Гражданский кодекс часть 1

от истца (заявителя) ФКУ «Центравтомагистраль»: ФИО1 (дов. № 14-9/48-2 от 12.03.2020 г.), ФИО2 (дов. № 14-9/158 от 19.11.2019 г.), ФИО3 (дов. № 14-9/48-1 от 12.03.2020 г.);

от ответчика (заинтересованного лица) ООО «УК Альфа-Капитал»: не явились, извещены;

от третьего лица РОСАВТОДОРА: ФИО4 (дов. № 01-33/347 от 13.01.2021 г.);

рассмотрев 10 марта 2021 г. в судебном заседании кассационные жалобы ФКУ «Центравтомагистраль», Федерального дорожного агентства Министерства транспорта Российской Федерации

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2020 г.,

по делу № А41-93115/17

по иску Федерального казенного учреждения «Федеральное управление автомобильных дорог «Центральная Россия Федерального дорожного агентства»

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Перспектива» (правопреемник ООО «УК «Альфа-Капитал»)

об изъятии земельного участка для государственных нужд,

третье лицо: Федеральное дорожное агентство Министерства транспорта Российской Федерации,

УСТАНОВИЛ: Постановлением Правительства Российской Федерации от 05 декабря 2001 г. № 848 утверждена Федеральная целевая программа «Развитие транспортной системы России (2010 - 2021 годы)».

Распоряжением Федерального дорожного агентства № 1912-р от 16 сентября 2016 г. утверждена документация по планировке территории объекта «Строительство автомобильной дороги М-5 «Урал» - от Москвы через Рязань, Пензу, Самару, Уфу до Челябинска на участке обхода п. Октябрьский с мостом через реку Москва км28 - км37. Московская область.

Согласно указанному распоряжению в зоне строительства находятся земельные участки, принадлежащих на праве собственности владельцам инвестиционных паев - Закрытым паевым инвестиционным рентным фондом «Созидание».

Части указанных земельных участков подлежат изъятию для государственных нужд.

Распоряжением Федерального дорожного агентства (Росавтодор) Министерства транспорта Российской Федерации № 2653-р от 09 декабря 2016 г. «Об изъятии для нужд Российской Федерации земельных участков в целях обеспечения реализации проекта «Строительство автомобильной дороги М-5 «Урал» - от Москвы через Рязань. Пензу, Самару, Уфу до Челябинска на участке обхода п. Октябрьский с мостом через реку Москва км28 - км37, Московская область» было принято решение изъять для государственных нужд следующие земельные участки:

- земельный участок, кадастровый номер 50:23:0030153:42, общей площадью 155 659 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства;

- земельный участок, кадастровый номер 50:23:0030155:128, общей площадью 64 279 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства;

- земельный участок, кадастровый номер 50:23:0000000:154447 общей площадью 187 249 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства;

Пунктом 2 вышеуказанного распоряжения Федеральному казенному учреждению «Федеральное управление автомобильных дорог «Центральная Россия Федерального дорожного агентства» (далее – ФКУ «Центравтомагистраль», истец) было поручено провести комплекс работ, как по выявлению правообладателей, так и по определению размера возмещения и согласованию, подписанию с собственниками Соглашений об изъятии.

14 декабря 2016 г. обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Перспектива» (правопреемник ООО «УК «Альфа-Капитал», ответчик) было направлено уведомление об изъятии с приложением копии распоряжения об изъятии и уведомление о предоставлении информации, необходимой для проведения оценки.

22 марта 2017 г. ответчику было вручено уведомление о заключении соглашения об изъятии земельного участка и объекта недвижимого имущества с приложением проекта Соглашения об изъятии, кадастровые паспорта на земельные участки и материалы по определению размера возмещения.

Размер возмещения определен истцом исходя из выполненных ООО «Центр независимой экспертизы собственности» отчету об оценке рыночной стоимости № Н-1606201/10-3 от 18 января 2017 г. и экспертного заключения № Н-1606201/10-3 от 18 января 2017 г. (отчет об оценке размера убытков).

Согласно указанному экспертному заключению размер возмещения составил сумму в размере 163 317 761 рублей за все изымаемые земельные участки.

Ответчик с направленной в его адрес оценкой размера возмещения не согласился и Соглашение не подписал.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения ФКУ «Центравтомагистраль» в Арбитражный суд Московской области с иском к Доверительному управляющему ООО УК «Перспектива» со следующими требованиями:

об изъятии для государственных нужд Российской Федерации в федеральную собственность находящиеся в собственности ООО УК «Перспектива» земельных участков:

- земельный участок, кадастровый номер 50:23:0030153:42, общей площадью 155 659 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства;

- земельный участок, кадастровый номер 50:23:0030155:128, общей площадью 64 279 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства;

- земельный участок, кадастровый номер 50:23:0000000:154447 общей площадью 187 249 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства;

- земельный участок, кадастровый номер 50:23:0030139:7, общей площадью 279 599 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства,

