Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений города Мурманска на решение Арбитражного суда Мурманской области от 31.10.2014 (судья Востряков К.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2015 (судьи Кашина Т.А., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу № А42-6486/2014,

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений города Мурманска, место нахождения: 183038, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ОРКО-инвест», место нахождения: 183034, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – ООО «ОРКО-инвест»), о взыскании 2 752 233 руб. 35 коп., в том числе 1 967 100 руб. 32 коп. задолженности по арендной плате за период с первого квартала 2013 года по первый квартал 2014 года и 785 133 руб. 03 коп. пеней за период с 01.09.2008 по 20.08.2014.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество «БИЗНЕС-СЕРВИС», место нахождения: 183031, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – ЗАО «БИЗНЕС-СЕРВИС»).

Решением от 31.10.2014 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2015 данное решение оставлено без изменения.

Комитет в кассационной жалобе, ссылаясь на неполное выяснение судами обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права, просит отменить названные судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, заключенные между ответчиком и ЗАО «БИЗНЕС-СЕРВИС» договоры от 19.06.2012 и 18.06.2013 на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка в силу статей 389, 391, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежали государственной регистрации, ввиду отсутствия государственной регистрации эти договоры не считаются заключенными, а смена арендатора не считается состоявшейся; суды ошибочно сослались на разъяснения, изложенные в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13), поскольку данные разъяснения применяются при рассмотрении споров между сторонами договора аренды; решением Арбитражного суда Мурманской области от 28.01.2014 по делу № А42-7530/2013 установлено, что ООО «ОРКО-инвест» является арендатором спорного земельного участка на основании договора аренды от 25.09.2007 № 9406; фактическое использование или неиспользование ответчиком арендуемого земельного участка не имеет значения при наличии между сторонами договорных отношений.

ООО «ОРКО-инвест» в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая, что нормы права применены судами правильно; указывая, что в спорный период арендатором по договору аренды являлось ЗАО «БИЗНЕС-СЕРВИС», о передаче которому прав и обязанностей арендатора по договору первоначальный арендатор уведомлял арендодателя; Комитет признавал ЗАО «БИЗНЕС-СЕРВИС» арендатором земельного участка, поскольку направлял ему расчет арендной платы и выставлял счета.

В судебном заседании представитель ООО «ОРКО-инвест» против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации города Мурманска от 11.07.2007 № 982 Комитет (арендодатель) и ООО «ОРКО-инвест» (арендатор) заключили договор от 25.09.2007 № 9406 аренды земельного участка площадью 15 397 кв. м с кадастровым номером 51:20:003211:0051, расположенного по адресу: г. Мурманск, Ленинский административный округ, 245 м по направлению на запад от здания № 48, корп. 1 по улице Чумбарова-Лучинского, имеющего вид разрешенного использования «земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта (за исключением земельных участков под автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи», на срок с 11.07.2007 по 30.06.2022.

Размер и порядок внесения арендной платы определены разделом 2 договора.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 05.02.2008.

Подпунктом е) пункта 5.1 договора предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованный участок в субаренду, а также без согласия арендодателя при условии его уведомления передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по этому договору аренды третьему лицу.

ООО «ОРКО-инвест» и ЗАО «БИЗНЕС-СЕРВИС» заключили договоры от 19.06.2012 и 18.06.2013 на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 25.09.2007 № 9406 на периоды с 19.06.2012 по 17.06.2013 и с 18.06.2013 по 16.06.2014 соответственно. Указанные договоры не регистрировались в установленном порядке.

О передаче ЗАО «БИЗНЕС-СЕРВИС» прав и обязанностей арендатора по договору от 25.09.2007 первоначальный арендатор - ООО «ОРКО-инвест» - уведомлял Комитет, что последним не оспаривается.

Комитет в связи с образованием задолженности по арендной плате по состоянию на 11.06.2014 направил ООО «ОРКО-инвест» претензию от 16.06.2014 № 15-08-01/7190 с требованием о погашении задолженности.

Поскольку задолженность по арендной плате не была погашена арендатором, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском к ООО «ОРКО-инвест».

