Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью "Аркон" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха, Администрации городского округа Балашиха с требованиями: урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Аркон" и Комитетом при заключении договора купли-продажи N III/2018-ПП от 25.05.2018, изложив спорные условия в редакции, изложенной в исковом заявлении.

В ходе судебного разбирательства истец отказался от исковых требований в части урегулирования разногласий п. 5.5 договора купли-продажи N III/2018-ПП от 25.05.2018, а именно: "Добавить пункт 5.5 договора и изложить в следующей редакции: "С целью государственной регистрации перехода права на имущество продавец обязан предоставить покупателю в течение 2 (двух) рабочих дней со дня подписания настоящего договора оригиналы следующих документов: Постановление Администрации городского округа Балашиха от 17.05.2018 N 394-ПА (основание ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"); Доверенность на представителя ООО "Аркон" (основание п. 1 ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") с правом подачи заявления о государственной регистрации перехода права на имущество; Документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего настоящий договор. Документы, указанные в настоящем пункте договора, не подлежат предоставлению покупателю в случае самостоятельной подачи документов продавцом. Дата и время подачи документов на государственную регистрацию перехода права на имущество согласовывается между покупателем и продавцом путем направления заказного письма или телеграммы".

Решением Арбитражного суда Московской области от 25.10.2018 по делу N А41-51694/18 принят отказ ООО "Аркон" от исковых требований в части урегулирования разногласий п. 5.5 договора купли-продажи N III/2018-ПП от 25.05.2018. В остальной части требования истца удовлетворены. Признан незаконным и отменен пункт 3 решения об условиях приватизации муниципального имущества, утвержденного постановлением Администрации городского округа Балашиха от 17.05.2018 N 394-ПА, в части выкупной цены в размере 8 070 470 руб.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2019 решение Арбитражного суда Московской области от 25.10.2018 по делу N А41-51694/18 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Администрации городского округа Балашиха обратилась с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда Московской области от 25.10.2018 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2019 по делу N А41-51694/18 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение и неправильное применение норм права, судами нарушены нормы об оценке доказательств, суд не дал оценки существенному расхождению между рыночной стоимостью объекта в отчетах, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судами допущены нарушения в части отмены положений об условиях приватизации муниципального имущества в части выкупной цены, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил решение Арбитражного суда Московской области от 25.10.2018 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2019 по делу N А41-51694/18 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе, представил отзыв.

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха, надлежащим образом извещенный о дате и месте судебного разбирательства не явился. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, явившихся в заседание, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:

Как следует из материалов дела и установлено судами, решением Арбитражного суда Московской области от 22.12.2016 по делу N А41-74421/16 с учетом постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2017 удовлетворены требования ООО "Аркон" к КУИ г.о. Балашиха. Суд признал недействительным отказ Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха от 10.10.16 N 8367/2 в реализации преимущественного права ООО "Акрон" на выкуп арендованного имущества; признал недействительным Постановление Администрации городского округа Балашиха от 22.09.2016 N 839/10-ПА в части включения объекта недвижимости: здания бытового обслуживания, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 115 кв. м, расположенного по адресу: Московская обл., г. Балашиха, мкр. Дзержинского, д. 32А, в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Суд обязал Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости недвижимого имущества: здания бытового обслуживания, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 115 кв. м, инв. N 001:001-10226, лит. Б, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мик-н Дзержинского, д. 33А, в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу, и принять решение об условиях приватизации данного объекта недвижимости в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить в ООО "Аркон" оформленный надлежащим образом проект договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества - здания бытового обслуживания, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 115 кв. м, инв. N 001:001-10226, лит. Б, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мик-н Дзержинского, д. 33А в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Во исполнение указанного решения суда Комитет 25.05.2018 направил в адрес ООО "Аркон" проект договора купли-продажи N III/2018-ПП от 25.05.2018.