о прекращении права ООО УК «Перспектива» и владельцев инвестиционных паев - Закрытый паевой инвестиционный рентный фонд «Созидание» на земельный участок, кадастровый номер 50:23:0030153:42, общей площадью 155 659 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства; земельный участок, кадастровый номер 50:23:0030155:128, общей площадью 64 279 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства; земельный участок, кадастровый номер 50:23:0000000:154447 общей площадью 187 249 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства; земельный участок, кадастровый номер 50:23:0030139:7, общей площадью 279 599 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства,

установлении в судебном акте, что решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для перечисления бюджетных средств в виде размера возмещения на расчетный счет ответчика, а в случае его закрытия - на депозитный счет суда или депозитный счет нотариуса, после чего обязанность по выплате размера возмещения со стороны истца является исполненной (с учетом принятых судом уточнений).

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 июля 2018 г., оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 июля 2019 г., исковые требования удовлетворены в части изъятия для государственных нужд Российской Федерации (в федеральную собственность) находящихся в собственности ООО УК «Перспектива» земельных участков:

- земельный участок, кадастровый номер 50:23:0030139:7, общей площадью 279 599 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства с предоставлением возмещения в размере 339 287 795 рублей. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 15 ноября 2019 г. постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 июля 2019 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Десятый арбитражный апелляционный суд.

Направляя дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции указал на то, что отклоняя доводы подателя апелляционной жалобы о нарушении требований ФСО об объектах-аналогах, суд апелляционной инстанции исходил из того, что эксперты использовали объекты-аналоги, имеющие тот же вид разрешенного использования, который был установлен в отношении изымаемых земельных участков до начала процедуры их изъятия для государственных или муниципальных нужд. Между тем, вид разрешенного использования земельного участка не может быть признан единственным критерием, способным повлиять на цену земельных участков. На цену земельного участка влияет также и его местоположение, окружение, целевое назначение, права иных лиц на земельный участок, физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.), транспортная доступность, инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.)». Суду апелляционной инстанции надлежало дать оценку всем доводам подателя апелляционной жалобы, однако этого не было сделано.

Суд кассационной инстанции также указал на то, что положения Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) не определяют порядок назначения судом эксперта, этот порядок предусмотрен Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

При назначении экспертизы суд апелляционной инстанции проверил все необходимые данные экспертов, поручил проведение экспертизы ФИО6 и ФИО7 ФИО8 эксперту ФИО6 не заявлено. Указанные эксперты подписали экспертное заключение.

В этой связи вывод суда апелляционной инстанции о том, что представленное экспертное заключение является недопустимым доказательством, поскольку оно подписано лицом не соответствующим требованиям Федерального закона № 135-ФЗ), не может быть признан обоснованным.

Установив, что экспертное заключение подписано лицом не соответствующим требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, суд апелляционной инстанции не обсудил вопрос о назначении повторной экспертизы.

При новом рассмотрении дела определением от 04 февраля 2020 г. по делу назначена судебно-оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Ленинградская Экспертная Служба «ЛЕНЭКСП» ФИО9. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: «Определить рыночную стоимость земельных участков с КН: 50:23:0030153:42, 50:23:0030155:128, 50:23:0000000:154447, 50:23:0030139:7, а также размер убытков, причиненных собственнику изъятием объекта оценки, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, в связи с изъятием для государственных нужд Московской области по состоянию на день проведения оценки».

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2020 г. решение суда первой инстанции от 25 июля 2018 г. изменено в части размера возмещения за изъятые земельные участки. Изъяты для государственных нужд Российской Федерации (в Федеральную собственность) находящиеся в собственности ООО «УК «Альфа-Капитал» земельные участки:

земельный участок, кадастровый номер 50:23:0030153:42, общей площадью 155 659 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, с предоставлением возмещения в размере 167 800 402 руб.;

земельный участок, кадастровый номер 50:23:0030155:128, общей площадью 64 279 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства с предоставлением возмещения в размере 74 483 291 руб.;

земельный участок, кадастровый номер 50:23:0000000:154447, общей площадью 187 249 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства с предоставлением возмещения в размере 201 854 422 руб.;

земельный участок, кадастровый номер 50:23:0030139:7, общей площадью 279 599 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства с предоставлением возмещения в размере 301 407 722 руб. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационных жалобах ФКУ «Центравтомагистраль» и Росавтодор просят об отмене постановления суда апелляционной инстанции, полагая, что выводы суда основаны на недостоверном доказательстве – заключении эксперта № 495с-СОН/2020 от 11 марта 2020 г.

В отзыве на кассационные жалобы ООО «УК «Альфа-Капитал» просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения, а кассационные жалобы – без удовлетворения.

В заседании кассационной инстанции представители ФКУ «Центравтомагистраль» и Росавтодор поддержали доводы своих кассационных жалоб, согласились с доводами кассационных жалоб друг друга.

