 2) истец указал, что ключи от помещения получены арендодателем от арендатора по почте только 11.01.2018 вечером; подписанные ответчиком соглашение о расторжении договора от 31.12.2017 и акт сдачи-приема помещения от 02.01.2018 получены арендодателем вечером 12.02.2018, после чего сданы на регистрацию.

Таким образом, истец считает датой расторжения договора аренды 12.02.2018, следовательно, по эту дату арендатором должны вноситься арендные платежи. В указанной претензии истец потребовал от ответчика произвести оплату арендных платежей, также неустоек и штрафов в соответствии с пунктами 5.4.10, 8.12 и 8.3 договора.

Поскольку оплаты не последовало, истец обратился с иском в суд.

В возражениях против заявленных требований ответчик указал, что соглашение о расторжении договора подписано сторонами 31.12.2017. 02.01. 2018 представитель ответчика явился в помещение для подписания акта сдачи-приема помещения арендодателю. У представителя была доверенность на возврат помещения, а также 8 актов возврата подписанных ответчиком (представителем, имеющим право на подписание актов), из которых 5 – если истец надлежащим образом исполнит обязательства по договору, и 3 – если будет необходимость привлечь свидетелей для фиксации готовности помещения к передаче, его надлежащего состояния и освобождения от торгового оборудования.

При этом представитель истца – гендиректор ФИО4 – 02.01.18 на принятие помещения не явился, а представитель истца Макаров С.И. от подписания акта возврата в предложенной ответчиком редакции отказался, таким образом уклонился от принятия помещения. По состоянию на 02.01.2018 помещение было полностью готово к возврату арендодателю.

Указанные обстоятельства, по мнению ответчика, подтверждаются свидетельскими показаниями и записью видеокамер.

Таким образом, по мнению ответчика, он фактически 02.01.2018 освободил арендуемое помещение, следовательно, не несет обязанностей по внесению арендных платежей с этого момента. По состоянию на 02.01.2018 арендные платежи ответчиком полностью внесены.

Ответчик также указал, что о том, что с 19.12.2017 он приостанавливает коммерческую деятельность в помещении, истец знал, и не выразил своевременно претензий против этого приостановления.

Кроме того, ответчик считает, что начисленная истцом неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательств по договору, в связи с чем подлежит уменьшению в порядке статьи 333 ГК РФ.

Апелляционный суд поддерживает выводы суд первой инстанции при рассмотрении настоящего дела по следующим основаниям.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьями 614, 615, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Пунктом 9.1 договора стороны предусмотрели, что арендатор вправе отказаться от исполнения обязательств по договору без обращения в суд и без объяснения причин арендодателю в любое время, направив последнему письменное уведомление не менее чем за два месяца до предполагаемой даты расторжения (отказа) от договора.

Пунктом 9.2 договора предусмотрены основания для расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя (л.д. 30 т. 1).

Таким образом, договором предусмотрена возможность одностороннем расторжения договора по требованию одной из сторон, направленному в установленные сроки.

Материалами дела установлено, что 31.10.2017 арендатор, реализуя свое право на односторонний отказ от договора аренды, направил арендодателю уведомление о прекращении арендных отношений с 01.01.2018.

Между тем, согласно пояснениям истца, он настаивал на расторжении договора по соглашению сторон.

В результате сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды от 31.12.2017 (л.д. 79 т. 1).

Также имеется акт сдачи-приема помещения от 02.01.2018, подписанный обеими сторонами, согласно которому арендодатель подтвердил, что помещение передано в состоянии соответствующем договору, претензий и/или иных замечаний к состоянию возвращаемого помещения у арендодателя не имеется. Акт подписан, подписи скреплены печатями (л.д. 80 т. 1).

