Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Московской области от 29.04.2021 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2021 по делу № А41-8862/2021

по иску Администрации городского округа Подольск

к Обществу с ограниченной ответственностью «СтройКомплектМонтаж»

о понуждении к подписанию акта о результатах частичной реализации инвестиционного контракта № 120 от 22.01.2010

и по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «СтройКомплектМонтаж»

к Администрации городского округа Подольск о понуждении к подписанию акта о результатах частичной реализации инвестиционного контракта № 120 от 22.01.2010,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Подольск (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "СтройКомплектМонтаж" (далее - ООО "СтройКомплектМонтаж", Общество, ООО "СЗ "СКМ") с требованием об обязании подписать акт о результатах частичной реализации инвестиционного контракта N 120 от 22.01.2010 на комплексное освоение земельного участка местоположением: Московская область, г. Подольск, в границах улиц Сосновая, Циолковского, граница города в целях жилищного строительства в редакции, представленной Администрацией.

ООО "СтройКомплектМонтаж" обратилось со встречным исковым заявлением к Администрации городского округа Подольск об обязании подписать акт частичной реализации инвестиционного контракта N 120 от 22.01.2010 на комплексное освоение земельного участка местоположением: Московская область, г. Подольск, в границах улиц Сосновая, Циолковского, граница города в целях жилищного строительства в редакции, предложенной Обществом.

Определением Арбитражного суда Московской области от 01.04.2021 встречный иск принят к совместному рассмотрению с первоначальным исковым заявлением.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29.04.2021, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2021, в удовлетворении первоначальных требований отказано, встречные требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Администрация обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение.

Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, указывает, что судами не дана оценка всем доводам Администрации.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

До рассмотрения жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от Общества поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 АПК РФ.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы, представитель Общества возражал против удовлетворения жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 АПК РФ, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между муниципальным образованием Городской округ Подольск в лице Администрации и Обществом (инвестор-застройщик) заключен инвестиционный контракт N 120 от 22.01.2010 на комплексное освоение земельного участка местоположением: Московская область, г. Подольск, в границах улиц Сосновая, Циолковского, граница города в целях жилищного строительства (далее – контракт).

В силу статьи 8 контракта последний вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Предметом контракта является реализация инвестиционного проекта по комплексному освоению земельного участка из земель муниципального образования "городской округ Подольск Московской области" с кадастровым номером 50:55:0020314:16 общей площадью 180 000 кв.м местоположением: Московская область, г. Подольск, в границах улиц: Сосновая, Циолковского, граница города в целях жилищного строительства ориентировочным объемом инвестиций 4 млрд. 640 млн. руб.

В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор-застройщик обязуется за счет собственных и/или привлеченных средств произвести новое строительство объекта по адресу: Московская область, г. Подольск, в границах улиц: Сосновая, Циолковского, граница города ориентировочным размером общей площади квартир 108 000 кв.м, с объектами социально-культурного и коммунально-бытового назначения в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (п. 2.1 контракта).

Проект планировки территории в границах улиц Сосновая, Циолковского, граница города утвержден постановлением Главы г. Подольска от 29.10.2010 N2479-п.

Ориентировочный срок реализации инвестиционного проекта - 2016 г.

В соответствии с п. 4.2 контракта инвестор-застройщик должен осуществить строительство объекта согласно утвержденному проекту планировки в срок - не более 60 месяцев с даты утверждения проекта планировки.

В п. 3.1 контракта стороны согласовали соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта между сторонами в пропорции:

Администрации: а) 10% общей площади квартир с отделкой согласно проектно-сметной документации - безвозмездно; б) 100% общей площади объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения некоммерческого использования - безвозмездно; инвестору-застройщику: а) 90% общей площади квартир; б) 100% общей площади объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения коммерческого использования.

Предварительное распределение общей жилой площади и объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения осуществляется на основании протоколов предварительного распределения, которые подписываются сторонами в месячный срок с момента утверждения проекта планировки территории.

Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность Администрации в соответствии с распределением имущественных долей, установленных пунктом 3.1 контракта, определяются на основании актов о результатах частичной реализации инвестиционного контракта после сдачи в эксплуатацию каждого пускового комплекса (п. 3.2 контракта).

По завершении строительства объекта и исполнения сторонами своих обязательств по контракту оформляется акт о результатах реализации инвестиционного проекта (п. 3.3 контракта). Если в процессе реализации проекта инвестор-застройщик обеспечит выход площадей по объекту в размерах больших, чем предполагается контрактом, то дополнительная площадь распределяется в тех же соотношениях, что и основная площадь (п. 3.1 контракта), если иное не определено дополнительным соглашением (п. 3.4 контракта).

Оформление прав сторон на созданное в результате реализации проекта имущество, предусмотренных п. 3.1 контракта, производится в установленном законом порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения сторонами принятых обязательств с учетом всех дополнительных соглашений к контракту и приложений к нему на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта (пускового комплекса) (п. 3.5 контракта).

12.09.2011 заключено дополнительное соглашение N 1 между ООО "Стройэнергохолдинг" и Администрацией, по условиям которого инвестор-застройщик обязуется обеспечить финансирование работ по проектированию и строительству сквера в районе ул. Молодежной г. Подольска в объеме не менее 15 000 000 руб., приуроченных к празднованию Дня города.

Окончательная сумма затрат подлежит уточнению после завершения всех работ и ввода указанного объекта в эксплуатацию.

Для этого инвестор-застройщик представляет в адрес Администрации для проверки и согласования весь пакет документов, подтверждающих понесенные им затраты (сметы; акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг; накладные на приобретение материалов; справки о стоимости выполненных работ и др.).

Указанная сумма затрат подлежит возмещению инвестору-застройщику Администрацией путем уменьшения ее имущественной доли в виде общей площади квартир с отделкой согласно проектно-сметной документации в строящихся жилых домах согласно подпунктам 3.1.1, 5.1.7 контракта.

После завершения строительства сквера и его ввода в эксплуатацию Администрация и инвестор-застройщик обязуются заключить дополнительное соглашение к контракту, в котором должна быть отражена величина общей площади квартир из состава имущественной доли Администрации (п. 3.1.1 контракта), подлежащая уступке инвестору-застройщику в целях компенсации понесенных им затрат.

23.11.2012 между Администрацией, ООО "Стройэнергохолдинг" и обществом с ограниченной ответственностью "Мастер-Ком" (далее - ООО "Мастер-Ком") заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по контракту, в соответствии с которым ООО "Стройэнерголдинг" передало, а ООО "Мастер-Ком" приняло права и обязанности, вытекающие из контракта в том объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода прав и обязанностей, а также возникшие в результате подписания настоящего соглашения.

28.02.2013 заключено дополнительное соглашение N 2 между ООО "Мастер-Ком" и Администрацией, по условиям которого в собственность Администрации переходят 82 квартиры общей проектной площадью 4 122,13 кв.м.

За уступаемые Администрацией права на часть имущественной доли в виде 22 квартир общей проектной площадью 1 024,03 кв.м инвестор-застройщик обязуется в срок до декабря 2013 года оплатить в бюджет города 47 105 380 рублей, из расчета 46 000 рублей за 1 кв.м общей площади квартир.

Пунктом 6 дополнительного соглашения N 2 от 28.02.2013 на инвестора-застройщика возложено обязательство по проектированию и строительству следующих объектов социальной инфраструктуры:

а) общеобразовательной школы на 825 мест с пристройкой для дополнительного образования на 275 мест вместо изначально проектируемой общеобразовательной школы на 640 мест (позиция 15 проекта планировки);

ю) детского ясли-сада на 150 мест с бассейном вместо изначально проектируемого детского ясли-сада на 140 мест (позиция 16 проекта планировки). Дополнительные затраты, связанные с изменением характеристик указанных объектов социальной инфраструктуры, подлежат компенсации инвестору-застройщику в счет уменьшения имущественной доли Администрации в виде общей площади квартир в соответствии с условиями п. 5.1.7 контракта (компенсация затрат на выполнение технических условий.