Представитель ООО «УК «Альфа-Капитал» в заседание суда кассационной инстанции не явился.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным в том числе со строительством, реконструкцией таких объектов как автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

В силу пунктов 1, 2, 4 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения, при определении размера которого в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка.

Пунктом 1 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ.

Из статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, выкуп участка (принудительное изъятие) для государственных нужд может быть осуществлен по решению суда.

Поскольку процедура и порядок изъятия земельных участков учреждением соблюдены, судом в соответствии с положениями статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно удовлетворено требование истца о принудительном изъятии спорных земельных участков.

В целях определения размера возмещения за изымаемые земельные участки судом апелляционной инстанции назначены две экспертизы, в материалы дела представлены заключение эксперта от 12 апреля 2019 г. № 288-18 и заключение эксперта от 11 марта 2020 г. № 495с-СОН/2020.

Апелляционный суд, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, в том числе заключение экспертов ФИО6 и ФИО7 от 12 апреля 2019 г. № 288-18 и заключение эксперта ФИО9 от 11 марта 2020 г. № 495с-СОН/2020, пришел к выводу о том, что достоверными, объективными и подлежащими применению для определения размера возмещения, подлежащего выплате правообладателю, являются результаты оценки, содержащиеся в заключении эксперта от 11 марта 2020 г. № 495с-СОН/2020.

Суд апелляционной инстанции указал, что при проведении назначенной судом оценки земельных участков оценщик использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией.

Также суд апелляционной инстанции указал на то, что для применения указанного метода экспертами была проанализирована информация о ценах сделок с земельными участками, аналогичными исследуемым.

Апелляционный суд пришел к выводу о том, что заключение экспертов от 12 апреля 2019 г. № 288-18 не отвечает признаку достоверности, имеются сомнения в обоснованности заключения эксперта, поскольку эксперт ФИО6 не соответствовал требованиям, предъявляемым к оценщикам статьей 4 Федерального закона № 135-ФЗ в связи с отсутствием у него квалификационного аттестата по направлению «оценка недвижимости» и прекращения членства ФИО6 в СРО «Экспертный совет». При этом из текста заключения невозможно установить, какие конкретно части экспертного исследования выполнялись каждым из экспертов, поэтому несоответствие одного из экспертов требованиям Федерального закона № 135-ФЗ в такой ситуации ставит под сомнение все заключение.

Отклоняя возражения учреждения и агентства относительно полноты и обоснованности выводов эксперта, содержащихся в заключении эксперта от 11 марта 2020 г. № 495с-СОН/2020, суд апелляционной инстанции ограничился формальным подходом, со ссылкой на отсутствие таких нарушений экспертом законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на итоговые выводы эксперта и лишить заключение доказательственной силы.

Апелляционный суд пришел к выводу, что экспертом верно определен сегмент рынка, категория и вид разрешенного использования изымаемых земельных участков соответствует категории и виду разрешенного использования земельных участков, отобранных в качестве объектов-аналогов.

Подобранные экспертом 4 объекта-аналога расположены на удалении 2 - 20 км от МКАД, а объект исследования удален от МКАД на расстояние 10 км, существенных отличий по данному ценообразующему фактору не имеется.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии сомнений в обоснованности заключения эксперта и противоречий в выводах эксперта, предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также об отсутствии оснований для назначения по делу повторной экспертизы. Размер возмещения за изымаемые земельные участки подлежит определению по результатам судебной экспертизы на основании заключения эксперта от 11 марта 2020 г. № 495с-СОН/2020.

Апелляционный суд отметил, что указание подателя жалобы на значительное расхождение рыночной и кадастровой стоимости оцениваемых объектов не свидетельствует о недостоверности выводов эксперта. Данные два вида стоимости представляют собой две различные характеристики, расчет которых производится по различным правилам независимо друг от друга. Определение кадастровой стоимости регламентировано иным (приказ Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»; далее - ФСО № 4) и производится методом массовой оценки недвижимости. Федеральный закон от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) определяет кадастровую стоимость как стоимость объекта недвижимости, определенную в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона, и не содержит какой-либо привязки кадастровой стоимости к рыночной стоимости объекта.

В соответствии с частью 2.1 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 35 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2020 г. № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Как следует из обжалуемого постановления, судом апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела указания суда кассационной инстанции, изложенные в постановлении от 15 ноября 2019 г., не выполнены. Суд апелляционной инстанции в полной мере не оценил последовательные доводы учреждения и агентства, цитирование норм законодательства об оценочной деятельности в данном конкретном случае не свидетельствует об их фактическом применении.

Суду апелляционной инстанции надлежало использовать подход, указанный в определении Верховного Суда Российской Федерации от 09 августа 2018 г. № 305-ЭС18-3860 по делу № А41-89689/16 со схожими фактическими обстоятельствами и при участии тех же лиц.

