Гражданский кодекс часть 1

апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Мурманской области от 27.12.2021 поделу № А42-9158/2021 (судья А.В. Евсюкова) по иску:

Комитета имущественных отношений города Мурманска (183038, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (Мурманская обл. )

о взыскании задолженности по арендной плате, пеней и встречному иску о внесении изменений в договор аренды,

установил:

Комитет имущественных отношений города Мурманска (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Мурманской области к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, Предприниматель) о взыскании с ответчика 1 065 789 руб. 25 коп. задолженности по арендной плате за период с 08.10.2014 по 31.05.2021, 6 938 руб. 19 коп. пеней за просрочку платежа за период с 02.07.2021 по 14.07.2021.

Предприниматель обратился с встречным исковым заявлением о внесении изменений в договор от 01.06.2021 № 13564, об исключении из него подпункта «и» пункта 5.2.

Решением от 27.12.2021 исковые требования удовлетворены, с Предпринимателя в пользу Комитета взысканы 1 065 789 руб. 25 коп. задолженности, 6 938 руб. 19 коп. пеней; с ответчика в доход федерального бюджета взыскано 23 727 руб. государственной пошлины; в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, Предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Комитета и об удовлетворении встречных исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о возвращении иска ввиду нарушения правил подсудности, об отложении судебного разбирательства для подготовки встречного расчета задолженности за период с 01.01.2016 по 31.12.2017 в связи со значительным уменьшением кадастровой стоимости земельного участка, заявления о применении срока давности; в договоре аренды отсутствует расчет за период с 2014 по август 2017 года, однако иск в этой части судом удовлетворен, Комитет произвел расчет арендной платы на основании правовых актов, утративших силу, истец при расчете арендной платы злоупотребил своим правом и при исчислении арендной платы не учел решение от 12.12.2018 Комиссии по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков, которым установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере 2 600 000 руб., которая распространяется на период с 01.01.2016, суд не истребовал у заинтересованного лица документы, на основании которых определены удельные показатели кадастровой стоимости спорного земельного участка; суд не рассмотрел вопрос о кабальности сделки, невозможности отказаться от подписания договора в редакции истца под угрозой возможного привлечения к административной ответственности за незаключение договора аренды, спор неподведомствен арбитражному суду, поскольку наличие статуса индивидуального предпринимателя само по себе не предполагает отнесение спора к компетенции арбитражного суда, тем более, что в пункте 8.1 договора предусмотрена договорная подсудность в судах Ленинского административного округа г. Мурманска, суд первой инстанции пришел к неверному выводу о том, что договор подписан Предпринимателем 01.06.2021, поскольку проект направлен Предпринимателю только 15.06.2021 и после подписания направлен в Комитет в конце июня 2021 года, экземпляр договора возвращен Предпринимателю после государственной регистрации только 11.10.2021.

В отзыве на апелляционную жалобу Комитет просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, указывает, что спорный земельный участок предоставлен ответчику для эксплуатации магазина, в соответствии с видом разрешенного использования земельный участок подлежит использованию в коммерческих целях, в связи с чем суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что дело подлежит рассмотрению в арбитражном суде, при принятии искового заявления к производству ответчик обладал статусом индивидуального предпринимателя, пунктом 8.1 договора определено место исполнения договора, суд первой инстанции обоснованно отклонил ходатайство об отложении судебного разбирательства, расчет арендной платы произведен в соответствии с действующими в соответствующий период нормативными актами, Предпринимателем инициирована процедура обжалования кадастровой стоимости в 2018 году, в связи с чем суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что новый размер кадастровой стоимости подлежит применению с 01.01.2018, исковая давность истцом не пропущена.

Комитетом также заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В судебном заседании объявлен перерыв до 12 час. 20 мин. 22.03.2022.

