Гражданский кодекс часть 1

УСТАНОВИЛ: общество с ограниченной ответственностью «Реал Эстейт Групп» (далее – истец, ООО «Реал Эстейт Групп») обратилось в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью «Просперити» (далее – ответчик, ООО «Просперити») с иском о взыскании компенсации стоимости неотделимых улучшений в размере 14 839 957,90 руб., обеспечительного платежа в размере 1 667 877,87 руб., штрафа в размере 2 122 400,87 руб. по договору от 29.06.2012 № Я10/2012.

Определением от 05.12.2016 судом для совместного рассмотрения с первоначальным принят к производству встречный иск ООО «Просперити» к ООО «Реал Эстейт Групп», с учетом принятых судом уточнений заявленных требований порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании штрафа за нарушение сроков подготовительных работ в размере 75 000 условных единиц по договору от 29.06.2012 № Я10/2012.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29 июня 2017 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2017 года, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО «Реал Эстейт Групп» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные решение и постановление отменить и принять по делу новый судебных акт об удовлетворении первоначального иска и отказе во встречном иске, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов истец по первоначальному иску указывает, что ответчик не понес каких-либо негативных последствий, связанных с нарушением сроков проведения подготовительных работ, именно нарушение ответчиком сроков открытия торгового центра послужило основанием для задержки в проведении работ. Ни в период действия предварительного договора, ни после прекращения его действия, ответчик в адрес истца акт о выявленном нарушении (пункт 6.14 договора) не направлял, не предпринимал действий по взысканию и удержанию штрафа за нарушение срока окончания подготовительных работ, соответствующую сумму из обеспечительного платежа не удерживал. Судами не применены подлежащие применению статьи 333, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, применена не подлежащая применению статья 623 Кодекса. Суды не дали оценки доводам ответчика по встречному иску о несоразмерности размера штрафа последствиям нарушения обязательства, а также о том, что продолжительное бездействие истца по встречному иску привело к чрезмерному увеличению штрафа, который по состоянию на дату расторжения договора составлял 75 000 условных единиц. Суды необоснованно отказали в первоначальном иске в части взыскания компенсации стоимости неотделимых улучшений, обеспечительного платежа и штрафа. Суды не учли, что в результате проведенных истцом работ помещение приобрело дополнительные качественные характеристики, что привело к увеличению его стоимости, при этом по условиям договора все неотделимые улучшения ставятся на баланс истца и в последующем передаются ответчику при возврате помещений, который фактически становится их собственником, в связи с чем, в случае расторжения предварительного договора в одностороннем порядке по вине ответчика стоимость неотделимых улучшений подлежит компенсации. В связи с не заключением основного договора истец не смог воспользоваться улучшениями, созданными за счет собственных средств, у ответчика возникло неосновательное обогащение в виде стоимости неотделимых улучшений. В связи с расторжением предварительного договора у ответчика отсутствуют основания для удержания обеспечительного платежа в размере 1 667 877,87 руб. (рублевый эквивалент обеспечительного платежа в размере 38 455 условных единиц на дату его внесения). Требование о взыскании с ответчика штрафа в размере 2 122 400,87 руб. (рублевый эквивалент обеспечительного платежа в размере 32 020 условных единиц на дату составления иска, с учетом дополнительного соглашения от 23.12.2013 № 1 к предварительному договору) является обоснованным.

От ООО «Просперити» поступил отзыв с возражениями на кассационную жалобу, в котором ответчик (истец по встречному иску) указывает, что проект подготовительных работ по предварительному договору не был с ним согласован истцом, при этом без согласования проекта истец не мог приступить к выполнению подготовительных работ (пункты 4.2.1-4.3.2 договора), в установленный договором срок подготовительные работы не были выполнены истцом. В случае соблюдения истцом принятых на себя обязательств по договору и представления проекта предварительных работ, ответчик не согласовал бы стоимость работ свыше 3 578 400 руб., с учетом утвержденных ООО «Просперити» расценок на их проведение в 2014 году. Работы на сумму, превышающую 3 578 400 руб., выполнены истцом на свой предпринимательский риск и под свою ответственность. Факт допуска истца в помещение не имеет правого значения для рассмотрения спора, указанный факт не освобождает истца от необходимости предоставления ответчику проекта подготовительных работ; первичные бухгалтерские документы, необходимые для принятия на баланс выполненных работ ответчику истцом не переданы. Истец не представил доказательства соответствия представленного помещения их фактическому состоянию. Обеспечительный платеж удержан ответчиком законно и обоснованно. Требование об уплате штрафа за нарушение срока проведения подготовительных работ было направлено истцу 17.03.2015. Контрсчет взысканного штрафа истец не представил, период его начисления и сумму не оспорил. Взыскание штрафа в рублевом эквиваленте противоречит условиям договора. Истец не представил доказательств несоразмерности штрафа последствиям нарушения обязательства.

