Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-31681/2017) ИП ФИО5на решение Арбитражного суда Мурманской области от 04.10.2017 по делу № А42-2819/2017 (судья Киличенкова М.А.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Администрации г. Мончегорска МО

к ИП ФИО5

о расторжении договора и по встречному иску об обязании,

установил:

Комитет имущественных отношений администрации города Мончегорска (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО5 (далее – ответчик, Предприниматель) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.12.2014, обязании ответчика передать нежилое помещение общей площадью 985 кв. м, расположенное на 1 и 2 этаже (номер на поэтажном плане I (1-7, 9-13, 13а, 14-18, 20, 21) и III (1-10), по адресу: <...>, по акту приема-передачи истцу, взыскании с ответчика 1 150 086 руб. 00 коп. штрафа.

Предприниматель обратился в арбитражный суд со встречным иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, об обязании Комитета обратить взыскание на нежилое помещение, заложенное по договору об ипотеке (договор купли-продажи от 29.12.2014), и обращении взыскания на нежилое помещение, расположенное на 1 и 2 этаже (номер на поэтажном плане I (1-7, 9-13, 13а, 14-18,20,21) и III (1-10)), по адресу: г. Мончегорск Мурманской области, Пр. Металлургов, д. 40, общей площадью 985 кв.м, путем реализации имущества на публичных торгах с установлением начальной продажной цены данного имущества в размере 10 110 000 рублей.

Решением от 04.10.2017 расторгнут заключенный между Комитетом и Предпринимателем договор купли-продажи от 29.12.2014, суд обязал Предпринимателя передать нежилое помещение, этаж: 1, 2, номера на поэтажном плане I (1-7, 9-13, 13а, 14-18, 20, 21), III (1-10), расположенное по адресу: <...>, общей площадью 985,0 кв.м, по акту приема-передачи Комитету, взыскал с Предпринимателя в пользу Комитета 250 000 руб.штрафа за неисполнение условий договора от 29.12.2014, в удовлетворении остальной части иска Комитета и в удовлетворении встречного иска отказал.

В апелляционной жалобе Предприниматель, считая решение в части расторжения договора, обязания передать нежилое помещение и отказа в удовлетворении встречного иска незаконным и необоснованным, просит решение в указанной части отменить, в удовлетворении названных требований Комитета отказать, встречный иск удовлетворить, полагая, что в действиях Комитета имеется злоупотребление правом, в результате реализации которого на стороне Комитета возникнет неосновательное обогащение, учитывая, что Предпринимателем оплачено 3 059 021 рублей выкупной стоимости, решением Арбитражного суда Мурманской области от 09.01.2017 по делу №А42-7341/2016 взыскано 5 465 563 руб. 53 коп. задолженности, 622 627 руб. 80 коп. пеней. По мнению подателя жалобы, надлежащим способом защиты нарушенного права истца является обращение взыскания на заложенное имущество.

Комитет возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к отзыву, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Финансовый управляющий Предпринимателя ФИО6, утвержденный определением Арбитражного суда Мурманской области от 24.11.2017 по делу №А42-8005/2017, поддержал доводы апелляционной жалобы Предпринимателя по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу и дополнениях к отзыву.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) между Комитетом (продавец) и Предпринимателем (покупатель) заключен договор купли- продажи муниципального недвижимого имущества при отчуждении субъектам малого и среднего предпринимательства при оплате в рассрочку от 29.12.2014, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя нежилое помещение на 1 и 2 этаже (номер на поэтажном плане I (1-7, 9-13, 13а, 14-18,20,21) и III (1-10)), расположенное по адресу: г. Мончегорск Мурманской области, Пр. Металлургов, д. 40, общей площадью 985 кв.м, а покупатель приобретает это имущество и уплачивает за него определенную договором денежную сумму.

По акту сдачи-приемки муниципального имущества от 31.12.2014 объект купли-продажи передан покупателю.

Согласно пункту 2.1 договора стоимость недвижимого имущества составляет 23 077 000 руб. Покупатель принял на себя обязательство производить оплату стоимости недвижимого имущества в точном соответствии с разделом 3 договора и согласно графику платежей, являющемуся приложением к договору (пункт 4.2.1 договора).

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора в течение 10 календарных дней с даты подписания договора покупатель перечисляет часть стоимости недвижимого имущества в размере 37 000 руб. на расчетный счет продавца. Оплату оставшейся части указанного недвижимого имущества в размере 23 040 000 руб. покупатель обязуется производить ежемесячно на расчетный счет продавца в рассрочку в течение 60 месяцев и в установленные сроки согласно графику платежей, являющемуся приложением к договору.

Согласно графику платежей к договору срок оплаты установлен до 09 числа следующего за отчетным месяца.

В соответствии с пунктами 3.3, 3.5 договора на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, что составляет 8,25 % годовых. Уплата процентов производится покупателем одновременно с уплатой части стоимости недвижимого имущества согласно графику платежей, являющемуся приложением к договору.