Истец указывает на то, что, несмотря на подписание акта возврата 02.01.2018, фактически помещение возвращено ответчиком значительно позднее. Так, с 27.12.2018 по 29.12.2017 между сторонами велась переписка в интернете (представлена в материалы дела), в ходе переписки истец направил ответчику проекты соглашения о расторжения договора и акта сдачи-приема помещения; ответчик направил истцу скан-копию доверенности на подписание акта возврата, после чего истец внес в текст акта правки, а также подготовил необходимые для оформления сдачи-приемки помещения документы. В проектах документах была указана дата акта сдачи-приемки – 01.02.2018. Между тем, 02.01.2018 на приемку помещения явилась комиссия истца, а от ответчика явился представитель, не имеющий доверенности на возврат помещения, в связи с чем истец не мог принять помещение. Кроме того, помещение не соответствовало требованиям к его возврату, не были демонтированы зеркала и фанкойлы. Соглашение и акт подписаны соответственно 29.12.2017 и 02.01.2018 вследствие принуждения ответчиком истца их подписать. Фактически подписание соглашения о расторжении и акта передачи помещения имели место только в феврале 2018 года, что подтверждается направлением данных документов на государственную регистрацию 13.02.2018. При этом до государственной регистрации снятия обременения истец не мог заключить новый договор аренды с другим лицом, с которым договоренность была еще в декабре 2017 года.

Указанные пояснения истца опровергаются представленными в дело доказательствами, а именно, пояснениями ответчика, представленной им видеозаписью, обозреваемой судом в заседании, а также показаниями свидетелей, опрошенных судом – Макаровым С.И. (исполнительный директор ООО «Нео Эстейт», ФИО5 (заместитель директора ООО «Магеллан»), ФИО6 (заместитель директора ООО «Магеллан» по технической части), ФИО7 (комендант ООО «Магеллан»), ФИО8, ФИО9 (управляющая ООО «Остин»), ФИО10, ФИО3, ФИО11 (директор магазина «Адидас») и ФИО12

Из видеозаписи от 02.01.2018, пояснений свидетелей (присутствовавших 02.01.2018 на момент сдачи-приемки помещения), усматривается следующее. На сдачу-приемку помещения от истца явилась комиссия (в которой, в том числе, участвовали лица, явившиеся в суд в качестве свидетелей). От ответчика явился директор магазина Адидас ФИО11 Доверенность на возврат помещения у него отсутствовала, однако имелись восемь (с разными текстами) актов возврата помещения, подписанных уполномоченными на их подписание и возврат помещения лицами, и ключи от помещения. Между тем, истец, указывая на неуполномоченность (отсутствие полномочий) явившегося лица на возврат помещения, на ненадлежащее состояние помещения, отказался принять помещение и ключи от него. При этом свидетели в суде пояснили, и из видеозаписи усматривается, что помещение было полностью готово к сдаче. Акты, которые принес представитель ответчика, содержали подписи уполномоченного на их подписание и возврат помещения лица и соответствовали требованиям истца, заявленным в переписке, а также разные тексты, для выбора истца.

Поскольку истец отказался подписывать акт возврата 02.01.2018 и не принял ключи от помещения, ответчик направил в его адрес акт и ключи.

Таким образом, фактически помещение освобождено ответчиком 02.01.2018.

Соглашение о расторжении договора подписано сторонами 29.12.2017.

Согласно данному соглашению последним днем срока действия договора аренды является 31.12.17. Арендатор обязуется вывезти имущество из помещения до 02.01.2018 и не позднее этой даты передать помещение арендодателю в надлежащим состоянии по акту возврата, а арендодатель обязуется принять помещение (л.д. 79 т. 1).

Датой акта сдачи-приемки помещения, подписанного сторонами, является 02.01.18. Согласно акту, помещение передано арендатором арендодателю в состоянии, соответствующем договору, в исправном состоянии и с учетом нормального износа, свободно от какого-либо имущества и оборудования принадлежащего арендатору. В акте отсутствует указание на то, что его подписание и приемка помещения состоялась позже даты 02.01.18 (л.д. 80 т. 1).

