Гражданский кодекс часть 1

Комитет по управлению имуществом администрации города Апатиты (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском
к обществу с ограниченной ответственностью «Офиж» (далее – ответчик, Общество) о признании пункта 8.3 договора управления многоквартирным домом от 01.11.2022 № В-И14/2022 недействительным.

Решением суда от 08.11.2023 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой.

В обоснование жалобы ссылается на неправильное применение судом норм материального права, полагает, что, поскольку договор управления многоквартирным домом заключается непосредственно с собственником жилого помещения, а не нанимателем, то последний по отношению к управляющей организации является третьим лицом, на которое возложено исполнение.

В этой связи, наймодатель (в данном случае – муниципальное образование) на основании статьи 403 ГК РФ несет перед управляющей организацией ответственность за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязанностей третьим лицом (нанимателем).

В указанном случае, как полагает ответчик, он вправе обратиться с требованием о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, как к нанимателю помещения, так и непосредственно к собственнику (наймодателю).

Включение спорного пункта 8.3 в условия договора управления направлено на исключение бездействия со стороны собственника в отношении недобросовестного нанимателя и недопущение причинения убытков интересам управляющей организации.

Ответчик также находит ошибочным вывод суда о том, что решение о возложении на собственника муниципального жилого помещения субсидиарной ответственности по обязательствам нанимателей не относится к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Согласно протоколу общего собрания собственников от 09.11.2022 № 1-2022, большинством голосов собственников (57,89%) принято решение об утверждении договора управления многоквартирным домом в новой редакции с 01.11.2022,
в условия которого включен спорный пункт 8.3.

Между тем, решение общего собрания собственников от 09.11.2022 ответчиком в установленном порядке не оспорено.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2023 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 15.02.2024.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу.

Согласно позиции истца, внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги является обязанностью не только нанимателя, но и проживающих с ним членов его семьи, имеющих равное с нанимателем право на жилое помещение, независимо от их указания в договоре социального найма. Указанные лица несут солидарную с нанимателем ответственность в случае неисполнения обязанности по внесению платы за коммунальные услуги.

По смыслу части 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) наймодатель обязан оплатить управляющей организации разницу в плате, вносимой нанимателем жилого помещения по договору социального найма, и размером платы на содержание жилого помещения, утвержденном на общем собрании собственников помещений МКД, если такая плата установлена в большем размере. Между тем, в договорах социального найма, заключаемых Комитетом с гражданами, такая разница не предусмотрена.

Отзыв приобщен судом к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Присутствующий в заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Истец явку представителя не обеспечил, апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке

Как следует из материалов дела, Общество с 01.01.2016 осуществляет управление многоквартирным домом № 14 по адресу: Мурманская обл., Апатиты,
ул. Воинов-Интернационалистов, на основании договора управления, заключенного в соответствии с принятым его собственниками решением, оформленным соответствующим протоколом.

На основании реестра муниципальной собственности города Апатиты в названном доме по состоянию на 21.07.2023 в собственности муниципального образования город Апатиты с подведомственной территории Мурманской области находятся 8 жилых помещений общей площадью 443,5 кв.м (общая площадь здания 5 932,3 кв.м).

Общество инициировало проведение внеочередного общего собрания собственников помещений МКД в форме очно-заочного голосования путем принятия собственниками решений в письменной форме (посредством направления листов решений собственников для голосования с 03.10.2022 по 31.10.2022) по поставленным в уведомлении вопросам повестки дня, в том числе об утверждении условий договора управления многоквартирным домом в новой редакции с 01.11.2022 (вопрос 4).

В целях подготовки к проведению общего собрания собственников Обществом сопроводительным письмом от 03.10.2022 № 388 в адрес Комитета направлен бюллетень для голосования с проектом договора управления от 01.11.2022 № В-И14/2022, содержащий пункт 8.3, по условиям которого предусмотрено:

«Собственник, передавший помещение по договорам социального найма, несет субсидиарную ответственность в случае невыполнения нанимателем условий данного договора о своевременном внесении платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги.

Право Управляющей организации на привлечение Собственника к субсидиарной ответственности возникает с момента вынесения постановления об окончании исполнительного производства и о возвращении взыскателю исполнительного документа по следующим основаниям:

- если невозможно установить местонахождение нанимателя-должника, его имущества либо получить сведения о наличии принадлежащих ему денежных средств и иных ценностей, находящихся на счетах, во вкладах или на храпении в банках или иных кредитных организациях;

- если у нанимателя-должника отсутствует имущество, на которое может быть обращено изыскание, и все принятые судебным приставом-исполнителем допустимые законом меры по отысканию его имущества оказались безрезультатными».

В соответствии с Положением о представлении интересов муниципального образования город Апатиты с подведомственной территорией Мурманской области на общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденным постановлением Администрации города Апатиты от 12.10.2012 №1165, Комитет 05.10.2022 принял участие в голосовании путем созыва комиссии по рассмотрению сообщений о проведении общего собрания собственников и инициированию таких собраний (далее - Комиссия) в количестве 5 человек.

