Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о возмещении расходов на устранение недостатков помещения, переданного по договору купли-продажи от 14.11.2017, в размере 380 480 руб., убытков в размере 368 630 руб., расходов по оплате услуг представителя в размере 50 890 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25.12.2018 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2019 решение Арбитражного суда Московской области от 25.12.2018 по делу N А41-81766/18 отменено. С индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 взысканы убытки в размере 387 980 руб., расходы по государственной пошлине за подачу иска в размере 9 313,26 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 руб. В остальной части иска – отказано.

Не согласившись с принятым апелляционной инстанцией судебным актом, ответчик обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит отменить постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2019 по делу N А41-81766/18, оставить в силе решение Арбитражного суда Московской области от 25.12.2018 по делу N А41-81766/18.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение и неправильное применение норм права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, суд пришел к неверному выводу о передаче помещения со скрытыми недостатками, учитывая, что истец в силу положений п.6 договора до подписания договор ознакомился с санитарно-техническим состоянием объекта и претензий не имеет, размер убытков не обоснован, поэтому постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил отменить постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2019 по делу N А41-81766/18, оставить в силе решение Арбитражного суда Московской области от 25.12.2018 по делу N А41-81766/18.

Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил постановление суда апелляционной инстанции оставить в силе, представил отзыв.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемого судебного акта, а именно:

Как следует из материалов дела и установлено судом, 14.11.2017 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения.

По условиям вышеуказанного договора продавец продал, а покупатель купил встроенное нежилое помещение N 5, расположенное по адресу: <...>.

Указанное нежилое помещение принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от 23.03.2012, соглашения о внесении изменения к договору купли-продажи квартиры от 23.03.2012, составленного 28.03.2012, решения Октябрьского районного суда от 01.11.2013 по делу N 2-1918/2013. Право зарегистрировано в Орском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись от 03.04.2012 N 56-56-09/022/2012-341 (пункт 3 договора).

В п. 6 договора стороны установили, что до подписания настоящего договора покупатель ознакомился с санитарно-техническим состоянием указанного объекта и претензий не имеет.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указал, что в период регистрации данной сделки в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, специалистом было выявлено отсутствие в представленных документах акта ввода в эксплуатацию приобретаемого нежилого помещения N 5, ввиду того, что постановление Администрации города Орска от 28.04.2014 о переводе из жилого в нежилое помещение содержало указание на необходимость выполнения его перепланировки согласно предоставленному проекту, в связи с этим сделка была приостановлена на три месяца, впоследствии зарегистрирована 22.02.2018.

21.03.2018 истец обратился в Комитет архитектуры и градостроительства Администрации города Орска с просьбой принять помещение N 5 в эксплуатацию после перепланировки в соответствии с пунктом 9 статьи 23 ЖК РФ.

Комитетом архитектуры и градостроительства Администрации города Орска 11.04.18 было отказано в выдаче акта ввода в эксплуатацию помещения N 5 в связи с тем, что выполненная в помещении перепланировка не соответствует проектной документации, а именно: проектом предусмотрено в межкомнатной несущей стеновой панели устройство проема высотой 2,1 м с монтажом дополнительных перемычек из швеллеров N 14, где фактически часть данной несущей стены была демонтирована без соответствующих перемычек и усиливающих конструкций; а также несоответствие входной группы проектной документации.

Кроме того, представители строительно-экспертной организации ООО "Архикада+" также подтвердили наличие выявленных комитетом архитектуры и градостроительства Администрации города Орска существенных недостатков и невозможности использования данного помещения по назначению ввиду его несоответствия строительным нормам и правилам, установленным на территории Российской Федерации, не соответствия выполненной перепланировки проекту, а равно его опасности в виде обрушения для жителей верхних этажей подъезда многоквартирного дома. Отсутствие в проеме соответствующих перемычек и усиливающих конструкций несущей стены исключает возможность использования объекта по прямому назначению без устранения обнаруженных недостатков.

Стоимость восстановительных работ с закупом необходимых материалов по укреплению проемов и приведение входной группы в соответствие с условиями проекта и составленным сметным расчетом составит 380 480 руб.

При этом, затраты по договору N 16 на выполнение работ по изготовлению заключения о соответствии (несоответствии) строительно-монтажных работ проекту и разработку сметной документации на нежилое помещение N 5 составили 7 500 руб.