С учетом вышеизложенных обстоятельств фактически помещение освобождено арендатором и возвращено арендодателю 02.01.2018, следовательно, арендные платежи после этой даты начислению и оплате не подлежат.

По состоянию на 02.01.2018 оплата ответчиком произведена, задолженности по арендным платежам не имеется.

Таким образом, оснований для удовлетворения требований №№ 1 и 7 иска о взыскании задолженности по арендным платежам и начисленных на нее пеней не имеется.

Также нет оснований для взыскания неустойки (требование истца № 3) в порядке пункта 5.4.10 договора, согласно которому по истечении срока аренды или в случае досрочного расторжения договора арендатор обязан возвратить помещение арендодателю в течение пяти календарных дней со дня расторжения и/или истечения срока договора по акту сдачи-приема помещения. В случае несвоевременного возврата помещения арендатор обязан оплатить арендодателю неустойку в размере 2 процентов от ежемесячной постоянной арендной платы за каждый день просрочки в недельный срок с момента предъявления письменного требования арендодателя. Материалами дела установлен факт своевременной сдачи объекта аренды арендатором арендодателю.

Пунктом 8.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за любое невыполнение своих обязательств по договору. Согласно данному условию, в случае если арендатор не устраняет нарушение своих обязательств в течение 5 дней или иного разумного срока установленного уведомлением арендодателя о нарушении обязательств, арендодатель вправе устранить нарушение и взыскать плату за просрочку устранения нарушения в размере 0,2 процента от ежемесячной постоянной арендной платы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 8.12 договора в случае приостановления коммерческой деятельности арендатора сроком более двух рабочих дней подряд без предварительного письменного согласия арендодателя, арендатор обязан выплатить арендодателю неустойку в размере 5 процентов от ежемесячной постоянной арендной платы за каждый день приостановления ведения коммерческой деятельности.

Как следует из пояснений сторон, ответчик в нарушение условий договора приостановил коммерческую деятельность с 19.12.2017, без письменного согласия на это истца. Ответчиком указано, что приостановление связано с необходимостью подготовить помещение для возврата истцу в срок, предусмотренный договором (вывоз товара, оборудования, мусора, демонтаж отделимых улучшений).

Следовательно, начисление неустойки по пункту 8.12 договора является законным и обоснованным, соответствует условиям договора.

Поскольку ответчиком не устранено данное нарушение, то является правомерным начисление истцом штрафа, предусмотренного пунктом 8.2 договора.

Расчеты неустойки и штрафа представлены истцом (л.д. 10 т. 1).

Между тем, начисление штрафа по пункту 8.3 договора за нарушение арендатором Правил осуществления коммерческой деятельности в размере 0,5 процента от ежемесячной постоянной арендной платы за каждое нарушение является необоснованным, поскольку факта нарушения указанных Правил не установлено (л.д. 49-58 т. 1).

При данных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требование истца подлежат удовлетворению в части взыскания неустойки по пункту 8.12 и штрафа по пункту 8.2 договора в начисленных истцом суммах с отказом в удовлетворении остальной части требований.

В суде первой инстанции истец отказался от требования о взыскании расходов в размере 3 000 руб. за регистрацию дополнительных соглашений.

Суд первой инстанции в порядке статей 49, 150 АПК РФ правомерно принял отказ от иска, в связи с чем прекратил производство по делу в данной части.

В части прекращения производства по делу в части требования о взыскании расходов в размере 3 000 руб. за регистрацию дополнительных соглашений решение суда сторонами фактически не обжалуется.

Ответчиком в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации заявлено о снижении размера неустойки и штрафа.

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Исходя из положений Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель придает неустойке три нормативно-правовых значения: как способ защиты гражданских прав; как способ обеспечения исполнения обязательств; как мера имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств. Право снижения размера неустойки как имущественной ответственности предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства гражданское законодательство предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Вместе с тем решение суда о снижении неустойки не может быть произвольным. Уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), а также с принципом состязательности (статья 9 АПК РФ).

