Гражданский кодекс часть 1

ООО «АЗИМУТ» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Истра (далее - администрация) о признании незаконным решения от 26.08.2020 № Р001-1465697026-36728758 и об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010207:165.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Минмособлимущество и Мособлархитектура.

Решением Арбитражного суда Московской области от 27 сентября 2021 года заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01 декабря 2021 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Администрация городского округа Истра обратилась с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заинтересованного лица поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель заявителя возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная инстанция находит решение и постановление подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области по следующим основаниям.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что общество является собственником следующих объектов недвижимости:

- нежилое здание: ангар, общей площадью 330,4 кв.м, количество этажей 1, кадастровый номер 50:08:0000000:14617;

- нежилое здание: склад, общей площадью 340,2 кв.м, количество этажей 1, кадастровый номер 50:08:0000000:14616.

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 50:08:0010207:165, общей площадью 8.512 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес: Московская область, г. Истра, в восточной части.

Общество обратилось в администрацию с заявлением о приобретении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010207:165 в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением администрации от 26.08.2020 № Р001-1465697026-36728758 в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов отказано, поскольку земельный участок расположен в зоне санитарной охраны источника питьевого водоснабжения, охранной зоне памятника историко-культурного наследия, вид разрешенного использования земельного участка не соответствует градостроительному регламенту (отсутствует в зоне КУРТ-46), установленному в правилах землепользования и застройки, не представлены разрешительные документы на строительство в границах участка, здания находятся в ветхом состоянии, участок зарос борщевиком Сосновского.

Выписками из Единого государственного реестра недвижимости подтверждается, что здание с кадастровым номером 50:08:0000000:14617 возведено в 1989 году, здание с кадастровым номером 50:08:0000000:14616 - в 1960 году, право собственности общества зарегистрировано 20.06.2012.

Земельный участок с кадастровым номером 50:08:0010207:165 сформирован на основании постановления главы Истринского муниципального района Московской области от 29.07.2013 № 3204/7 об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории под зданиями склада и ангара с кадастровыми номерами 50:08:0000000:14616 и 50:08:0000000:14617, принадлежащими обществу.

Земельный участок с кадастровым номером 50:08:0010207:165 расположен в территориальной зоне комплексного и устойчивого развития территории КУРТ-46, установленной Правилами землепользования и застройки г.о. Истра, утвержденными решением Совета депутатов г.о. Истра от 23.11.2017 № 14/13.

Суды пришли к выводу о том, что несоответствие вида разрешенного использования земельного участка и целевого назначения расположенных на нем зданий утвержденному градостроительному регламенту не препятствует выкупу земельного участка.

Суды также заключили, что несоответствие вида разрешенного использования земельного участка градостроительному регламенту территориальной зоны в соответствии с положениями статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации не является основанием для ограничения его оборотоспособности.

Кроме того, суды указали, что согласно пункту 2.2.3 заключения от 23.07.2021 № 2021-07-42 и назначенной по делу в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторной экспертизы, земельный участок с кадастровым номером 50:08:0010207:165 расположен в границах территории разновысотной жилой и промышленной застройки Р-5 и территории природного ландшафта Р-3, а именно: часть участка, площадью 7.582 кв.м, расположена в границах регламентного участка Р-5-8; часть участка, площадью 299 кв.м, расположена в границах регламентного участка Р-3-15; часть участка, площадью 631 кв.м, расположена в границах регламентного участка Р-3-16.

Согласно экспертизе, здания с кадастровыми номерами 50:08:0000000:14617 и 50:08:0000000:14616, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010207:165, попадают в границы регламентного участка Р-5-8, в пределах которого разрешен ремонт, реконструкция существующих зданий и сооружений, новое строительство экологически безопасных объектов при условии сохранения визуальных связей между объектами «Русской Палестины», благоустройство и озеленение территории и так далее.

