Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ривас МО» о взыскании 85 543 руб. 13 коп. неустойки, 85 757 руб. 52 коп. переплаты за непереданную площадь квартиры, штрафа в размере 85 650 руб. 32 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3.

Решением Арбитражного суда Московской области от 19 октября 2018 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2019 года, исковые требования были удовлетворены в части взыскания 42 771 руб. 56 коп. неустойки, 21 385 руб. 78 коп. штрафа. В удовлетворении требования о взыскании 85 757 руб. 52 коп. переплаты за непереданную площадь квартиры было отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении требования о взыскании 85 757 руб. 52 коп. переплаты за непереданную площадь квартиры, истец подал кассационную жалобу, в которой просит решение и постановление в обжалуемой части отменить, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об удовлетворении требований.

В обоснование кассационной жалобы истец указал, что при передаче квартиры было обнаружено несоответствие фактической площади квартиры и площади оговоренной в договоре, исходя из которой была рассчитана стоимость приобретаемого имущества (в пунктах 4.1 и п. 4.3 договора стороны согласовали, что цена договора определяется исходя из полной инвестиционной стоимости 1 кв.м.), однако фактически площадь квартиры оказалась меньше, а ответчик отказался добровольно удовлетворить требование о соразмерном уменьшении покупной цены квартиры.

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик и третье лицо, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов судов в решении и постановлении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что принятые по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятые при неправильном применении норм материального права.

При рассмотрении дела по существу судами было установлено, что09 июня 2015 года между Обществом «Ривас МО» (застройщик), ФИО3 (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве № КП-12-2-23-1 по условиям которого ответчик обязался построить многоквартирный дом и передать соответствующий объект долевого строительства (квартиру) участнику долевого строительства в срок не позднее 31 декабря 2017 года.

Согласно пунктам 4.1, 4.3 договора цена договора определяется исходя из полной инвестиционной стоимости одного квадратного метра, а также с учетом площади объекта долевого строительства.

Квартира передана участнику долевого строительства 14 февраля 2018 года, то есть с нарушением установленного договором срока.

Как указывал истец, по результатам строительства застройщик передал участнику объект, фактическая площадь которого оказалась на 1,02 м² меньше площади, указанной в договоре.

В связи с нарушением предусмотренного договором срока передачи квартиры участник долевого строительства 26 апреля 2018 года направил застройщику претензию об уплате предусмотренной статьей 6 Закона № 214-ФЗ неустойки.

Между ФИО3 (цедент) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (цессионарий) 26 апреля 2018 года был заключен договор цессии № 6788-09, в соответствии с которым цеденты уступают, а цессионарий принимает права требования к Обществу «Ривас МО», в том числе право требования неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), а также штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требования на основании статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

20 июня 2018 года истец направил в адрес ответчика претензию об оплате неустойки в размере 85 543 руб. 13 коп., переплаты за не переданную площадь квартиры в размере 85 757 руб. 52 коп., а также штрафа в размере 85 650 руб. 32 коп.

Поскольку застройщик отказался в добровольном порядке удовлетворить требования претензии, истец обратился в суд.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В силу пункта 6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В силу п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования).

Согласно ч. 1 ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

По смыслу ч. 2 ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации право требования по денежному обязательству можно передать частично, если иное не предусмотрено законом.

Поскольку право на получение неустойки является обязательственным, то на него распространяются положения главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве, что подтверждается позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в абзаце 6 пункта 21 Обзора практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации (Информационное письмо от 30.10.2007 № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 333, 382, 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 6 Закона № 214-ФЗ, пунктом 6 статьи 13 Закона от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», установив, что застройщик, передавший квартиру участнику долевого строительства с нарушением предусмотренного договором от 11 октября 2013 года срока, отказавшийся уплатить участнику долевого строительства неустойку за нарушение указанного обязательства, пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с Общества неустойки и штрафа в пользу истца, которому участник долевого строительства передал право требования указанных штрафных санкций.

При этом суды исследовав представленные в дело доказательства и доводы сторон, пришли к выводу о наличии предусмотренных статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для уменьшения предъявленной ко взысканию неустойки, рассчитанной истцом в соответствиями с условиями договора от 09 июня 2015 года и Законом № 214-ФЗ.

Отказывая в удовлетворении иска в части взыскания с ответчика 85 757 руб. 52 коп. переплаты за непереданную площадь квартиры, суды исходили из того, что истец документального обоснования заявленных требований не представил, а кроме того, пунктом 4.4 договора стороны согласовали, что в случае фактического уменьшения площади квартиры по сравнению с проектной площадью, взаиморасчеты между сторонами не производятся.

В силу п. 3 ст. 492 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям по договору розничной купли-продажи с участием покупателя-гражданина, не урегулированным настоящим Кодексом, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними.

Согласно п. 1 ст. 18 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.

Пунктом 4.4 договора предусмотрено ограничение компенсации в случае фактического уменьшения площади квартиры по сравнению с проектной площадью.

В силу п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ч. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 2 ст. 400 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об ограничении размера ответственности должника по договору присоединения или иному договору, в котором кредитором является гражданин, выступающий в качестве потребителя, ничтожно, если размер ответственности для данного вида обязательств или за данное нарушение определен законом и если соглашение заключено до наступления обстоятельств, влекущих ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Пунктом 76 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержание нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров, а также условия сделки, при совершении которой нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения нрав потребителей.

Между тем, выводы судов о том, что пунктом 4.4 договора уменьшение площади квартиры по сравнению с проектной площадью не является основанием для возврата соответствующей суммы участнику долевого строительства, сделаны без учета указанных норм права, в том числе положений статьи 18 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», предусматривающей право покупателя потребовать соразмерного уменьшения покупной цены товара в случае обнаружения в нем недостатков.

Условие договора, ограничивающее указанное право потребителя, может рассматриваться как ничтожное (статьи 166, 400, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды не дали оценки положениям п. 4.4 договора на предмет их соответствия обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения, что могло привести к принятию неправильного судебного акта, в связи с чем, судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение на основании части 1-3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть указанные выше обстоятельства с соблюдением норм процессуального права, рассмотрев все доводы участников процесса, исследовав представленные в материалы дела доказательства, дать оценку положениям договора на предмет соответствия обязательным для сторон правилам, принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Поскольку судом были допущены существенные нарушения норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов общества, обжалуемый судебный акт на основании части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 19.10.2018 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2019 по делу № А41-58782/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий-судья С.В. Нечаев

Судьи: Н.Ю. Дунаева

Л.В. Федулова