Гражданский кодекс часть 1

от третьего лица: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области – неявка, извещено,

рассмотрев 28 июля 2020 года в судебном заседании кассационную жалобу истца – индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение от 07 октября 2019 года

Арбитражного суда Московской области

и постановление от 25 декабря 2019 года

Десятого арбитражного апелляционного суда

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

к Федеральному казенному учреждению «Войсковая часть 52583»

о понуждении к заключению договора аренды федерального имущества,

третье лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области,

УСТАНОВИЛ: индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истица, ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Федеральному казенному учреждению «Войсковая часть 52583» (далее – ответчик, ФКУ «Вч 52583») об обязании заключить договор аренды федерального имущества, принадлежащего на праве оперативного управления ответчику в отношении нежилых помещений №№ 1-23 общей площадью 463 кв.м., расположенных на первом этаже в здании универсама «Южный» по адресу: Московская область, Чеховский район, г. Чехов-2, в целях размещения продовольственного магазина на прежних условиях с одновременным внесением предусмотренных законом изменений, изложить пункт 2.2 договора в следующей редакции: «2.2. Договор действует по 30.04.2024 включительно, а в части исполнения обязательств – до полного их исполнения сторонами.»; изложить пункт 5.2 договора в следующей редакции: «В соответствии с отчетом № 90-Ю/19 об оценке от 29.03.2019 (приложение № 2) величина ставки арендной платы за пользование объектом аренды составляет 5 088руб., без учета налога на добавленную стоимость, за один квадратный метр в год. Величина ставки арендной платы за пользование объектом аренды в год, без учета налога на добавленную стоимость, составляет 2 355 744руб. Сумма ежемесячной арендной платы, без учета налога на добавленную стоимость, подлежащая оплате арендатором, составляет 196 312руб.».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 07 октября 2019 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2019 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ИП ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные решение и постановление отменить и передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов истица указывает, что материалами дела не подтверждено наличие предусмотренных пунктом 2 части 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» оснований для отказа арендатору в заключении договора аренды на новый срок (наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды). Факт оплаты арендатором в период действия договора до срока его окончания задолженности по неустойке не может являться основанием к отказу в заключении договора на новый срок, так как не соответствует положению части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, сумма задолженности по начисленной ответчиком неустойке меньше ставки ежемесячной арендной платы по договору, при этом взысканная решением суда от 14.08.2017 по делу № А41-46034/17 неустойка полностью уплачена истицей до окончания срока действия договора. Утверждение ответчика о принятом им решении о намерении использовать имущество иным образом не соответствует материалам дела, в частности, акту от 05.03.2019, составленному непосредственно ответчиком, в котором ответчик указал на намерение передать спорное имущество в аренду посредством проведения аукциона, что фактически нарушает права истицы как лица, имеющего преимущественное право на заключение договора аренды в отношении спорных помещений; ответчик не представил доказательств принятия в установленном порядке решения (распоряжения, приказа, акта), предусматривающего иной порядок распоряжения спорным помещением, и доказательств, подтверждающих наличие у истицы задолженности по арендной плате за пользование этим помещением. Договор аренды от 13.01.2016 № 1-16 заключен на основании выданного Росимуществом согласия, сведений об отзыве которого, не представлено, ГУСП не обладает властно-распорядительными полномочиями на заключение и продление договоров аренды, что подтверждено решением суда, спорное имущество согласно кадастровой выписке является магазином и имеет назначение универсам, при этом ответчик, являясь казенным учреждением, не имеет права согласно разрешенной уставной деятельности самостоятельно использовать данные помещения и заниматься реализацией продовольственных товаров жителям закрытого военного городка Чехов-2, отказ в иске нарушает права истицы на заключение договора на новый срок без проведения торгов. Судами нарушены принципы равноправия и состязательности сторон спора, нарушены положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, а также не дана оценка доводам истицы о недобросовестном поведении ответчика применительно к положениям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку договор аренды был заключен по результатам торгов, то его перезаключение на новый срок не требует повторного соблюдения публичных процедур, заключение договора аренды на новый срок является обязательным для ответчика.

Ответчиком представлен отзыв с возражениями на кассационную жалобу.

Обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между истицей и ответчиком заключен договор от 13.01.2016 № 1-16 аренды принадлежащего ответчику на праве оперативного управления федерального имущества (нежилых помещений) под размещение продовольственного магазина.