Явившийся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель истца по первоначальному иску - ООО «Реал Эстейт Групп»» поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представители ответчика ООО «Просперити» против доводов жалобы возражали, указывая на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, между ООО «Реал Эстейт Групп» и ООО «Просперити» был заключен предварительный договор от 29.06.2012 № Я10/2012.

Согласно условиям общих положений названного предварительного договора ООО «Просперити» осуществляет строительство торгового центра (2-я очередь строительства), по окончании строительства которого, истец и ответчик имеют намерение заключить договоры в отношении помещений на условиях, согласованных в Приложении 6 и Приложении 7 к предварительному договору.

Под договорами в отношении помещений понимаются договор фактического пользования и долгосрочный договор аренды (пункт 1.14 предварительного договора). Под проектами договоров в отношении помещений имеются в виду - проект договора фактического пользования и проект долгосрочного договора аренды, являющиеся Приложениями 6 и 7 к предварительному договору от 29.06.2012 (пункт 1.31 предварительного договора).

В соответствии с пунктом 7.1 предварительного договора данный договор вступает в силу с даты его подписания сторонами и действует до даты государственной регистрации долгосрочного договора аренды, которая может наступить не позднее, чем через 60 месяцев с Даты подписания.

Обязательства, не связанные с заключением долгосрочного договора аренды, действуют до даты их фактического исполнения.

Пунктом 7.4 предварительного договора установлено, что ООО «Реал Эстейт Групп» имеет право в одностороннем (внесудебном) порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случае, если дата открытия наступит позже 31 декабря 2013 года.

Дополнительным соглашением от 23.12.2013 № 1 пункт 7.4 предварительного договора изложен в новой редакции, согласно которой истец имеет право в одностороннем (внесудебном) порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случае, если дата открытия наступит позже 01 июня 2014 года.

ООО «Просперити» уведомлениями от 03.04.2014, 21.07.2014, 26.09.2014 извещало ООО «Реал Эстейт Групп» о том, что торговый центр «Красный Кит», находящийся по адресу: г. Мытищи, Московская область, Шараповский проезд, вл. 2 будет открыт, соответственно, 01.08.2014, 25.09.2014, 20.11.2014.

ООО «Реал Эстейт Групп» направило в адрес ООО «Просперити» уведомление от 17.11.2014 № 171, которым ответчик уведомлялся об одностороннем расторжении с 20.11.2014 предварительного договора от 29.06.2012 № Я10/2012 на основании пунктов 6.12 и 7.4 упомянутого договора.

Данное уведомление было получено ООО «Просперити» 02.12.2014, в связи с чем, указанный предварительный договор был прекращен ООО «Реал Эстейт Групп» в одностороннем порядке с 20.11.2014.

В соответствии с пунктом 2.3 предварительного договора ООО «Просперити» обязалось предоставить ООО «Реал Эстейт Групп» доступ в помещения по акту доступа для осуществления в них работ для подготовки помещений к последующей аренде и осуществлению в них коммерческой деятельности («Подготовительные работы»), а ООО «Реал Эстейт Групп» обязалось принять у ООО «Просперити» помещения по акту доступа и осуществить в них подготовительные работы.

Между сторонами 24.03.2014 подписан акт доступа, согласно которому с даты подписания данного акта, ООО «Просперити» предоставляет ООО «Реал Эстейт Групп», а ООО «Реал Эстейт Групп» получает право круглосуточного доступа в помещения для проведения работ по подготовке помещений для использования его по назначению, указанному в пункте 1.1. предварительного договора.

Как указал истец в исковом заявлении, что он осуществил ремонтные работы помещений на общую сумму 14 839 957,90 руб., представив в подтверждение договор строительного подряда от 12.03.2014 № 02/03-14К, справки о стоимости выполненных работ и затрат, акты приемки выполненных работ, платежные поручениями.