Так, при принятии обжалуемого постановления судом апелляционной инстанции не учтены и не получили оценки доводы учреждения и агентства, которые имеют принципиальное значение и без установления которых нельзя признать выводы судов законными и обоснованными.

По мнению учреждения и агентства, заключение эксперта от 11 марта 2020 г. № 495с-СОН/2020, положенное в основу постановления суда апелляционной инстанции, выполнено с нарушением требований Федерального закона № 135-Ф3, Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Минимуществом Российской Федерации распоряжением от 06 марта 2002 г. № 568-р (далее - Методические рекомендации № 568-р) и Федеральных стандартов оценки, о чем суду сообщил истец и представил обоснованные письменные возражения против выводов эксперта.

В обоснование правовой позиции учреждение и агентство просили принять следующие доводы.

Учреждение и агентство считают, что заключение эксперта от 11 марта 2020 г. № 495с-СОН/2020 является недопустимым доказательством и не может быть положено в основу определения размера возмещения за изымаемые земельные участки (аналогичные выводы приведены Верховным Судом Российской Федерации в определении от 09 августа 2018 г. № 305-ЭС18-3860 по делу А41-89689/16 со схожими обстоятельствами и при участии тех же лиц).

Учреждение и агентство считают, что эксперт ФИО9 при проведении судебной экспертизы, создавая видимость соблюдения требований законодательства, регулирующего оценочную и судебно-экспертную деятельность, допустила ряд грубых нарушений, приведших к получению недостоверного результата и как следствие, принятию судом необоснованного судебного акта.

Учитывая особенности выполняемой по делу судебной оценочной экспертизы, определяющее значение для объективности, обоснованности, достоверности выводов играет подбор и применение объектов-аналогов с целью установления объективной рыночной цены земельных участков.

При наличии объектов-аналогов - предложений по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в Раменском районе примерно той же площади, что и спорные (имеющихся в материалах дела), эксперт ФИО9 подобрала и использовала для сравнения объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами (иные сегмент рынка, площадь, местоположение).

Для установления рыночной стоимости земельных участков, находящихся в Раменском районе Московской области, экспертом в качестве объектов - аналогов выбраны земельные участки, расположенные в Ленинском, Одинцовском и Балашихинском районах Московской области, что повлекло применение большого количества корректировок (по направлению (шоссе), по расположению относительно шоссе, по удаленности от МКАД, по площади земельного участка).

В пункте 10 приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее - ФСО № 1) указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость и на необходимость применения Методических рекомендаций № 568-р.

Оцениваемые земельные участки по настоящему делу расположены в Раменском районе Московской области, с/п Островецкое, и с/п Верейское на расстоянии от 10 до 19 км до МКАД по Новорязанскому шоссе.

Однако, на странице 35 заключения эксперта от 11 марта 2020 г. № 495с-СОН/2020 указана выборка аналогов, применяемых экспертом в расчетах (ценовой диапазон - от 1 243 руб./кв.м до 3 300 руб./кв.м), а именно:

аналог 1 - земельный участок, площадью 37 800 кв.м, по адресу: Московская область, Ленинский район, Петрушино, Каширское шоссе, до МКАД 5 км;

аналог 2 - земельный участок, площадью 21 846 кв.м, по адресу: <...> до МКАД 9,7 км;

аналог 3 - земельный участок, площадью 50 000 кв.м, по адресу: <...> до МКАД 2 км;

аналог 4 - земельный участок, площадью 30 000 кв.м, по адресу: <...> до МКАД 15 км.

Таким образом, по мнению заявителей кассационных жалоб, из указанного выше следует, что выбранные для сравнения объекты-аналоги не совпадают с оцениваемыми участками ни по местоположению, ни по направлению (шоссе), ни по удаленности от МКАД, ни по площади, что противоречит требованиям пункта 10 ФСО № 1.

При рассмотрении спора в суде апелляционной инстанции истец указывал на неправильный подбор объектов-аналогов, в письменных пояснениях от 06 июля 2020 г., однако суд апелляционной инстанции часть доводов учреждения отклонил, часть - игнорировал, в ходатайстве о назначении повторной экспертизы отказал, указав, что у суда отсутствуют сомнения в обоснованности заключения эксперта, противоречий в выводах эксперта не имеется; объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, выбранные объекты-аналоги соответствуют понятию, закрепленному в пункте 10 ФСО № 1.

В указанной части учреждение и агентство сочли, что суд неправомерно признал выводы эксперта достоверными по следующим основаниям.

Характеристики земельных участков, имеющие значение для определения их рыночной стоимости, содержатся в Земельном кодексе Российской Федерации.

Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации подразделяются на категории по целевому назначению, в частности выделена категория - «земли сельскохозяйственного назначения».

В пункте 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации указанно, что виды разрешенного использования земель определяются соответствующим градостроительным регламентом, являющимся составной частью правил землепользования и застройки.

Понятие градостроительного регламента дано в пункте 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В настоящее время виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (далее - Приказ № 540, Классификатор № 540).