Суды, отказывая в иске, пришли к выводу, что в соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 5, 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации с 19.06.2012 права и обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды от 25.09.2007, перешли к ЗАО «БИЗНЕС-СЕРВИС», которое и должно нести обязанность по внесению арендной платы в спорный период, а ООО «ОРКО-инвест», к которому предъявлен иск, в связи с этим является ненадлежащим ответчиком.

Между тем суды не учли следующее.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатору предоставлено право с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В случае передачи имущества в субаренду ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Поднаем и перенаем представляют собой различные способы реализации арендатором возможности распорядиться принадлежащим ему правом аренды.

В отличие от поднайма, когда ответственным перед арендодателем остается арендатор, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, в связи с чем при совершении такой сделки необходимо соблюдать нормы гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.

В силу пункта 2 статьи 607 названного Кодекса законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В отличие от общих правил, предусмотренных общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде, пунктами 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и переданного в аренду на срок более чем пять лет, предоставлено право без согласия арендодателя при условии его уведомления в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу.

Данной нормой арендатору такого земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права и передать обязанности третьему лицу путем перенайма без согласия собственника земельного участка, однако возможность передачи прав и обязанностей на льготных условиях не влияет на природу перенайма как одного из способа замены лица в обязательстве.

Между тем из положений статей 382, 384, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что при замене стороны в обязательстве, которое возникло из договора, действующего в течение определенного срока, первоначальная сторона может выбыть из обязательства на некоторый период с последующим восстановлением в качестве стороны в этом обязательстве, то есть на время. Передача на время арендатором другому лицу права пользования предоставленным в аренду имуществом происходит при субаренде.

Как видно из материалов дела, ООО «ОРКО-инвест» и ЗАО «БИЗНЕС-СЕРВИС» заключали краткосрочные (сроком менее чем на один год) договоры передачи прав и обязанностей арендатора по договору от 25.09.2007 № 9406 аренды земельного участка, каждый раз уведомляя Комитет об этом. Названные договоры не регистрировались в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В таком случае по истечении срока действия очередного договора о передаче прав и обязанностей арендатора создается неопределенность относительно того, кто является арендатором по договору, поскольку неизвестно, выразят ли названные общества волю на заключение нового договора о передаче прав и обязанностей, будет ли обеспечена непрерывность их правоотношений. Кроме того, поскольку арендодатель не имеет возможности влиять на отношения между прежним и новым арендаторами, до получения уведомления от прежнего арендатора, своевременность направления которого ничем не гарантирована, у арендодателя будет отсутствовать информация о контрагенте по договору, что противоречит принципам равенства и определенности в регулируемых гражданским законодательством отношениях. О неопределенности ситуации, возникшей в связи с заключением ООО «ОРКО-инвест» и ЗАО «БИЗНЕС-СЕРВИС» договоров, свидетельствует, в частности, рассмотрение арбитражным судом в период действия этих договоров дела № А42-7530/2013, возбужденного по иску ООО «ОРКО-инвест» как арендатора земельного участка об установлении кадастровой стоимости этого участка в размере его рыночной стоимости.

Поскольку при перенайме происходит замена арендатора по договору, то есть меняются условия договора аренды, заслуживают внимания и доводы Комитета о необходимости государственной регистрации таких изменений в установленном порядке.

Таким образом, вывод судебных инстанций об отсутствии у ООО «ОРКО-инвест» обязанности вносить арендную плату в спорный период в связи с передачей прав и обязанностей по договору ЗАО «БИЗНЕС-СЕРВИС» основан на неверной правовой квалификации взаимоотношений сторон без учета конкретных обстоятельств дела, а также содержания общих норм гражданского законодательства об обязательствах и специальных норм об аренде, подлежащих применению в совокупности.

В связи с изложенным обжалуемые судебные акты следует отменить, а дело – передать в арбитражный суд первой инстанции для рассмотрения заявленных требований по существу, в ходе которого необходимо установить, имеется ли у ответчика задолженность по арендной плате с учетом всех поступивших Комитету в спорный период платежей, проверить произведенный Комитетом расчет долга и пеней; в зависимости от установленного разрешить спор.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Мурманской области от 31.10.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2015 по делу № А42-6486/2014 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Мурманской области.

Председательствующий И.В. Сергеева

Судьи М.В. Захарова

Г.М. Рудницкий