Истец также указал, что приобретая данное помещение, он планировал сдавать его в аренду. Таким образом, по мнению истца, размер упущенной выгоды, учитывая, что средняя цена 1 кв. м аренды аналогичной недвижимости на территории города Орска Оренбургской области в центре города равна 500-400 руб., за 11 месяцев составил 361 130 руб.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (п. 1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2).

При этом, согласно п. 1 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

В силу п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Из материалов дела следует и установлено судом, что на основании решения Октябрьского районного суда города Орска Оренбургской области от 01.11.2013 по гражданскому делу N 2-1918/2013 спорное помещение было переведено из жилого в нежилое.

Во исполнение вышеуказанного решения суда Администрацией города Орска было издано постановление N 2343-п от 28.02.2014, в пункте 2 которого собственнику объекта (ответчику, индивидуальному предпринимателю ФИО4) предписывалось выполнить переустройство и (или) перепланировку помещения с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности в соответствии с проектом переустройства и (или) перепланировки помещения и пунктом 6 статьи 23 ЖК РФ.

Вместе с тем, перепланировка (переустройство) спорного помещения при переводе его из жилого в нежилое в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности ответчиком осуществлена не была, что также подтверждается приостановлением Росреестром государственной регистрации перехода права собственности к истцу.

Истец обратился в Комитет архитектуры и градостроительства города Орска Оренбургской области с заявлением о выдаче акта о вводе в эксплуатацию, однако письмом N 14-1042 от 11.04.2018 ему было отказано поскольку, в результате осмотра установлено, что проектом предусмотрено устройство проема высотой 2,1 м с монтажом дополнительных перемычек из швеллеров N 14, фактически часть несущей стены была демонтирована без монтажа перемычек и иных усиливающих конструкций, входная группа также не соответствует проектной документации.

Поскольку в приемке в эксплуатацию помещения после перепланировки, проведенной ответчиком, было отказано, истец заключил с ООО "Архикада+" договор N 16 от 06.09.2018 на выполнение следующих работ: заключение о соответствии (несоответствии) строительно-монтажных работ проекту на нежилое помещение N 5 по адресу: <...>; разработка сметной документации на выполнение объемов работ: проем ПР-3 (1 шт.); проем ПР-2 (2 шт.); демонтаж существующий входной группы; монтаж входной группы по проекту. Стоимость разработки документации составила 7 500 руб.

Учитывая передачу ответчиком истцу помещения с недостатками, которые носили скрытый характер, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований в части взыскания стоимости восстановительных работ в размере 380 480 руб. и расходов на разработку документации в размере 7 500 руб.

При этом, стоимость восстановительных работ в размере 380 480 руб. с закупкой необходимых материалов по укреплению проемов и приведение входной группы в соответствии с условиями проекта подтверждаются пояснительной запиской к проекту, в которой указывается применяемая методика определения стоимости строительной продукции, определение накладных расходов и сметной прибыли, дефектной ведомостью с видом необходимых демонтажных, монтажных и строительных работ, локальным сметным расчетом с подробным описанием демонтажных, монтажных и строительных работ, единиц изменения необходимых материалов, стоимость за единицу и общая стоимость материалов.

Отказывая во взыскании убытков (упущенной выгоды) в размере 368 630 руб., суд апелляционной инстанции руководствуясь положениями ст.ст. 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации исходил из того, что лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду.

Истец указал, что на основании письма ООО "Партнер" исх. N 40 от 01.02.2018 подписал договор аренды спорного помещения от 02.02.2018, однако не смог передать в аренду помещение ввиду невозможности его эксплуатации.

Вместе с тем, суд установил, что договор аренды с ООО "Партнер" был заключен до регистрации права собственности истца на спорное помещение, а период, указанный в расчете (с 01.12.2017), не соответствует дате заключения договора с предполагаемым арендатором (с 02.02.2018).

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что истцом не доказана обоснованность заявленных требований в части взыскания убытков в виде упущенной выгоды в размере 368 630 руб.

В части взысканных судом расходов на оплату услуг представителя ответчик какие-либо возражения в кассационной жалобе не заявляет.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемым судебным актом, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции обращает внимание, что согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в Определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Соответствующая правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570 по делу N А63-3604/2015.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены постановления апелляционной инстанции, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2019 по делу № А41-81766/18 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судья Н.Ю. Дунаева

Судьи: С.В. Краснова

С.В. Нечаев