В соответствии с Приказом № 540 для земельного участка, используемого для ведения сельского хозяйства, установлено наименование вида разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, включающее в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20 указанными в приказе.

При этом законодательство Российской Федерации не содержит определения понятия «сельскохозяйственное производство», как вида разрешенного использования. Разные федеральные законы под сельскохозяйственным производством понимают различные виды деятельности.

В силу статьи 4 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства» под сельскохозяйственным производством признается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке соответственно сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг.

Из статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства).

Статьей 79 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

То есть, до утверждения Классификатора № 540, подавляющее число участков сельхозземель по кадастровым сведениям отнесено по виду разрешенного использования: «для сельскохозяйственного производства» на основании статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Так, учреждение и агентство ссылаются на то, что на страницах 11-12 заключения от 11 марта 2020 г. № 495с-СОН/2020 эксперт ФИО9 указывает: «Согласно Правилам землепользования и застройки сельского поселения Островецкое Раменского района Московской области оцениваемые участки расположены на территории зоны СХ-3 - зона сельскохозяйственного производства» и делает ссылку на Правила землепользования и застройки сельского поселения Островецкое, утвержденные решением от 27 декабря 2017 г. СД № 20/20, и, установив территориальную зону как СХ-3, производит выборку объектов-аналогов такой же территориальной зоны.

На странице 13 заключения от 11 марта 2020 г. № 495с-СОН/2020 эксперт ФИО9 указывает, что «Градостроительный регламент территориальной зоны СХ-3 с.пос. Верейское аналогичен градостроительному регламенту зоны СХ-3 с.пос. Островецкое» и делает ссылку на Правила землепользования и застройки поселения Верейское, утвержденные решением СД № 20/11-СД и, установив территориальную зону как СХ-3, производит выборку объектов-аналогов такой же территориальной зоны.

Учреждение и агентство считают указанные выводы эксперта неправомерными, поскольку в соответствии с графическим изображением, содержащимся в Правилах землепользования и застройки поселения Островецкое и поселения Верейское, на которые ссылается эксперт ФИО9, изымаемые земельные участки располагаются под будущей дорогой, проект которой должен быть реализован на этих землях и отмечены как «земли транспорта», а не как земли сельхозназначения. Используя указанные Правила землепользования и застройки эксперт не мог прийти к выводу о том, что изымаемые участки относятся к зоне СХ (и даже не важно СХ-1 или СХ-3), он должен был установить, что они относятся к землям транспорта.

Земельные участки с кадастровыми номерами 50:23:0000000:154447, 50:23:0030155:128, 50:23:0030139:7 находятся под автодорогами и не включены в территориальную зону сельскохозяйственного использования, что видно из графического изображения Правил землепользования и застройки, являющихся приложением к решению № 20/20-СД.

Земельный участок с кадастровым номером 50:23:0030153:42 находится под автодорогой и не включен в территориальную зону сельскохозяйственного использования, что видно из графического изображения Правил землепользования и застройки, являющихся приложением к решению № 20/11-СД.

Более того, решения об утверждении Правил землепользования и застройки поселения Островецкое и Правил землепользования и застройки поселения Верейское, на которые ссылается эксперт ФИО9 на страницах 11-13 заключения, признаны утратившими силу.

Так, решение Совета депутатов Раменского муниципального округа Московской области от 27 декабря 2017 г. № 20/20-СД, которым утверждены Правила землепользования и застройки сельского поселения Островецкое Раменского района Московской области, признано утратившими силу решением Совета депутатов Раменского городского округа Московской области от 11 декабря 2019 г. № 8/8-СД.

Решение Совета депутатов Раменского муниципального округа Московской области от 27 декабря 2017 г. № 20/11-СД, которым утверждены Правила землепользования и застройки территории (части территории) сельского поселения Верейское Раменского муниципального района Московской области, признано утратившим силу решением Совета депутатов Раменского городского округа Московской области от 11 декабря 2019 г. № 8/8-СД.

Учреждение и агентство указывают на то, что объекты исследования в соответствии с генеральным планом сельских поселений Островецкое и Верейское находятся в зоне СХ-1.

В соответствии с Картой функциональных зон сельского поселения, являющейся приложением к решению Совета депутатов Раменского муниципального района Московской области от 27 декабря 2017 г. № 20/2-СД об утверждении «Генерального плана сельского поселение Островское, Раменского муниципального района Московской области объект исследования с кадастровым номером 50:23:0000000:154447 находится в зоне СХ-1; объект исследования с кадастровым номером 50:23:0030155:128 находится в зоне СХ-1; объект исследования с кадастровым номером 50:23:0030139:7 находится в зоне СХ-1.

Из толкования норм законодательства во взаимосвязи с частью 9 и частью 10 статьи 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует закрепление принципа первичности генерального плана поселения как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития, перед правилами землепользования и застройки (определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2018 г. № 18-АПГ18-12).