В собственность Администрации для размещения социальных и административных учреждений города передаются нежилые помещения в строящемся жилом доме N 13 по Бородинскому бульвару г. Подольска общей проектной площадью 138,87 кв.м.

11.12.2013 заключено дополнительное соглашение N 3 между ООО "Мастер-Ком" и Администрацией, в соответствии с которым в собственности инвестора-застройщика на период строительства объектов 1-ой очереди остаются объекты: детское дошкольное учреждение (детский ясли-сад на 150 мест по адресу: <...>), транспортные и инженерные сети и сооружения первой очереди строительства.

По завершении строительства и ввода в эксплуатацию объектов 1-ой очереди строительства стороны подписывают акт частичной реализации контракта, в соответствии с которым указанные выше объекты передаются в собственность муниципального образования Городской округ Подольск.

17.07.2014 заключено дополнительное соглашение N 4 между ООО "Мастер-Ком" и Администрацией, которым стороны подтвердили ранее достигнутые договоренности о переуступке прав на квартиры с выплатой инвестором-застройщиком в бюджет муниципального образования Городской округ Подольск Московской области денежных средств, а также определили, что права на оставшиеся квартиры в строящихся жилых домах N 5, 7, 11, 13, 15 по Бородинскому бульвару г. Подольска принадлежат инвестору-застройщику.

Недополученная Администрацией доля в общей площади квартир в строящихся жилых домах первого этапа строительства будет компенсирована инвестором-застройщиком путем передачи Администрации квартир в оставшихся к строительству 9 жилых домах, предусмотренных проектом планировки территории.

Пунктом 2 дополнительного соглашения N 4 от 17.07.2014 определено, что в собственность Администрации для размещения социальных и административных учреждений города (раздаточного пункта молочной кухни, опорного пункта полиции) передаются нежилые помещения в строящемся доме N 13 по Бородинскому бульвару г. Подольска общей проектной площадью 138,87 кв.м.

Дополнительным соглашением N 5 от 17.10.2014 стороны пришли к соглашению о передаче в собственность Администрации 33 квартир общей проектной площадью 2 022,8 кв.м.

На основании п. 4 дополнительного соглашения N 5 от 17.10.2014 за уступаемые Администрацией права на часть имущественной доли в виде 33 квартир общей проектной площадью 2 022,8 кв.м инвестор-застройщик обязуется в срок до мая 2015 г. уплатить в бюджет города 101 382 736 руб., из расчета 50 120 руб. за 1 кв.м общей площади квартир.

Согласно п. 8 дополнительного соглашения N 5 от 17.10.2014 права на квартиры в строящихся жилых домах N 5, 7, 11, 13, 15 по Бородинскому бульвару г. Подольска, в том числе уступленные Администрацией согласно пункту 3 дополнительного соглашения N 2 от 28.02.2013, принадлежат инвестору-застройщику.

В силу п. 9 дополнительного соглашения N 5 от 17.10.2014 недополученная Администрацией доля в общей площади квартир в строящихся жилых домах первого этапа строительства будет компенсирована инвестором-застройщиком путем передачи Администрации квартир в оставшихся к строительству 7 жилых домах, предусмотренных проектом планировки территории.

Дополнительным соглашением N 6 от 18.03.2015 сторонами были внесены изменения в пункт 2 дополнительного соглашения N 4 от 17.07.2014.

Согласно новой редакции в собственность Администрации для размещения социальных и административных учреждений города (раздаточного пункта молочной кухни, опорного пункта полиции) передаются нежилые помещения в строящемся жилом доме N 11 по Бородинскому бульвару г. Подольска общей площадью 138,87 кв.м.

