Гражданский кодекс часть 1

от ответчика Администрация города Серпухова, Комитету по управлению имуществом г. Серпухова – ФИО1, дов. от 30.12.16 № 88, дов. от 29.12.16 № 01-11/17дв № 47,

рассмотрев 19 октября 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчиков - Администрации города Серпухова, Комитета по управлению имуществом г. Серпухова

на решение от 31 октября 2016 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Фаньян Ю.А.,

на постановление от 27 июля 2017 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Диаковской Н.В., Иевлевым П.А., Шевченко Е.Е.,

по заявлению ООО «Занарье-ЖКХ»

к Администрации города Серпухова, Комитету по управлению имуществом г. Серпухова

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение нежилых помещений, об обязании устранить нарушения,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Занарье-ЖКХ» (далее – заявитель, ООО «Занарье-ЖКХ», общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации городского округа Серпухов Московской области (далее – ответчик, администрация) и комитету по управлению имуществом города Серпухов (далее – ответчик, комитет), в котором просило суд о нижеследующем:

- признать незаконным отказ администрации в реализации ООО «Занарье-ЖКХ» преимущественного права на приобретение нежилых помещений, общей площадью 151.1 кв. м (помещения № 1 - 9 1-го этажа), расположенных по адресу: <...>, изложенный в письме от 21.03.2016 за № 01-06/763, № 01-06/764, № 01-06/60;

- обязать администрацию устранить нарушение прав и законных интересов ООО «Занарье-ЖКХ» путем совершения действий, предусмотренных пунктом 3 статьи 9 Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Решением Арбитражного суда Московской области от 31.10.2016 по делу № А41-41087/16 заявление удовлетворено (т. 1 л.д. 101-104).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2017 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано (т. 2 л.д. 103-111).

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 18.05.2017 постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2017 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный апелляционный суд.

Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции указал, что суд апелляционной инстанции, приняв дополнительные доказательства, не дал им оценки и принял постановление без учета представленных доказательств, тогда как при наличии последовательно заключенных договоров, в случае признания незаключенным договора от 1.01.2013 нет доказательств прекращения действия предыдущего договора аренды - от 31.12.2011, который был заключен на срок менее года, но, поскольку при отсутствии возражений сторон истец продолжал пользоваться арендованным помещением и вносил арендную плату, может считаться продленным на неопределенный срок в силу ст. 610 ГК РФ. Представитель истца пояснил, что он пользовался арендованным имуществом непрерывно, не возвращая помещение по акту приема-передачи арендодателю, оплачивая стоимость аренды без каких-либо перерывов в периодах оплаты и обращался с письмами к арендодателю о продлении договора аренды. Суд апелляционной инстанции оценки этим доказательствам и обстоятельствам в судебном акте не дал и принял судебный акт без учета этих обстоятельств.

При новом рассмотрении постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2017 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчики – Администрация города Серпухов, Комитет по управлению имуществом г. Серпухова обратились с кассационной жалобой, в которой просят отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления. В обоснование кассационной жалобы заявители ссылаются на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы ответчиков – Администрации города Серпухов, Комитета по управлению имуществом г. Серпухова опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчиков поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

Заявителем представлен отзыв, который на основании ст. 279 АПК РФ приобщен к материалам дела.

Заявитель,надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направил, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя, явившегося в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.

Как установлено судами и следует из представленных доказательств, на основании договоров, последовательно заключенных между комитетом и обществом в период с 2006 по 2011 год, срок каждого из которых составлял менее года, общество владело и пользовалось объектом недвижимого имущества - нежилыми помещениями общей площадью 151,1 кв. м (помещения № 1-9 1-го этажа), расположенными по адресу: <...> (т. 2 л.д. 82-98).

Последний договор аренды от 01.01.2013 № 1624 заключен сроком до 30.06.2015, то есть на срок более года (т. 1 л.д. 7-11).

По истечении данного срока общество продолжало владеть и пользоваться недвижимым имуществом при отсутствии возражений со стороны комитета.

Общество 13.10.2015 и повторно 22.01.2016 обратилось к администрации с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (указанных помещений) в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ.

Письмом от 21.03.2016 за № 01-06/763, 01-06/764, 01-06/60 администрация сообщила обществу о том, что площади помещений уточнены после их перепланировки по результатам текущей инвентаризации, помещения включены в прогнозный план муниципального образования города Серпухов, отчуждение будет произведено в соответствии с законодательством, рыночная оценка данных помещений произведена.

Также администрация сообщила обществу о необходимости освободить указанные помещения и в течение трех месяцев и вернуть их комитету по акту приема-передачи.

Полагая, что отказ, оформленный вышеназванным письмом, является незаконным и нарушает права общества в сфере предпринимательской деятельности, ООО «Занарье-ЖКХ» обратилось в арбитражный суд с заявлением по делу.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу инстанций о наличии оснований для удовлетворения заявления в связи со следующим.

Судами установлено, что краткосрочные договоры аренды № 1624 заключались непрерывно с 29.12.2006 по 31.12.2011, а последний договор аренды за № 1624 от 01.01.2013, предусматривающий срок аренды с 01.01.2013 по 30.06.2015 (то есть на срок более года), не был зарегистрирован в установленном законом порядке, соответственно в силу пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ он является незаключенным.

