Гражданский кодекс часть 1

о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды земельного участка и погашении записи о государственной регистрации договора аренды,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ: Администрация Волоколамского муниципального района Московской области (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью «Промуголь» (далее – ООО «Промуголь») с иском, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании задолженность по арендной плате за период с 4-го квартал 2017 года по 3 квартал 2019 года в размере 3 168 668, 25 руб., пени за период с 31.12.2017 по 09.12.2019 в размере 613 685,85 руб. по договору аренды земельного участка от 23.10.2017 № 207/2017; о расторжении договора аренды земельного участка от 23.10.2017 № 201/2017; о погашении записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 23.10.2017 № 201/2017.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 30 января 2020 года заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2020 года решение суда в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды земельного участка от 23.10.2017 № 201/2017 и о погашении записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 23.10.2017 № 207/2017 отменено; требования в указанной части оставлены без рассмотрения; в остальной части решение оставлено без изменения.

Не согласившись с принятым по делу постановлением в части отмены решения суда первой инстанции, Администрация обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названное постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции, указывая на нарушение и неправильное применение апелляционным судом норм права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационных жалобах доводов истец указывает, что суд апелляционной инстанции не учел, что согласно пункту 4.1.6 спорного договора аренды арендодатель (Администрация) имеет право отказать арендатору в заключении договора субаренды земельного участка и передаче своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, таким образом, по мнению истца, передать права по спорному договору аренды в субаренду невозможно без согласия арендодателя (ответа на уведомление); конкурсным управляющим ООО «Промуголь» право аренды спорного земельного участка необоснованно было включено в конкурсную массу должника.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Явившиеся в судебное заседание суда кассационной инстанции представители истца поддержали доводы и требования кассационной жалобы, представитель ответчика возражала против доводов кассационной жалобы.

Третьи лица, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание,проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в принятых по делу судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Администрацией Волоколамского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО «Промуголь» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 23.10.2017 № 201/2017 на срок с 23.10.2017 по 11.10.2038.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 300 000 кв.м. с кадастровым номером 50:07:0030305:579, вид разрешенного использования: для размещения объектов строительной научно-производственной деятельности, в том числе по добыче полезных ископаемых и природных ресурсов. Порядок расчета, уплаты, изменения арендной платы, срок ее уплаты установлены в разделе 3 договора.

Определением Арбитражного суда Московской области от 20.12.2016 по делу № А41-88179/16 принято заявление о признании должника о признании ООО «Промуголь» несостоятельным (банкротом).

Решением Арбитражного суда Московской области от 11.10.2018 по делу № А41-88179/16 ООО «Промуголь» (ИНН <***>, ОГРН <***>) признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы в период с 4-го квартал 2017 года по 3-ий квартал 2019 образовалась задолженность по аренде в размере 3 168 668,25 руб. За нарушение арендатором сроков внесения арендных платежей арендодателем начислены пени в размере 613 685, 85 руб. за период с 31.12.2017 по 09.12.2019. Направленные в адрес арендатора претензии от 06.06.2018 с требованием перечислить денежные средства в счет уплаты долга, а также предложением расторгнуть договор аренды и возвратить земельный участок истцу, оставлены без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском

Удовлетворяя требования в части расторжения спорного договора аренды и погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о регистрации договора аренды, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 309, 310, 450, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что истцом арендная плата более чем за два периода подряд вносилась несвоевременно, допущенные истцом нарушения договорных обязательств являются существенными, в связи с чем суд признал правомерным требование истца о расторжении договора аренды и погашении в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о регистрации данного договора.

Отменяя решение суда первой инстанции в части расторжения договора аренды и погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о регистрации договора аренды и оставляя требования в указанной части без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями абзаца второго пункта 1 статьи 63, пункта 1 статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», разъяснениями, изложенными в абзаце первом пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», с учетом правовой позиции, сформулированной в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2016 № 309-ЭС16-4636, от 26.02.2016 № 306-КГ15- 15500, апелляционный суд исходил из того, что, несмотря на то, что факт отсутствия оплаты со стороны должника подтвержден материалами дела, данные обстоятельства не свидетельствуют о возможности расторжения спорного договора аренды; при рассмотрении вопроса о расторжении договора аренды и возврата земельного участка необходимо учитывать, что использование арендатором права на расторжение договора аренды, в том числе в порядке одностороннего отказа от договора, не должно приводить к нарушению прав и законных интересов третьих лиц; действующее законодательство не содержит запрета включения права аренды в конкурсную массу, при этом права аренды не могут быть включены в конкурсную массу только при условии, если в договоре аренды указано на обязательность получения согласия арендатора на сдачу в субаренду, пунктом 4.4.11 договора аренды земельного участка от 23.10.2017 № 207/2017 предусмотрен уведомительный порядок арендатора о заключении договора субаренды, и согласие арендодателя не требуется, таким образом, имущественное право аренды спорного земельного участка подлежало включению в конкурсную массу должника, информация о включении права аренды в конкурсную массу 28.12.2018 опубликована на сайте ЕФРСБ и является общедоступной, соответственно, требование о расторжении договора аренды должно быть рассмотрено в деле о банкротстве ответчика.

Кассационная коллегия не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции, поскольку апелляционный суд неправильно истолковал применимые к спорным правоотношениям сторон нормы материального права и условия заключенного сторонами договора.

При этом кассационная коллегия обращает внимание на следующее.

В пункте 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018 разъяснено, что если право аренды не может считаться активом должника, например, ввиду отсутствия необходимого согласия арендодателя на передачу права аренды другому лицу, требование о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению в общеисковом порядке, а не в рамках дела о банкротстве арендатора.

Как следует из материалов дела, согласно пункту 4.1.6 договора арендодатель имеет право отказать арендатору в заключении договора субаренды земельного участка и передаче своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу.

В силу положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, условиями спорного договора прямо предусмотрено, что для передачи прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу необходимо согласие арендодателя, который вправе отказать в такой передаче.

В материалах дела отсутствуют доказательства получения арендатором согласия Администрации на передачу права аренды по спорному договору другому лицу.

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции не имелось каких-либо оснований для иной правовой оценки фактических обстоятельств дела и отмены принятого по делу обоснованного решения суда первой инстанции.

Принимая во внимание, что обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции принято с нарушением норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что оно подлежит отмене, а решение суда первой инстанции на основании пункта 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2020 года по делу № А41-60751/19 отменить.

Решение Арбитражного суда Московской области от 30 января 2020 года по тому же делу оставить в силе.

Председательствующий-судья В.В. Кобылянский

Судьи: В.Я. Голобородько

В.В. Петрова