Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Мурманский Центр Сделок с Недвижимостью (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к акционерному обществу «Агентство Мурманнедвижимость» (далее – ответчик, Агентство) о взыскании 2 790 102,78 руб. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

Решением от 26.05.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, направить вопрос на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению подателя жалобы, суд необоснованно применил срок исковой давности, исходя из даты расторжения договора аренды, не установил фактические обстоятельства, связанные с возвратом объекта аренды арендодателю.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, своих представителей не направил, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в настоящем судебном заседании.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Мурманска (арендодатель) и правопредшественником Общества – закрытым акционерным обществом «Агропром» (арендатор) 28.08.2002 заключен договор аренды № 12286 (далее - договор). По его условиям арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения (номера на поэтажном плане III/1-14; VI/1-9; VII/1-7), общей площадью 369,5 м2 , расположенные в доме № 11 на ул. Тарана в г. Мурманске, для использования под «офис».

Передача помещений оформлена актом от 01.09.2002, в котором отражено, что нежилое помещение, инженерные коммуникации находятся в удовлетворительном состоянии. В пункте 1.6 договора установлен срок аренды с 1 сентября 2002 до 1 сентября 2007. Договор зарегистрирован в установленном порядке. В пунктах 2.2.7, 2.2.9, 2.2.10 и 2.2.12 договора согласовано, что арендатор обязался не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения без письменного согласования с арендодателем. Своевременно выполнять за свой счет текущий ремонт помещений, а при необходимости производить ремонт капитального характера. При проведении капитального ремонта дома принимать долевое участие в финансировании ремонта. Поддерживать фасад здания, в котором арендуется помещение в надлежащем состоянии, и осуществлять его ремонт. Содержать за свой счет инженерные сети и вентиляцию в соответствии с установленными требованиями. В письме от 13 ноября 2002 № 7340/05 управление жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Мурманска выдало правопредшественнику Общества разрешение на перепланировку арендуемых нежилых помещений здания № 11 на ул. Тарана в соответствии с предложенным проектом, при соблюдении ряда перечисленных условий. Лист согласования проекта перепланировки 1 и 2 этажей части указанного здания прошел одобрение в административных органах и организациях, в том подписан с замечаниями управлением архитектуры, градостроительства и комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации г. Мурманска. В дополнительных соглашениях от 11.03.2010, от 20.12.2010, от 29.06.2011 и от 03.07.2012 стороны внесли изменения в договор. В частности была уточнена площадь арендуемых помещений – 330,6 м2 . Заменены стороны арендодателя и арендатора в договоре.

Пункт 2.2.12 изложен в новой редакции, в соответствии с которой Общество обязалось за свой счет содержать инженерные сети, вентиляцию и т.п. оборудование в соответствии со всеми отраслевыми правилами и нормами, действующими в отношении видов деятельности арендатора и целевого назначения арендуемого нежилого помещения.

Оборудовать арендуемые помещения необходимым противопожарным инвентарем и средствами охранно-пожарной сигнализации, предоставив арендодателю соответствующие договоры. Дополнительные соглашения также прошли государственную регистрацию.

В ответ на предложение Агентства, в заявлении от 18.04.2011 Общество сообщило о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендованного имущества, но просило, в том числе засчитать в счет оплаты стоимость неотделимых улучшений. С письмом от 02.06.2011 истец вручил ответчику подлинные документы, подтверждающие факт выполнения работ. Всего 198 наименований.

Документы получены ответчиком нарочно 10.08.2011, что подтверждается входящим штампом на письме. В письме от 09.09.2011 № 2474 Агентство также подтвердило получение документов и сообщило Обществу, что они находятся на рассмотрении.

Поскольку документы не были возвращены Обществу, суд по его ходатайству в определении от 06.04.2017, истребовал у Агентства документы, подтверждающие факт выполнения работ. В письме от 02.05.2017 № 833 ответчик сообщил, что не может представить истребуемые доказательства, поскольку после их получения прошло более пяти лет, Агентство не располагает информацией о месте
их нахождения. В претензии от 20 января 2017 года № б/н Общество предложило Агентству возместить стоимость неотделимых улучшений.

Поскольку претензия была оставлена без удовлетворения, истец обратился
в суд.

Исследовав доказательства, представленные в материалы дела, оценив
их в совокупности и взаимной связи в соответствии с требованиями статьи
71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом установленных обстоятельств по делу суд первой инстанции пришел
к правомерному заключению об отказе в удовлетворении исковых требований.

Возражая заявленному иску, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности (заявление от 18.05.2017 № 937).

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Учитывая, что соглашение о расторжении договора аренды между сторонами подписано 21.09.2010, объект аренды возвращен ответчику по акту 22.09.2010, а с настоящим иском истец обратился только 18.03.2016, срок исковой давности по заявленным требованиям истцом пропущен.

В силу ч. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Как верно установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, В производстве Арбитражного суда Мурманской области находилось дело № А42- 8852/2013, в котором рассматривалось требование Агентства к Обществу о взыскании арендной платы, пеней и выселении из спорных нежилых помещений. В решении от 4 марта 2014 года (абз. 7, 8 стр. 4) судом установлено, что арендодателем было принято решение о прекращении договорных отношений с арендатором, о чем Общество было уведомлено в претензионном письме от 11.09.2013 № 1578. В соответствии со статьей 452 ГК РФ досудебный порядок урегулирования спора соблюден, договор прекратил свое действие 18 декабря 2013 года. Истец был извещен о рассмотрении этого дела, представлял свои возражения. Судебный акт вступил в законную силу и обстоятельства, установленные в нем, принимаются судом при рассмотрении настоящего дела, поскольку факт прекращения договора с 18 декабря 2013 года не опровергнут сторонами и при рассмотрении настоящего дела.

Таким образом, течение срока исковой давности по требованию о возмещении стоимости неотделимых улучшений началось с 19.12.2013. Срок истек 18.12.2016. Согласно почтовой квитанции претензия направлена ответчику 20 января 2017 года, за пределами срока исковой давности. Исковое заявление направлено в суд почтой 27.01.2017 также с пропуском срока исковой давности. Сторонами не представлено доказательств, что срок исковой давности прерывался или приостанавливался.

03.2014 по делу № А42-8852/2013 судом удовлетворено требование ответчика о выселении истца из занимаемых помещений. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он получил его, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 ГК РФ). В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Действуя с учетом принципа объективной добросовестности, после прекращения договора Общество было обязано вернуть Агентству арендуемые нежилые помещения. Последующее внесения истцом платы за фактическое использование имущества в размере, определенном в договоре, не свидетельствует о том, что договорные отношения между сторонами не прекратились или возобновились.

При изложенных обстоятельствах, оснований для удовлетворения иска
не имелось.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией
не установлено.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 26.05.2017 по делу
№ А42-597/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.И. Желтянников

Судьи

Н.В. Аносова

И.А. Тимухина