Однако суду апелляционной инстанции ипредставлен предыдущий договор аренды № 1624 от 31.12.2011, со сроком аренды с 01.01.2012 по 30.12.2012, то есть на срок менее года.

Поскольку стороны не заявляли отказа от договора от 31.12.2011 и арендодатель продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений арендодателя, в силу положений статей 609, 610, 621 ГК РФ, он является продленным на неопределенный срок и действует по настоящее время.

Судами установлено, что на момент обращения истца к заинтересованному лицу, между сторонами действовал договор 31.12.2011 № 1624, заключенный на неопределенный срок.

Следовательно, доводы администрации о том, что в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды от 01.01.2013 № 1624 между сторонами отсутствовали договорные отношения на дату обращения ООО «Занарье-ЖКХ» с заявлением о выкупе спорного помещения, не соответствующими фактическим обстоятельствам дела. Предыдущий договор аренды не мог прекратиться последующим договором, которым признан незаключенным.

Кроме того, как отмечено судом апелляционной инстанции, в платежных поручениях по оплате арендных платежей указывается договор № 1624 без даты, а в письме ООО «Занарье-ЖКХ» в адрес администрации городского округа Серпухов о выкупе по Закону № 159-ФЗ был указано, что договор аренды пролонгирован на неопределенный срок.

Таким образом, ООО «Занарье-ЖКХ» владеет помещением непрерывно с 29.12.2006 по настоящее время, то есть более 10 лет.

Суды указали, что наличие договорных отношений является основанием возникновения у заявителя преимущественного права на выкуп нежилого помещения в соответствии с Законом № 159-ФЗ.

Администрация оформила право собственности на спорный объект лишь 20.03.2015 (т. 1 л.д. 95).

Учитывая изложенное, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что отказ администрации от 21.03.2016 в реализации преимущественного права на приобретение в собственность названного недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, является незаконным и администрация обязана устранить нарушение прав и законных интересов общества путем совершения действий, предусмотренных пунктом 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции указал, что довод ответчиков о том, что объект аренды по договору аренды № 1624 от 31.12.2011 с ООО «Занарье-ЖКХ» не соответствует объекту, заявленному в приватизации, является необоснованным и противоречащим обстоятельствам дела.

Между комитетом и ООО «Занарье-ЖКХ» был заключен договор аренды от 31.12.2011 № 1624 о передаче имущества - нежилого помещения общей площадью 151.1 кв. м (помещения № 1 - 9 1-го этажа), расположенных по адресу: <...>.

В своем заявлении от 13.10.2015 ООО «Занарье-ЖКХ» просило «о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 151.1 кв. м, расположенных по адресу: <...>, в собственность».

Предметом договора аренды являются помещения общей площадью 151,1 кв. м, конкретный метраж каждого помещения не оговаривался; в своем заявлении ООО «Занарье-ЖКХ» просило о приобретении «арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 151,1 кв. м».

Таким образом, довод о несоответствии объекта аренды заявленному к приватизации подлежит отклонению, так как опровергается соответствующими доказательствами.

То, что в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества на территории муниципального образования «Город Серпухов Московской области» на 2016 год, утвержденный решением совета депутатов г. Серпухова Московской области от 23.12.2015 № 49/6, внесены нежилые помещения № 1 - 16 площадь 145,8 кв. м, этаж 1, расположенные по адресу: <...>, не свидетельствует о несоответствии предмета договора аренды и предмета, подлежащего приватизации по заявлению ООО «Занарье-ЖКХ» (т. 1 л.д. 93-94).

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

Таким образом, внесение либо не внесение спорных помещений в Прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества на территории муниципального образования «Город Серпухов Московской области» на 2016 год, утвержденный решением Совета Депутатов г. Серпухова от 23.12.2015 № 49/6, не может являться препятствием в реализации своих прав ООО «Занарье-ЖКХ».

Ссылка на то, что договор аренды прекратил свое действие 29.06.2016 , в связи с чем истец утратил право на выкуп помещения, является необоснованной по следующим основаниям.

Администрация города Серпухова Московской области в письме от 21.03.2016 № 01-06/763, 01-06/764, 01-06/60, одновременно с отказом в предоставлении преимущественного права на основании Закона № 159-ФЗ на выкуп арендованного имущества, уведомила ООО «Занарье-ЖКХ» о расторжении договорных отношений на спорные помещения.

Данное уведомление было направлено в адрес ООО «Занарье-ЖКХ» после обращения ООО «Занарье-ЖКХ» с заявлением о реализации преимущественного права, что характеризует действия заинтересованных лиц как действия исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение спорного имущества и исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.10.2010 № 5153/10, совершение которых, свидетельствует о злоупотреблении правом, что запрещается пунктом 1 статьи 10 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды недвижимого имущества считается заключенным на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Кроме того администрация не является стороной по договору аренды № 1624 от 01.01.2013, арендодателем является комитет - самостоятельное юридическое лицо.