В судебном заседании представитель Предпринимателя апелляционную жалобу поддержал, указал, что арбитражный суд не обладал компетенцией для рассмотрения настоящего спора, указал, что не обладая соответствующими знаниями, Предприниматель не понимал последствий такого условия договора, Комитет необоснованно применил новый размер кадастровой стоимости только с 01.01.2018.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя Предпринимателя, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 01.06.2021 № 13564, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды из категории земель - земли населенных пунктов, земельный участок площадью 2 035 кв. м с кадастровым номером 51:20:0003006:44, расположенный по адресу: город Мурманск, Ленинский административный округ, пр. Героев-Североморцев, под магазин.

Договор аренды заключен на срок с 01.06.2021 по 01.06.2070 (пункт 1.4 договора).

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за использование земельного участка в размере, определенном прилагаемым к договору расчетом арендной платы.

Сроки внесения арендной платы установлены пунктом 2.2 договора аренды, согласно которому арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 1 числа третьего месяца квартала, а за 4-ый квартал не позднее 25 ноября текущего года.

Пунктом 2.5 договора сторонами согласована договорная неустойка за невнесение арендной платы в установленный договором срок в размере 0,05 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Пунктами 2.3, 5.2 договора предусмотрено, что арендатор обязан внести арендную плату за пользование Участком за период с 08.10.2014 по 31.05.2021 без начисления штрафных санкций за указанный период в месячный срок с момента подписания договора обеими сторонами.

Акт передачи-приема земельного участка составлен и подписан Предпринимателем 01.06.2021.

В связи с неисполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей ответчик истец направил ответчику претензию от 15.07.2021 № 15-08-01/8407, а впоследствии обратился в суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения исковых требований, Предприниматель обратился с встречным исковым заявлением о внесении изменений в договор аренды, а именно исключении из него подпункта «и» пункта 5.2, ссылаясь на то, что был введен Комитетом в заблуждение, сделка являлась кабальной для Предпринимателя, в условиях ограничительных мер в связи с пандемией Предприниматель не имеет возможности вести предпринимательскую деятельность, использовать в полной мере объекты недвижимости (здание и земельный участок) для извлечения предпринимательского дохода.

В отсутствие доказательств оплаты задолженности суд первой инстанции исковые требования Комитета удовлетворил, не усмотрел оснований для внесения изменений в договор.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Расчет основного долга за пользование земельным участком выполнен с 08.10.2014 в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город Мурманск, утвержденной решением Совета депутатов города Мурманска от 25.05.2007 № 37-445, с 01.07.2016 в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город Мурманск, утвержденной решением Совета депутатов города Мурманска от 27.11.2014 N 3-41, с 12.08.2017 в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531).

Из разъяснений, данных Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 № 15837/11, следует, что в случае признания вступившим в законную силу судебным актом нормативного акта, определившего методику расчета арендной платы в отношении публичных земель, недействующим, расчет арендной платы должен быть произведен на основании какого-либо иного предшествующего нормативного акта.

Поскольку Методика № 3-41 в части базовой ставки, в том числе по коду 5.1 «Магазины» решением суда была признана недействующей с 01.01.2015, Комитет обоснованно применил при расчете платы за пользование участком за период с 01.01.2015 по 30.06.2016 Методику № 37-445, действующую до 01.01.2015, поскольку она соответствовала основным принципам определения арендной платы, предусмотренным Постановлением от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Доказательства оплаты арендных платежей за период с 08.10.2014 по 31.05.2021 по договору в сумме 1 065 789 руб. 25 коп., как в установленные договором сроки, так и на дату судебного заседания, ответчиком не представлены, долг в указанной сумме документально подтвержден и обоснованно взыскан судом первой инстанции.

