Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 29 октября 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика – Администрации города Сергиев Посад Сергиево-Посадского муниципального района Московской области

на решение от 29 апреля 2015 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Денисовым А.Э.,

и постановление от 20 июля 2015 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Шевченко Е.Е., Виткаловой Е.Н., Игнахиной М.В.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гран-Фото»

к Администрации города Сергиев Посад Сергиево-Посадского муниципального района Московской области

о признании незаконным решение об отказе в выкупе арендуемого помещения, обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ: общество с ограниченной ответственностью «Гран-Фото» (далее – заявитель, ООО «Гран-Фото») обратилось в Арбитражный Московской области к Администрации города Сергиев Посад Сергиево-Посадского муниципального района Московской области (далее – ответчик, Администрация) с заявлением, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным решения об отказе в выкупе арендуемого помещения, изложенное в письме от 02.04.2014 № 1202-вх/о, и обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, г.п. Сергиев Посад, ул. Вознесенская, <...> этаж, пом. 24, к.к. 18-21, 23, 78, общей площадью 82,10 кв.м. по цене, указанной независимым оценщиком ООО «Оценка Консалтинг – независимая экспертиза», в сумме 1 513 000 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29 апреля 2015 года заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2015 года решение суда в обжалуемой Администрацией части размера выкупной цены спорного объекта недвижимости оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Администрация обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в части размера выкупной цены спорного объекта недвижимости общей площадью 69,5 кв.м. и постановление суда апелляционной инстанции отменить и, не направляя дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт, которым изменить выкупную цену на 2 085 000 руб., указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает на наличие в отчете ООО «Оценка Консалтинг – независимая экспертиза» недочетов, вызывающих сомнение в компетенции оценщика; не оспаривая объективность и правильность расчета стоимости аналогичного объекта недвижимости, оценщик прибегает к иным сравнениям с другими неравнозначными объектами недвижимости, что заметно снижает стоимость спорного объекта; судом не исследован тот факт, что в декабре 2014 генеральный директор ООО «Гран-Фото», не дождавшись решения суда по аналогичному вопросу, повторно обратился в Администрацию с заявлением с целью выкупа арендуемого имущества. Во исполнение норм Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ Администрацией осуществлены действия, направленные на приватизацию помещения, проведена оценка стоимости выкупаемого имущества, вынесено постановление об отчуждении муниципального имущества от 10.03.2015 № 92-п. Администрацией определена рыночная стоимость в сумме 2 405 972,88 руб. без учета НДС по состоянию на 02.02.2015; приняв за основу решения рыночную стоимость недвижимого имущества, указанную в предоставленном заявителем отчете, суд дал ему неверную оценку, данный отчет не прошел дополнительную проверку в саморегулируемой организации оценщиков на соответствие требованиям закона, на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Отзыв на кассационную жалобу не поступал.

Явившийся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержала доводы и требования кассационной жалобы, представитель заявителя возражала против доводов жалобы, указывая на законность и обоснованность принятых судебных актов.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых решения и постановления ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Администрацией и ООО «Гран-Фото» заключен договор от 17.09.2009 № 140 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, г.п. Сергиев Посад, ул. Вознесенская, <...> этаж, пом. 24, к.к. 18-21, 23, 78, общей площадью 82,10 кв.м., сроком действия по 14.08.2014.

ООО «Гран-Фото» 25.03.2014 обратилось в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого им имущества.

Письмом от 02.04.2014 № 1202-вх/о Администрация уведомила заявителя об отказе в выкупе арендуемого нежилого помещения, мотивировав отказ отсутствием муниципального нормативного правового акта, устанавливающего порядок отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности г.п. Сергиев Посад и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Полагая указанный отказ Администрации в выкупе арендуемого заявителем нежилого помещения не соответствующим закону и нарушающим его права, ООО «Гран-Фото» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что у Администрации отсутствовали правовые основания для отказа ООО «Гран-Фото» в реализации его преимущественного права на приобретение нежилого помещения; заявитель является субъектом малого и среднего предпринимательства и соответствует установленным Федеральным законом № 159-ФЗ критериям; материалами дела подтверждены факты обращения заявителя за реализацией установленного законом права на приватизацию именно спорного помещения и воспрепятствования такой реализации со стороны Администрации; выкупная цена нежилого помещения общей площадью 82,10 кв.м. была установлена судом в размере 1 513 000 руб. на основании отчета об оценке, произведенной независимым оценщиком ООО «Оценка Консалтинг – независимая экспертиза».

Решение суда было обжаловано Администрацией в части размера выкупной цены спорного объекта недвижимости.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции об удовлетворении заявления в части установления выкупной цены в размере 1 513 000 руб. согласился.

Кассационная коллегия соглашается с выводами судов об удовлетворении заявления ввиду следующего.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням); арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.

В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Закона требованиям, и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с причиной отказа в приобретении арендуемого имущества.

Судами установлено и Администрацией не опровергнуто, что ООО «Гран-Фото» соблюдены все условия, установленные Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для возникновения у него права на реализацию предоставленного законом преимущественного права на приобретение спорного помещения.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судами установлено и подтверждено материалами дела, ООО «Гран-Фото» обратилось с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества 25.03.2014.

Независимым оценщиком ООО «Оценка Консалтинг – независимая экспертиза», привлеченным заявителем, составлен отчет об оценке от 06.05.2014 № 05/02, согласно которому рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 25.04.2014 составляет 1 513 000 руб.

В материалы дела Администрацией представлен отчет об оценке от 12.02.2015 № 031/15, согласно которому рыночная стоимость выкупаемого имущества по состоянию на 02.02.2015 составляет 2 405 972,88 руб., без учета НДС.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды, установив, что с заявлением о выкупе общество обратилось 25.03.2014, рыночная стоимости выкупаемого имущества определена независимым оценщиком, привлеченным заявителем, по состоянию на 25.04.2014, что соответствует требованиям части 3 статьи 9 Закона № 159, а Администрацией рыночная стоимость спорного имущества определена по состоянию на 02.02.2015, т.е. не на дату поступления в Администрацию заявления общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а спустя почти год после обращения общества с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества, что не соответствует требованиям части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, пришли к правильному выводу об удовлетворении заявленных требований по цене 1 513 000 руб., установленной независимым оценщиком, указав, что установленная в представленном Администрацией отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Судами установлено, что заявитель, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных условиях по цене, установленной в соответствии с отчетом об оценке от 06.05.2014 № 05/02.

При этом, как установлено судом, Администрацией уже совершены предусмотренные Законом № 159-ФЗ действия, направленные на реализацию обществом преимущественного права на выкуп арендуемого им нежилого помещения, а именно, вынесено постановление от 10.03.2015 № 92-п об отчуждении спорного муниципального имущества, заявителю направлен проект договора купли-продажи нежилого помещения.

Судебная коллегия признает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Приведенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом проверки судов и правомерно отклонены, не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с выводами судов, основанными на исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка, и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами обеих инстанций были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 29 апреля 2015 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2015 года по делу № А41-47907/14 оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации города Сергиев Посад Сергиево-Посадского муниципального района Московской области – без удовлетворения.

Председательствующий-судья В.В. Кобылянский

Судьи: С.В. Нечаев

В.В. Петрова