Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-21161/2018) ООО "Расчетный Центр Оптима" на решение Арбитражного суда Мурманской области от 16.07.2018 по делу № А42-4011/2018 (судья А.В. Евсюкова),

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Расчетный Центр Оптима"

к Администрации городского поселения Кильдинстрой Кольского района Мурманской области

о взыскании 1107189,79 руб. неосновательного обогащения и 123133,32 руб. процентов в порядке статьи 395 ГК РФ

и по встречному иску о взыскании 312273,07 руб. долга и 281444,96 руб. пеней

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Расчетный Центр Оптима" (далее – истец, Общество, РЦ Оптима) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском о взыскании с Администрации городского поселения Кильдинстрой Кольского района (далее – ответчик, Администрация) неосновательного обогащения в размере 1107189,79 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 123133,32 руб., а также судебных расходов на представителя в сумме 15000 руб.(с учетом принятых уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 20.06.2018 к совместному рассмотрению с первоначальным иском принято встречное исковое заявление Администрации городского поселения Кильдинстрой Кольского района о взыскании с РЦ Оптима арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора в размере 312273,07 руб. и пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 281444,96 руб.) проценты в сумме 6342,30 руб., пени в сумме 275102,66 руб.)

Решением от 16.07.2018 в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано, встречные исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт, первоначальные исковые требования удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречных требований отказать, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права.

Податель жалобы указывает, что в связи с несоблюдением срока направления проекта договора (бездействие со стороны ответчика в период с 15.12.2015 по 22.02.2018, поскольку проект договора направлен в апреле 2018 года уже после вступления в законную силу решения суда по делу №А42-9379/2015) исковые заявления о взыскании убытков подлежат удовлетворению в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что истцом при подаче искового заявления и уточнений к нему были заявлены требования о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке статей 1102, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, правовых оснований для указания среди доводов апелляционной жалобы о том, что истцом взыскиваются убытки в виде вынужденно уплаченной арендной платы по статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. Суд первой инстанции при вынесении решения обоснованно исходил из заявленных истцом требований, переквалификации в суде апелляционной инстанции которые не требуют.

Истец в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке в пределах доводов жалобы.

Как следует из материалов дела, истец в соответствии с условиями договора аренды от 31.07.2012 №1 (далее - договор аренды) являлся арендатором нежилого помещения общей площадью 717,7 м2, расположенного по адресу: Мурманская область, Кольский район, г.п. Кильдинстрой, ул. Полярная, кадастровый номер 51-51-10/007/2010-030, сроком по 30.07.2017. Договор 24.10.2012 прошел государственную регистрацию.

Истец в порядке статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) заявил письмами от 15.07.2015, от 20.08.2015 и от 16.09.2015 Администрации о своем соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение указанного помещения как добросовестный арендатор.

Ответчик в реализации преимущественного права в виде приобретения муниципального имущества истцу отказал.

Данный отказ, по мнению ответчика, являлся препятствующим реализации рассматриваемого права, в связи с чем общество обратилось с исковым заявлением суд с требованием об обязании Администрацию заключить договор купли-продажи здания, об определении остатка выкупной стоимости, срока действия договора с 09.11.2015.

Вступившим в законную силу 22.02.2018 решением Арбитражного суда Мурманской области от 04.08.2017 по делу № А42-9379/2015 требования истца удовлетворены частично. Суд обязал Администрацию городского поселения Кильдинстрой Кольского района устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем совершения юридически значимых действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, направленных на реализацию преимущественного права истца на приобретение арендуемого имущества. В удовлетворении требований об определении начала действия договора с 09.11.2015 отказано.

В связи с указанным судебным актом, в апреле 2018 года ответчиком в адрес истца был направлен договор купли-продажи спорного арендуемого имущества.