Несостоятелен довод ответчика о том, что за период с 01.01.2016 арендная плата подлежит определению с учетом решения Комиссии по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков от 12.12.2018, поскольку в соответствии с абзацем третьим статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) в редакции, действующей в спорный период, сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей. К таким случаям относятся положения абзаца пятого названной статьи, согласно которому, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке статьи 24.18 данного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Решение, в рамках которого установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 64:48:040524:15, принято 12.12.2018, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости Предприниматель обратился в 2018 году, в связи с чем Комитет обоснованно произвел перерасчет арендной платы исходя из новой кадастровой стоимости с 01.01.2018.

Заявленное ответчиком ходатайство о применении срока исковой давности судом обоснованно отклонено судом первой инстанции ввиду следующего.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Кодекса (статья 196 ГК РФ).

В пунктах 1 - 3 статьи 199 ГК РФ предусмотрено, что требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункты 1 и 2 статьи 200 ГК РФ).

В силу статьи 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

Согласно пункту 2 статьи 206 ГК РФ, если по истечении срока исковой давности должник или иное обязанное лицо признает в письменной форме свой долг, течение исковой давности начинается заново.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) подписан ответчиком без разногласий.

При этом договор в установленном порядке не обжалован, недействительным не признан.

Так как срок исковой давности с момента признания ответчиком долга был прерван и начал течь заново в силу статьи 203 и пункта 2 статьи 206 ГК РФ, требование истца о взыскании суммы долга в размере 1 065 789 руб. 25 коп. заявлен правомерно и обоснован удовлетворен судом первой инстанции.

Требования истца о взыскании договорной неустойки (пеней) обоснованы пунктом 2.2, 2.3 договора, вследствие чего являются правомерными и подлежат удовлетворению на основании статьи 330 ГК РФ и пункта 2.5 договора за общий период с 02.07.2021 по 14.07.2021 в сумме 6 938 руб. 19 коп.

Оснований для освобождения ответчика от уплаты неустойки, либо уменьшения ее размера в ходе рассмотрения настоящего дела судом первой инстанции не установлено, ответчиком такие основания не заявлены и не доказаны.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск Комитета в полном объеме в общей сумме 1 072 727 руб. 44 коп., из которых долг в размере 1 065 789 руб. 25 коп., пени в сумме 6 938 руб. 19 коп.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В соответствии с пунктом 4 этой же статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

При заключении договора стороны приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (пункт 2 статьи 425 ГК РФ).

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается Предпринимателем, в пункте 5.2 «и» договора согласовано, что условия договора применяются к отношениям, которые возникли с момента фактического использования земельного участка, указанного в предмете договора, то есть с 08.10.2014.

Довод ответчика о том, что включение в договор аренды пункта 5.2 «и» является навязыванием кабальных обязательств, которые существенно нарушают права арендатора и причиняют ему значительный материальный вред, являлся предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно отклонен ввиду следующего.

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 3 статьи 179 ГК РФ).

По смыслу приведенной нормы для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом, во-первых, на крайне невыгодных для него условиях, во-вторых, совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства.

Только при наличии в совокупности указанных признаков сделка может быть оспорена по мотиву ее кабальности; отдельно каждый из признаков не является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной как кабальной.

При этом в названной норме говорится не об одном тяжелом обстоятельстве, а о стечении тяжелых обстоятельств, под воздействием которых лицо совершило сделку, и не о простой невыгодности совершенной сделки, а о крайне невыгодных условиях.

Кроме того, отличительным признаком кабальных сделок является отсутствие у лица, заключающего ее, свободной воли на ее совершение.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Однако Предпринимателем не доказана вся совокупность обстоятельств, при наличии которых названный подпункт договора может быть квалифицирован как кабальная сделка и признан недействительным по этому основанию, а также из недоказанности того, что ответчик воспользовался этими тяжелыми обстоятельствами.

Как установлено судом первой инстанции, истец по встречному исковому заявлению 28.10.2021 обратился в Комитет с заявлением о внесении изменений в пункт 5.2 договора путем исключения из него подпункта «и» пункта 5.2 в порядке статьи 451 ГК РФ.

