Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Мурманской области от 05.04.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2023 по делу № А42-7028/2022,

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений администрации города Мончегорска, адрес: 184500, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРНИП <***> (далее - Предприниматель), о взыскании с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), 3 770 790 руб. 13 коп., в том числе 2 794 692 руб. 73 коп. задолженности по арендной по договору аренды от 18.01.2019 № 120/19 за период с 15.07.2020 по 04.08.2021, 460 315 руб. 31 коп. пеней за период с 15.07.2020 по 04.08.2021, 168 906 руб. 63 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) за период с 05.08.2021 по 31.03.2022, 277 766 руб. 59 коп. расходов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома за период, 69 108 руб. 87 коп. - расходов по капитальному ремонту.

Решением Арбитражного суда Мурманской области от 05.04.2023 иск удовлетворен частично: с Предпринимателя в пользу Комитета взыскано 3 141 568 руб. 19 коп. задолженности, 100 000 руб. пеней, 168 906 руб. 63 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами; в остальной части требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2023 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Предприниматель, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 05.04.2023 и постановление от 24.07.2023, принять новый судебный акт - об отказе в удовлетворении иска.

Суды, по мнению подателя жалобы, не учли, что Предприниматель ФИО1 в феврале 2020 года обращалась в Комитет с заявлением о приобретении помещения, предоставленного в аренду по договору от 18.01.2019 № 120/19, в собственность в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), указывает, что по результатам рассмотрения этого заявления Комитетом ей было предложено приобрести помещение по завышенной цене, что послужило основанием для ее оспаривания в судебном порядке в рамках дела № А42-6962/2020, решением по которому действия Комитета были признаны незаконными, с возложением на него обязанность заключить договор по определенной в ходе судебного разбирательства цене, поэтому считает, что оснований для внесения арендной платы за спорный период не имелось.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Стороны извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 18.01.2019 № 120/19 (далее - Договор), в соответствии с которым арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение площадью 985 кв.м, кадастровый номер 51100010302479 (номер помещения I, номер по плану 1-7, 9-13, 13а, 14-18, 20, 21, номер помещения III, номер по плану 1-10), находящееся по адресу: <...> (далее - Помещение), на срок с 18.01.2019 по 17.01.2024.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 18.01.2019.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определены в договоре и в дополнительных соглашениях к нему от 15.05.2020 № 1, от 06.07.2020 № 2.

Согласно пункту 3.1 Договора арендная плата за Помещение составляет 428 493 руб. 38 коп.

В соответствии с пунктом 3.2 Договора арендная плата подлежит перечислению арендатором ежемесячно, не позднее 15-го числа текущего месяца.

Согласно пункту 2.2.2 Договора арендатор обязался возмещать арендодателю расходы, понесенные на оплату услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее - МКД), коммунальных услуг на общедомовые нужды, и взносы на капитальный ремонт общего имущества в МКД.

В пункте 3.3 Договора стороны определили, что ежемесячная сумма расходов арендодателя на оплату услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в МКД, коммунальных на общедомовые нужды (далее - сумма расходов на оплату услуг) составляет 33 004 руб. 45 коп., ежемесячная сумма расходов арендодателя на оплату взноса на капитальный ремонт - 5910 руб. и оплачивается арендатором ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, следующего за истекшим, а в пункте 3.5 Договора предусмотрели, что указанные суммы могут быть изменены в связи с изменением тарифов по соответствующим услугам на основании уведомления арендодателя.

Уведомлением от 07.12.2020 Комитет сообщил арендатору об увеличении суммы расходов на оплату услуг с 01.11.2020 до 34 169 руб. 70 коп., уведомлением от 22.01.2021 - об увеличении суммы расходов на оплату взноса на капитальный ремонт с 01.01.2021 до 8865 руб.

Сторонами подписано соглашение от 06.08.2021 о расторжении Договора с 04.08.2021.