Согласно пункту 1 статьи 36 Устава муниципального образования «Город Серпухов Московской области» (далее - Устав), администрация обладает полномочиями по решению всех вопросов местного значения, указанных в статье 9 Устава, за исключением вопросов, отнесенных настоящим Уставом к исключительным полномочиям Совета депутатов города. В исключительной компетенции Совета депутатов города находится в том числе определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности (статья 28 Устава).

В рамках реализации своих полномочий на определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности Советом депутатов г. Серпухова решением от 19.12.2005 № 75/9 утверждается Положение о Комитете по управлению имуществом города Серпухова (далее Положение).

Согласно Положению, комитет осуществляет от имени муниципального образования «Город Серпухов Московской области» формирование, управление и распоряжение муниципальной собственностью (пункт 1.3), имеет статус юридического лица (пункт 1.5.). В целях выполнения возложенных на него задач комитет осуществляет следующие Управление муниципальным имуществом путем заключения гражданско-правовых договоров с юридическими и физическими лицами, приобретающими в отношении переданного по договорам имущества права владения и (или) пользования (пункт 2.2.2.).

Также, согласно пункту 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 разъясняется о том, что по смыслу статьи 3 ФЗ № 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение недвижимого имущества в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.

Довод о том, что договор аренды является незаключенным в связи с нарушением при его заключении части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции) является необоснованным и не соответствующим действительности.

Из части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в редакции Федерального закона от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, если указанные права на это имущество предоставляются на основании актов Президента Российской Федерации, решений Правительства Российской Федерации; решения суда, вступившего в законную силу; федерального закона, устанавливающего иной порядок распоряжения этим имуществом.

Названные изменения вступили в силу 02.07.2008.

Суд исходил из того, что договоры аренды от 29.12.2006 № 1624 и № 1624 от 29.12.2007 были заключены до введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, запрещающей передачу в аренду муниципального имущества без проведения торгов, поэтому ее положения к спорным правоотношениям неприменимы. Действовавшим на момент заключения данного договора законодательством не была предусмотрена обязанность органов местного самоуправления передавать в аренду муниципальное имущество путем проведения конкурсов или аукционов.

Согласно части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, в редакции, действовавшей до 01.07.2013, разрешалось заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого и среднего предпринимательства за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона № 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).

Учитывая, что договоры аренды № 1624 от 29.12.2006 и от 29.12.2007 были заключены до 01.07.2008, комитет был вправе заключить с ООО «Занарье-ЖКХ» договоры аренды № 1624 от 30.12.2008, от 30.12.2009, от 31.12.2010, от 31.12.2011, от 01.01.2013 без проведения торгов на основании части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции.

Частями 1 и 2 статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» установлено, что органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления; органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Пунктом 20 статьи 4 Закона о защите конкуренции (в редакции, действовавшей в период заключения спорных договоров аренды) предусмотрено, что государственная или муниципальная помощь - предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями преимущества, которое обеспечивает отдельным хозяйствующим субъектам по сравнению с другими участниками рынка (потенциальными участниками рынка) более выгодные условия деятельности на соответствующем товарном рынке, путем передачи имущества и (или) иных объектов гражданских прав, прав доступа к информации в приоритетном порядке.

Согласно статье 20 Закона о защите конкуренции государственная или муниципальная помощь предоставляется органами государственной власти или органами местного самоуправления с предварительного согласия в письменной форме антимонопольного органа, за исключением случаев, если государственная или муниципальная помощь предоставляется в соответствии с федеральным законом; законом субъекта Российской Федерации о бюджете на соответствующий финансовый год; нормативным правовым актом представительного органа местного самоуправления на соответствующий финансовый год; за счет резервного фонда органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации; за счет резервного фонда органа местного самоуправления.

Как установлено судом, комитет передал спорное помещение в аренду заявителю, за плату на общих основаниях без предоставления каких-либо льгот.

Учитывая, что спорное помещение было предоставлено в аренду за плату без предоставления льгот и заявитель уплачивал установленную нормативными правовыми актами арендную плату, не имеется оснований считать заявителя поставленным в более выгодные условия по сравнению с другими арендаторами и передачу ему помещения в аренду с муниципальной помощью применительно к статье 20 Закона о защите конкуренции, поэтому на момент заключения спорных договоров аренды согласие антимонопольного органа на передачу имущества в аренду не требовалось.

При таких обстоятельствах довод заинтересованных лиц о ничтожности заключенных с ООО «Занарье-ЖКХ» договоров аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, противоречит требованиям статьи 168 КГ РФ, статей 17.1 и 20 Закона о защите конкуренции, следовательно, неправомерен вывод об отсутствии у ООО «Занарье-ЖКХ» права на выкуп арендуемого помещения в связи с тем, что вышеназванные договоры аренды заключены с нарушением требований Закона о конкуренции и являются недействительными (ничтожными).

При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 31 октября 2016 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2017 года по делу № А41-41087/16 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий-судья Н.Д. Денисова

Судьи: Н.Ю. Дунаева

Е.А. Петрова