Гражданский кодекс часть 1

от ООО УК «А класс капитал» Д.У, Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом «ПНК Девелопмент» (ОГРН <***>; ИНН <***>): ФИО2 представитель по доверенности от 03.09.18 г., ФИО3 представитель по доверенности от 17.04.18 г.;

от ООО «Премиум Стандарт» (ОГРН <***>; ИНН <***>)- ФИО4 представитель по доверенности от 17.08.18 г.;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО УК «А класс капитал» Д.У, Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом «ПНК Девелопмент» (ОГРН <***>; ИНН <***>) на решение Арбитражного суда Московской области от 04 октября 2018 года по делу № А41- 41490/18,, принятое судьей А.О. Уваровым,

по иску ООО УК «А класс капитал» Д.У, Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом «ПНК Девелопмент» к ООО «Премиум Стандарт» о взыскании денежных средств.

УСТАНОВИЛ:

ООО УК «А класс капитал» Д.У, Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом «ПНК Девелопмент» обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к ООО «Премиум Стандарт» (далее- ООО «Премиум Стандарт») с требованиями:

1. Обязать ООО «Премиум Стандарт» в течение 5 (пять) дней с момента вступления решения в законную силу заключить Дополнительное соглашение об уточнении стоимости земельного участка к договору купли-продажи земельного участка от 28 августа 2017 года на следующих условиях:

«1. В соответствии с положениями п. 5.1 Договора, Стороны пришли к соглашению зафиксировать изменение цены земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050343:370 и установить ее в размере 104 082 ООО (Сто четыре миллиона восемьдесят две тысячи) рублей 00 копеек.

Указанная в п. 1 настоящего Дополнительного соглашения стоимость устанавливается в связи с тем, что:

2.1.Фактический срок получения ГПЗУ в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:08:0050343:370; 50:08:0050343:7 и 50:08:0050340:18 превысил 2 (два) месяца с даты подписания Договора.

2.2Полезная площадь земельного участка, определенная в порядке, предусмотренном Договором, составляет 5,2041 га.

3.Настоящее Дополнительное соглашение вступает в силу с даты его подписания Сторонами.

4. Настоящее Дополнительное соглашение составлено в 3 (Трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон, один экземпляр - для регистрирующего органа».

2. Обязать ООО «Премиум Стандарт» в течение 5 (пять) дней с момента вступления решения в законную силу выдать письменное согласие на образование двух земельных участков путем осуществления раздела земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050343:370 площадью 89 485 кв.м (8,9485 га), расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1780 метрах от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: Московская область, Истринский район, с/п Павло-Слободское, <...>, на земельный участок площадью 73 000 +/- 95 кв.м. (Земельный участок 1) и земельный участок 16 485 +/- 45 кв.м. (Земельный участок 2).

Границы образуемых земельных участков определить следующими геодезическими координатами поворотных точек:

Земельный участок 1 (площадь 73 ООО +/- 95 кв.

