Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 20 мая 2020 года в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «С-Консалтинг Групп» (истца) и Пинт Виктории Владимировны (в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

на решение от 30 сентября 2019 года

Арбитражного суда Московской области

и постановление от 17 декабря 2019 года

Десятого арбитражного апелляционного суда

по иску общества с ограниченной ответственностью «С-Консалтинг Групп»

к Комитету по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области

о признании прекратившим действие договора аренды земельного участка и признании права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ: общество с ограниченной ответственностью «С-Консалтинг Групп» (далее - истец, ООО «С-Консалтинг Групп») обратилось в Арбитражный суд Московской области к Комитету по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (далее - ответчик, Комитет) с иском о признании прекратившим действие с 04.10.2013 договора аренды земельного участка от 13.08.2012 № 314-АП; о признании права собственности ООО «С-Консалтинг Групп» на земельный участок с кадастровым номером 50:09:0050120:55 с даты заключения договора купли-продажи от 24.04.2018 № СК/ПЗ.

Решением Арбитражного суда Московской области от 30 сентября 2019, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2019 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО «С-Консалтинг Групп» и Пинт Виктории Владимировны (в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами.

В кассационной жалобе ООО «С-Консалтинг Групп» просит названные решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов истец указывает, что в связи со строительством истцом на спорном земельном участке, арендованном по договору от 13.08.2012 № 314-АП, объекта недвижимости, о чем в ЕГРН 20.09.2013 внесена соответствующая запись, на основании постановления Администрации Солнечногорского муниципального района от 04.10.2013 № 6525 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи спорного земельного участка от 04.10.2013 № 93-ПП/13; право собственности истца на спорный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке 31.10.2013, стоимость спорного земельного участка в размере 4 059 425,30 руб. оплачена истцом платежным поручением от 10.10.2013 № 00085. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 03.03.2017 по делу №А41-61165/16 были удовлетворены требования Прокуратуры Московской области к Комитету и ООО «С-Консалтинг Групп» в части признания договора купли-продажи спорного земельного участка от 04.10.2013 № 93-ПП/13 недействительной (ничтожной) сделкой, в части применения последствий недействительности сделки отказано; на основании указанного решения суда Управлением Росреестра по Московской области 28.06.2017 запись о государственной регистрации права собственности ООО «С-Консалтинг Групп» на спорный земельный участок погашена; решением Арбитражного суда Московской области от 07.02.2018 по делу № А41-100210/17 признаны незаконными действия Управления Росреестра по Московской области по внесению в ЕГРН записи от 28.06.2017, запись в ЕГРН от 28.06.2017 была погашена, право собственности истца на спорный земельный участок было восстановлено. В течение всего периода владения на праве собственности спорным земельным участком, с 2013 по 2018 годы истец уплатил в бюджет земельный налог на общую сумму 1 847 943 руб. Судами не учтены разъяснения, приведенные в пункте 52 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Истец как законный собственник спорного земельного участка заключил сделку с Пинт Викторий Владимировной, продав спорный земельный участок по договору купли-продажи от 24.04.2018 № С-К/ПЗ, о чем в ЕГРН 10.05.2018 внесена соответствующая запись. Несмотря на то, что ООО «С-Консалтинг Групп», а с 10.05.2018 Пинт В.В., являлись собственниками спорного земельного участка, Комитет продолжает начислять ООО «С-Консалтинг Групп» арендную плату в рамках прекратившегося, по мнению истца, договора аренды от 13.08.2012 № 314-АП, что подтверждается претензией от 02.10.2018, справкой о наличии задолженности от 22.04.2019. Судами не приняты во внимание резолютивные части судебных актов по делам № А41-61165/16, № А41-100210/17, по мнению истца, правовая оценка и выводы судов, изложенные в мотивировочных, а не в резолютивных частях судебных актов по указанным делам, не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего дела и не являются обязательными для суда при рассмотрении настоящего дела; в рамках дела №А41-61165/16 в применении последствий недействительности договора купли-продажи спорного земельного участка от 04.10.2013 № 93-ПП/13 в виде двусторонней реституции отказано, стороны не были возвращены в арендные отношения в рамках договора аренды от 13.08.2012 № 314-АП.