Таким образом, по мнению заявителей кассационных жалоб, эксперт обязан был использовать при проведении экспертизы сведения, содержащиеся в Генеральном плане сельского поселения Островецкое, что им сделано не было.

В соответствии с Картой функциональных зон сельского поселения, являющейся приложением к решению Совета депутатов Раменского муниципального района Московской области от 27 декабря 2017 г. № 20/4-СД об утверждении «Генерального плана сельского поселение Верейское, Раменского муниципального района Московской области: объект исследования с кадастровым номером 50:23:0030153:42 находится в зоне СХ-1. Таким образом, все объекты исследования располагаются в функциональной зоне СХ-1.

При отнесении объектов исследования к другому сегменту рынка (к другой функциональной зоне) нарушается подпункт «б» пункта 11 приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее - ФСО № 7), а также статья 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Принципиально важным для правильного определения величины рыночной стоимости изымаемых земельных участков является именно отнесение их к определенной функциональной зоне (СХ-1 или СХ-3), что не было проанализировано судом.

Приведенные истцом и третьим лицом доводы о недостоверности заключения эксперта от 11 марта 2020 г. № 495с-СОН/2020 должны были быть рассмотрены судом и отражены в судебном акте, что в полной мере сделано не было.

Также учреждение и агентство сослались на то, что суд апелляционной инстанции указал в качестве правового обоснования своих выводов на пункт 5 статьи 67.8 Земельного кодекса Российской Федерации (стр. 17 постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2020 г.), однако вывод суда не соответствует положениям пункта 5 статьи 67 Земельного кодекса Российской Федерации, который устанавливает порядок осуществления государственного мониторинга земель. Статья 67.8 в Земельном кодексе Российской Федерации отсутствует.

Кроме того, истец и третье лицо считают, что суду апелляционной инстанции надлежало применить статью 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащую применению при определении размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Также учреждение и агентство сослались на то, что суд принял как истинное утверждение эксперта о том, что оцениваемые участки располагаются в зоне СХ-3, что относит их к более дорогому сегменту рынка недвижимости, ввиду возможности строительства (страницы 12, 21, 27 заключения), при том, что эксперт определял зонирование территории по документам (Правил землепользования и застройки поселений Островецкое и Верейское), принятым в декабре 2017 года, то есть на год позже вынесения распоряжения об изъятии земельных участков для государственных нужд, что противоречит требованиям пункта 5 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, тогда как следовало руководствоваться документами, действовавшими на 09 декабря 2016 г.

Кроме того, эти Правила землепользования и застройки поселения Островецкое и поселения Верейское, на которые ссылался судебный эксперт на страницах 11-13, признаны утратившими силу.

По мнению учреждения и агентства, не соответствует материалам дела и вывод суда о том, что «сделанное на стр. 26 заключения указание на неиспользование данного объекта аналога не привело к неправильному определению рыночной стоимости» (страница 18 постановления от 13 июля 2020 г.). Утверждение суда о том, что в расчетной части заключения экспертом устранено выявленное противоречие, голословно. Вопреки утверждению суда на странице 35 заключения эксперта ФИО9 не имеется каких-либо карт, либо ссылок на официальные сведения из карт, с помощью которых могло бы быть «достоверно определено» какова удаленность объекта-аналога от МКАД. При переходе по ссылке, приведенной экспертом на странице 35 заключения, открывается страница сайта коммерческой организации, продающей земельные участки. Содержащаяся на этом сайте информация не только не устраняет выявленные противоречия в сведениях об объекте-аналоге, но увеличивает их, делая заключение в этой части еще более противоречивым.

Таким образом, вывод суда о том, что введения пользователей отчета об оценке в заблуждение и неоднозначного толкования результатов исследования не произошло (пункт 5 ФСО № 3), противоречит материалам дела.

Также в обоснование правовой позиции учреждение и агентство ссылаются на то, что судом не проведен анализ всех представленных в материалы дела доказательств наличия надлежащих объектов-аналогов, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемых объектов и не дано оценки доводам относительно недопустимости произвольного расширения территории исследования без соответствующего обоснования.

По мнению учреждения, суд исказил его позицию в части указания им на нарушение экспертом подпункта «в» пункта 22 ФСО № 7 «Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке».

Так, в письменных пояснениях учреждения от 29 июня 2020 г. указано, что при составлении первоначальной выборки предложений о продаже, представленной в анализе рынка эксперт не включает объекты-аналоги с удельными показателями рыночной стоимости ниже 500 руб./кв.м, которые в большом количестве представлены на рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения в Раменском районе Московской области, на удалении не более 33 км от МКАД.

При исследовании предложений установлен диапазон значений удельной стоимости цен предложений от 47 до 1 406 руб./кв.м, в среднем составляет 334 руб./кв.м. что существенно ниже, чем принимает эксперт - 1 078 руб./кв.м и 1 158,75 руб./кв.м.

