Гражданский кодекс часть 1

по заявлению Зевакиной Натальи Анатольевны о признании договора участия в долевом строительстве от 23.04.2012 № 03-096, заключенного с должником, действующим,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Римэка»,

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Московской области от 04.06.2015 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Римэка» (далее – ООО «Римэка», должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Гладков Геннадий Иванович (далее – временный управляющий), соответствующие сведения опубликованы в газете «Коммерсантъ» от 20.06.2015 № 107.

При рассмотрении дела о банкротстве ООО «Римэка» определено применять правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Зевакина Наталья Анатольевна (далее – Зевакина Н.А.) 18.11.2015 обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании договора долевого участия в строительстве от 23.04.2012 № 03-096, заключенного с должником, действующим.

Определением Арбитражного суда Московской области от 11.01.2016, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2016, заявление удовлетворено.

Из содержания указанных судебных актов усматривается, что 23.04.2012 между ООО «Римэка» и Зевакиной Н.А. заключен договор о долевом участии в строительстве № 03-096, по условиям которого Зевакиной Н.А. передается в собственность объект недвижимости - квартира, расположенная по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 3, этаж 16, квартира № 2А (технический номер), площадью 63, 41 кв. м, при этом, Зевакина Н.А. в полном объеме и в надлежащий срок исполняет принятые на себя в соответствии с договором обязательства.

По условиям вышеуказанного договора оплата должна осуществляться участником строительства в «рассрочку» определенными в приложении № 1 к договору суммами (частями), до определенного в договоре срока (до 11.05.2022); цена договора согласно приложению № 1 составляет 5 490 289, 09 руб.

Как указали суды, 14.09.2015 (то есть после введения в отношении должника процедуры наблюдения) должником в адрес Зевакиной Н.А. направлено уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке по основаниям, предусмотренным п. 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), по причине неисполнения Зевакиной Н.А. требований ООО «Римэка», содержащихся в предупреждении, направленном 11.08.2015.

Должник в данном уведомлении указал на неисполнение Зевакиной Н.А. обязательств по внесению ежемесячных платежей на протяжении более двух месяцев.

Между тем, судами установлено, что Зевакиной Н.А. платежи по договору производились своевременно, что подтверждается представленными в дело банковскими выписками по счету.

Суды обеих инстанций, удовлетворяя заявленные требования, исходили из того, что обязательства по внесению ежемесячных платежей за спорный период исполнены Зевакиной Н.А. надлежащим образом, ввиду чего оснований для одностороннего расторжения договора у должника не имелось. При этом, суд апелляционной инстанции отклонил возражения ООО «Римэка» о том, что начиная с июня 2015 года денежные средства подлежали внесению на счет Золотухина К.В. в связи с произошедшей уступкой правой требования, указав на незаключенность договора уступки по причине отсутствия его регистрации в установленном законом порядке.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО «Римэка» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

В обоснование доводов кассационной жалобы ее заявитель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам по делу и имеющимся в деле доказательствам, утверждая, что Зевакина Н.А. надлежащим образом извещена об изменении реквизитов, по которым следовало вносить ежемесячные платежи, и была обязана исполнять обязанности по договору в соответствии с отраженными в уведомлении изменениями; настаивает, что обязательная регистрация договора уступки прав (требований) в данном случае не обязательна; также указывает на несогласие с выводами судов о том, что с даты введения наблюдения в отношении застройщика должник может заключать договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, исключительно с согласия временного управляющего.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Заявитель кассационной жалобы и иные участвующие в деле лица своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно ст. 32 Закона о банкротстве и ч. 1 ст. 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с ч. 2 ст. 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В силу п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Суды обеих инстанций, исследовав и оценив все представленные сторонами доказательства, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, руководствуясь положениями действующего законодательства, правильно определили спорные правоотношения, с достаточной полнотой выяснили имеющие существенное значение для дела обстоятельства и, установив, что обязательства по внесению ежемесячных платежей за период, указанный в предупреждении, исполнены Зевакиной Н.А. надлежащим образом, пришли к обоснованному выводу об удовлетворении заявления.

Доводы кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, получили надлежащую оценку, с которой суд кассационной инстанции согласен.

Так, довод о том, что в рассматриваемом случае государственная регистрация договора уступки прав (требований) не обязательна, поскольку, по мнению заявителя, стороны договора четко указали предмет передачи, а именно право требования от дольщика невыплаченных денежных средств (денежные требования), отклонен апелляционным судом, как не основанный на законе, с указанием, что обязательства дольщика и застройщика, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, по своей природе не являются денежными, так как предусматривают расчеты за выполненные работы путем передачи имущества (квартиры в выстроенном доме).

Суд кассационной инстанции также принимает во внимание, что ст. 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» прямо предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, договор уступки права требования от участника долевого строительства уплаты сумм финансирования, предусмотренных договором, подлежит обязательной государственной регистрации и не считается заключенным до момента таковой.

Как указали суды, доказательств подписания договора уступки прав требования между ООО «Римэка» и Золотухиным К.В. и его регистрации в материалы дела не представлено.

Федеральным законом от 12.07.2011 № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и ст. ст. 17 и 223 АПК РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» введен в действие § 7 главы IX Закона о банкротстве, посвященный банкротству застройщиков.

ООО «Римэка» является юридическим лицом, к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования, в связи с чем суд определил при рассмотрении дела о банкротстве должника применять правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции Закона № 210- ФЗ от 12.07.2011.

Параграф 7 главы IX Закона о банкротстве является специальным по отношению к общим нормам гражданского законодательства, и в том числе, по отношению к общим положениям Закона о банкротстве и регулирует отношении, связанные с банкротством застройщиков, с учетом специфики правоотношений между застройщиком и участниками строительства, вытекающих из Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в котором законодатель предусмотрел правовые инструменты защиты прав участников строительства (в том числе граждан) при банкротстве застройщика.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной незаключенной, применении последствии недействительности сделки в отношении недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 7 ст. 201.1 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения в отношении застройщика должник может заключать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками.

Как указали суды, временный управляющий своего согласия ни на расторжение договора с заявителем, ни на заключение договора между должником и Золотухиным К.В. не давал.

При таких обстоятельствах, суды пришли к обоснованному выводу том, что должник не обладал правом на расторжение договора, на основании изложенного, довод кассационной жалобы об обратном отклоняется судом кассационной инстанции.

Переоценка доказательств и установление новых обстоятельств находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями ст. ст. 286, 287 АПК РФ.

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены определения и постановления в соответствии с ч. 4 ст. 288 АПК РФ, также не нарушены.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 11.01.2016 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2016 по делу № А41-3991/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судья Л.В. Власенко

Судьи: Л.В. Михайлова

М.Д. Ядренцева