Таким образом, суды заключили, что экспертизой установлено, что исследуемый земельный участок с кадастровым номером 50:08:0010207:165 расположен в границах территории объекта культурного наследия - достопримечательного места «Русская Палестина» согласно приказу Минкультуры России от 07.09.2017 № 1497 «О включении выявленного объекта культурного наследия - достопримечательное место «Религиозно-историческое место: Русская Палестина» (Московская область, Истринский район) в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия федерального значения, а также об утверждении границ, требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах его территории», в частности, в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности, что также подтверждается заключением Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области и представленными в дело письменными пояснениями Главного управления культурного наследия Московской области.

Суды первой и апелляционной инстанций, изучив содержание режимов Р-3-15, Р-3-16, Р-5-8, пришли к выводу о том, что нахождение в границах земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010207:165 зданий с кадастровыми номерами 50:08:0000000:14617 и 50:08:0000000:14616 не нарушает режима хозяйственной деятельности в границах зоны охраны объекта культурного наследия. Кроме того, суды указали, что на момент установления режимов зоны охраны объекта культурного наследия здания общества завершены строительством (в 1960 и 1989 годах), целевое назначение зданий учтено в нормативных правовых актах об объекте культурного наследия.

Также суды отметили, что по сведениям публичной кадастровой карты смежные со спорным земельным участком, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами 50:08:0010207:46, 50:08:0010207:48, 50:08:0010207:49, 50:08:0010207:52, 50:08:0010207:53, 50:08:0010207:54, 50:08:0010207:121 и 50:08:0010207:122, имеют вид разрешенного использования: многоэтажная застройка, а на земельном участке с кадастровым номером 50:08:0010204:75, находящемся в трехстах метрах от границы спорного земельного участка, на основании выданного администрацией разрешения от 19.10.2011 № RU 505041032007001-306 на строительство 19-го жилого дома, обществом построен многоэтажный жилой дом, что подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 21.03.2016 по делу № А41-66320/15.

Суды отклонили довод администрации об ограничении в обороте находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, занятых особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, основан на неправильном применении норм права, так как спорный земельный участок не является территорией объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место «Религиозно-историческое место: Русская Палестина», в связи с чем к спорным правоотношениям не применимы положения подпункта 4 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суды также отклонили доводы администрации об отсутствии у общества права на выкуп земельного участка ввиду ветхости зданий, так как согласно выводам заключения от 23.07.2021 № 2021-07-42 повторной экспертизы состояние объектов с кадастровыми номерами 50:08:0000000:14616 и 50:08:0000000:14617 не свидетельствует о ветхости или разрушенном состоянии, поскольку данные объекты требуют исключительно капитального ремонта, а не восстановительных работ. Для использования и эксплуатации зданий с кадастровыми номерами 50:08:0000000:14616 и 50:08:0000000:14617 требуется вся площадь земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010207:165.

Суды указали, что администрация не представила результатов обследования принадлежащих обществу зданий, подтверждающих степень ветхости зданий либо разрушения таких объектов до степени прекращения существования их как объектов недвижимости, равно как и необходимости восстановления зданий, а также доказательств прекращения права собственности общества на находящиеся на земельном участке здания или свидетельствующих о несоответствии принадлежащих обществу объектов категории «нежилое здание», а также критериям объекта недвижимого имущества, тесно связанного с землей.

В связи с этим суды заключили, что доводы администрации о ветхости принадлежащих обществу зданий не подтверждены соответствующими доказательствами и в соответствии с положениями статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации не являются основанием для ограничения оборотоспособности земельного участка, на котором указанные объекты расположены.

Кроме того, суды также сослались на то, что заключением от 23.07.2021 № 2021-07-42 повторной экспертизы установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:08:0010207:165 не расположен в границах установленной зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы, что не оспаривалось администрацией.

Суды также отклонили довод администрации о необходимости привлечения к участию в деле в качестве третьего лица Министерства культуры Московской области, так как к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Главное управление культурного наследия Московской области, осуществляющее исполнительно-распорядительную деятельность на территории Московской области в сфере сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и реализующее государственную политику в указанной сфере, в письменных пояснениях которого не содержится вывод об ограничении оборотоспособности земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010207:165.

