Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Слава» обратилось с заявлением к Администрации Ступинского муниципального района Московской области (администрация) и Комитету по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района Московской области (комитет) о признании незаконным отказа Администрации, отраженный в письме от 28.08.2014, от совершения юридически значимых действий по заявлению общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 293,9 кв. м, по адресу: <...> (далее - спорное нежилое помещение); а также об обязании Администрации совершить действия по заявлению общества о реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения, предусмотренные пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об отчуждении), а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности); принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить обществу проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации спорного нежилого помещения. В качестве третьего лица по делу было привлечено МАУ «ЕСЦ».

Решением Арбитражного суда Московской области от 02.12.2014 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2015 года, производство по делу в части требований к Комитету по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района Московской области было прекращено, а требования заявленные к Администрации Ступинского муниципального района Московской области были удовлетворены (т. 1, л.д. 102-105, 137-147).

Не согласившись с принятыми решением и постановлением, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом обратилось с кассационной жалобой, в которой указывает на нарушение судом норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, в связи с чем просило обжалуемые решение и постановление отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование кассационной жалобы заявителем фактически были приведены идентичные доводы, изложенные им ранее в своей апелляционной жалобе.

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между комитетом и обществом был заключен договор аренды от 30.12.2005 N 121 спорного нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности муниципальному образованию Ступинского муниципального района Московской области с 30.11.1999 (согласно выписке из ЕГРП). Данный договор аренды ежегодно перезаключался сторонами договора до 2011 года. Кроме того, между Администрацией и обществом был заключен договор аренды от 29.12.2011 спорного нежилого помещения. Общество 27.12.2012 обратилось к Администрации и комитету с заявлением о приобретении арендуемого имущества в собственность за плату. В ответ комитет письмом от 28.01.2013 N И1-21/354 запросил у общества проектно-разрешительную документацию на перепланировку арендуемого помещения и разрешение на пристройку новой входной группы.

Считая, что данное сообщение фактически является уклонением от принятия решения по существу, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании бездействия Администрации и об обязании Администрации совершить действия по заявлению общества о реализации преимущественного права на приобретение указанного арендуемого нежилого помещения.

Решением Арбитражного суда Московской области от 01.11.2013 по делу №А41-10075/13, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2014, требования удовлетворены.

Постановлением от 12.05.2014 Федеральный арбитражный суд Московского округа эти судебные акты отменил в части обязания Администрации совершить действия по заявлению общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, а также обязал Администрацию рассмотреть заявление общества. В остальной части принятые по делу судебные акты оставил без изменения. При этом суд кассационной инстанции указал на правильность установления судами первой и апелляционной инстанций фактических обстоятельств по делу.

Как установлено судом, при рассмотрении настоящего спора, письмом от 28.08.2014 исх. N И8-21/4695 комитет отказал обществу в реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества со ссылкой на положения пункта 2 статьи 1 Закона об отчуждении, поскольку спорное имущество было закреплено на праве оперативного управления за учреждением.

Не согласившись с указанным решением комитета, общество обратилось 18.09.2014 с настоящими требованиями в суд, которые были удовлетворены в отношении Администрации.

Удовлетворяя требования общества, суд в решении и постановлении исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. В соответствии со статьей 3 Закона об отчуждении субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Закона об оценочной деятельности. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона об отчуждении имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона об отчуждении, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона об отчуждении, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Причем субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона об отчуждении требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона об отчуждении). В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона об отчуждении требованиям, и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Законом об отчуждении или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с причиной отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как установлено судом, на момент обращения общества с заявлением о принятии решения в соответствии с Законом об отчуждении о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность (27.12.2012), общество непрерывно пользовалось спорным помещением более двух лет (начиная с 30.12.2005). Кроме того, общество представило в материалы дела письмо инспекции Федеральной налоговой службы по г. Ступино Московской области от 28.10.2013 N 08-21/2780, из содержания которого следует, что общество относится к категории субъектов малого предпринимательства. При этом площадь арендуемого заявителем помещения составляет 293,9 кв. м, что соответствует предельным значениям площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности. Причем доказательства того, что у общества имеется задолженность перед арендодателем по арендной плате, в материалах дела не имеется. Кроме того, данное обстоятельство не являлось основанием для отказа в выкупе спорного нежилого помещения. Таким образом, обществом были соблюдены все условия, установленные Законом об отчуждении имущества для возникновения у него права на выкуп арендованного имущества.

