Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 09 февраля 2021 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Подольская девелоперская компания»

на решение от 10 февраля 2020 года

Арбитражного суда Московской области

и постановление от 10 сентября 2020 года

Десятого арбитражного апелляционного суда

по иску Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск

к обществу с ограниченной ответственностью «Подольская девелоперская компания»

о взыскании задолженности и пени по арендной плате,

УСТАНОВИЛ: Комитет имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Подольская девелоперская компания» (далее - ответчик, ООО «ПДК») о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 11.07.2013 № 43/13 за период с 03.08.2018 по 2 квартал 2019 года в размере 1 951 640,27 руб., пени в размере 187 088,45 руб. за период с 18.09.2018 по 19.08.2019.

Решением Арбитражного суда Московской области от 10 февраля 2020 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2020 года, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО «ПДК» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные решение и постановление отменить, в исковых требованиях отказать, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает, что суды не учли, что факт постройки на арендуемом участке объекта недвижимости (автомобильной парковки) означает достижение цели предоставления земельного участка в аренду, и при отсутствия внесения изменений в договор аренды не дает оснований для применения ставки арендной платы для иного, чем предусмотрен в договоре, фактически осуществляемого вида разрешенного использования участка. По мнению ответчика, отсутствуют доказательства нарушения ответчиком условий договора аренды, участок используется по целевому назначению; при заключении договора участок не мог быть использован для размещения парковки, поэтому не мог быть установлен иной коэффициент, ответчик произвел качественное изменение и улучшение характеристик земельного участка. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора, поскольку арендатор фактически лишен возможности пользоваться арендованным имуществом, на требования арендатора привести вид разрешенного использования в соответствие с Классификатором, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, арендодатель ответил отказом. Судами не учтено, что применение вида разрешенного использования, установленного Классификатором, для ответчика невозможно, поскольку ни один из предлагаемых Классификатором видов разрешенного использования не соответствует виду разрешенного использования, предусмотренному договором аренды от 11.07.2013 № 43/13 (для строительства объектов коммунально-бытового назначения (площадка для временного хранения транспортных средств, элементов инженерной инфраструктуры и благоустройства)). С момента утверждения Классификатора правовой статус земельного участка (вид разрешенного использования), закрепленный решением Администрации и договором аренды, создает препятствия собственнику автостоянки в реализации его правомочий собственника. Договор аренды не содержит ограничения по взиманию платы за хранение транспортных средств личного использования. В основу иска и решений судов положена ошибочная и произвольная трактовка условия пункта 1.1 договора, выходящая за пределы его буквального содержания.

Комитет представил отзыв с возражениями на кассационную жалобу.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представитель истца возражала против доводов жалобы, указывая на законность и обоснованность принятых судебных актов.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей истца и ответчика, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании Постановления Главы города Климовска от 11.07.2013 № 1076 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Климовска и ООО «ТОПАЗ» заключен договор от 11.07.2013 № 43/13 аренды в отношении земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 50:56:0010205:132, площадью 4 123 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г. Климовск, пересечение ул. Советская и ул. Школьная.

Согласно пункту 1.1 договора вид разрешенного использования земельного участка - для строительства объектов коммунально-бытового назначения (площадка для временного хранения транспортных средств, элементов инженерной инфраструктуры и благоустройства).

Договор аренды заключен сроком с 11.07.2013 по 10.07.2016 и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 08.08.2013 под №50-50-56/005/2013-258.

Земельный участок передан арендатору на основании передаточного акта от 11.07.2013.

Из договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 24.02.2016, следует, что стороны согласовали в договоре условие об изменении размера арендной платы без согласования с арендатором и внесения соответствующих изменений или дополнений в договор в случае изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к нему, которые устанавливаются нормативными актами.

На основании дополнительного соглашения от 24.02.2016 к договору аренды стороны пришли к соглашению о перемене арендодателя с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Климовска на Комитет имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск.

В соответствии с указанным дополнительным соглашением пункт 3.2. договора аренды изложен в следующей редакции: арендная плата вносится ежеквартально безналичным расчетом. Расчет годовой арендной платы прилагается к дополнительному соглашению.