Настоящий иск обусловлен тем, что, по мнению истца, администрация незаконно длительное время не предоставляла обществу спорное здание в собственность. Указанные обстоятельства привели к нарушению срока заключения договора купли-продажи объектов муниципальной собственности, установленного нормами Закона № 159-ФЗ, и вызвали на стороне ответчика неосновательное обогащение в размере 1107189,79 руб. в виде внесения арендной платы за нежилое помещение в период с декабря 2015 по август 2017.

По смыслу статьи 425 и пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рамках правоотношений по продаже недвижимости продавец обязан передать покупателю владение объектом и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (статьи 551 и 556 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Таким образом, обязанность по перечислению арендной платы прекратилась только в момент заключения договора купли-продажи спорного объекта.

Абзацем 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае обязательности величины оценки оспаривание ее достоверности возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно пункту 2 статьи 14 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178-ФЗ) в решении об условиях приватизации должны содержаться следующие сведения: наименование имущества и иные позволяющие его индивидуализировать данные (характеристика имущества); способ приватизации имущества; начальная цена имущества; срок рассрочки платежа (в случае ее предоставления); иные необходимые для приватизации имущества сведения.

Поскольку в рамках рассмотрения дела № А42-9379/2015 между сторонами устанавливалась, в том числе, стоимость объекта оценки, решение об условиях приватизации не могло быть принято органом местного самоуправления городское поселение Кильдинстрой в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктом 3 названной статьи предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу пункта4 статьи 14 Закона № 178-ФЗ, органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок принятия решений об условиях приватизации муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» порядок и условия приватизации муниципального имущества определяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в соответствии с федеральными законами.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что решение об утверждении условий приватизации должно было быть принято после вступления в законную силу решения Арбитражного суда Мурманской области по делу А42-9379/2015, то есть после 22.02.2018, что и было сделано Советом депутатов городского поселение Кильдинстрой (Решение от 26.04.2018 № 03/07).

В силу положений частей 4, 4.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, что влечет приостановление течения срока заключения договора купли-продажи (часть 4.1, пункт 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

Доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства в этом случае, в том числе, в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445 - 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, между сторонами настоящего спора имелись разногласия относительно цены отчуждаемого помещения, в связи с чем в рамках дела № А42-9379/2015 была назначена оценочная строительно-техническая экспертиза на предмет стоимости нежилого здания площадью 717,7 кв.м., расположенного в п. Кильдинстрой Кольского района Мурманской области по ул. Полярная с определением стоимости неотделимых, отделимых улучшений произведенных арендатором.

По смыслу указанных норм Закона № 159-ФЗ, тридцатидневный срок на подписание договора купли-продажи арендуемого имущества может быть приостановлен в случае возникновения у сторон разногласий по стоимости выкупаемого имущества.

Соответственно, Администрация правомерно не заключала с Обществом договор купли-продажи спорного имущества в спорный период.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Договором аренды предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование спорным помещением, соответственно, ссылки истца на наличие у ответчика неосновательного обогащения в виде внесенной арендной платы за пользование помещением, в отсутствие доказательств возврата спорного помещения по акту приема-передачи, либо доказательств невозможности пользования данным помещением, подлежат отклонению.

Следовательно, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что внесенные истцом платежи не могут быть признаны неосновательным обогащением, возникшим вследствие неправомерных действий Администрации, и правомерно отказал в удовлетворении первоначальных исковых требований.

Между тем, апелляционный суд полагает удовлетворение встречного иска о взыскании с РЦ Оптима арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора в размере 312273,07 руб. и санкций за просрочку внесения арендных платежей в размере 281444,96 руб. судом первой инстанции правомерным.

Апелляционная жалоба истца не содержит доводов относительно законности и обоснованности обжалуемого решения в указанной части при том, что обжаловано решение суда в полном объеме.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, не опровергая их, сводятся к несогласию с оценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных обстоятельств по делу, что в соответствии со статьей 270 АПК РФ, не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции вынесен законный и обоснованный судебный акт, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не допущено, в связи с чем решение суда надлежит оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 16.07.2018 по делу №А42-4011/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.В. Пряхина

Судьи

В.И. Желтянников

Н.С. Полубехина