Не согласившись с отдельными условиями договора, в том числе по стоимость имущества, общество направило в Комитет договор с протоколом разногласий письмом N 9 от 21.06.2018.

29.06.2018 ответчик письмом N 8109/2 вернул договор купли-продажи и протокол разногласий без подписания, настаивая на предложенной редакции договора.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Судами установлено, что ответчиком в проекте договора купли-продажи предложена цена имущества в соответствии с отчетом независимого оценщика ООО "Прима" от 15.05.2018 N 73-ИМ в размере 8 070 470 руб. и п. 3 решения об условиях приватизации муниципального имущества, утвержденного постановлением Администрации городского округа Балашиха от 17.05.2018 года N 394-ПА. Рыночная стоимость объекта определена по состоянию на 15.05.2018.

Вместе с тем, истец обратился с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп объекта в порядке предусмотренном Законом N 159-ФЗ, 16.09.2016.

По заданию истца ООО Консалтинговая группа "Праймаудит" составлен отчет N 45/2018-О об оценке рыночной стоимости имущества, в соответствии с которым его стоимость по состоянию на 16.09.2016 составила 2 896 427 рублей.

Таким образом, суды правомерно признали незаконным и отменили пункт 3 решения об условиях приватизации муниципального имущества, утвержденного постановлением Администрации городского округа Балашиха от 17.05.2018 N 394-ПА, в части выкупной цены в размере 8 070 470 руб.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Ответчиком в проекте договора предложена рассрочка оплаты имущества, однако, истец не согласен с рассрочкой и выбрал порядок оплаты цены договора единовременно.

Учитывая, что предложенный истцом порядок оплаты цены договора соответствует требованиям пункта 2 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, в данной части разногласия также подлежат урегулированию в соответствии с предложением истца.

Таким образом, суды правомерно исключили из договора пункты 2.2, 4.3 и 8.3, предусматривающие рассрочку, порядок оплаты и ответственность за нарушение сроков внесения платежей установленных п. 2.2 договора.

Согласно п. 8.4 проекта договора, в случае неисполнения покупателем условий договора, а также их ненадлежащего исполнения, в том числе неоднократного нарушения сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки равной цене недвижимого имущества, определенной в п. 2.1 договора. Недвижимое имущество остается в собственности г.о. Балашиха, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются.

Истец просит изменить данное условие следующим образом: "В случае неисполнения покупателем условий настоящего договора, а также их ненадлежащего исполнения, в том числе нарушения срока исполнения таких условий и объема их исполнения, договор расторгается в судебном порядке".

Учитывая, что редакция истца не противоречит нормам ст. ст. 421, 422, 450 ГК РФ, стороны вправе предусмотреть в договоре только судебный порядок его расторжения.

Согласно п. 9.2 договора, к обстоятельствам непреодолимой силы относятся: война, землетрясение, наводнение, ураган, пожар или подобные явления, а также законы, распоряжения, иные нормативные документы компетентных государственных органов, принятые после подписания настоящего договора и препятствующие его исполнению.

Истец просит изменить данное условие, следующим образом: "К обстоятельствам непреодолимой силы относятся: война, землетрясение, наводнение, ураган, пожар или подобные явления".

Суды установили, что редакция истца не противоречит определению непреодолимой силы, содержащемуся в ст. 401 ГК РФ - чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства.

Таким образом, пункты 8.4 и 9.2 правомерно приняты в редакции истца.

Доводы заявителя о том, что судом не дана оценка расхождению между рыночной стоимостью объекта в отчетах, представленных сторонами, кассационная коллегия считает несостоятельными. Ходатайство о назначении судебной экспертизы Администрацией заявлено не было.

Суд кассационной инстанции обращает внимание, что согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в Определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Соответствующая правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570 по делу N А63-3604/2015.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемым судебным актом, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены постановления апелляционной инстанции, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 25.10.2018 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2019 по делу № А41-51694/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судья Н.Ю. Дунаева

Судьи: З.А. Аталикова

Л.В. Федулова