Пунктом 7.6.4 предварительного договора предусмотрено, что в случае одностороннего отказа ООО «Реал Эстейт Групп» от исполнения настоящего договора по основаниям, перечисленным в пункте 7.4, ООО «Просперити» обязано уплатить штраф в размере обеспечительного платежа в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты направления уведомления истцом, а также возместить стоимость неотделимых улучшений, согласованных с ответчиком, в порядке пункта 7.7.2.1 предварительного договора.

Согласно пункту 7.7.2.1 предварительного договора, в случае, если договор расторгается по вине ООО «Просперити» (неисполнение обязательств по настоящему договору) и по основаниям, предусмотренным пунктом 7.4 договора, в таком случае ООО «Просперити» обязуется в течение 10 (Десяти) дней с даты расторжения договора и получения от ООО «Реал Эстейт Групп» подтверждающих документов, компенсировать истцу стоимость неотделимых улучшений, согласованных с ответчиком и произведенных истцом в помещении, рассчитанную на основании документально подтвержденных расходов (далее - документально подтвержденная полная стоимость неотделимых улучшений) пропорционально истекшему сроку аренды, по следующей формуле: документально подтвержденная полная стоимость неотделимых улучшений * (срок аренды - истекший срок аренды) / срок аренды. Срок аренды установлен Приложением 1 «Коммерческие условия» к предварительному договору и составляет 7 лет.

По расчету истца, в связи с расторжением ООО «Реал Эстейт Групп» предварительного договора в одностороннем порядке, ООО «Просперити» обязано компенсировать ООО «Реал Эстейт Групп» стоимость неотделимых улучшений в размере 14 839 957,90 руб.

Пунктом 5.3.1 предварительного договора установлено, что сторона 2 обязана уплатить стороне 1 обеспечительный платеж в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты подписания в размере, установленном в Приложении 1 к договору.

Под датой подписания подразумевается дата подписания предварительного договора, указанная в начале документа (пункт 1.12 предварительного договора).

В соответствии с пунктом 5.3.2 предварительного договора обеспечительный платеж вносится для обеспечения надлежащего исполнения обязательств стороны 2 по заключению договоров в отношении помещений, проведению подготовительных работ и надлежащего исполнения других обязательств стороны 2 по настоящему договору.

Приложением 1 «Коммерческие условия» к предварительному договору установлено, что обеспечительный платеж составляет 38 455 условных единиц.

Согласно пункту 1.41 предварительного договора условная единица означает половину сумму курса доллара США и евро к рублю Российской Федерации, установленного Центральным Банком Российской Федерации на дату осуществления платежа.

Платежным поручением от 11.07.2012 № 2708 ООО «Реал Эстейт Групп» перечислило на счет ООО «Просперити» обеспечительный платеж в размере 1 667 877,87 руб.

В соответствии с пунктом 6.12 предварительного договора (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 23.12.2013), в случае переноса ориентировочной даты открытия сторона 1 обязана уведомить об этом сторону 2 не позже чем за 30 (тридцать) календарных дней до наступления новой даты открытия, при этом перенос даты открытия без наступления ответственности арендодателя, допускается до 01 июня 2014 года.

В случае если дата открытия будет позже 01 июня 2014 года, сторона 2 вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а сторона 1 при этом обязана уплатить штраф равный размеру обеспечительного платежа, уплаченного стороной 2 на момент переноса даты открытия, а также сторона 1 обязана вернуть стороне 2 обеспечительный платеж, уплаченный стороной 2 по договору, не позднее 10 (Десяти) рабочих дней, со дня получения соответствующего требования от стороны 2.

Обращаясь в арбитражный суд с первоначальным иском, ООО «Реал Эстейт Групп» указало, что поскольку предварительный договор от 29.06.2012 расторгнут ООО «Реал Эстейт Групп» в одностороннем порядке с 20.11.2014, основание для удержания ООО «Просперити» обеспечительного платежа в размере 1 667 877,87 руб. отсутствует.

Также истец полагает, что ответчик должен компенсировать стоимость неотделимых улучшений и уплатить штраф по состоянию на 02.11.2016 в размере 2 122 400,87 руб.

Предъявляя встречный иск, ООО «Просперити» указало, что на ООО «Реал Эстейт Групп» лежит обязанность уплатить штраф за нарушение сроков подготовительных работ на основании пункта 6.6. договора, согласно которому в случае, если сторона 2 (ООО «Реал Эстейт Групп») нарушает обязательство по завершению подготовительных работ в срок, предусмотренный пунктом . 4.4.1. договора, она выплачивает штраф в размере 500 Условных единиц за каждый календарный день просрочки.