Пунктом 7.3 договора установлено, что в случае нарушения покупателем срока оплаты платежа продавец имеет право в одностороннем (внесудебном) порядке расторгнуть договор.

В соответствии с пунктом 8.3 договора в случае неисполнения покупателем настоящего договора продавец взыскивает с покупателя штраф в размере годовой арендной платы, определяемой в соответствии с методикой расчета арендной платы за пользование зданиями, нежилыми помещениями, сооружениями, находящимся в муниципальной собственности, за пользование недвижимым имуществом в течение срока действия настоящего договора.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Предпринимателем условий договора, наличие задолженности по договору за период с мая 2015 по февраль 2017 в размере 8 982 319 руб. 03 коп., Комитет направил ответчику претензию от 30.03.2017 с требованием в течение 10 дней рассмотреть данную претензию, по итогам рассмотрения проинформировать продавца о согласии расторгнуть договор, а также уплатить 1 150 086 рублей. штрафа на основании пункта 8.3 договора.

Поскольку претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против предъявленного иска, Предприниматель ссылался на выбор Комитетом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, указав, что спорное недвижимое имущество находится в ипотеке в силу закона, таким образом, Комитет в соответствии с пунктом 8.2 договора при наличии задолженности по оплате недвижимого имущества обязан обратить взыскание на заложенное имущество в судебном порядке, а не расторгать договор купли-продажи, что послужило основанием для обращения Предпринимателя в арбитражный суд со встречным иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене или изменению.

Исполнение покупателем обязательства по оплате цены продажи объекта обеспечивается ипотекой объекта в силу ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ (далее - Закон об ипотеке), в соответствии со ст. ст. 488, 489 ГК РФ и согласно п. 6 ст. 35 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федерального закона от 22.07.2008 г. и п. 5 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Действующее законодательство не ограничивает лицо, чьи права нарушены, в выборе способов защиты, перечисленных в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

До момента фактического восстановления права допускается использование лицом, чье право нарушено, любых законных способов защиты как путем возбуждения единичного судебного процесса, так и путем инициирования нескольких судебных процессов с различными способами защиты, направленных на восстановление одного и того же нарушенного права.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как указано в пункте 3 статьи 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Как следует из пункта 2 статьи 450 ГК РФ, договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, покупателем произведена оплата выкупной стоимости в размере 3 059 021 рублей.

Решением Арбитражного суда Мурманской области от 09.01.2017 по делу №А42-7341/2016 с Предпринимателя в пользу Комитета взыскано 5 465 563 руб. 53 коп. задолженности.

Таким образом, сумма платежей не превышает половину цены помещения. Кроме того, вышеуказанный судебный акт ответчиком не исполнен, что свидетельствует о наличии у Комитета права на расторжение договора купли-продажи и возврат объекта недвижимости.

Ссылка финансового управляющего на пункт 2 статьи 213.11 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», согласно которому с даты вынесения арбитражным судом определения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом и введении реструктуризации его долгов требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, требования о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными сделок и о применении последствий недействительности ничтожных сделок могут быть предъявлены только в порядке, установленном данным федеральным законом, исковые заявления, которые предъявлены не в рамках дела о банкротстве гражданина и не рассмотрены судом до даты введения реструктуризации долгов гражданина, подлежат после этой даты оставлению судом без рассмотрения, отклоняется апелляционным судом как необоснованная, поскольку обжалуемое решение принято 04.10.2017 до даты введения реструктуризации долгов Предпринимателя 24.11.2017 и до даты подачи заявления Предпринимателя в суд о признании ее банкротом (09.10.2017).

Заявление Комитета о включении в реестр в рамках дела о банкротстве Предпринимателя требования кредитора на сумму 13 763 355 руб. 23 коп., составляющую часть выкупной цены и неустойки по договору, не рассмотрено.

Наличия в действиях Комитета злоупотребления правом апелляционным судом не установлено.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования Комитета в части расторжения договора и обязания Предпринимателя возвратить нежилое помещение.

Действующее законодательство не предусматривает обязанность продавца обратить взыскание на проданное имущество, в связи с чем оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

Апелляционный суд принимает во внимание, что нарушенное право считается защищенным судом только в случае реального восстановления нарушенного экономического интереса лица, то есть тогда, когда решение суда о присуждении имущества (взыскании денежных средств) исполнено фактически (как в добровольном, так и в принудительном порядке).

При этом, ответчик вправе обратиться в арбитражный суд с соответствующим иском, если полагает, что после расторжения договора и возврата объекта купли- продажи будут нарушены его права.

При таких обстоятельствах доводы Предпринимателя и финансового управляющего подлежат отклонению, оснований для отмены или изменения решения апелляционным судом не установлено, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 04.10.2017 по делу № А42-2819/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

В.И. Желтянников

Е.В. Жиляева