475989,58

1348335,61

475977,86

1348593,46

475946,82

1348588,29

475884,41

1348574,98

475799,53

1348536,16

475752,70

1348517,78

475742,97

1348515,16

475744,63

1348499,76

475674,04

1348492,15

475673,68

1348495,48

475607,55

1348477,69

475612,35

1348433,33

475620,24

1348434,18

475621,65

1348421,31

475640,45

1348423,33

475644,43

1348386,43

475648,76

1348386,90

475656,62

1348314,04

475968,04

1348347,61

475975,05

1348333,72

475989,58

1348335,61

Земельный участок 2 (16 485 +/- 45 кв.л

475623,74

1348293,47

475706,59

1348304,88

475707,39

1348298,93

475975,05

1348333,72

475968,04

1348347,61

475656,62

1348314,04

475648,76

1348386,90

475644,43

1348386,43

475640,45

1348423,33

475621,65

1348421,31

475620,24

1348434,18

475612,35

1348433,33

475607,55

1348477,69

475673,68

1348495,48

475674,04

1348492,15

475744,63

1348499,76

475742,97

1348515,16

475752,70

1348517,78

475493,67

1348448,08

475438,11

1348450,72

475239,68

1348373,99

475237,10

1348359,13

475261,51

1348370,97

475283,28

1348375,92

475306,24

1348379,54

475331,71

1348382,99

475367,02

1348389,52

475362,87

1348414,93

475395,51

1348423,29

475428,87

1348429,71

475461,05

1348435,09

475461,72

1348428,51

475493,13

1348432,25

475493,25

1348431,18

475501,73

1348430,88

475539,68

1348438,34

475539,66

1348438,50

475559,72

1348440,71

475566,57

1348441,85

475569,58

1348442,74

475601,49

1348452,36

475610,15

1348423,65

475636,17

1348337,49

475644,85

1348308,77

475621,32

1348301,67

475623,74

1348293,47

3. Обязать ООО «Премиум Стандарт» в течение 5 (пять) дней с момента внесения в ЕГРН сведений об образованных земельных участках, а именно о Земельном участке 1 площадью 73 ООО +/- 95 кв.м. и Земельном участке 2 площадью 16 485 +/- 45 кв.м., подать необходимые документы в регистрирующий орган для погашения регистрационной записи об ипотеке в отношении Земельного участка 1 площадью 73 ООО +/- 95 кв.м., образованного из земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050343:370 в соответствии с геодезическими координатами поворотных точек, установленными в настоящем судебном решении. (т. 3 л.д. 178-183).

Решением Арбитражного суда Московской области от 04 октября 2018 года по делу № А41- 41490/18в удовлетворении требований отказано (т. 3 л.д. 188-198).

Не согласившись с указанным судебным актом ООО УК «А класс капитал» Д.У, Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом «ПНК Девелопмент» обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены Арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апелляционного суда представители истца доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме, просили решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт .

Представитель ответчиков против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Заслушав представителей истца и ответчиков, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как указал истец, 28 августа 2018 года ООО «Премиум Стандарт» и ООО Управляющая компания «Брокеркредитсервис - Фонды недвижимости» ФИО5 закрытым паевым инвестиционным фондом «ПНК Девелопмент) заключили Предварительный договор, которым приняли на себя обязательство заключить, в том числе в будущем, основные договоры: - купли-продажи земельного участка КН 50:08:0050343:370; - купли продажи земельного участка КН 50:08:0050340:18; - купли продажи земельного участка КН 50:08:0050343:7; - купли продажи земельных участков КН 50:0860050343:291, 50:08:0050340:19, 50:0860050340:27, 50:08:0050343:8, 50:08:0050340:4, 50:08:0050340:2; - купли-продажи будущей недвижимой вещи – объекта недвижимости, который будет построен на территории указанных земельных участков, введен в эксплуатацию, поставлен на кадастровый учет и который будет принадлежать на праве собственности владельцам инвестиционных паев ЗПИФ «ПНК «Девелопмент», в стандартной комплектации стороны 2 с офисом без отделки, конкретная посадка определяется Стороной 2, точная площадь Объекта определяется в п.1.6. договора, срок строительства и передачи Объекта – не более 1 года с даты выполнения своих обязательств по договорам купли-продажи земельных участков.

28 августа 2017 года между ответчиком (продавец) и истцом (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка КН 50:08:0050343:370 площадью 89 485 кв.м., категория земель: Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства.

1. Договором предусмотрена обязанность для сторон заключить Дополнительное соглашение при наступлении определенных обстоятельств:

При заключении Договора стороны согласовали следующие факторы, влияющие на определение стоимости земельного участка:

3)Полезная площадь приобретаемого земельного участка,

4)Срок получения Продавцом градостроительных планов на приобретаемый земельный участок, а также на земельные участки с кадастровыми номерами 50:08:0050343:7, 50:08:0050340:18 (далее - ГПЗУ).

На момент заключения Договора и установления стоимости приобретаемого земельного участка в размере 114 400 000 рублей стороны исходили из ориентировочной Полезной площади приобретаемого земельного участка (5,2 га) и предполагаемого срока получения Продавцом ГПЗУ (не более 1 месяца с даты подписания Договора).

В соответствии с п.5.1 Договора в случае, если полезная площадь земельного участка будет отличаться от ориентировочной площади полезной площади и/или в случае если фактический срок получения ГПЗУ превысил 1 (один) месяц с даты подписания Договора, цена земельного участка подлежит изменению в соответствии с методикой определения цены, установленной п.п. 2.1, 2.2 Договора.

Поскольку в процессе исполнения Договора Полезная площадь приобретаемого земельного участка была уточнена (с 5,2 га до 5,2041 га), а ГПЗУ были получены Продавцом в срок более чем 2 месяца, наступили условия для изменения стоимости земельного участка.

Согласно методике определения цены (п.п. 2.1, 2.2 Договора) стоимость земельного участка составляет 104 082 ООО рублей (расчет представлен в исковом заявлении).