Согласно пункту 4.4.1. договора, ООО «Реал Эстейт Групп» обязано выполнить подготовительные работы в течение 90 календарных дней с даты доступа. Фактически доступ в помещение был предоставлен 24.03.2014, согласно подписанному сторонами акту доступа, следовательно, подготовительные работы должны были быть завершены не позднее 23.06.2014.

Согласно расчету ООО «Просперити», период просрочки с 24.06.2014 по 20.11.2014 (дата расторжения договора) включительно составляет 150 календарных дней, в связи с чем, штраф за нарушение сроков подготовительных работ составляет 75 000 условных единиц.

Отказывая в первоначальном иске, суд первой инстанции исходил из того, что сторонами не был согласован порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений, акт приема-передачи произведенных улучшений, в которых они должны быть указаны, отсутствует, процедура согласования, предусмотренная договором, не соблюдена; в связи с тем, что со стороны истца имеет место нарушение обязательств по просрочке сдачи подготовительных работ в нарушение пункта 6.5 предварительного договора, ответчик в соответствии с условием договора удержал/возместил штраф из обеспечительного платежа (38 455 у.е.).

Как указал суд, на момент оплаты обеспечительного платежа сумма составляла 1 667 877,87 руб., т.е. предполагается, что требование о взыскании штрафа, содержащееся в исковом требовании, должно быть равным сумме обеспечительного платежа в размере 1 667 877, 87 руб., однако, при таком подходе, на стороне ООО «Реал Эстейт Групп» возникает неосновательное обогащение, т.к. получив от ответчика 1 667 977,87 руб., по курсу на дату оплаты обеспечительного платежа истец получит дополнительную сумму в размере 1 667 877,87 руб.

Удовлетворяя требования встречного иска, суд исходил из того, что ООО «Реал Эстейт Групп» нарушен срок по завершению подготовительных работ, расчет штрафа проверен судом и признан верным. Оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не установлено.

Суд апелляционной инстанций поддержал выводы суда первой инстанции.

Между тем, судами обеих инстанций не учтено следующее.

Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, основной договор между сторонами заключен не был.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.

Поскольку предварительный договор прекратил свое действие и обязательства, возникшие из предварительного договора, также прекратились, а также учитывая, что договор долгосрочной аренды сторонами так и не был заключен, полученная ответчиком по предварительному договору стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений принадлежащей ответчику недвижимости, обязательство по предоставлению которой ответчиком истцу за плату во временное владение и пользование в качестве объекта аренды должно было возникнуть из основного договора в случае его заключения, представляет собой неосновательное обогащение на стороне ООО «Просперити».

Как следует из материалов дела, проведение ООО «Реал Эстейт Групп» предварительных работ по договору от 29.06.2012 было направлено на подготовку помещения для ведения коммерческой деятельности (розничная торговля товарами в соответствии с ассортиментным перечнем и торговым профилем согласно Приложению № 1 к договору (пункт 1.20 договора) в торговым комплексе, срок открытия которого был нарушен, при этом, по условиям договора сторонами было прямо согласовано проведение подготовительных работ в помещении, переданном ООО «Реал Эстейт Групп».

В данном случае ответчик допустил истца в здание до окончания строительства и не возражал против проведения им работ, в результате которых имущество ответчика приобрело дополнительные качественные характеристики, оставшиеся в его распоряжении. Выполненные неотделимые улучшения имущества ответчика привели к увеличению его стоимости. Не оплата таких улучшений влечет неосновательное обогащение ответчика за счет истца.

В связи с этим отказ судов в иске ООО «Реал Эстейт Групп» о взыскании стоимости выполненных работ и неотделимых улучшений в полном объеме нельзя признать обоснованным.

Как следует из материалов дела, соответствующими приказами ООО «Просперити» были утверждены расценки на проведение работ в помещениях, исходя из их площади, при этом, не согласованной сторонами являлась стоимость работ свыше 3 578 400 руб. (2 800 руб. х 1 278 кв.м).

Суды не установили волю сторон относительно судьбы обеспечительного платежа после расторжения предварительного договора, не дали оценку условиям договора относительного данного обстоятельства, не установили, имелась ли у ООО «Просперити» обязанность уведомить ООО «Реал Эстейт Групп» о произведенном зачете, также не проверили правомерность зачета суммы обеспечительного взноса в погашение штрафа за нарушение сроков проведения подготовительных работ при наличии обязательства ООО «Просперити» уплатить штраф в связи с расторжением договора на основании пунктов 7.4, 7.6.4 предварительного договора.

