Гражданский кодекс часть 1

Управление муниципальной собственностью администрации ЗАТО Александровск (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стройсфера» (далее – ответчик) о взыскании 117 843 руб. 16 коп., из которых: 87 760 руб. 50 коп. - задолженность по арендной плате за период с 18.04.2014 по 19.02.2015 по Договору аренды № ГМИ14-0015 от 03.05.2014, 12 679 руб. 87 коп. - пени, начисленные
за общий период с 21.05.2014 по 19.02.2015, 17 402 руб. 79 коп. - проценты
за пользование чужими денежными средствами, начисленные в порядке статьи
395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) за общий период с 20.02.2015 по 07.04.2017.

Решением от 29.09.2017, принятым путем подписания судьей резолютивной части решения, суд удовлетворил исковые требования.

09.10.2017 судом составлено мотивированное решение.

Ответчик не согласился с вынесенным решением и обратился
с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить.

По мнению подателя апелляционной жалобы, размер арендной платы
не может быть изменён в течение первого года арендных отношений, соответственно, истец не вправе требовать от ответчика внесения платы за период с 18.04.2014 по 19.02.2015 в ином размере, кроме установленного договором аренды. Также ответчик указывает, что ООО "СтройСфера" произвело оплату 23.10.2014, тогда как истцом в расчёте пеней за просрочку внесения арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами указана дата оплаты 27.10.2014. Кроме того, ответчик полагает, что истец несвоевременно (через 7 месяцев) уведомил ответчика о повышении арендной платы, что способствовало увеличению периода аренды.

В соответствии с частью 5 статьи 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом первой инстанции в порядке упрощенного производства без вызова сторон.

В силу части 1 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба на решение арбитражного суда по делу, рассмотренному в порядке упрощенного производства, рассматривается в суде апелляционной инстанции судьей единолично.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 03.05.2014 между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) был заключен Договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, и составляющего имущество казны муниципального образования ЗАТО Александровск № ГМИ14-0015 (далее – Договор), согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимого имущества - нежилое помещение с кадастровым номером 51:23:0010101:1905, общей площадью 369,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Гаджиево Мурманской области, ул. Колышкина, д.70, для осуществления торговой деятельности (пункт 1.1. Договора).

Срок действия Договора установлен с 18.04.2014 по 17.04.2019 (пункт 2.1. Договора). Согласно пункту 5.1. Договора размер арендной платы составляет 9 433 руб. 35 руб. в квартал (без учета НДС) на основании протокола № 1 аукционной комиссии о результатах аукциона от 07.04.2014. Арендная плата устанавливается в рублях РФ и вносится Арендатором не позднее 20-го числа второго месяца отчетного квартала (пункт 5.2. Договора).

Пунктом 5.3. Договора согласовано, что размер арендной платы может пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке в сторону увеличения на основании нормативных актов органов местного самоуправления
с оформлением дополнительного соглашения к Договору.

Пунктом 6.2. Договора установлено, что в случае несвоевременной уплаты Арендатором платежей в сроки, установленные пунктом 5.2. Договора, начисляются пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. На основании Акта приема-передачи недвижимого муниципального имущества от 03.05.2014, подписанного сторонами, объект аренды передан Арендатором Арендодателю. Постановлением администрации ЗАТО Александровск от 19.05.2014 № 1221 утверждена методика расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом, вступившая в силу с 01.06.2014, в связи с чем ответчику было направлено Дополнительное соглашение № 1 от 11.11.2014 об увеличении размера арендной платы до 37 567 руб. 07 коп. в квартал. Данное соглашение ответчиком подписано не было. 27.02.2015 истцом и ответчиком было подписано Соглашение о расторжении Договора с 20.02.2015. На основании Акта приема-передачи недвижимого муниципального имущества Помещение возвращено Арендатором Арендодателю. В нарушение условий Договора ответчик в период с 18.04.2014 по 19.02.2015 арендную плату полностью не внес, в результате чего образовалась задолженность в размере 87 760 руб. 50 коп.