Дополнительным соглашением N 7 от 19.06.2015, заключенным сторонами, абзац "А" в пункте 6 контракта и преамбула дополнительного соглашения N 4 от 17.07.2014 изменены и изложены в следующей редакции: "Общеобразовательную школу на 640 мест (позиция 15 проекта планировки территории).

Пункт 2.3 контракта изложен в следующей редакции: "Ориентировочный срок реализации инвестиционного проекта - 2020 год".

Абзац 3 пункта 4.2 контракта изложен в следующей редакции: "Продолжительность этапа - не более 120 месяцев с даты утверждения проекта планировки территории.

27.09.2016 между Администрацией и ООО "Мастер-Ком" заключено дополнительное соглашение N 8, согласно которому, в соответствии с Решением Совета депутатов Городского округа Подольск Московской области от 30.11.2015 N 7/11 "Об учреждении Администрации Городского округа Подольск", стороны пришли к соглашению о перемене стороны в контракте с Администрации города Подольск на Администрацию Городского округа Подольск, с переходом всех прав и обязанностей по контракту.

Дополнительным соглашением N 9 от 08.11.2016 стороны определили, что взамен обязательства по передаче 138,87 кв.м. нежилой площади в жилом доме N11 по Бородинскому бульвару г. Подольска, предусмотренного п. 2 дополнительного соглашения N 4 от 17.07.2014, в редакции дополнительного соглашения N 6 от 18.03.2015, в собственность Администрации передаются объекты: квартира N 106 площадью 57,9 кв. м в д. 13 по Бородинскому бульвару г. Подольска - Московской области (запись в ЕГРН о переходе права собственности от 18.11.2015); квартира N 1 площадью 80,4 кв. м в д. 11 по Бородинскому бульвару г. Подольска - Московской области (запись в ЕГРН о переходе права собственности от 12.11.2015).

08.06.2018 между Администрацией и ООО "Мастер-Ком" заключено дополнительное соглашение N 10, в соответствии с которым во исполнение п. п. 3.3.1 и 5.2.15 контракта ООО "Мастер-Ком" передало, а Администрация приняла в натуре для оформления в собственность квартиры, расположенные по адресам:

1. Московская область, Городской округ Подольск, <...>, площадью 87,5 кв.м. (кадастровый номер 50:55:0020314:1920),

2. Московская область, Городской округ Подольск, <...>, площадью 87,5 кв.м. (кадастровый номер 50:55:0020314:1883),

3. Московская область, Городской округ Подольск, <...>, площадью 68,6 кв.м. (кадастровый номер 50:55:0020314:2054).

Вышеуказанные квартиры входят в состав имущественной доли Администрации, предусмотренной п. п. 3.3.1 и 5.2.15 контракта (п. 3 дополнительного соглашения N 10 от 08.06.2018).

Кроме того, 29.12.2009 между Администрацией и ООО "Ипотечная компания Московской области" заключен договор уступки права (цессии) N 1/61, в соответствии с которым Администрация (цедент) уступила, а ООО "Ипотечная компания Московской области" (цессионарий) частично приняло права и обязанности по инвестиционно-строительному контракту N 03/03 от 05.03.2003 на строительство жилого дома по ул. Шаталова в г. Подольске с правом оформления в собственность результата реализации инвестиционного проекта в части доли цедента в виде 80 квартир общей проектной площадью 4 835,61 кв.м, в том числе 43 двухкомнатных квартир проектной площадью 2 349,95 кв.м и 37 трехкомнатных квартир общей проектной площадью 2 485,66 кв.м в строящемся доме по ул. Шаталова г. Подольска Московской области.

В силу пунктов 2.2 и 2.2.1 договора цессии права цедента по инвестиционно-строительному контракту уступаются цессионарию при условии оплаты в полном объеме в бюджет города Подольска денежных средств в размере 117 988 884 руб.