В исковом заявлении ООО «Реал Эстейт Групп» также просило суд взыскать с ООО «Просперити» предусмотренный договором штраф в размере 2 122 400,87 руб. в связи с расторжением предварительного договора в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным пунктами 7.4, 7.6.4 договора, при этом размер штрафа был определен истцом, исходя из размера обеспечительного платежа на момент расторжения предварительного договора (в размере, эквивалентном 32 020 условных единиц, в редакции дополнительного соглашения 23.12.2013 № 1 к предварительному договору).

Вывод судов о том, что размер взыскиваемого штрафа должен составлять сумму 1 667 877,87 руб. не обоснован, поскольку из содержания договора не следует, что сумма штрафа, подлежащая уплате ООО «Просперити» должна быть равна сумме фактически внесенных ООО «Реал Эстейт Групп» денежных средств в счет обеспечительного платежа (пункт 5.6.1 договора).

В соответствии с пунктом 1 статьи 329, пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), то есть определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить подлежащую уплате неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Пунктом 1 статьи 333 Кодекса предусмотрена обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В соответствии с пунктами 73, 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Снижение размера неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.

Необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам.

Таким образом, снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Исходя из принципов равноправия сторон и состязательности при судопроизводстве (статьи 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), арбитражный суд обязан оценить относящиеся к существу спора доказательства и доводы, приведенные участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений. На основании доказательств арбитражный суд определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие не установлены. Определение конкретного размера неустойки является вопросом факта, следовательно, вопрос о ее снижении относится к компетенции суда первой инстанции.

Доводы ООО «Реал Эстейт Групп», касающиеся оснований применения штрафа и его размера, в частности о том, что ООО «Просперити» не понесло каких-либо негативных последствий в связи с нарушением ООО «Реал Эстейт Групп» сроков проведения подготовительных работ, поскольку интерес ООО «Просперити» в готовности помещения для ведения в нем коммерческой деятельности непосредственно самим ООО «Реал Эстейт Групп» на дату открытия торгового комплекса не нарушен, ввиду того, что дата открытия центра неоднократно переносилась не по вине ООО «Реал Эстейт Групп», предварительный договор расторгнут до момента открытия торгового комплекса, при этом предусмотренный пунктом 6.6 договора размер штрафа составляет 47, 5% стоимости аренды помещения в день, что с учетом отсутствия у ООО «Просперити» негативных последствий и нарушения законного интереса влечет возникновение дохода, не связанного с предпринимательской деятельностью, имели значение для дела.

Однако, в нарушение указанных правовых норм и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, суд первой инстанции по существу заявление ООО «Реал Эстейт Групп» о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не рассмотрел, указав лишь, что доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, ответчиком не представлено и судом не установлено, тем самым лишив ответчика по встречному иску судебной защиты.

Кроме того, судами не проверены доводы ООО «Реал Эстейт Групп» о том, что в период с 24.06.2014 по 20.11.2014 ООО «Просперити» не направляло в адрес ООО «Реал Эстейт Групп» уведомлений о нарушении условий предварительного договора в части нарушения сроков предварительных работ и взыскания штрафа, что привело к увеличению размера штрафа и необоснованной выгоде на стороне ООО «Просперити» в результате его взыскания судом.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, определить предмет доказывания по делу, а также установить бремя и определить средства доказывания фактических обстоятельств каждой из сторон по делу, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, волю сторон относительно судьбы обеспечительного платежа после расторжения предварительного договора, имелась ли у ООО «Просперити» обязанность уведомить ООО «Реал Эстейт Групп» о произведенном зачете, проверить правомерность зачета ООО «Просперити» суммы обеспечительного взноса в счет погашения штрафа ООО «Реал Эстейт Групп» при наличии обязательства ООО «Просперити» уплатить штраф в связи с расторжением предварительного договора на основании пунктов 7.4, 7.6.4 предварительного договора, оценить имеющиеся в материалах дела доказательства, подтверждающие размер взыскиваемых сумм, доводы и доказательства, представленные сторонами, касающиеся оснований для уменьшения размера штрафа, предусмотренного пунктом 6.6. предварительного договора.

Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 29 июня 2017 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2017 года по делу № А41-75330/16 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий-судья В.В. Кобылянский

Судьи: Н.Н. Бочарова

М.Д. Ядренцева