Как указано судом, в качестве единственного основания для отказа обществу в приобретении спорного нежилого помещения в названном письме указана передача этого помещения в оперативное управление учреждения, государственная регистрация этого права.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе об отчуждении имущества исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

Как усматривается из материалов дела, закрепление спорного помещения на праве оперативного управления за учреждением произведено постановлением главы Ступинского муниципального района Московской области от 22.09.2008 N 4927-п (в редакции постановления от 29.12.2008 N 7098-п), то есть после опубликования (25.07.2008) и вступления в силу Закона об отчуждении имущества. Таким образом, действия администрации после вступления в силу Закона об отчуждении имущества по закреплению за созданным ею муниципальным учреждением спорного имущества, арендуемого обществом, нарушают права и законные интересы общества, препятствуют в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого им спорного помещения и расцениваются апелляционным судом как нарушающие требования пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

Проверяя обоснованность закрепления арендуемого обществом спорного помещения на праве оперативного управления за учреждением исходя из необходимости спорного помещения для осуществления публичных функций и интересов местного населения с учетом Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 N 22-П, суд установил, что каких-либо доказательств, достоверно подтверждающих наличие подобных обстоятельств, администрацией в материалы дела представлено не было.

Учитывая, что предметом заявленных требований в рассматриваемом случае является не сам факт только лишь обязания заключить договор купли-продажи помещения при наличии зарегистрированного на него права оперативного управления учреждения, напротив, требования общества направлены на признание незаконным, не соответствующим Закону об отчуждении имущества отказа именно в реализации преимущественного права на приобретение обществом арендуемого им нежилого помещения. При этом реализация преимущественного права не ограничивается лишь подписанием договора купли-продажи, а включает в себя ряд последовательных действий как со стороны субъекта малого предпринимательства, так и со стороны муниципального органа, в том числе принятие решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таки образом, отказ в удовлетворении такого требования, при установлении судом факта передачи арендуемого помещения учреждению на праве оперативного управления в нарушение части 1 статьи 10 Гражданского кодекса и соответствия общества условиям, при которых оно вправе реализовать предоставленное законом преимущественное право приобретения занимаемого помещения, не будет отвечать требованиям законности и обоснованности судебного акта. Не может быть такой отказ обусловлен и указанием обществу на необходимость предварительного оспаривания актов о закреплении спорного имущества на праве оперативного управления за учреждением, оспаривания зарегистрированного права оперативного управления, а также на необходимость подачи иных исков и заявлений перед тем как обратиться за реализацией преимущественного права на выкуп, поскольку в рамках настоящего дела установлено, что такие акты и регистрация права оперативного управления произведены с единственной целью - воспрепятствовать обществу в реализации его права. И субъект малого предпринимательства в соответствии с требованиями статьи 12 Гражданского кодекса не лишен возможности выбора способа защиты своего права, соответствующего последствиям нарушения этого права со стороны органа местного самоуправления.

Учитывая, что спорное имущество было закреплено за учреждением уже после вступления в силу Закона об отчуждении имущества постановлением главы Ступинского муниципального района Московской области от 22.09.2008 N 4927-п (в редакции постановления от 29.12.2008 N 7098-п), при этом факт обращения с заявлением о реализации предоставленного законом преимущественного права приватизации до или после такой государственной регистрации не имеет значения для вывода о том, что закрепление спорного имущества за учреждением произведено в нарушение требований части 1 статьи 10 Гражданского кодекса по изложенным основаниям, что в данном случае не лишает субъекта малого предпринимательства реализовать преимущественное право приватизации.

Кроме того, материалами дела подтверждено, что спорное нежилое помещение не используется учреждением для своей уставной деятельности, данное помещение еще с 2005 года эксплуатируется обществом, и с момента закрепления этого помещения за учреждением, общество как и ранее продолжает его использовать в тех же целях. Причем, как обоснованно отмечено судом, возможность прекращения права оперативного управления учреждения на имущество не ограничивается только лишь признанием недействительной государственной регистрации такого учреждения или его ликвидацией. Право оперативного управления имуществом может быть прекращено и по другим основаниям, предусмотренным законом, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника, на что прямо указано в пункте 3 статьи 299 Гражданского кодекса. В части 2 статьи 296 данного Кодекса также определено, что собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением или казенным предприятием либо приобретенное учреждением или казенным предприятием за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у учреждения или казенного предприятия, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых актов судом были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции. Кроме того, доводы кассационной жалобы уже были предметом исследования суда апелляционной инстанции, с оценкой которых согласна и кассационная инстанция.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 02 декабря 2014 года и постановление от 20 февраля 2015 года Десятого арбитражного апелляционного суда по делу №А41-57757/14 оставить без изменения, а кассационную жалобу Администрации Ступинского муниципального района Московской области – без удовлетворения.

Председательствующий-судья А.ФИО1

Судьи: З.А.Аталикова

С.Г.Нужнов