Право на получение в собственность результата реализации инвестиционного проекта в части квартир возникает у цессионария после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

Пунктом 2.3.4 указанного договора предусмотрена обязанность ООО "Ипотечная компания Московской области" в соответствии с решением Арбитражного суда Московской области от 24.07.2008 по делу N А41-К2-7686/08 в срок не позднее 30.04.2010 произвести оплату в размере 7 453 775,73 руб. путем перечисления указанной суммы на расчетный счет МО Фонд "Статус" (инвестор-застройщик по инвестиционно-строительному контракту от 05.03.2003 г. N 03/03).

03.04.2014 ООО "Ипотечная компания Московской области" (цедент) и ЗАО "СтройКомплектМонтаж" (цессионарий) по согласованию с Администрацией г. Подольска заключили соглашение N 2/61 об уступке прав и переводе обязательств по договору уступки права (цессии) N 1/61 от 29.12.2009.

29.08.2018 ЗАО "СтройКомплектМонтаж" (цедент) и ООО "МастерКом" (цессионарий) заключен Договор N 1-1/61 об уступке прав и переводе обязательств по договору уступки права (цессии) N 1/61 от 29.12.2009.

20.11.2018 Администрацией и ООО "Мастер-Ком" заключено соглашение о расторжении договора уступки права (цессии) от 29.12.2009 N 1/61.

В соответствии с п. 4, п. 5 вышеуказанного соглашения Администрация обязалась компенсировать ООО "Мастер-Ком" понесенные убытки в сумме 9 978 982,83 руб. путем уступки прав на квартиры из состава своей имущественной доли, принадлежащей на основании инвестиционного контракта от 22.01.2010 N120, площадью 140,71 кв.м исходя из стоимости 1 кв.м общей площади квартир равной 70 916 руб.

В соответствии с п. 1 дополнительного соглашения N 11 от 24.12.2018 во исполнение пункта 5.2.16 контракта, в редакции дополнительного соглашения N 1 от 12.09.2011, инвестор-застройщик исполнил обязательство по финансированию работ по проектированию и строительству сквера на пересечении улиц пр. Машиностроителей и ул. Молодежная в г. Подольске, на сумму 16 678 059 руб.

Согласно п. 2 дополнительного соглашения N 11 от 24.12.2018 стороны пришли к соглашению об уменьшении имущественной доли Администрации в виде квартир с отделкой в многоквартирном жилом доме по адресу: Московская область, Городской округ Подольск, <...>, на стоимость затрат инвестора-застройщика в размере 16 678 059 руб.

На основании п. 2 дополнительного соглашения N 11 от 24.12.2018, уменьшая имущественную долю Администрации, стороны исходили из цены, равной 70 916 руб. за 1 кв.м.

Таким образом, имущественная доля Администрации в многоквартирном жилом доме по адресу: Московская область, Городской округ Подольск, <...>, подлежит уменьшению на 235,18 кв.м.

В силу п. 5 дополнительного соглашения N 11 от 24.12.2018 суммарный размер доли Администрации в виде квартир с отделкой в многоквартирном жилом доме по адресу: Московская область, Городской округ Подольск, <...>, подлежащий уменьшению в соответствии с пунктами 3, 4 настоящего дополнительного соглашения, равен 375, 89 кв.м.

ООО "Мастер-Ком" окончены строительством и введены в эксплуатацию многоквартирные жилые дома, предусмотренные первой и второй очередью строительства.

Общая площадь жилых помещений с учетом балконов, лоджий, веранд и террас в доме составляет 15 761,40 кв.м.- доля города 1576,14 кв.м.

Администрация, обращаясь с настоящим иском в суд, указывает, что недополученная имущественная доля Администрации в виде 10% общей площади квартир из оконченных строительством многоквартирных домов первой и второй очереди составляет 5 275,95 кв.м

Исковые требования мотивированы тем, что между Администрацией, ООО "Мастер-Ком" (инвестор-застройщик) и ООО "СтройКомплектМонтаж" (новый инвестор-застройщик) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по контракту, в соответствии с которым инвестор-застройщик передал, а новый инвестор-застройщик принял права и обязанности, принадлежащие инвестору-застройщику по контракту в объеме строительства/освоения 3 очереди застройки по адресам: Городской округ Подольск, Бородинский бульвар, <...>, Тарутинский проезд, <...>, <...>, принятия участия в строительстве объектов социального, коммунально-бытового назначения в соответствии с утвержденным проектом планировки; обязательств по передаче в собственность Администрации имущественной доли в виде 10% общей площади квартир, в том числе не исполненных инвестором-застройщиком во введенных в эксплуатацию жилых домах первой и второй очередей строительства путем соответствующего увеличения доли Администрации в жилых домах 3 очереди строительства.

