Гражданский кодекс часть 1

от внешнего управляющего ООО «Еврострой» Бондарева А.А. – Бондарев А.А. (лично, по паспорту гражданина РФ), Равич И.В. (по доверенности от 10.01.2018);

рассмотрев 19.12.2018 кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево

на определение Арбитражного суда Московской области от 27.06.2018,

принятое судьей Гараевой А.Х.,

и на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2018,

принятое судьями Терешиным А.В., Катькиной Н.Н., Мизяк В.П.,

по заявлению внешнего управляющего ООО «Еврострой» Бондарева Александра Анатольевича о признании недействительной сделкой договора аренды земельного участка от 06.10.2017 в части, а именно абз. 5 п. 4.1.1 и абз. 9 п. 4.1.1; Приложения № 1 к указанному договору в части расчета арендной платы за первые три года аренды и применения последствий недействительности сделки,

по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Еврострой» (ИНН 5034015244, ОГРН 1025004584318)

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Московской области от 21.02.2014 в отношении ООО «Еврострой» введена процедура банкротства – наблюдение. Временным управляющим должника утвержден Бондарев Александр Анатольевич. Публикация сообщения о введении процедуры наблюдения состоялась в газете «Коммерсантъ» № 43 от 15.03.2014.

Определением Арбитражного суда Московской области от 24.10.2014 в отношении ООО «Еврострой» введена процедура внешнего управления, внешним управляющим должника утвержден Бондарев А.А.

Внешний управляющий должника Бондарев А.А. 17.04.2018 обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании недействительной сделкой договора аренды земельного участка от 06.10.2017 в части, а именно абз. 5 п. 4.1.1 и абз. 9 п. 4.1.1; Приложения № 1 к указанному договору в части расчета арендной платы за первые три года аренды, и применении последствий недействительности сделки.

Определением Арбитражного суда Московской области от 27.06.2018 заявление внешнего управляющего ООО «Еврострой» удовлетворено. Суд признал недействительными абз. 5 п. 4.1.1, абз. 9 п. 4.1.1 и Приложение № 1 в части расчета арендной платы за первые три года аренды договора аренды земельного участка, заключаемого без проведения торгов № 819ю от 06.10.2017; обязал Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево в течение пяти дней с даты вступления определения в законную силу заключить с ООО «Еврострой» соглашение о внесении соответствующих изменений в договор аренды земельного участка, заключаемого без проведения торгов № 819ю от 06.10.2017, исключив из него абз. 5 п. 4.1.1 и абз. 9 п. 4.1.1, а также установив годовую арендную плату за первые три года аренды с даты подписания договора в сумме 13 219,47 руб.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2018 определение Арбитражного суда Московской области от 27.06.2018 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Московского округа с настоящей кассационной жалобой, в которой указывает на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель кассационной жалобы не согласен с выводами судов об установлении размера арендной платы, поскольку судами неправильно определена формула на основании которой произведен расчет арендной платы, поскольку, по его мнению, расчет должен осуществляться в соответствии с положениями пункта 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (далее – Закон о регулировании земельных отношений) при применении коэффициента не Кд – 1,5, а 4,2, поскольку должен быть учтен вид разрешенного использования.

Кроме того, как следует из кассационной жалобы, исключение условий договора аренды земельного участка, согласованного уполномоченным органом, невозможно.

В отзыве на кассационную жалобу внешний управляющий ООО «Еврострой» указывает на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов, доводы кассационной жалобы полагает несостоятельными.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал изложенные в кассационной жалобе доводы, просил обжалуемые судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Внешний управляющий ООО «Еврострой» и его представитель возражали против удовлетворения кассационной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве на нее, просил обжалуемые судебные акты оставить в силе.

Выслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Как установлено судами и следует из материалов дела, вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Московской области от 29.09.2015 по делу № А41-55439/2013 признано право пользования ООО «Еврострой» на условиях аренды на земельные участки с кадастровыми номерами: - 50:47:0041104:39 площадью 4700 кв. м; - 50:47:0041103:18 площадью 132 кв. м; - 50:47:0041103:16 площадью 2913 кв. м; - 50:47:0000000:45 площадью 4900 кв. м. суд обязал Комитет по управлению имуществом Администрации г.о. Орехово-Зуево в месячный срок со дня вступления определения в законную силу продлить срок действия договоров аренды указанных земельных участков на 10 лет.

Во исполнение указанного судебного акта между ООО «Еврострой» и Комитетом 06.10.2017 был заключен договор аренды земельного участка, заключаемого без проведения торгов № 819ю (далее – договор аренды) в отношении земельного участка площадью 132 кв. м., с кадастровым номером: 50:47:0041103:18, расположенного по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, проезд Школьный, дом 2, сроком на 10 лет с 06.10.2017 по 06.10.2027.

В силу положений п. 1 ст. 425, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области за № 50:47:0041103:18-50/047/2018-2 и, соответственно, вступил в силу с даты его государственной регистрации.

Договором аренды предусмотрены следующие условия, которые послужили основанием для обращения внешнего управляющего должника в суд с настоящим заявлением о признании их недействительными:

- право Комитета досрочно расторгнуть договор аренды в случае неиспользования / не освоения земельного участка в течении 1 года (абз. 5 п. 4.1.1);

- право Комитета досрочно расторгнуть договор аренды в случае нахождения арендатора в любой стадии процедуры банкротства (наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства) (абз. 9 п. 4.1.1).

Также к спорному договору аренды было подписано и заключено Приложение № 1 включающее расчета арендной платы за первые три года аренды договора аренды земельного участка, заключаемого без проведения торгов № 819ю от 06.10.2017.

При этом в своем заявлении внешний управляющий ООО «Еврострой» указал, что должник был вынужден подписать договор аренды в предложенной Комитетом редакции, на невыгодных для себя условиях.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что внешним управляющим должника доказаны обстоятельства, которые могли стать основанием для наступления неблагоприятных последствий для ООО «Еврострой», во избежание наступления которых и был заключен договор аренды на невыгодных для должника условиях, признав, что в нарушение вступавшего в законную силу судебного акта 20.02.2016 Комитет заключил договор лишь в 2017 году.

Также суды первой и апелляционной инстанций исходили из доказанности внешним управляющим ООО «Еврострой» наличия оснований для признания условий договора аренды недействительными, поскольку арендная плата, расчет которой является Приложением № 1 к договору
аренды, выполнен Комитетом с неправильным применением базового размера арендной платы Аб и коэффициентов Кд и Пкд, что нарушает права ООО «ЕВРОСТРОЙ» как застройщика и также является основанием для оспаривания в деле о банкротстве.

Суд кассационной инстанции признает выводы судом правильными и обоснованными, сделанным на основе полного и всестороннего исследования всех обстоятельств по делу в силу нижеследующего.

Как установлено судами, земельный участок предоставляется для целей, связанных со строительством, что прямо указано в п. 1.3. договора аренды.

Порядок расчета арендной платы за земельные участки, государственная
собственность на которые не разграничена, утвержден в ст. 14 Закона
Московской области от 07.06.1996 года № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (далее – «Закон о регулировании»), а именно:
Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
Аб – базовый размер арендной платы;
Кд – коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования
земельного участка;
Пкд – корректирующий коэффициент;
Км – коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на
территории муниципального образования;
S – площадь арендуемого земельного участка.

Как правильно указали суды при рассмотрении настоящего спора, базовый размер арендной платы (Аб) на 2017 год и 2018 год в размере
44,51 рублей установлен Законами Московской области № 102/2016-ОЗ от
11.07.2016 «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области на 2017 год» и № 126/2017-ОЗ от 18.07.2017 года «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области на 2018 год».