В кассационной жалобе Пинт Виктория Владимировна просит названные решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая, что является собственником спорного земельного участка на основании заключенного с ООО «С-Консалтинг Групп» договора купли-продажи от 24.04.2018 № С-К/ПЗ, о чем в ЕГРН 10.05.2018 внесена соответствующая запись; обжалуемые судебные акты приняты о правах и обязанностях не привлеченной к участию в деле Пинт В.В.

Отзывы на кассационные жалобы не поступали.

Явившиеся в судебное заседание суда кассационной инстанции представители истца и Пинт В.В. поддержали доводы и требования кассационных жалоб.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечил, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Обсудив доводы кассационных жалоб, изучив материалы дела, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Азимут» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.08.2012 № 314-АП в отношении земельного участка общей площадью 11 451 кв. м., с кадастровым номером 50:09:0050120:55, с местоположением: Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Кривцовское, в районе деревни Обухово, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «общественно-деловое и гражданское строительство (для размещения рынка строительных материалов)».

В соответствии с договором от 18.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 13.08.2012 № 314-АП, права и обязанности арендатора были переданы от ООО «Азимут» к ООО «С-Консалтинг Групп». Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

В дальнейшем за ООО «С-Консалтинг Групп» зарегистрировано право собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:09:0050120:55, а именно: хозяйственную постройку для временного размещения строительных материалов, общей площадью 48 кв. м., с кадастровым номером 50:09:0030702:535, о чем 20.09.2013 в ЕГРП внесена регистрационная запись за номером 50-50-09/077/2013-251.

Администрацией Солнечногорского муниципального района Московской области 04.10.2013 на основании обращения общества принято постановление № 6525 «О предоставлении в собственность обществу с ограниченной ответственностью «С-Консалтинг Групп» земельного участка с кадастровым номером 50:09:0050120:55, расположенного по адресу: Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Кривцовское, в районе деревни Обухово».

Из преамбулы данного постановления следует, что земельный участок предоставляется обществу в собственность, в связи с нахождением на нем объекта недвижимого имущества.

На основании указанного постановления между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района (продавец) и ООО «С-Консалтинг Групп» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка от 04.10.2013 № 93-ПП/13, по условиям которого продавец передал в собственность, а покупатель принял в собственность земельный участок площадью 11 451 кв. м, с кадастровым номером 50:09:0050120:55, с местоположением: Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Кривцовское, в районе деревни Обухово, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «общественно-деловое и гражданское строительство (для размещения рынка строительных материалов)».

В соответствии с пунктом 2.1 договора купли-продажи земельный участок продается в собственность за плату в размере 4 059 425,30 руб.

Право собственности ООО «С-Консалтинг Групп» на земельный участок с кадастровым номером 50:09:0050120:55 зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем 31.10.2013 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись за номером 50-50-09/982/2013-448.

Ссылаясь на то обстоятельство, что в связи с заключением договора купли-продажи спорного земельного участка от 04.10.2013 № 93-ПП/13, договор аренды указанного земельного участка от 13.08.2012 № 314-АП прекратил свое действие, при этом Комитет продолжает начислять обществу арендную плату по договору от 13.08.2012 № 314-АП, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор и отказывая в иске, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 69, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 166, 167, 217, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации разъяснениями, приведенными в пунктах 6, 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», установив, что договор купли-продажи земельного участка от 04.10.2013 № 93- ПП/13, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и экономике Администрации Солнечногорского района и ООО «С-Консалтинг Групп» является недействительным, в связи с чем, не порождает для его сторон каких-либо правовых последствий, за исключением связанных с его недействительностью, пришли к выводу, что правовые основания для удовлетворения иска отсутствуют.