По общему правилу, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

Как установлено частью 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Истец по встречному исковому заявлению в обоснование своих требований ссылается на существенное нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В материалы дела не представлено допустимых и относимых доказательств существенного нарушения спорного договора со стороны арендодателя.

В частности, не представлены доказательства того, что в период с 08.10.2014 по 31.05.2021 у арендатора отсутствовала обязанность по внесению платы за пользование земельным участком.

Согласно выписке из ЕГРН от 07.09.2021 № КУВИ-002/2021-118650596 Предприниматель с 08.10.2014 является собственником здания, расположенного на земельном участке с кадастровым № 51:20:0003006:44, следовательно, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации обязан вносить платежи за пользование земельным участком.

Доказательства того, что Комитет ввел Предпринимателя в заблуждение при подписании документов, в материалах дела отсутствуют.

При совершении сделки ответчик не был лишен возможности проявить должную осмотрительность и внимательность, какая требуется от него в условиях гражданского оборота.

Привлечение ответчика к административной ответственности за использование земельного участка в отсутствие на то правовых оснований, не препятствовало Предпринимателю направить в Комитет акцепт на иных условиях (новую оферту), подписать договор с протоколом разногласий, обратиться в суд с заявлением об урегулировании разногласий (статья 446 ГК РФ), однако ни одно из указанных действий им совершено не было.

Несостоятелен довод ответчика о нарушении судом первой инстанции процессуальных норм о наличии компетенции арбитражного суда для рассмотрения настоящего спора.

В соответствии с частью 2 статьи 27 АПК РФ арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке (далее - индивидуальные предприниматели), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя (далее - организации и граждане).

Согласно статье 35 АПК РФ иск предъявляется в арбитражный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения или месту жительства ответчика.

В соответствии со статьей 37 АПК РФ подсудность, установленная статьями 35 и 36 АПК РФ, может быть изменена по соглашению сторон до принятия арбитражным судом заявления к своему производству.

Ответчик является индивидуальным предпринимателем, зарегистрированным в установленном порядке в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей 07.12.2015 (ОГРНИП <***>).

Указанный статус им на дату рассмотрения спора по существу не утрачен, что им не оспаривается.

Согласно представленному договору аренды следует, что ответчик при его заключении действовал в рамках осуществления предпринимательской (экономической) деятельности, поскольку земельный участок с кадастровым номером 51:20:0003006:44 предоставлен ответчику под магазин.

Доказательств использования ответчиком для личных, домашних, семейных либо иных подобных нужд указанного земельного участка, изначально не предназначенного по своим характеристикам и потребительским свойствам для использования в таких нуждах, в материалы дела не представлены.

Таким образом, учитывая наличие у ответчика статуса индивидуального предпринимателя, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что спор, возникший между сторонами, носит экономический характер и связан с осуществлением ответчиком предпринимательской деятельности.

Несостоятельна ссылка ответчика на пункт 8.1 договора, поскольку договором не может быть изменена родовая подсудность, а условие названного пункта, определяющее место исполнения договора, не исключает подсудность спора Арбитражному суду Мурманской области.

В силу статьи 158 АПК РФ отложение судебного заседания, за исключением обстоятельств, указанных в части 1 названной статьи, является правом, а не обязанностью суда.

Применительно к положениям статьи 158 АПК РФ и конкретным обстоятельствам настоящего дела суд первой инстанции не усмотрел оснований для отложения судебного заседания.

Оснований для вывода о том, что отклонение судом названного ходатайства привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Довод подателя жалобы со ссылкой на то, что ответчик был лишен возможности представить контррасчет задолженности с учетом того, что расчет арендной платы направлен ответчику Комитетом 06.09.2021, также не свидетельствует о том, что при разрешении спора судами были допущены процессуальные нарушения, повлекшие принятие неправосудного судебного акта.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Мурманской области от 27.12.2021 по делу № А42-9158/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

С.М. Кротов

М.А. Ракчеева