Члены Комиссии единогласно проголосовали против условий проекта договора управления МКД, о чем было составлено заключение от 05.10.2022.

В обоснование такого решения Комитет письмом от 07.10.2022 № 66685-12/8/22 сообщил Обществу о том, что пункт 8.3 договора управления о субсидиарной ответственности собственника, передавшего помещение по договору социального найма противоречит части 3 статьи 153 ЖК РФ, согласно которой расходы на содержание жилыхпомещений и коммунальные услуги органы местного самоуправления несут исключительно до заселения жилых помещений муниципального жилищного фонда, в связи с чем, Комитет возвращает проект договора управления с целью исключения из его условий пункта 8.3.

21.11.2022 Общество письмом № 465, направило Комитету на согласование договор управления многоквартирным домом от 01.11.2022 № В-И14/2022 без внесения изменений в его условия, после чего Комитетом письмом от 01.12.2022
№ 8368-12/8/22 в адрес Общества направлен протокол разногласий к названному договору в части спорного пункта.

Протокол согласования разногласий к вышеуказанному договору с подтверждением намерения оставить условия договора в части пункта 8.3 без изменения поступил в Комитет 07.06.2023 с сопроводительным письмом от 06.06.2023 № 177, с приложением протокола внеочередного общего собрания собственников от 09.11.2022 № 1-2022.

Согласно примечанию Общества, изложенному в протоколе согласования разногласий, Обществом, со ссылкой на обязательность принятого решения для всех собственников помещений (согласно протоколу от 09.11.2022 № 1-2022), сообщено о возможности реализации Комитетом права инициирования проведения нового собрания собственников или обжалования решения общего собрания собственников МКД в судебном порядке.

Согласно протоколу от 09.11.2022 № 1-2022 в отношении вопроса № 4 повестки дня большинством голосов собственников (57,89%) принято решение об утверждении с 01.11.2022 договора управления многоквартирным домом в новой редакции, включая спорный пункт 8.3.

Полагая, что условие пункта 8.3 договора управления в части возложения на Комитет субсидиарной ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств нанимателями по договорам социального найма не соответствует жилищному законодательству, Комитет обратился с заявлением о признании недействительным пункта 8.3 договора управления в редакции от 01.11.2022.

Суд первой инстанции, признав, что законом не установлена субсидиарная ответственность публично-правового образования по обязательствам нанимателей, пользующихся помещением по договору социального найма, признал пункт 8.3 договора управления недействительным.

Исследовав повторно по правилам главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документы, представленные в материалах дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва, апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.

Частью 1 статьи 162 ЖК РФ установлено, что договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по ЖК РФ, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 162 ЖК РФ).

Из приведенных норм следует, что договор управления заключается с каждым из собственников помещения, расположенного в многоквартирном доме; наниматели, пользующиеся помещением на основании договора социального найма, не наделены правом на заключение договора управления.

Частью 8 статьи 162 ЖК РФ установлено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

По смыслу указанной нормы договор управления многоквартирным домом рассматривается законодателем в качестве гражданско-правового договора, который, следовательно, может быть признан недействительным полностью или в части по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Подобный подход соответствует позиции, изложенной Верховным судом Российской Федерации в определении от 20.05.2022 № 305-ЭС22-3314.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Согласно пункту 1 статьи 399 ГК РФ, до предъявления требований к лицу, которое в соответствии с законом, иными правовыми актами или условиями обязательства несет ответственность дополнительно к ответственности другого лица, являющегося основным должником (субсидиарную ответственность), кредитор должен предъявить требование к основному должнику.

Из содержания указанной нормы следует, что субсидиарная ответственность одного лица по обязательствам другого может быть установлена законом, иными правовыми актами, к числу которых в силу пункта 6 статьи 3 ГК РФ относятся указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации, а также добровольно принятым обязательством.

При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 2 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

По общему правилу, следующему из статьи 210 ГК РФ, бремя содержания жилого помещения, в том числе обязанность по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги, лежит на собственнике помещения, иное может быть установлено законом или договором.

Согласно части 3 статьи 153 ЖК РФ, до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

В соответствии с частью 1 статьи 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

В силу прямого указания статьи 678 ГК РФ и пункта 1 части 2
статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора.

При этом согласно части 4 статьи 155 ЖК РФ, наниматели жилых помещений по договору социального найма в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 разъяснено, что внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги является обязанностью не только нанимателя, но и проживающих с ним членов его семьи (дееспособных и ограниченных судом в дееспособности), имеющих равное с нанимателем право на жилое помещение, независимо от указания их в договоре социального найма жилого помещения.

В данном пункте также указано, что названные лица несут солидарную с нанимателем ответственность за невыполнение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 предусмотрено, что по смыслу части 14 статьи 155 ЖК РФ, собственники и наниматели жилых помещений по договору социального найма, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пеню, размер которой установлен законом и не может быть увеличен.