Пунктом 12 соглашения не исполненные инвестором-застройщиком обязательства по передаче в собственность Администрации имущественной доли в виде 10% общей площади квартир во введенных в эксплуатацию жилых домах 1-й и 2-й очередей строительства подлежат исполнению ООО "СтройКомплектМонтаж" путем соответствующего увеличения такой доли Администрации в жилых домах 3-й очереди строительства.

При этом размер этих обязательств должен быть предварительно уточнен в акте частичной реализации инвестиционного контракта о завершении 1-й и 2-й очередей строительства.

На основании изложенного истец по первоначальному иску обратился с иском к ответчику о понуждении к подписанию акта частичной реализации инвестиционного контракта в редакции, подготовленной Администрацией.

Ответчик в обоснование доводов встречного иска указал, что статьей 7 контракта предусмотрено право инвестора-застройщика уступить свои права и обязанности третьему лицу полностью или частично при условии принятия третьим лицом всех обязательств выбывающей из правоотношений стороны.

23.11.2012 Администрацией, ООО "СЗ "СКМ" и ООО "Мастер-Ком" заключено трехстороннее соглашение о передаче прав и обязанностей по контракту, зарегистрированное в надлежащем порядке в Министерстве строительства Московской области.

ООО "Мастер-Ком", как новый инвестор-застройщик, осуществил строительство 1- ой и 2-ой очередей застройки общей площадью 90 953,2 кв.м.

Введены в эксплуатацию объекты: 1-ой очереди: дома N 5 (введен в эксплуатацию 25.10.2014), 7 (введен в эксплуатацию 25.10.2014), 11 (введен в эксплуатацию 02.07.2015), 13 (введен в эксплуатацию 02.07.2015), 15 (введен в эксплуатацию 02.07.2015);

2-ой очереди: дома N 2 (введен в эксплуатацию 05.12.2016), 12 (введен в эксплуатацию 25.05.2018), 17 (введен в эксплуатацию 28.06.2019).

Жилой дом N 17 был введен в эксплуатацию только 28.06.2019, то есть после совершенной уступки прав и обязанностей по контракту в пользу ООО "СЗ "СКМ".

Согласно позиции ООО "СЗ "СКМ" у сторон отсутствуют подписанные сторонами акты о частичной реализации инвестиционного контракта.

19.02.2019 между Администрацией, ООО "СЗ "СКМ" и ООО "Мастер-Ком" заключено соглашение о передаче ООО "СЗ "СКМ" прав и обязанностей по контракту.

При этом размер обязательств, предусмотренных п. 1 соглашения от 19.02.2019, должен быть предварительно уточнен в акте частичной реализации инвестиционного контракта о завершении 1-ой и 2-ой очередей строительства.

Администрация, как полагает инвестор-застройщик, исходя из собственных данных по объему неисполненных обязательств ООО "Мастер-Ком" 16.12.2019, направила в адрес ООО "СЗ "СКМ" акт о результатах частичной реализации инвестиционного контракта.

В соответствии с указанным выше актом размер неисполненных обязательств ООО "Мастер-Ком" перед Администрацией по передаче помещений составил 5 275,95 кв.м. Кроме того, дополнительно к исполнению обязательств за ООО "Мастер-Ком", указанным в акте, ООО "СЗ "СКМ" обязано передать Администрации из состава 3-ой очереди - 3 442,8 кв.м., а также подтвердить обязательство ответчика по оплате цены уступки прав по контракту в размере 30 705 992,23 руб. путем их перечисления в пользу Администрации для погашения задолженности ООО "Мастер-Ком" по арендной плате за земельные участки.