Комитетом 01.11.2017 произведен осмотр арендуемого ООО «ТОПАЗ» земельного участка на предмет соблюдения условий договора аренды.

Как следует из акта обследования земельного участка от 01.11.2017, на земельном участке размещена платная парковка. Осуществлена разметка территории. На въезде установлена будка. Подъездная дорога к парковке проложена по территории, не входящей в границы арендуемого земельного участка. Забор установлен в границах, значительно превышающих площадь предоставленного в аренду участка.

Письмом Комитета от 10.11.2017 № 31/7686исх ООО «ТОПАЗ» было уведомлено об установленных нарушениях и о том, что в соответствии с Законом Московской области от 11.07.2016 № 102/2016-03 «Об установлении базового размера арендной платы на земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2017 год» за земельные участки, неиспользуемые или используемые не по целевому назначению, базовый размер арендной платы устанавливается в двукратном размере. Двукратный базовый размер арендной платы применяется со дня установления факта указанных нарушений.

Между ООО «ТОПАЗ» и ООО «ПДК» было заключено соглашение от 03.08.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.07.2013 № 43/13.

Комитетом 05.12.2019 был произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:56:0010205:132.

Из акта обследования земельного участка от 05.12.2019 следует, что земельный участок с кадастровым номером 50:56:0010205:132 используется под размещение платной автомобильной автостоянки, что противоречит установленному виду разрешенного использования вышеуказанного земельного участка, исходя из чего в действиях ООО «ПДК» выявлены признаки использования земельного участка, предназначенного для строительства объектов коммунально-бытового назначении (площадка для временного хранения транспортных средств, элементов инженерной инфраструктуры и благоустройства) не по целевому назначению.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, Комитет сослался на наличие у общества задолженности ответчика по арендной плате по договору за период с 03.08.2018 по 2 квартал 2019 года в размере 1 951 640,27 руб. На указанную задолженность начислена неустойка в сумме 187 088,45 руб. за период с 18.09.2018 по 19.08.2019.

Направленная в адрес ответчика претензия от 25.06.2019 с требованием о погашении задолженности оставлена без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 424, 606, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 22, 65, Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области», пунктами 16, 19, 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и исходил из того, что арендная плата по договору является регулируемой ценой и при определении размера платы подлежат применению составляющие части формулы, указанной в статье 14 Закона от 07.06.1996 № 23/96-03, в редакции действующих нормативных актов, при этом арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, и дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Как указал суд, применение при расчете арендной платы коэффициента Кд, равного 1,5, обусловлено предоставлением спорного земельного участка для строительства (часть 3.1 статьи 14 Закона от 07.06.1996 № 23/96-03), однако, по истечении трехлетнего срока, вне зависимости от ввода объекта в эксплуатацию, применяется Кд в соответствии с приложением к Закону от 07.06.1996 № 23/96-03, то есть в размере 2,5, с учетом вышеизложенных и установленных в рассматриваемом случае обстоятельств.

Корректирующий коэффициент Пкд в отношении арендованного ответчиком земельного участка, подлежащий применению с 01.01.2018, установлен решением Совета депутатов Городского округа Подольск Московской области от 29.12.2016 № 28/8 (в редакции от 21.12.2017) «Об установлении корректирующего коэффициента (Пкд) и коэффициента (Км), учитывающего местоположение земельного участка, для определения арендной платы при предоставлении земельных участков на территории муниципального образования «Городской округ Подольск Московской области» и составляет 2,0 (пункт 15 Приложения № 2 к решению Совета депутатов Городского округа Подольск Московской области от 29.12.2016 № 28/8).