Таким образом, жилищным законодательством установлено, что при передаче жилого помещения в пользование по договору социального найма обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возлагается на нанимателя и проживающих с ним членов семьи, которые несут солидарную ответственность в случае неисполнения указанной обязанности (статья 322 ГК РФ).

Доводы ответчика о внесении нанимателями платы за жилое помещение управляющей организации по модели исполнения обязательства третьим лицом (статья 313 ГК РФ) при сохранении указанной обязанности у собственника помещения, который в силу статьи 403 ГК РФ должен нести ответственность за ненадлежащее исполнение обязательства третьим лицом, подлежат отклонению, как противоречащие части 2 статьи 153 ЖК РФ и пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22.

На уровне закона и иных правовых актов не установлена субсидиарная ответственность публично-правового образования, предоставившего жилое помещение по договору социального найма, перед управляющей организацией в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательств нанимателем. Доказательств обратного ответчиком не приведено.

Часть 4 статьи 155 ЖК РФ, как следует из ее содержания, распространяется только на случаи, когда размер платы за жилое помещение, установленный в договоре социального найма, согласован сторонами в меньшем размере, чем установлен договором управления многоквартирным домом.

Между тем, как указал истец в отзыве на апелляционную жалобу, что ответчиком не опровергнуто, подобных условий договоры социального найма, заключаемые администрацией города Апатиты, не содержат.

Поскольку законом и иными правовыми актами не установлена субсидиарная ответственность публично-правового образования (наймодателя помещения по договору социального найма), такая ответственность в указанном случае могла быть установлена только путем добровольного принятия такого обязательства.

В рассматриваемом случае со стороны Комитета, выступающего от имени администрации города Апатиты, отсутствует волеизъявление на принятие обязательства в части несения субсидиарной ответственности по обязательствам нанимателей, пользующихся помещениями по договору социального найма.

Напротив, Комитет предпринял меры по доведению до Общества сведений о несогласии с условиями договора управления многоквартирным домом в части спорного пункта 8.3, о чем свидетельствует лист решения внеочередного общего собрания от 05.10.2022 (пункт № 4), а также письмо от 07.10.2022 № 6665-12/8/22 и протокол разногласий к договору управления.

При изложенных обстоятельствах у Общества отсутствовали правовые основания для включения пункта 8.3 в условия договора управления многоквартирным домом и вынесения договора управления в указанной редакции для утверждения на внеочередном общем собрании собственников 09.11.2022.

Согласно протоколу общего собрания собственников от 09.11.2022 № 1-2022, большинством голосов собственников (57,89%) принято решение об утверждении договора управления многоквартирным домом с 01.11.2022 с включением в его условия спорного пункта 8.3.

Общество в апелляционной жалобе ссылается на положения части 5 статьи 46 ЖК РФ, согласно которой решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В материалах дела отсутствуют доказательства участия представителей администрации города Апатиты во внеочередном общем собрании собственников многоквартирного дома 09.11.2022, а также выражения согласия на утверждение договора управления в редакции, предложенной Обществом, содержащей пункт 8.3.

Вопрос об определении расходных обязательств муниципального образования города Апатиты, как правомерно указал суд первой инстанции, не относится к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома, что следует из части 4 статьи 44 ЖК РФ, в которой установлен ограниченный круг вопросов, входящих в компетенцию общего собрания собственников.

Статьей 65 Бюджетного кодекса Российской Федерации (далее – БК РФ) установлено, что формирование расходов бюджетов бюджетной системы Российской Федерации осуществляется в соответствии с расходными обязательствами, обусловленными установленным законодательством Российской Федерации разграничением полномочий федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, исполнение которых должно происходить в очередном финансовом году (очередном финансовом году и плановом периоде) за счет средств соответствующих бюджетов.

Основания возникновения расходных обязательств муниципального образования установлены пунктом 1 статьи 86 БК РФ, согласно которому к таким основаниям относятся:

- принятие муниципальных правовых актов по вопросам местного значения и иным вопросам, которые в соответствии с федеральными законами вправе решать органы местного самоуправления, а также заключение муниципальным образованием (от имени муниципального образования) договоров (соглашений) по данным вопросам;

- принятие муниципальных правовых актов при осуществлении органами местного самоуправления переданных им отдельных государственных полномочий;

- заключение от имени муниципального образования договоров (соглашений) муниципальными казенными учреждениями.

Как видно из приведенного перечня, решения общего собрания собственников многоквартирного дома не относятся к числу оснований возникновения у муниципального образования расходных обязательств.

При изложенных обстоятельствах судом первой инстанции сделаны обоснованные выводы о признании договора управления многоквартирным домом, в редакции, действующей с 01.01.2022, недействительным в части оспариваемого пункта 8.3, возлагающего на муниципальное образование (наймодателя) субсидиарную ответственность за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств нанимателями по договорам социального найма.

Признание договора управления недействительным в указанной части не затрагивает прав и обязанностей иных лиц, а также не влияет на действительность и исполнимость иных условий договора управления.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 08.11.2023 по делу
№ А42-7272/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Савина

Судьи

Н.А. Мельникова

Н.Ф. Орлова