При этом согласно п. 5.1 Договора изменение цены наступает автоматически, без подписания какого-либо дополнительного соглашения к Договору. Вместе с тем для целей фиксации изменения цены и корректного отображения данных в бухгалтерском и налоговом учете Стороны приняли на себя обязанность подписать соответствующее дополнительное соглашение к Договору.

16.03.2018 ООО УК «А класс капитал» было направлено Дополнительное соглашение в адрес ООО «Премиум Стандарт», однако последнее отказалось от его подписания (Приложение к иску № 13).

Поскольку стороны в досудебном порядке не урегулировали спор, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлены доказательства в обоснование заявленных требований.

Оспаривая решение суда первой инстанции по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, общество указывает, что решение суда необоснованное.

Апелляционный суд не может согласиться с доводами апелляционной жалобы в силу следующего.

В соответствии с пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

По общим правилам пункта 2 статьи 1 ГК РФ применяемого во взаимосвязи с положениями пункта 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора и приобретают свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В части 1 статьи 421 Гражданского кодекса определено, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. .

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (часть 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса договор может быть заключен на любых, не противоречащих закону условиях, которые участники гражданского оборота сочтут для себя наиболее выгодными на момент заключения договора.

Свобода договора, предполагая, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, при этом не означает, что стороны при заключении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации и другими законами.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса предусмотрено, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (часть 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Согласно статье 451 Гражданского кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (часть 1 статьи 451 Гражданского кодекса).

В исходя из части 2 статьи 451 Гражданского кодекса договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны, при условий, что из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Частью 4 статьи 451 Гражданского кодекса определено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Пунктом 2.7 предварительного договора стороны согласовали, что основные договоры должны быть заключены в срок не позднее1 года с даты подписания договора, т.е. в срок до 28 августа 2018 года. Договоры купли-продажи земельных участков КН 50:08:0050343:370, 50:08:0050340:18; 50:08:0050343:7, 50:0860050343:291, 50:08:0050340:19, 50:0860050340:27, 50:08:0050343:8, 50:08:0050340:4, 50:08:0050340:2, а равно договор купли-продажи будущей недвижимой вещи – объекта недвижимости, который будет построен на территории указанных земельных участков, подписаны не были.

Доказательств направления предложения заключить такие договоры не представлено. В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что обязательства истца и ответчика, предусмотренные предварительным договором от 28.08.2017 г. прекратились 29.08.2018 года.

Как следует из материалов дела и не оспаривается истцом, ГПЗУ на земельные участки, указанные в договоре, переданы ответчиком истцу 23.09.2017 г., т.е. до истечения 1 месяца с даты заключения договора. Указанные ГПЗУ на момент их выдачи являлись актуальными по состоянию на дату заключения договора, их передачи. Указанные ГПЗУ содержали информацию об установленных разрешениях и ограничениях в пределах земельных участков, в них отражены достоверные сведения о характеристиках земельных участков, в том числе и виде разрешенного использования земельного участка.

По существу, между истцом и ответчиком отсутствует спор о внесении изменений в договор купли-продажи от 28.08.2017 г. в связи с существенным изменений обстоятельств.

Вместе с тем, имеется спор о толковании условий договора в части установленного в договоре алгоритма установления цены договора, в т.ч. определения полезной площади земельного участка, исполнении ответчиком условий договора в части сроков передачи ГПЗУ земельного участка, исполнении истцом в полном объеме обязательства по оплате выкупной цены, возможности и необходимости исполнении истцом обязательства по оплате оставшейся части цены Земельного участка (при отсутствии договора купли-продажи будущей недвижимой вещи).

Как следует из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767, при отсутствии соглашения о передаче в суд не урегулированного во внесудебном порядке спора об изменении цены договора суд не вправе внести соответствующие изменения в договор.

Между тем, в случае, если условия договора позволяют определить размер выкупной цены, истец вправе самостоятельно произвести расчет, оплату и требовать снятия обременения (залога) с принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одного из ниже перечисленных документов: заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Согласно абзацу четвертому пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими

Общие правила и условия образования земельных участков определены ст. 11 ЗК РФ, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1). Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ).

Поскольку ответчик не является собственником земельного участка КН 50:08:0050343:370, он не вправе совершать действия по образованию из него иных земельных участков.

На основании изложенного, суд первой инстанции обосновано отказал в удовлетворении исковых требований.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 04 октября 2018 года по делу № А41- 41490/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

М.А. Немчинова

Л.В. Пивоварова