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

В силу разъяснений, содержащихся в пунктах 69, 71, 73, 75, 77 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Суд первой инстанциипришел к обоснованному выводу об отсутствии доказательств того, что размер взысканных неустойки и штрафа является несоразмерной последствиям неисполнения ответчиком обязательства по своевременной оплате арендных платежей.

При указанных обстоятельства суд первой инстанции правомерно отказал в применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом было заявлено требование о взыскании с ответчика судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб.

В обоснование расходов на представителя истцом представлены договор об оказании юридических услуг № 04/01 от 02.04.2018 между истцом и индивидуальным предпринимателем ФИО13, расписка о получении представителем от истца денежной суммы в размере 50 000 руб. (т. 2 л.д. 7, 10).

С учетом таких обстоятельств, как сложность дела, степень участия представителя в представлении интересов ООО «Нео Эстейт», частичного удовлетворения заявленных требований, суд считает разумными расходы истца на оплату юридических услуг в размере 25000 руб.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление в корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии со статьей 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Из содержания пункта 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 № 82 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» следует, что при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности, нормы расходов на служебные командировки, установленные правовым актами, стоимость экономных транспортных услуг, время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист, сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов, имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг, продолжительность и сложность рассмотрения дела.

Доказательства, подтверждающие разумность расходов на оплату услуг представителя, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункты 20 и 21 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 № 82).

Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 121 от 05.12.2007 лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность. Вместе с тем, если сумма заявленного требования явно превышает разумные пределы, а другая сторона не возражает против их чрезмерности, суд в отсутствие доказательств разумности расходов, представленных заявителем, в соответствии с частью 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возмещает такие расходы в разумных, по его мнению, пределах. При выплате представителю вознаграждения, обязанность по уплате и размер которого были обусловлены исходом судебного разбирательства, требование о возмещении судебных расходов подлежит удовлетворению с учетом оценки их разумных пределов. Независимо от способа определения размера вознаграждения (почасовая оплата, заранее определенная твердая сумма гонорара, абонентская плата, процент от цены иска) и условий его выплаты (например, только в случае положительного решения в пользу доверителя) суд, взыскивая фактически понесенные судебные расходы, оценивает их разумные пределы.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2004 № 454-О, обязанность суда взыскивать расходы, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым – на реализацию требований части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации.

Таким образом, исходя из принципов разумности и справедливости пределов возмещения судебных расходов, учитывая объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела, участие представителя в судебных заседаниях, частичное удовлетворение заявленных требовании, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика судебные расходы истца в размере 25 000 руб.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего дела по существу, апелляционным судом не установлено.

Истец в апелляционной жалобе ссылается на то, что 02.01.2018 уполномоченный в соответствии с доверенностью представитель ответчика не явился для передачи помещения истцу в дату и срок, назначенные ответчиком в уведомлении об отказе от исполнения договора № 926/31-10 от 31.10.2017.

Таким образом, истец не имел возможность принять помещение от ответчика и подписать акт возврата 02.01.2018.

Указанный довод истца несостоятелен.

Уполномоченный представитель ответчика своевременно прибыл в назначенные дату и срок для передачи помещения истцу.

Видеозаписи камер, находящихся вблизи помещения 02.01.2018 и являющиеся материалами дела, зафиксировали тот факт, что ответчик надлежащим образом исполнил обязательства, предусмотренные уведомлением об отказе от исполнения договора от 31.10.201 7 и представитель ответчика явился в надлежащее время и место для передачи помещения истцу.

Пакет документов, который был в наличии у уполномоченного представителя ответчика 02.01.2018, является достаточным для подписания истцом актов возврата и принятия помещения.