Договор заключен по результатам торгов, проведенных в форме открытого аукциона. Протоколом заседания аукционной комиссии от 23.12.2015 № 5-15 истица признана победителем, как предложившая максимальную цену. Срок действия договора установлен по 12.01.2019 включительно (пункт 2.2 договора).

ИП ФИО1 15.10.2018 уведомила арендодателя и собственника имущества о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора и просила заключить договор аренды сроком на 5 лет.

Не получив ответ на данное уведомление, истица 23.04.2019 направила ответчику подписанный проект договора аренды. Поскольку ответчик направленный проект договора не подписал, истица обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор и отказывая в иске, суды обеих инстанций руководствовались статьями 309, 310, 445, 606, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, частями 9 и 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» и исходили из того, что судебным актом по делу № А41-46034/17 подтвержден факт ненадлежащего исполнения арендатором условий договора в части внесения арендных платежей, при этом наличие задолженности по арендной плате в силу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции является одним из оснований для отказа в заключении договора аренды на новый срок. Кроме того, арендодатель вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в случае принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом. Нового согласия собственника на распоряжение спорным имуществом путем сдачи его в аренду не имеется, а ответчиком принято решение об отказе использования спорного имущества путем сдачи его в аренду, при этом Главным управлением специальных программ Президента Российской Федерации (ГУСП) установлен запрет на продление договоров аренды.

Кассационная коллегия не может согласиться с выводами судов в связи со следующим.

В силу положений статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о понуждении заключить договор может быть удовлетворено в судебном порядке в том случае, если имеется факт уклонения стороны, для которой заключение договора является обязательным, от исполнения такой обязанности.

Как разъяснено в пункте 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции), арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В силу части 10 указанной статьи арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, перечень оснований для отказа арендатору в заключении договора аренды на новый срок, установленный данной нормой права, является исчерпывающим.

Доказательств принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом или наличия у истицы задолженности по арендной плате и неустойке на дату окончания срока действия договора аренды, в материалах дела не имеется. Судами также не дана оценка доводам истицы о том, что общая сумма начисленных и погашенных требований по неустойке в период действия договора аренды составляла 418 505,68 руб., что менее чем ежемесячная ставка по договору аренды, которая составляет 454 897,50 руб.

Как установлено судами, истица является арендатором федерального имущества на основании договора от 13.01.2016 № 1-16 аренды, заключенного с согласия собственника по результатам аукциона в порядке части 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

В материалах дела отсутствуют доказательства, что до окончания срока действия названного договора собственник арендованного имущества возражал относительно заключения с истицей договора аренды на новый срок или в установленном порядке было принято решение, предусматривающее иной порядок распоряжения объектом аренды, при этом суды обеих инстанций не указали, какими нормативными актами урегулирован вышеназванный порядок, и какой властно-распорядительный орган уполномочен принять соответствующее решение, в частности, судами не установлено, имеет ли Минобороны России какие-либо полномочия в отношении распоряжения спорным имуществом, учитывая, что в Российской Федерации установлен особый порядок распоряжение военным имуществом (в том числе имеющим режим недвижимости), находящимся в оперативном управлении воинских частей, являющихся федеральными казенными учреждениями.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 07.02.2020 по делу № А40-312666/19 по заявлению ИП ФИО1 установлено, что Главное управление специальных программ Президента Российской Федерации (ГУСП) не обладает полномочиями по вынесению властных распоряжений по отношению к объектам, находящимся в собственности Российской Федерации, а, следовательно, не имеет права давать согласие или отказ на заключение договоров аренды помещений, находящихся в федеральной собственности.

Таким образом, положенные в основу отказа в иске выводы судов нельзя признать обоснованными.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все фактические обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, рассмотреть вопрос о необходимости привлечения к участию в деле Минобороны России в соответствующем процессуальном статусе, определить подлежащие применению к спорным правоотношениям сторон нормы материального права, регулирующих порядок распоряжения военным недвижимым имуществом, находящимся в оперативном управлении казенного учреждения, установить наличие/отсутствие оснований для удовлетворения иска с учетом положений частей 9, 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и заключения договора на новый срок на предложенных истицей условиях.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 07 октября 2019 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2019 года по делу № А41-42787/19 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий-судья В.В. Кобылянский

Судьи: Н.Н. Бочарова

Н.Н. Кольцова