15.01.2020 ответчик направил отказ от подписания указанного акта, мотивированный произведенными ООО "Мастер-ком" затратами при строительстве 1-ой и 2-ой очередей на выполнение технических условий служб города по строительству и реконструкции инженерных сетей и сооружений, которые в совокупности с затратами на объемы социально-культурного и коммунально-бытового назначения некоммерческого использования превысили 30% общего размера инвестиций, в связи с чем доля Администрации подлежала уменьшению на сумму указанных превышающих затрат.

Ответчик полагает, что акт реализации в редакции Администрации не соответствует условиям контракта, противоречит действующему законодательству, нарушает права инвестора-застройщика ввиду следующего.

Акт, о подписании которого заявлен первоначальный иск, содержит признание ответчиком обязательств третьего лица - ООО "Мастер-Ком" - по передаче Администрации имущественной доли в размере 5 275,95 кв.м, принятие обязательства передать жилые помещения 3-ой очереди строительства в размере 3 442,8 кв.м. и признании обязанности оплатить цену уступки на счета Администрации.

При этом, как указывает ответчик, цена уступки в размере 30,7 млн руб. оплачена путем перечисления средств на счета Администрации в счет долгов ООО "Мастер-Ком" перед Администрацией по оплате арендных платежей, подтверждением чего служат платежные поручения от 03.03.2021, имеющиеся в материалах дела.

Кроме того, подтверждение данного обязательства не может входить в акт частичной реализации инвестиционного контракта в связи с тем, что согласно его условиям в него не включается конкретное имущество, подлежащее передаче в рамках имущественной доли Администрации, а сумма задолженности ООО "Мастер-Ком" в размере 30,7 млн руб. не является задолженностью по оплате имущественной доли Администрации.

Вместе с тем, ни один из домов 3-ей очереди строительства не сдан в эксплуатацию, в связи с чем у ответчика отсутствует обязанность в силу п. 3.2 контракта подписать акт частичной реализации.

В настоящее время ответчик осуществляет строительство одного дома из состава 3-ей очереди строительства, в отношении которого между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение N 12 от 19.09.2019, по условиям которого стороны установили размер жилых площадей в размере 668,13 кв.м., подлежащих передаче Администрации.

Таким образом, п. 5.1.7 контракта предусмотрено, что в случае если затраты ответчика на выполнение технических условий по строительству и реконструкции инженерных сетей и сооружения, затраты на имущественную долю Администрации (10% жилой площади квартир и 100% площади объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения некоммерческого использования) составят более 30% от общего объема инвестиций (или более 30% от общей площади квартир и общей площади объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения), то Администрация компенсирует разницу путем уменьшения своей доли общей площади квартир.

Общая площадь построенных жилых объектов 1-ой и 2-ой очередей составляет 90 953,2 кв.м., следовательно, доля Администрации составляет 9 095,32 кв.м.

Из указанной доли в 1-м и 2-м пусковых комплексах (очередях) застройщик передал Администрации 3 428,73 кв.м.

Руководствуясь статьями 124, 307, 309, 310, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Закона РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", проанализировав в совокупности и взаимной связи представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, установив, что доля Администрации составляет 9 095,32 кв.м., при этом из указанной доли в 1-м и 2-м пусковых комплексах (очередях) застройщик передал Администрации 3 428,73 кв.м., суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об обоснованности требований Общества.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу и соответствуют фактическим обстоятельствам дела и положениям действующего законодательства.

Проверив доводы кассационной жалобы, суд считает, что они направлены на несогласие с выводами судов и связаны с переоценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судами обстоятельств, что находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 АПК РФ.

Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной в Определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Судами правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, в связи с чем, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 29.04.2021 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2021 по делу №А41-8862/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судья Л.В. Федулова

Судьи: И.В. Лазарева

Е.Ю. Филина