Уполномоченный представитель ответчика в день передачи помещения имел с собой 8 актов возврата, подписанных со стороны ответчика, из которых: 5 актов – на тот случай, если истец надлежащим образом исполнит свои обязательства, предусмотренные договором и действующим законодательством, 3 акта – если будет необходимость привлечь свидетелей для фиксации готовности помещения к передаче, его надлежащего состояния и освобождения от торгового оборудования. Кроме того, у уполномоченного представителя ответчика была в наличии доверенность на подписанта экземпляров актов возврата. Вышеуказанный довод подтверждается показаниями свидетеля ФИО11, а также электронной перепиской сторон, имеющейся в материалах дела.

Видеозаписи, а также свидетельские показания, подтверждают наличие пакета документов, имеющихся у представителя ответчика в день передачи помещения истцу. Доводы свидетелей со стороны истца о том, что указанные документы не были подписаны ответчиком являются необоснованными, так как документы не были должным образом проанализированы/осмотрены, что также подтверждают показания свидетелей.

Представитель ответчика ФИО11. на дату 02.01.2018 являлся уполномоченным лицом ответчика, а именно – директором магазина «Адидас», находящегося в спорном помещении.

Представитель ответчика не имел оформленные доверенностью полномочия на самостоятельное подписание актов возврата, но имел полномочия на передачу помещения истцу, а также полномочия на передачу подписанных актов возврата со стороны ответчика истцу. Вышеуказанные полномочия явствовали из обстановки по смыслу статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации и истец имел все основания полагать, что представитель ответчика является уполномоченным на передачу помещения и подписанных актов возврата, а именно – представитель ответчика имел в наличииключи от помещения истца, с помощью которых открыл рольставни для показа истцу состояния помещения и его передачи в дальнейшем. Истец не высказал никаких претензий и опасений в отношении факта наличия у постороннего лица ключей от помещения, являющегося его имуществом.

В подтверждение наличия у представителя ответчика трудовых отношений с ответчиком на дату 02.01.2018 ответчик предоставил документы, оформляющие такие трудовые отношения, в том числе копию трудовой книжки ФИО11 TK-I № 7774725, которые имеются в материалах дела.

Истец утверждает, что акты возврата, наличествующие у представителя ответчика 02.01.2018, не были подписаны уполномоченным представителем ответчика, а также были представлены истцу в несогласованной сторонами редакции.

Между тем, как пояснил ответчик, акты возврата, имеющиеся у представителя ответчика были подписаны в последней редакции, согласованной сторонами на дату 29 декабря 2017 года, в которой было технически возможно подписать акты возврата уполномоченному представителю ответчика.

Акты возврата, подписанные со стороны ответчика и представленные истцу 02 января 2018 года были оформлены в той редакции, в которой они были направлены на согласование истцу 21.12.2017.

Истец до 29.12.2017 не представил ответчику ни подтверждения редакции, ни своих возражений. Истец направил 29.12.2017 ответчику новую редакцию акта возврата, изменив в нем исключительно своего подписанта в связи с тем, что изначальный подписант истца (ФИО4, генеральный директор ООО «Нео Эстейт»») не имел возможность присутствовать 02.01.2018 и принять помещение от ответчика.

Ответчик не имел возможность подписать новую редакцию акта возврата, так как процесс подписания подобных документов в крупной международной компании и следующее за ним подписание документа, занимает более 1 (одного) рабочего дня.

Подписать версию, предоставленную ответчиком в момент передачи помещения, истец отказался, так как подписант истца, указанный в первоначальной редакции, отсутствовал 02.01.2018.

Отсутствие подписанного с двух сторон акта возврата и соглашения о расторжении не препятствовало истцу в обращении в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии для снятия обременения на помещение, в связи с чем истец не понес убытки вследствие продолжительного согласования, а также подписания сторонами экземпляров акта возврата и соглашения о расторжении.

Истец утверждает, что уведомление ответчика об одностороннем отказе от исполнения договора не является документом, позволяющем истцу снять обременение с помещения в Едином государственном реестре недвижимости и вступить в правоотношения с новым арендатором. Истец полагает, что датой расторжения договора следует признать дату фактического подписания соглашения о расторжении с двух сторон, а именно 12.02.2018.