Поскольку на арендованном земельном участке ответчиком осуществляется деятельность по эксплуатации платной парковки транспортных средств, в то время как земельный участок по договору аренды был предоставлен для строительства объектов коммунально-бытового назначения (площадка для временного хранения транспортных средств, элементов инженерной инфраструктуры и благоустройства), при расчете арендной платы двукратный размер коэффициента Аб применен с учетом положений Закона Московской области от 18.07.2017 № 126/2017-03 «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2018 год» и Закона Московской области от 11.07.2016 № 102/2016-03 «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2017 год», которыми установлено, что за земельные участки, неиспользуемые или используемые не по целевому назначению, базовый размер арендной платы устанавливается в двукратном размере. Двукратный базовый размер арендной платы применяется со дня установления факта указанных нарушений, указанные требования закона и договорного обязательства ответчиком надлежащим образом не исполнены. Доказательств погашения взыскиваемой задолженности по вышеуказанному договору ответчиком арбитражному суду не представлено. Расчет неустойки проверен судом и признан верным.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов обеих инстанций в связи со следующим.

Согласно требованиям части 2 статьи 65, части 1 статьи 168, пункта 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды устанавливают наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств и подлежащих применению норм материального права.

Согласно части 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540.

Использование земельного участка для размещения и эксплуатации платной парковки автомобильного транспорта - обслуживание автотранспорта имеет код 4.9 согласно Приказу № 540.

В статье 85 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельный участок. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Под градостроительным регламентом понимается устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (пункт 1). Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования (пункт 3).

Частью 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018).

Таким образом, действующее земельное и градостроительное законодательство позволяет правообладателю земельного участка выбирать вид разрешенного использования любого из основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленных градостроительным зонированием, и как следствие, изменять вид разрешенного использования земельного участка, в том числе и по основанию фактического использования.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок предоставлен в аренду для строительства объектов коммунально-бытового назначения (площадка для временного хранения транспортных средств, элементов инженерной инфраструктуры и благоустройства). При этом в материалах дела имеется выписка из ЕГРН о том, что ответчик является собственником автомобильной парковки, расположенной на спорном земельном участке.

Судами не установлено, был ли использован земельный участок для цели, установленной в договоре, принимая во внимание, что с момента заключения договора прошло более семи лет, имеются ли на участке объекты коммунально-бытового назначения, для строительства которых представлен участок, предусматривает ли вид разрешенного использования спорного земельного участка, указанный в договоре, также возможность строительства на участке объекта капитального строительства, является ли размещенная на земельном участке автомобильная парковка самостоятельным объектом недвижимого имущества, что конкретно подразумевает под собой установленный в договоре вид разрешенного использования (какую конкретно деятельность), свидетельствует ли факт постройки на арендуемом земельном участке автомобильной парковки о достижении цели предоставления земельного участка в аренду, требуется ли изменение в связи с этим вида разрешенного использования арендованного земельного участка.

Также судами не установлено, является ли автомобильная парковка, право собственности на которую зарегистрировано за ответчиком в ЕГРН, объектом недвижимости тождественным земельному участку на котором данная парковка расположена; каким способом (первоначальным или производным) ответчик стал собственником упомянутой парковки, и распространяются ли на ответчика положения статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Не установлено, соответствует ли спорный договор аренды в части вида разрешенного использования земельного участка вышеназванному Классификатору видов разрешенного использования.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение и постановление в силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе, был ли использован земельный участок для цели, установленной в договоре, имеются ли на участке объекты коммунально-бытового назначения, для строительства которых представлен участок, предусматривает ли вид разрешенного использования спорного земельного участка, указанный в договоре, возможность строительства на участке автомобильной парковки, является ли автомобильная парковка самостоятельным объектом недвижимого имущества либо таким объектом непосредственно является земельный участок, используемый под данную парковку; что конкретно подразумевает под собой установленный в договоре вид разрешенного использования (какую конкретно деятельность), свидетельствует ли факт постройки на арендуемом земельном участке автомобильной парковки о достижении цели предоставления земельного участка в аренду, требуется ли изменение вида разрешенного использования арендованного земельного участка; является ли спорный договор аренды действующим или прекращенным; наличие/отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований полностью или в части.

Определить подлежащие применению к спорным правоотношениям нормы материального права, в соответствии с которыми, определить предмет доказывания по делу и распределить между сторонами бремя доказывания фактических обстоятельств.

Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 10 февраля 2020 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2020 года по делу № А41-73533/19 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий-судья В.В. Кобылянский

Судьи: Е.В. Кочергина

М.Д. Ядренцева