За невнесение арендной платы ответчику, на основании пункта 6.2. Договора, были начислены пени в сумме 12 679 руб. 87 коп. за период с 21.05.2014 по 19.02.2015. В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств, на основании статьи 395 ГК РФ истец начислил проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 17 402 руб. 79 коп. за период с 20.02.2015 по 07.04.2017.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 10.04.2017 № 2419, в которой ответчику предлагалось добровольно погасить образовавшуюся задолженность и начисленные пени, проценты в течение 10 дней с момента получения претензии, которая осталась без ответа. Неисполнение ответчиком обязанности по оплате арендных платежей, послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Применив нормы гражданского и процессуального законодательства, исследовав представленные доказательства во взаимосвязи с условиями договора, суд первой инстанции счел исковые требования обоснованными по праву и размеру.

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для удовлетворения жалобы
и отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии
с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение
его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.

В силу пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности,
в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы.
В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии
с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи
38.2 Земельного Кодекса Российской Федерации). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам
о регулируемой арендной плате.

По смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (как следует из данных в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснений) по договору аренды государственного или муниципального имущества размер арендной платы, определяемый по результатам проведения торгов, не является регулируемым, а в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Пунктом 1.7 Конкурсной документации № 5/2014 по проведению аукциона
на право заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося
в муниципальной собственности ЗАТО Александровск предусмотрено, что арендная плата рассчитывается в соответствии с «Методикой расчета арендной платы», утвержденной Решением Совета депутатов ЗАТО Скалистый № 31 от 17.04.2006 года. Пунктом 9.3 Конкурсной документации предусмотрено, что в случае принятия решения органом местного самоуправления о централизованном изменении ставки арендной платы, ставка арендной платы может быть пересмотрена в сторону увеличения в одностороннем порядке. Также согласно протоколу № 1 аукционной комиссии о результатах секциона от 07.04.2014 предметом аукциона является право на заключение договора аренды помещений муниципального нежилого фонда ЗАТО Скалистый.

Однако ООО «СтройСфера» не принято во внимание то обстоятельство,
что пунктом 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ
от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснена ситуация изменения размера арендной платы, которая не является регулируемой, но в отношении нее публичноправовым образованием (Муниципальное образование ЗАТО Александровск) установлены правила (принят нормативный правовой акт), которым оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого образования.

Указанные акты регулируют публичные отношения, связанные с управлением муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим это управление (УМС администрации ЗАТО Александровск). Поэтому их положения применяются к договору аренды, если это предусмотрено
в самом договоре.

Если стороны распространили действие такого акта на свои отношения
из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет условию договора. Если при этом стороны в договоре аренды муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически не требует изменения договора аренды.

Таким образом, в данном случае изменение размера арендной платы
в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Поскольку ответчиком была допущена просрочка по внесению арендной платы, заявленное истцом требование о взыскании пени также было правомерно удовлетворено судом первой инстанции, так как санкция согласована сторонами, факт просрочки оплаты документально подтвержден и размер пени соответствует представленному в материалы дела расчету.

Довод ответчика о том, что период расчёта неустойки определён неверно
с учётом даты оплаты задолженности – 23.10.2017 отклоняется апелляционной коллегией, поскольку, по обоснованному утверждению истца, при начислении пеней за просрочку своевременного внесения арендной платы последний руководствовался пунктом 5.5. договора № ГМИ 14-0015 от 03.05.2014, согласно которому моментом исполнения обязательств по оплате арендных платежей является момент поступления денежных средств в местный бюджет (27.10.2014).

Также необоснованным является утверждение ответчика о том, что он был несвоевременно извещён, не может быть принят во внимание по следующим основаниям.

Согласно пункту 5.4 договора, в случае принятия решения органом местного самоуправления о централизованном изменении ставки арендной платы ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке.

Как следует из материалов дела, Постановлением администрации ЗАТО Александровск от 19.05.2014 № 1221 «Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом муниципального образования ЗАТО Александровск», утверждена новая Методика, которая подлежащая применению с 01.06.2014 года. В этом случае Арендодатель извещает Арендатора
о том, что такое изменение произошло, с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы. Договором не установлен срок, в течение которого Арендодатель извещает Арендатора. Вместе с тем, данный нормативный акт был размещен для свободного доступа и опубликован на официальном сайте ЗАТО Александровск, что не мешало Арендатору ознакомиться с ним в более ранние сроки, чем январь 2015 года.

Выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в силу чего отсутствуют основания для
его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей
270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

Руководствуясь статьями 269-271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 09.10.2017 по делу
№ А42-6114/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Судья		В.И. Желтянников