Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Вектор» (далее – общество, истец, ООО «Вектор») обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к администрации Чеховского муниципального района Московской области (далее – администрация, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка общей площадью 28907,0 кв.м с кадастровым номером 50:31:002 04 01:16, расположенного по адресу: Московская область, Чеховский район, сп. Лобучанское, в районе дер. Ивачково, стоимостью 492 662 руб. 00 коп.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле также участвует Куликов И.А.

Решением Арбитражного суда Московской области от 07.05.2010г., оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2010г., заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми судебными актами Администрация Чеховского муниципального района Московской области, обратилась с кассационной жалобой, в которой указывает на их незаконность, необоснованность и немотивированность.

Кроме того, заявитель указал на то, что имеется существенная разница в общей площади недвижимого имущества и земельного участка.

Ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом, о дне, времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, явившегося в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям:

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 09.02.2006, заключенного между Куликовым И.А. (продавцом) и обществом с ограниченной ответственностью «Вектор» (покупателем), истец приобрел следующие объекты:

- нежилое здание незавершенное строительством, назначение по БТИ: распределительное устройство 110кВ., общая площадь 3359,30 кв.м, инв. №93-10676/Г2, лит. Г2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.02.2009 серии 50-HAN №1563733;

- нежилое здание незавершенное строительством, назначение по БТИ: обще-подстанционный пункт управления, общая площадь 200,30 кв.м, инв. №93-10676/Г1, лит. Г1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.02.2009 серии 50-HAN №1563732;

- нежилое здание незавершенное строительством, назначение по БТИ: распределительное устройство 10 кВ., общая площадь 273 кв.м, инв. №93-10676/Г, лит. Г, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.02.2009 серии 50-HAN №1563730.

Указанные объекты расположены на земельном участке общей площадью 28907,0 кв.м с кадастровым номером 50:31:002 04 01:16, расположенном по адресу: Московская область, Чеховский район, сп. Лобучанское, в районе дер. Ивачково, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование земли - под производственную деятельность.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.12.2009 № 31/036/2009-128 названный земельный участок с кадастровым номером 50:31:002 04 01:16 на основании договора аренды (регистрация от 12.09.2006 № 50-50-31/045/2006-420) предоставлен Куликову И.А.

29 декабря 2009 года истец обратился в администрацию с заявлением о предоставлении вышеуказанного земельного участка ООО «Вектор» в собственность. К заявлению о выкупе земельного участка были приложены документы, предусмотренные Законом Московской области от 07.06.1996 №23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Администрация Чеховского муниципального района Московской области в установленный законом срок решение о предоставлении земельного участка на праве собственности истцу не приняла, проект договора купли-продажи не направила.

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в Арбитражный суд Московской области с настоящим иском.

Принимая судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что Администрация Чеховского муниципального района Московской области не представило документов, подтверждающих изъятие из оборота, резервирование в установленном порядке земельного участка с кадастровым номером 50:38:002 04 01:16 для муниципальных нужд, и оснований для отказа в передаче спорного земельного участка, на котором расположены объекты, находящиеся в собственности общества, не имелось.

Кроме того, суды также исходили из того, что обращаясь к администрации с заявлением о выкупе этого участка, общество действовало на основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и с учетом системного толкования совокупности указанных норм суды пришли к выводу о том, что общество вправе требовать переоформления перешедшего к нему права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком путем его выкупа с сохранением целевого назначения.

При этом суды сослались на постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010г. №82/09.

Вместе с тем, принимая судебные акты, суды не учли следующего:

Выводы судов о наличии права на выкуп земельного участка собственником объекта незавершенного строительства не учитывают положения законодательства о комплексном использовании земельного участка и связанного с ним объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу положений статей 273, 552 Гражданского кодекса и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) при передаче права собственности на здание, строение, сооружение, новому собственнику подлежат передаче права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приватизацию данных земельных участков в порядке и на условиях, установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Несмотря на отсутствие указания на объекты незавершенного строительства в пункте 1 статьи 36 Земельного кодекса, суды применили данную норму к спорному объекту, признав его идентичным зданию, строению или сооружению. Вывод об идентичности, однако, не учитывает возможность использования здания, строения или сооружения в соответствии с их назначением, то есть качества, которым объект незавершенного строительства не обладает.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее -Градостроительный кодекс) здание, строение и сооружение являются объектами капитального строительства. Согласно статье 55 Градостроительного кодекса право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию.

Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства. Требования к строительству объектов являются основным содержанием положений Градостроительного кодекса, начиная с мероприятий по планированию развития территорий, определению видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, требований градостроительных регламентов и градостроительных планов. Незавершенное строительство носит временный характер и не может служить целям Градостроительного кодекса, направленным на устойчивое развитие территорий и иным принципам законодательства о градостроительной деятельности, предусмотренным статьей 2 Градостроительного кодекса.

Данным нормам Градостроительного кодекса корреспондируют положения Земельного кодекса, регулирующие отношения по предоставлению земельных участков для целей строительства. Согласно статье 30 Земельного кодекса предоставление земельных участков для строительства в собственность осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). В остальных случаях предоставление земельных участков для строительства осуществляется в аренду, в постоянное (бессрочное) пользование или в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определения ставок арендной платы и установления в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Статьей 42 Земельного кодекса предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование с указанной целью в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Принцип следования земельного участка за прочно связанным с ним объектом недвижимости, исходя из смысла вышеназванных норм, заключается в обеспечении возможности использования здания, строения или сооружения в соответствии с их назначением.

Сбалансированность и соразмерность защиты прав и законных интересов собственника объекта недвижимости по его использованию заключается в предоставлении прав пользования земельным участком, расположенным не только под зданием, строением или сооружением, но и рядом с ними.

Таким образом, для рассмотрения заявленных обществом требований по основаниям предусмотренным названными нормами права, существенным является не только нахождение на спорном земельном участке принадлежащего истцу спорного объекта, но и введение объекта капитального строительства в эксплуатацию. Доказательств того, что цель строительства спорного объекта достигнута, материалы дела не содержат.

Реализация принципа устойчивого развития территорий гарантирована соответствующими полномочиями органов местного самоуправления. В соответствии с пунктом 20 статьи 14 и пунктом 26 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения поселения и городского округа относятся утверждение генеральных планов, правил землепользования и застройки, утверждение документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования, резервирование земель и их изъятие, осуществление земельного контроля за использованием земель, муниципального образования.

Одним из оснований возникновения права на выкуп, по мнению судов, является регистрация спорного объекта в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако, осуществление государственной регистрации прав на спорный объект само по себе не является основанием для возникновения права выкупа земельного участка, поскольку положения статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" направлены на введение в имущественный оборот объект незавершенного строительства как объекта имущественных прав для завершения строительства и достижения цели устойчивого развития территорий.

Ссылка судов на положения статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" также не является обоснованной, поскольку данная статья регулирует отношения, связанные с выкупом земельных участков в случае приватизации зданий, строений и сооружений, объектов незавершенного строительства и имеет специальный характер. В материалах дела отсутствуют сведения о приватизации спорного объекта, и они не установлены судами при рассмотрении дела.

Аналогичные подходы к рассмотрению данной категории дел установлены в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008г. №8985/08, Определениях от 19.05.2010г. №ВАС-5590/10, от 12.11.2010г. №ВАС-13534/10, от 29.12.2010г. №ВАС-17445/10, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 г. №7457/10, определении от 10.06.2010г. №ВАС-7567/10.

Таким образом, при новом рассмотрении дела судам необходимо установить, введен ли объект капитального строительства в эксплуатацию; достигнута ли цель строительства спорного объекта; каким образом оформлены земельные отношения, учесть положения законодательства о комплексном использовании земельного участка и связанного с ним объекта недвижимости по данному вопросу, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 07.05.2010г. и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2010г. по делу №А41-7621/10 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий Е.А. Зверева

Судьи: Н.Д. Денисова

А.И. Стрельников