Истцом с целью опровержения доводов эксперта было представлено суду 9 предложений о продаже участков сельскохозяйственного назначения в Раменском районе Московской области, расположенных на расстоянии до 30 км от МКАД по Новорязанскому шоссе, стоимостью от 90 до 490 руб. за 1 кв.м (средняя стоимость - 195,90 руб. за 1 кв.м.), из них - 3 участка расположены в зоне СХ-3.

Представленные истцом доказательства суд не оценил и не принял во внимание.

Нарушением, на которое указывал истец, является необоснованное использование в расчетах лишь части доступных оценщику сведений, в том числе и о цене предложений о продаже земельных участков, а вовсе не применение цены объектов-аналогов как критерия их отбора.

По мнению учреждения и агентства, суд апелляционной инстанции необоснованно сделал вывод о том, что расположение использованных экспертом в качестве объектов-аналогов земельных участков в различных районах Московской области, не повлияло на достоверность выводов экспертов, поскольку на странице 46 заключения были сделаны соответствующие корректировки...» (страница 19 постановления от 13 июля 2020 г.).

Между тем, для установления рыночной стоимости земельных участков, находящихся в Раменском районе Московской области, экспертом в качестве объектов-аналогов были выбраны земельные участки, расположенные в Ленинском, Одинцовском и Балашихинском районах Московской области, что повлекло применение большого количества корректировок (по направлению (шоссе), по расположению относительно шоссе, по удаленности от МКАД, по площади земельного участка).

Данный вывод сделан судом без учета официальных данных, в частности данных Министерства экологии и природопользования Московской области (приложение № 1 к распоряжению Министерства экологии и природопользования Московской области от 26 ноября 2013 г. № 563-РМ «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Московской области»), согласно которому разница отношения цен аналогов по другим районам к исследуемому Раменскому району составляет: Ленинский район - 61,89%, Одинцовский район - 61,32%.

Учреждение и агентство указали, что по информации одного из справочников (экономический научный журнал «Оценка инвестиций» Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области. Выпуск № 2, дата выпуска - 2019 г.; регион применения: Московская область) такое соотношение составляет: Ленинский район - 74%, Одинцовский район - 68%.

Эксперт делает корректировку на направление «шоссе» (страница 46) следующим образом: «Ленинский район - 14,31% и 16,98%, Одинцовский район - 28,81%».

Суду апелляционной инстанции надлежало дать оценку приведенному доводу.

В нарушении подпункта «б» пункта 11 ФСО № 7 эксперт не приводит обоснования «схожести» территорий Раменского района с Ленинским, Одинцовским и Балашихинским районами Московской области.

Ежегодно Правительство Московской области публикует «Рейтинг-50», который показывает эффективность и обеспечение достижения целевых показателей развития Московской области на основании 50 целевых показателей, распределенных по пяти приоритетным направлениям - «Предпринимательская деятельность», «Государственные и муниципальные услуги», «Эффективное управление», «Качество жизни», «Сельское хозяйство». По итогам 2019 года (Указ Президента Российской Федерации от 25 апреля 2019 г. № 193) - при исследовании 60 объектов, места в рейтинге распределены следующим образом:

Балашиха - 12 место, Одинцовский район - 15 место, Ленинский район - 34 место, Раменский район - 37 место.

Тот факт, что Одинцовский и Балашихинский район по экономическим характеристикам не сопоставим с Раменским районом очевиден.

При таких обстоятельствах учреждение и агентство считают, что вывод суда противоречит фактическим обстоятельствам и письменным доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Заявители кассационных жалоб также полагают, что вывод суда (страница 20 постановления от 13 июля 2020 г.) об отсутствии предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для назначения по делу повторной экспертизы сделан необоснованно.

На странице 15 постановления от 13 июля 2020 г. суд указывает, что учитывает доводы ответчика, содержащиеся в правовой позиции ответчика по заключению экспертов от 12 апреля 2019 г. № 288-18 и на основании этого суд принимает решение о том, что заключение эксперта от 12 апреля 2019 г. № 288-18 является недостоверным и не может быть положено в основу судебного акта, допуская при этом дословное цитирование позиции ответчика, без анализа и проверки.

Цитируя ответчика без проверки достоверности предоставленных им доводов, изложенных в правовой позиции, суд допустил существенное нарушение норм материального права, поскольку доводы правовой позиции ответчика являются не подтвержденными.

Во втором абзаце на странице 16 постановления от 13 июля 2020 г. суд, дословно цитируя ответчика, указывает, «.... Чем ближе участок расположен от МКАД, тем дороже стоимость 1 га земельного массива. Изменение цены 1 га земельных участков за разницу в 1 км от МКАД составляет от 2% до 4%», и указывает, что заключение от 12 апреля 2019 г. № 288-18 в этой части не подтверждено и соответственно является недостоверным.

