Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Богородского городского округа Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 04.09.2023 по делу № А41-51537/2023.

В судебном заседании принял участие представитель:

закрытого акционерного общества «Натуротерапия» - ФИО1 по доверенности от 17.08.2023.

Администрация Богородского городского округа Московской области (далее – истец, администрации) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Натуротерапия» (далее – ответчик, ЗАО «Натуротерапия», общество) с требованиями:

1. взыскать с общества в пользу администрации сумму задолженности по договору аренды № 101-2013 от 25.09.2013 года в размере 41 401 693,10 руб. (за период 1 квартал 2014-1 квартал 2023) и пени в размере 32 753 787,58 руб. (за период 16.03.2014-27.04.2023), а всего взыскать денежную сумму в размере 74 155 480,68 руб.

2. расторгнуть договор аренды № 101-2013 от 25.09.2013 земельного участка с кадастровым номером 50:16:0602003:465, площадью 9072 кв. м, расположенного в Московской обл., Ногинском р-не, городском поселении Старая Купавна, г. Старая Купавна, для использования под строительство складских помещений хранения детских игрушек и производства детской одежды, категория земель - земли населенных пунктов,

3. обязать общество в течении 15 дней после вступления в законную силу судебного акта передать по акту приема-передачи администрации указанный земельный участок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство жилищной политики Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением суда первой инстанции исковое заявление оставлено без удовлетворения.

Истец с решением не согласился, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец (далее также – податель жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Настаивает на обоснованности иска.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против доводов жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что 25.09.2013 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Ногинского муниципального района (арендодатель) и ЗАО «Натуротерапия» (арендатор) на основании протокола № 4 о результатах открытого аукциона по предоставлению в аренду земельного участка на 25 лет от 23.09.2013 заключен договор аренды № 101-2013 земельного участка с кадастровым номером 50:16:0602003:465, площадью 9072 кв. м, расположенного в Московской обл., Ногинском р-н, г.п. Старая Купавна, г. Старая Купавна, для использования под строительство складских помещений хранения детских игрушек и производства детской одежды, сроком с 25.09.2013 по 24.09.2038.

25.09.2013 между сторонами подписан акт приема-передачи в аренду земельного участка.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер годовой арендной платы, установленный на торгах, составляет 3 569 000 руб.

Ежегодная индексация арендной платы производится в соответствии с действующим законодательством РФ и Московской области.

Арендная плата вносится арендатором в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.

Истцом указано, что ответчик в нарушение условий договора не вносил арендную платы, в результате чего у ответчика перед истцом образовалась спорная задолженность.

Поскольку арендатор на протяжении длительного периода не оплачивал арендную плату, истец направил в адрес ответчик письмо от 05.05.2023 № 102-01Исх-4606 о расторжении договора.

Поскольку в досудебном порядке требования истца не исполнены, оплата задолженности не произведена, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из их необоснованности.

Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу статьи 450 названного Кодекса расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как установлено вступившим в законную силу судебным актом по делу № А41-30342/14, земельный участок, переданный ответчику по спорному договору, оказался не пригодным для целей строительства складского комплекса.

После заключения договора аренды при подготовке земельного участка к освоению ЗАО «Натуротерапия» стало известно, что по центру арендованного участка проходит самотечный канализационный коллектор диаметром 500 мм глубиной залегания более 5 м.

В соответствии с требованиями СНиП 2.04.3-85 «Канализация. Наружные сети и сооружения» охранная зона коллектора должна быть не менее 10 м от оси трубы в каждую сторону. В охранной зоне запрещено возводить стационарные сооружения, имеющие фундамент и затрудняющие доступ к коллектору с целью профилактического осмотра и ремонта.

ЗАО «Богородская электросеть» письмом от 28.01.2014 № 72 уведомило, что именно по территории земельного участка, арендованного истцом, проходят охранные зоны кабельных линий 6 Кв и 0,4 Кв и запретило возведение построек.

Вынесено предупреждение от ОАО «Богородская электросеть» о прекращении земляных работ.

Данные обременения не позволили арендатору использовать земельный участок для строительства складских и производственных помещений.

Судом в рамках дела № А41-30342/2014 указано, что арендодатель не предоставил информацию о земельном участке в полном объеме, в том числе о существующих обременениях и ограничениях.

Ввиду указанного ЗАО «Натуротерапия» обратилось в адрес администрации за расторжением договора аренды.

11.03.2014 между Комитетом и ЗАО «Натуротерапия» подписано дополнительное соглашение к договору № 101-2013 от 25.09.2013, в соответствии с которым стороны считают договора аренды расторгнутым.

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу судебным актом по делу № А41-30342/2014, в связи с чем не подлежат повторному доказыванию в рамках настоящего дела.

Суд по названному делу также взыскал в пользу ЗАО «Натуротерапия» с администрации убытки, связанные с заключением спорного договора в виде задатка в размере 1 070 700 руб. и комиссионных в размере 479 760 руб., а всего 1 550 460 руб.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:465 не мог быть использован согласно его целевому назначению, указанному в договоре аренды, кадастровом паспорте. Доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 612 названного Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

В силу указанного ранее, вопреки доводам апелляционной жалобы, основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Кроме того ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности с 2014 по 2020 год.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу пункта 1 статьи 196 названного Кодекса общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 названного Кодекса).

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о пропуске истцом срока исковой давности по части заявленного периода.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерные выводы суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 04.09.2023 по делу № А41-51537/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Богородского городского округа Московской области - без удовлетворения

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья Л.В. Пивоварова

Судьи: С.А. Коновалов

М.И. Погонцев