Гражданский кодекс часть 1

при участии от Комитета имущественных отношений администрации города Мончегорска ФИО1 (доверенность от 11.01.2018), ФИО2 (доверенность от 10.01.2018),

рассмотрев 23.05.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Мурманской области от 04.10.2017 (судья Киличенкова Т.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2018 (ФИО4, ФИО5, ФИО6) по делу № А42-2819/2017,

у с т а н о в и л :

Комитет имущественных отношений администрации города Мончегорска, место нахождения: 184511, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3, ОГРНИП <***>, о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.12.2014, обязании ответчика передать нежилое помещение общей площадью 985 кв. м, расположенное на 1 и 2 этажах (номера на поэтажном плане I (1-7, 9-13, 13а, 14-18, 20, 21) и III (1-10)) здания по адресу: <...>, по акту приема-передачи истцу, взыскании с ФИО3 1 150 086 руб. штрафа.

ФИО3 обратилась со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), об обязании Комитета обратить взыскание на упомянутое нежилое помещение, являющееся предметом залога по договору купли-продажи от 29.12.2014, путем реализации его на публичных торгах с установлением начальной продажной цены в размере 10 110 000 руб.

Решением от 04.10.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 20.02.2018, договор купли-продажи от 29.12.2014 расторгнут, на ФИО3 возложена обязанность по возврату Комитету по акту приема-передачи упомянутого нежилого помещения, с неё взыскано 250 000 руб. штрафа за неисполнение договора от 29.12.2014, в удовлетворении остальной части иска Комитета и в удовлетворении встречного иска отказано.

В кассационной жалобе ФИО3, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить обжалуемые судебные акты в части расторжения договора и отказа в удовлетворении встречного иска, направить дело в этой части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как указывает податель жалобы, суды не приняли во внимание, что Комитет, ранее обратившись с иском о взыскании задолженности, фактически злоупотребляет правом, требуя расторжения договора и возврата имущества, что не соответствует положениям пункта 2 статьи 450, пункта 2 статьи 453, статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ); материалами дела подтверждается отсутствие недобросовестности в действиях ФИО3 По мнению подателя жалобы надлежащим способом восстановления нарушенного права Комитета на получение выкупной цены является обращение взыскания на проданное имущество, что, в свою очередь, обеспечит баланс интересов сторон, а удовлетворение первоначального иска причиняет материальный ущерб предпринимателю.

В судебном заседании представители Комитета возражали против удовлетворения кассационной жалобы.

ФИО3 о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направила, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании решения Совета депутатов города Мончегорска от 30.10.2014 № 130 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда – нежилого помещения общей площадью 985 кв. м, расположенного по адресу: <...>» Комитет (продавец) и индивидуальный предприниматель ФИО3 (покупатель) в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», 29.12.2014 заключили договор купли-продажи нежилого помещения (номера на поэтажном плане I (1-7, 9-13, 13а, 14-18, 20, 21) и III (1-10)) площадью 985 кв. м, расположенного на первом и втором этажах здания по указанному адресу.

В соответствии с пунктом 3.1 договора оплату части (37 000 руб.) указанной в пункте 2.1 договора выкупной цены покупатель обязуется произвести на расчетный счет продавца в течение 10 календарных дней с момента подписания договора.

Уплата оставшихся 23 040 000 руб. в силу пункта 3.2 договора осуществляется покупателем в рассрочку: 384 000 руб. вносятся до 09-го числа каждого месяца в течение 60 месяцев в соответствии с графиком платежей, являющимся приложением к договору.

За предоставленную по договору рассрочку оплаты выкупной стоимости покупателю начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (8,25%) и составляющей 2,75% годовых (пункт 3.3 договора).

Пунктом 3.8 договора за несвоевременное внесение ежемесячных платежей, предусмотренных пунктом 3.1 договора и графиком, установлена ответственность покупателя в виде неустойки в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 3.10 договора помещение до полной его оплаты находится в залоге у продавца.

В пунктах 7.3 и 7.4 договора стороны предусмотрели, что он может быть расторгнут в случае нарушения покупателем сроков внесения установленных графиком платежей. При этом денежные средства, уплаченные покупателем в соответствии с разделом 3 договора до его расторжения, покупателю не возвращаются.

Комитет, ссылаясь на неисполнение предпринимателем обязательства по уплате выкупной стоимости и процентов по договору, 22.09.2015 и 22.08.2016 направил ему претензии № 2364-018/1/15 и 1524-018/1/16 с требованием о погашении в срок до 01.10.2015, а затем – до 01.09.2016 образовавшейся по состоянию на 31.08.2015 и 01.08.2016 задолженности в размере 1 194 603 руб. 55 коп. и 5 469 413 руб. 69 коп. соответственно.

Решением Арбитражного суда Мурманской области от 09.01.2017 по делу № А42-7341/2016 с предпринимателя ФИО3 в пользу Комитета взыскано 5 465 563 руб. 55 коп. задолженности и 622 627 руб. 80 коп. пеней по названному договору за период с мая 2015 по сентябрь 2016 года.

В связи с тем, что названные претензии и вступившее в законную силу решение по делу № А42-7341/2016 ФИО3 не исполнены, письмом от 30.03.2017 № 0434-018/17 Комитет предложил предпринимателю расторгнуть договор и уплатить штраф на основании пункта 8.3 договора.

Поскольку требования Комитета оставлены предпринимателем без ответа, он обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, посчитав, что предпринимателем существенно нарушены условия договора купли-продажи, первоначальный иск удовлетворили частично, уменьшив на основании статьи 333 ГК РФ подлежащий взысканию штраф, а в удовлетворении встречного иска отказали.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом или договором.

Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором (пункт 2 этой же статьи).

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 2 статьи 489 ГК РФ продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар при условии, что сумма платежей, полученных от покупателя, не превышает половину цены товара.

Материалами дела подтверждается, что в пункте 7.3 договора стороны предусмотрели возможность его расторжения в случае невнесения установленных графиком рассрочки по перечислению выкупной стоимости ежемесячных платежей и неуплаты процентов на сумму, соответствующую цене помещения. Поскольку предприниматель за период действия договора по состоянию на 01.06.2017 уплатил 3 059 021 руб. добровольно и 55 075 руб. 19 коп. в рамках исполнительного производства, при этом размер просроченных платежей составил более 11 000 000 руб., а цена выкупаемого помещения 23 077 000 руб., суды обоснованно посчитали такое нарушение условий договора существенным, достаточным для его расторжения с последующим возвратом имущества в муниципальную собственность в соответствии с действующим законодательством.

Ссылка подателя жалобы на избрание Комитетом ненадлежащего способа защиты права и причинение ущерба покупателю обоснованно отклонена апелляционным судом со ссылкой на отсутствие в действующем законодательстве положений, обязывающих продавца обращаться с требованием об обращении взыскания на проданное имущество.

Учтя размер фактически внесенных ФИО3 платежей в счет оплаты приобретенного имущества, апелляционный суд не выявил в действиях Комитета, направленных на расторжение договора и возврат имущества в муниципальную собственность, злоупотребление правами.

Поскольку суды всесторонне и полно исследовали материалы дела, а также правильно применили нормы материального права, в удовлетворении кассационной жалобы должно быть отказано.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Мурманской области от 04.10.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2018 по делу № А42-2819/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 – без удовлетворения.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

А.В. Кадулин

Е.В. Чуватина