В соответствии с п. 3.1. ст. 14 Закона о регулировании на период
строительства коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования
земельного участка (Кд) устанавливается равным 1,5. Указанное значение
коэффициента устанавливается на три года с даты возникновения арендных
отношений.

Коэффициент Пкд на период строительства, но не более чем на три года,
установлен равным 1, в соответствии пп. 25 Приложения № 1 к Решению Совета депутатов городского округа Орехово-Зуево № 297/26 от 23.12.2010 «Об установлении коэффициентов корректирующих условия использования
Арендатором земельного участка или вида деятельности и коэффициентов,
учитывающих местоположение земельного участка на территории
муниципального образования городской округ Орехово-Зуево», а коэффициент Км равным 1,5 в соответствии с Приложением № 2 того же Решения Совета
депутатов.

Следовательно, как правильно указали суды, размер годовой арендной платы должен составить:
Апл = 44,51 * 1,5 * 1 * 1,5 * 132 = 13 219,47 рублей, в то время как в оспариваемом договоре аренды Комитет неправомерно осуществил расчет арендной платы с применением коэффициентов не подлежащих применению при расчете арендной платы в первые три года действия договора аренды, исходя из цели предоставленного земельного участка в связи с чем составил:
Апл = 44,51 * 4,2 * 1,5 * 1,5 * 132 = 55 521,77 рублей.

На основании вышеизложенного суд кассационной инстанции признает правильным и обоснованным выводы судом о том, что применение Комитетом коэффициентов Кд=4,2 и Пкд = 1,5 при расчете арендной
платы противоречит п.3.1. ст. 14 Закона о регулировании, так как земельный
участок предоставлен в целях, связанных со строительством. И соответственно, на период строительства, но не более, чем на три года, должны применяться Кд = 1,5 и Пкд = 1 в соответствии с вышеуказанными Законом о регулировании и
Решением Совета депутатов.

Также суд кассационной инстанции не усматривает правовых оснований для переоценки выводов судов о недействительности абз. 5 п. 4.1.1, абз. 9 п. 4.1.1 договора аренды, поскольку вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Московской области от 29.09.2015 по настоящему делу судом установлен срок пользования земельным участком на условиях аренды в 10 лет, при этом судом не было установлено никакого ограничения, связанного с неиспользованием/ неосвоением земельного участка в течении 1 года.

Кроме того, указывая в абзаце 9 пункта 4.1.1 договора аренды право арендодателя расторгнуть договор при нахождении арендодателя в любой стадии банкротства (наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства) Комитет знал о том, что арендодатель находится в станции банкротства – внешнем управлении, более того, заключение этого договора направлено на исполнение вступившего в законную силу определением Арбитражного суда Московской области от 29.09.2015 по делу № А41-55439/2013 принятого в рамках дела о банкротстве ООО «Еврострой».

Таким образом, включение оспариваемых условий направлено на преодоление вступившего в законную силу судебного акта.

В силу статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда, являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Неисполнение судебных актов, а также невыполнение требований арбитражных судов влечет за собой ответственность, установленную названным Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

На основании вышеизложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судом о недействительности абз. 5 п. 4.1.1, абз. 9 п. 4.1.1 договора аренды и Приложения № 1 к нему в части расчета арендной платы за первые три года аренды земельного участка, сделаны при правильном применении норм материального права.

Изложенные в кассационной жалобе доводы повторяют доводы апелляционной жалобы, которым апелляционным судом была дана надлежащая правовая оценка.

Фактически доводы кассационной жалобы сводятся к несогласию с выводами судов, что не является основанием для отмены законных судебных актов. Переоценка доказательств и установление новых обстоятельств не входит в компетенцию и полномочия арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, которые в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции также не установлено.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 27.06.2018 по делу № А41-55439/2013 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий судья Н.А. Кручинина

Судьи: Н.Я. Мысак

Н.Н. Тарасов