Отвергая на этом основании заключение эксперта от 12 апреля 2019 г. № 288-18 и принимая за единственно достоверное заключение эксперта ФИО9 от 11 марта 2020 г. № 495с-СОН/2020, которое содержит такой же вывод эксперта ФИО9, указанный на странице 47 (за разницу в 1 км. от МКАД от 2.2% до 5.3%), суд противоречит сам себе и необоснованно отвергает заключение эксперта от 12 апреля 2019 г. № 288-18.

Таким образом, по мнению истца и третьего лица, из изложенного следует что, либо оба экспертных заключения недостоверны, либо оба заключения являются достоверными и допустимыми доказательствами и тогда необходимо указать на каком основании заключение эксперта ФИО9 от 11 марта 2020 г. № 495с-СОН/2020 предпочли заключению экспертов ФИО6 и ФИО7 от 12 апреля 2019 г. № 288-18. С учетом того, что при назначении экспертизы суд апелляционной инстанции проверил все данные экспертов и поручил проведение экспертизы ФИО6 и ФИО7

Не соглашаясь с доводом истца о недопустимости значительного расхождения рыночной и кадастровой стоимости оцениваемых объектов и о недостоверности по этому основанию выводов эксперта ФИО9, суд исходил из того, что данные два вида стоимости представляют собой две различные характеристики, расчет которых производится по различным правилам независимо друг от друга. Определение кадастровой стоимости регламентировано иным (ФСО № 4) и производится методом массовой оценки недвижимости.

Между тем, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 июня 2013 г. № 10761/11 указано, что кадастровая и рыночная стоимость объектов взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной лишь методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату». Аналогичная позиция изложена и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22 февраля 2018 г. № 306-ЭС17-17171.

Необъективность оценки ООО «ЛЭС «ЛЕНЭКСП», по мнению учреждения и агентства, подтверждается также следующими данными, при их сопоставлении:

№ п/п	Кадастровый номер изымаемого земельного участка	Площадь з/у, кв.м	Кадастровая стоимость з/у, руб.	Стоимость з/у по заключению ООО «ЛЭС «ЛЕНЭКСП», руб.	Стоим-ть по зак-ю ООО «ЛЭС «ЛЕНЭКСП» 1 кв.м изым. з/у, руб./кв.м
1	50:23:0030155:128	64279	1141595,0	74483291	1158
2	50:23:0030153:42	155659	1262394,5	167800402	1078
3	50:23:0000000:154447	187249	258403,6	201854422	1078
4	50:23:0030139:7	279599	4965678,2	301407722	1078

В рассматриваемом случае определенная экспертом рыночная стоимость спорного имущества, оказавшаяся значительно (в 100 раз) выше его кадастровой стоимости и цены приобретения, принята судом без выяснения обстоятельств и обоснования причин столь существенной разницы.

С учетом вышеприведенных обстоятельств, истцом в суде апелляционной инстанции были заявлены ходатайства о проведении повторной экспертизы, в удовлетворении которых отказано. Однако, суд, отказав истцу в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, не учел, что для правильного рассмотрения дела необходимо получение достоверного заключения эксперта.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В силу статьи 84 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации комиссионная экспертиза проводится не менее чем двумя экспертами одной специальности. Комиссионный характер экспертизы определяется арбитражным судом.

В случае, если по результатам проведенных исследований мнения экспертов по поставленным вопросам совпадают, экспертами составляется единое заключение. В случае возникновения разногласий каждый из экспертов, участвовавших в проведении экспертизы, дает отдельное заключение по вопросам, вызвавшим разногласия экспертов.

Таким образом, с учетом значительных расхождений в сумме подлежащего возмещения за изымаемые для нужд Российской Федерации земельные участки в целях обеспечения строительства и реконструкции автомобильной дороги, а именно:

Отчет об оценке/судебная экспертиза	Сумма, подлежащая возмещению за изымаемые участки, руб.
от 18 января 2017 г. № Н-1606201/10-3	163.317.761
от 13 февраля 2018 г. № СЭ-27/2018	756.173.719
от 12 апреля 2019 г. № 288-18	109.710.683
от 11 марта 2020 г. № 495с-СОН/2020	745.545.837

суд кассационной инстанции считает, что суду апелляционной инстанции необходимо рассмотреть о вопрос назначении комиссионной экспертизы.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт.

Учитывая, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, кассационная инстанция, отменяя постановление суда апелляционной инстанции, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, дать оценку доводам лиц, участвующих в деле, доказательствам, представленным ими, после чего принять судебный акт в полном соответствии с нормами материального и процессуального права.

При разрешении вопросов, требующих специальных знаний, суду следует обсудить вопрос о назначении экспертизы.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2020 г. по делу № А41-93115/17 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Десятый арбитражный апелляционный суд.

Отменить приостановление исполнения постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2020 г. по делу № А41-93115/17, введенное определением Арбитражного суда Московского округа от 25 декабря 2020 г.

Председательствующий-судья Е.ФИО10

Судьи В.В.Кузнецов

Е.Е.Шевченко