Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Центр-Гарантия» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра по Московской области (далее – Управление, регистрирующий орган) об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: <...>, N 50/045/005/2017-242 от 10.05.2017.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены ФИО3 и ФИО4

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 октября 2017 года в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2018 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, заявитель обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить указанные судебные акты, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, и направить дело на новое рассмотрение.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель ответчика и ФИО4 против удовлетворения кассационной жалобы возражал.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения явившихся представителей, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как было установлено судами и следует из материалов дела, между ФИО6 и ООО «Центр-Гарантия» 30 декабря 2005 года был заключен договор пожизненной ренты, по условиям которого ФИО6 передал в собственность ООО «Центр-Гарантия» свою квартиру площадью 30,9 кв. м по адресу: <...> (далее – Крвартира).

Согласно пункту 7 указанного договора ООО «Центр-Гарантия» обязалось в обмен на полученную квартиру ежемесячно выплачивать ФИО6 пожизненную ренту в размере 1 000 руб., но не менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом, а также принимает на себя все расходы по ритуальным услугам.

Согласно п. 12 указанного договора проживающая в квартире ФИО4 сохраняет за собой право пользования данной квартирой и ООО «Центр-Гарантия» обязуется ежемесячно выплачивать ФИО4 пожизненную ренту в размере 1 000 руб., но не менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом, а также принимает на себя все расходы по ритуальным услугам.

В силу ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Согласно ч. 1 ст. 586 ГК РФ рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 587 ГК РФ предусматривает, что при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

Согласно ч. 1 ст. 596 ГК РФ пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается (2 ст. 596 ГК РФ).

В соответствии со ст. 601 ГК РФ, по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа.

Суды установили, что согласие ФИО4 на отчуждение квартиры ее супругу ФИО6 удостоверено в нотариальном порядке, получателями ренты являются ФИО4 и ФИО6

В ЕГРП была внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО «Центр-Гарантия» на указанную квартиру N 50-50-45/003/2006-99 от 07.03.2006.

Согласно свидетельству о смерти от 20.09.2012, выданному ТО ЗАГС г. Орла, ФИО6 умер 18.09.2012.

26.01.2017 между Обществом и ФИО3 был заключен договор купли-продажи Квартиры, по условиям которого Квартира передана в собственность ФИО3

ФИО3 совместно с Обществом обратились в Управления Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации перехода права на основании договора купли-продажи от 26.01.2017.

Уведомлением № 50/045/005/2017-242 от 10.05.2017., Управление Росреестра по Московской области отказало в государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру, указав, что в ЕГРН имеется запись об обременении квартиры на основании договора ренты, в пользу ФИО4, и сослался на отсутствие соглашения указанного лица, необходимое в силу положения ст. 604 ГК РФ.

В ходе правовой экспертизы регистрирующим органом было установлено, что в ЕГРН имеется запись N 50-50-45/003/2006-99 от 07.03.2006 о наличии обременения права в виде пожизненной ренты в пользу ФИО4, на основании договора пожизненной ренты от 30.12.2005.

Согласно части 1 статьи 604 ГК РФ плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, с которым согласился апелляционный суд, исходил из того, что в договоре пожизненной ренты от 30 декабря 2005 года стороны пришли к соглашению о выплате пожизненной ренты как в пользу ФИО6 (пункты 5 и 7 договора), так и в пользу ФИО4 (пункт 12 договора).

В силу ч. 3 ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Часть 1 ст. 430 ГК РФ предусматривает, что договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.

Как указали суды, договор от 30 декабря 2005 года как смешанный договор, содержащий элементы договора ренты и договора пожизненного содержания с иждивением.

Учитывая наличие условий о выплате ренты в пользу ФИО4, данное лицо также является получателем ренты, а, следовательно, в силу ч. 1 ст. 604 ГК РФ, отчуждение имущества в данном случае возможно лишь с согласия ФИО4, которого получено не было.

При этом суды отметили, что ФИО4 обратилась в регистрационный орган с заявлением от 01 февраля 2017 года о запрете государственной регистрации сделок в отношении рассматриваемой квартиры, в связи с наличием у нее прав в рамках договора пожизненной ренты.

Запись о невозможности совершения регистрационный действий в отсутствии правообладателя была внесена в ЕГРН, что следует из сообщения N 12/008/2017-1050 от 07 февраля 2015 года.

Учитывая, что Квартира обременена на основании договора ренты в пользу третьего лица, согласия которого на отчуждение имущества, необходимого в силу ст. 604 ГК РФ, отсутствует, суды пришли к правомерному выводу о том, что основания для государственной регистрации перехода права на Квартиру в данном случае у регистрирующего органа отсутствовали.

При этом суды отклонили доводы заявителя о том, что спорная квартира была приобретена ФИО6 до заключения брака с ФИО4, поскольку указанный довод не влияет на выводы суда.

Отклоняя довод заявителя о том, что ФИО4 не является получателем ренты, судами также были отклонены с указанием на то, что они противоречат содержанию договора пожизненной ренты.

Выводы судов основаны на результатах оценки доказательств, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.

Нарушений требований процессуального законодательства при сборе и оценке судом доказательств по делу суд кассационной инстанцией не усматривает.

Доводы кассационной жалобы основаны на иной оценке исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, а поэтому они не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 26 октября 2017 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2018 года по делу А41-44846/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий – судья С.В. Нечаев

Судьи: Н.Ю. Дунаева

Л.В. Федулова