При этом суды исходили из обстоятельств того, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 03.03.2017 по делу № А41-61165/16 договор купли-продажи земельного участка от 04.10.2013 № 93-ПП/13, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского района и ООО «С-Консалтинг Групп» признан недействительным. Признавая указанную сделку недействительной, суд пришел к выводу, что расположенная на земельном участке постройка является вспомогательной, кроме того, площадь объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:09:0050120:55, составляет 48 кв.м, а площадь земельного участка, предоставленного в собственность ответчику - 11 451 кв.м. В требованиях о реституции судом отказано.

Отказывая в удовлетворении требований о возврате сторон в первоначальное состояние, суд указал, что до заключения договора купли-продажи, земельный участок находился во временном владении и пользовании общества на основании договора аренды № 314-АП, заключенного на 49 лет с 13.08.2012 по 12.08.2061, указанный договор аренды земельного участка не расторгался, земельный участок от арендатора арендодателю не возвращался.

В связи с этим, суд пришел к выводу, что договор аренды от 13.08.2012 № 314-АП в настоящее время продолжает действовать в полном объеме, и стороны обязаны нести по нему, принятые на себя права и обязательства.

Кроме того, суд указал, что на земельном участке расположено недвижимое имущество, принадлежащее ООО «С-Консалтинг Групп» на праве собственности.

Управлением Росреестра по Московской области 28.06.2017 в Единый государственный реестр недвижимости внесена регистрационная запись № 50:09:0050120:55-50/009/2017-1 о прекращении права собственности ООО «С-Консалтинг Групп» на земельный участок с кадастровым номером 50:09:0050120:55.

ООО «С-Консалтинг Групп» обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконными действий по внесению в Единый государственный реестр недвижимости записи от 28.06.2017 № 50:09:0050120:55-50/009/2017-1.

Решением Арбитражного суда Московской области от 07.02.2018 по делу № А41-100210/17, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2018, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 12.07.2018, заявленные требования удовлетворены.

Признавая незаконными действия Управления Росреестра по Московской области, суды исходили из того, что поскольку в резолютивной части решения Арбитражного суда Московской области 03.03.2017 по делу № А41-61165/16 не был решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то указанное решение не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Как указали суды, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. В материалы настоящего дела истцом не представлено доказательств расторжения сторонами договора аренды от 13.08.2012 № 314-АП.

Отклоняя доводы о наличии в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ООО «С-Консалтинг Групп» на спорный земельный участок, суды указали, что запись в ЕГРН применительно к рассматриваемому спору, в изложенных обстоятельствах, не является основанием для возникновения права собственности истца на спорный земельный участок.

Вместе с тем, при рассмотрении дела суды не учли, что такое доказательство, как выписка из ЕГРН о правах на объект недвижимого имущества, не подчинено состязательному режиму, т.е. суд по своей инициативе обязан истребовать из регистрирующего органа соответствующую выписку в отношении спорного объекта недвижимости.

При этом, как следует из представленных Пинт В.В. документов, она является собственником спорного земельного участка на основании заключенного с ООО «С-Консалтинг Групп» договора купли-продажи от 24.04.2018 № С-К/ПЗ, о чем в ЕГРН 10.05.2018 внесена соответствующая запись, т.е. суды приняли решение о правах не привлеченной к участию в деле Пинт В.В.

В соответствии с пунктом 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения, постановления о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Согласно статье 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, не участвовавшие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным настоящим Кодексом. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле. К иным лицам, согласно части 3 статьи 16, статье 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся лица, о правах и об обязанностях которых принят судебный акт.

При этом лица, не участвующие в деле вправе обжаловать судебный акт, если он принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

При таких обстоятельствах, нарушение норм процессуального права, допущенное судами, является безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенное, привлечь Пинт Викторию Владимировну к участию в деле в соответствующем процессуальном статусе, и рассмотреть все доводы и возражения лиц, участвующих в деле, с учетом того, что регистрация права собственности на объект недвижимости в силу закона является единственным доказательством существования права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 30 сентября 2019 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2019 года по делу № А41-46366/19 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий-судья В.В. Кобылянский

Судьи: Н.С. Калинина

Н.Н. Кольцова