Комитет, ссылаясь на неисполнение Предпринимателем обязанности по внесению арендной платы по Договору за период с 15.07.2020 по 04.08.2021, по оплате сумм расходов на оплату услуг и взносов на капитальный ремонт, а также указывая на непринятие ответчиком мер по урегулированию спора в претензионном порядке, обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции признал требования Комитета обоснованными по праву и удовлетворил иск, уменьшив по заявлению Предпринимателя неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Применительно к возражениям Предпринимателя со ссылкой на незаконность действий Комитета применительно к рассмотрению заявления о предоставлении Помещения в собственность, суды правомерно отметили, что требований о взыскании убытков Предпринимателем не заявлено.

Признавая обоснованными требования Комитета в части взыскании сумм основного долга по арендной плате и расходов арендодателя на оплату услуг, взносов на капитальный ремонт, начисленных по 04.08.2021, суды руководствовались положениями статей 309, 310 ГК РФ, и посчитали, что обязанность по внесению соответствующих платежей прекратилась не ранее даты, указанной в соглашении о расторжении Договора, - 04.08.2021.

При этом суды не учли следующее.

По смыслу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязательство арендатора по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своего обязательства по предоставлению предусмотренного договором имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ).

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

В постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73) даны разъяснения, касающиеся момента прекращения обязательства по внесению арендной платы за пользование недвижимым имуществом, в отношении которого арендатором и арендодателем заключен договор купли-продажи.

В абзаце третьем пункта 6 Постановления № 73 указано, что в случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, следует учитывать, что, по смыслу статей 3 и 5 названного Закона, в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Предприниматель ФИО1 в своих возражениях указывала, что Помещение было приобретено ею в собственность в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, и что в рамках дела № А42-6962/2020 было удовлетворено ее требование об обязании Комитета заключить договор купли-продажи Помещения по цене 12 912 140 руб.

Суды указали, что договор купли-продажи Помещения был заключен 30.07.2021. Между тем, договор купли-продажи Помещения в материалах дела отсутствует.

Суды не исследовали содержание договора купли-продажи, не проверили - имелся ли между сторонами преддоговорный спор, переданный на разрешение суда, являлось ли решение по делу № А42-6962/2020 результатом его рассмотрения, привело ли принятие указанного судебного акта к заключению договора купли-продажи применительно к положениям пункта 4 статьи 445 ГК РФ и разъяснениям, изложенным в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», или условия договора (в том числе те, которые не отражены в резолютивной части решения по делу № А42-6962/2020) были согласованы сторонами позднее.

Указанные обстоятельства, определяющие дату заключения договора купли-продажи при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, имеют значение для разрешения спора и определения момента прекращения обязательства арендатора по внесению платежей по Договору.

Суды также признали обоснованными требования Комитета в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму долга 2 794 692 руб. 73 коп., за период с 05.08.2021 по 31.03.2022.

Согласно расчету истца эта сумма долга включает в себя в том числе арендную плату по Договору за период с 01.07.2020 по 30.10.2020, в отношении которой, как указал Комитет в своих пояснениях (т.д.1, л. 119, 120), арендатору в соответствии с дополнительным соглашением от 06.07.2020 № 2 была предоставлена отсрочка и определены сроки ее внесения (т.д. 1, л. 29). В графике внесения арендной платы в этом соглашении указаны даты оплаты отдельных отсроченных платежей - 15.08.2021, 15.09.2021, 15.10.2021, 15.11.2021, 15.12.2021.

Правовое обоснование начисления процентов за пользование чужими денежными средствами с 05.08.2021 в отношении платежей с соответствующими датами оплаты истцом не указано.

При таком положении выводы судов о правильности выполненного истцом расчета суммы процентов не могут быть признаны обоснованными.

В соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку судами не исследованы в полной мере юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, а совершение таких процессуальных действий выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции, решение от 05.04.2023 и постановление от 24.07.2023 подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, исследовать обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, проверить расчет суммы задолженности и штрафных санкций, заявленных ко взысканию, и на основании установленных обстоятельств разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, а также распределить судебные расходы, в том числе в связи с рассмотрением дела в суде кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Мурманской области от 05.04.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2023 по делу № А42-7028/2022 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Мурманской области.

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

М.В. Захарова

А.Е. Филиппов