Данные доводы истца являются необоснованными.

Одним из способов расторжения договора, предусмотренного сторонами, являлся односторонний внесудебный отказ без объяснения причин арендатора от исполнения договора.

Уведомление ответчика об отказе от исполнения договора является документом, подтверждающим прекращение действия договора и достаточно для снятия обременения с помещения.

Согласно статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствие с условиями договора в случае одностороннего отказа арендатора договор считается прекращенным по истечении двух месяцев с момента направления уведомления арендодателю.

Таким образом, ответчик утверждает, что датой расторжения договора является 31 декабря 2017 года.

Уведомление о расторжении достаточно для снятия обременения и отсутствие соглашения расторжении не является основанием для отказа от погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 по делу № А19-9645/07).

Стороны пришли к соглашению оформить и подписать двустороннее соглашение о расторжении в целях предусмотреть в нем особые условия возврата помещения. Соглашение является документом, необходимым для сторон, но не для третьих лиц, при условии наличия уведомления об отказе одной из сторон.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы истца подлежат отклонению.

В своей апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что надлежащее исполнение обязательств по осуществлению коммерческой деятельности в помещении ответчиком, а также подготовка помещения после наступления даты расторжения договора, привели бы к увеличению периода задержки возврата помещения арендодателю и необоснованному превышению расходов, связанных со сложностью привлечения подрядных организаций, отсутствием персонала в связи с совпадением с периодом государственных праздничных дней в январе.

Данный довод не соответствует действительности, т.к. дата возврата помещения и подписания акта сдачи-приема помещения была назначена ответчиком, дата приостановления коммерческой деятельности могла быть предварительно письменно согласована с истцом, персонал ответчика работает по иному графику, отличающемуся от официальных государственных праздников.

В соглашении от 31.12.2017 о расторжении договора аренды, подписанном ответчиком без возражений, в пункте 2 указано, что арендатор обязуется в последний день аренды завершить ведение коммерческой деятельности в целях демонтажа оборудования и вывоза имущества.

При этом в пункте 1 соглашения о расторжении стороны пришли к соглашению считать последним днём аренды 31.12.2017.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции были правомерно удовлетворены требования истца о взыскании неустойки по пункту 8.12 договора аренды за приостановление коммерческой деятельности без предварительного письменного согласия арендодателя.

Довод ответчика о том, что он уведомлял истца о невозможности подготовить помещение в 5-дневный срок, а истец, в свою очередь, не выразил никаких претензий касательно предложения ответчика приостановить свою коммерческую деятельность ранее, чем в срок прекращения действия договора, не находят своего подтверждения.

Какая-либо информация о досрочном приостановлении коммерческой деятельности ответчиком в помещении в письмах последнего и подготовленных им документах отсутствовала.

Довод ответчика о том, что срок возврат помещения, указанный в договоре, а именно 5 дней с момента расторжения договора, не является разумным, так как не предоставляет ответчику возможность надлежащим образом исполнить обязательство по подготовке помещения для возврата истцу, не состоятелен ввиду того, что данный срок был установлен договором, и именно ответчик назначил дату возврата помещения на 02.01.18 и имел возможность согласовать с истцом более позднюю дату возврата помещения, нежели предусмотрено договором, но не предпринял никаких попыток к этому, а просто в одностороннем порядке прекратил ведение коммерческой деятельности в помещении 19.12.2017.

Доводы апелляционных жалоб подлежат отклонению, поскольку не подтверждают правомерность позиций заявителей, противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, данные доводы сделаны при неправильном и неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают законности и обоснованности позиций заявителей.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

На основании вышеизложенного апелляционный суд считает, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 10 декабря 2018 года по делу № А41-37937/18 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

Н.С. Юдина

С.К. Ханашевич