Между тем, судами не учтено следующее.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает необходимым отметить, что при рассмотрении дела судам надлежало исходить из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 01.03.2011 № 13535/10, о том, что при рассмотрении вопроса о приобретении собственником объекта недвижимости, земельного участка, на котором расположен этот объект (здание, строение, сооружение), судам необходимо исследовать вопрос о соразмерности объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка.

Суды же не разрешили вопрос о соразмерности объектов недвижимости (нежилые здания: ангар, общей площадью 330,4 кв.м, кадастровый номер 50:08:0000000:14617; склад, общей площадью 340,2 кв.м, кадастровый номер 50:08:0000000:14616) площади испрашиваемого земельного участка (8.512 кв.м), не учли, что формирование, постановка на кадастровый учет земельного участка не исключали возможность завышения его площади, необоснованного определения, в связи с чем данные обстоятельства сами по себе не могли рассматриваться в качестве оснований для вывода о соразмерности зданий общества площади испрашиваемого земельного участка и, соответственно, для предоставления обществу как владельцу зданий такого земельного участка в собственность.

Аналогичные выводы содержатся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.11.2016 № 309-КГ16-15020 по делу № А60-41815/15.

Таким образом, несмотря на формирование, постановку на кадастровый учет земельного участка, общей площадью 8.512 кв.м, требовалось подтверждение того обстоятельства, что для эксплуатации зданий общества, площадью 330,4 кв.м и 340,2 кв.м, необходима вся площадь этого участка.

Суды, отклоняя доводы администрации об отсутствии у общества права на выкуп земельного участка ввиду ветхости зданий, сослались на вывод заключения повторной экспертизы от 23.07.2021 № 2021-07-42, согласно которому: состояние объектов с кадастровыми номерами 50:08:0000000:14616 и 50:08:0000000:14617 не свидетельствует о ветхости или разрушенном состоянии, поскольку данные объекты требуют исключительно капитального ремонта, а не восстановительных работ. Для использования и эксплуатации зданий с кадастровыми номерами 50:08:0000000:14616 и 50:08:0000000:14617 требуется вся площадь земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010207:165.

Однако, исходя из буквального прочтения выводов заключения повторной экспертизы от 23.07.2021 № 2021-07-42, следует, что: «На основании проведенного исследования экспертом установлена возможность использования земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010207:165 в существующих в ЕГРН границах и площади для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости - зданий с кадастровыми номерами 50:08:0000000:14617, 50:08:0000000:14616, при условии подтверждения (установления) в ЕГРН вида разрешенного использования земельного участка аналогичному (равнозначному) основному виду разрешенного использования земельного участка, установленного ПЗЗ г.о. Истра» (стр. 40 заключения экспертизы от 23.07.2021 № 2021-07-42) (т. 3, л.д. 66).

Таким образом, судам, с учетом судебной практики по рассматриваемому вопросу, надлежит исследовать вопрос о соразмерности объектов недвижимости площади испрашиваемого земельного участка.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций вопреки требованиям процессуального законодательства не установлены все фактические обстоятельства дела и не дана правовая оценка представленным доказательствам и всем доводам сторон, следует признать, что выводы судов сделаны при неполном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для дела.

Ввиду того, что для принятия законного и обоснованного решения требуется установление обстоятельств, исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, предусмотренные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, принятые судами по данному делу решение и постановление подлежат отмене, а дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении суду в соответствии со статьей 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует оценить все доводы лиц, участвующих в деле, имеющиеся в деле доказательства, установить все имеющие значение для дела обстоятельства, правильно применить нормы процессуального и материального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 27 сентября 2021 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01 декабря 2021 года по делу № А41-55890/20 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий-судья В.В. Кузнецов

Судьи Е.А. Ананьина

Е.Е. Шевченко