Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель Живова Татьяна Николаевна (далее – Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке, предусмотренном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Растяпино-Гранд» (далее – Общество) о взыскании:

-177 600 рублей задолженности по постоянной арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 01.03.2014 за период с 11.09.2019 по 24.01.2020,

-14 200 рублей задолженности по переменной арендной плате (за отопление),

-499 786 рублей убытков в виде расходов, необходимых для проведения восстановительного ремонта арендованного помещения,

-50 000 рублей судебных расходов на оплату услуг представителя,

-7000 рублей расходов, связанных с проведением досудебной независимой оценки ущерба.

Исковые требования основаны на статьях 15, 393, 614, 616, 622 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по названному договору аренды.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 22.04.2021, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2022, частично удовлетворил исковые требования, взыскав с Общества 191 800 рублей задолженности, 13 870 рублей расходов на оплату услуг представителя и 4668 рублей расходов по уплате государственной пошлины, и отказал в удовлетворении остальной части требований. Суды двух инстанций пришли к выводу о недоказанности того, что непригодность помещения к сдаче в аренду связана с неисполнением обязательства арендатора по проведению текущего ремонта.

Предприниматель не согласился с принятыми судебными актами и обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просил их отменить в части отказа во взыскании убытков и удовлетворить требования в этой части, перераспределив судебные расходы. По мнению заявителя, отнесение работ к капитальному или текущему ремонту не имеет правового значения; истец доказал, что помещение возвращено арендатором в худшем состоянии, чем передавалось в момент заключения договора аренды; эксперты установили непригодность помещения к эксплуатации и сдаче в аренду; ответчик не доказал, что ухудшение состояния помещения обусловлено его нормальным износом; требование о взыскании убытков судами не были рассмотрены по существу. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Общество в отзыве на кассационную жалобу не согласилось с доводами заявителя, просило оставить обжалованные судебные акты без изменения, а жалобу Предпринимателя – без удовлетворения. В судебном заседании представитель Общества поддержал позицию, изложенную в отзыве.

Представитель Предпринимателя просил рассмотреть кассационную жалобу в его отсутствие и в отсутствие самого Предпринимателя; суд округа счел возможным удовлетворить данное ходатайство.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области, постановления Первого арбитражного апелляционного суда в обжалуемой части проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела, и установили суды первой и апелляционной инстанций, Предприниматель (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.03.2014 заключили договор аренды нежилого помещения от 01.03.2014.

Согласно данному договору в аренду передано нежилое помещение общей площадью 76,3 квадратного метра с кадастровым номером 52:38:001005:3545 (пункт 1.1). Указанное помещение передано для использования в качестве магазина со складским помещением (пункт 1.4).

Арендодатель обязан обеспечить эксплуатацию и капитальный ремонт арендованного помещения, внутренних помещений и инженерных сетей своими силами и за свой счет, в случае если помещение требует такого ремонта (пункт 2.1.4). Он имеет право требовать от арендатора содержания помещения в технически исправном, надлежащем санитарном состоянии с требованиями, предъявляемыми действующим законодательством (пункт 2.2.1), осуществлять посещение помещения для проверки соблюдения арендатором разрешенного использования помещения, проведения технических проверок необходимого ремонта помещения, выполнения аварийных и ремонтных работ (пункт 2.2.4).

Арендатор обязан поддерживать помещение в состоянии, пригодном для использования, не совершать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик помещения (пункт 2.3.3). Кроме того арендатор обязан производить текущий ремонт помещения, устранять последствия аварий и повреждений, если в их наступлении установлена вина арендатора. Факт установления вины арендодателя или арендатора подтверждается двухсторонним актом, а в случае возникновения разногласий – независимой экспертизой (пункт 2.3.9).

Срок аренды, с учетом соглашения от 19.06.2019, установлен до 18.06.2024 (пункт 4.1).

Договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора в случае, если дальнейшее пользование помещением становиться экономически нецелесообразным для арендатора. В данном случае договор подлежит расторжению посредством направления письменного уведомления арендодателю не менее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора (пункт 4.8).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.03.2014, в котором зафиксировано, что на момент подписания акта помещение, инженерные коммуникации, находящиеся в нем, находятся в удовлетворительном состоянии.

Общество 20.09.2019 уведомило Предпринимателя о расторжении договора аренды, повторно – в уведомлении от 22.10.2019. Позднее, Общество в письме от 18.12.2019 известило Предпринимателя о расторжении договора и направило ему соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи, датированные 27.11.2019 и подписанные со стороны Общества.

Предприниматель в письме от 17.01.2020 сообщил Обществу о досрочном расторжении договора аренды от 01.03.2014 и пригласил представителя арендатора обеспечить явку для фактической передачи помещения и подписания акта приема-передачи.

Помещение возвращено по акту от 24.01.2020, подписанному сторонами, согласно которому при возврате помещения обнаружены повреждения сантехнического оборудования, половой плитки, потолочных покрытий, стен, оконных блоков.

Предприниматель в претензии от 28.03.2020 потребовал от Общества погасить задолженность по арендной плате и компенсировать затраты на ремонт арендованного помещения. Данное требование не было исполнено.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и отзыва на нее и заслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

По общему правилу, установленному в части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражными судами первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы. Как следует из кассационной жалобы Предпринимателя, предметом кассационного обжалования является отказ судов в удовлетворении требования о взыскании убытков, расходов на проведение независимой оценки и, как следствие, в части распределения судебных расходов. В части взыскания арендной платы судебные акты не оспариваются.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статей 615 (пункта 1) и 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды; арендатор – поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются, в том числе, расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

На основании статьи 393 (пунктов 1 и 2) Гражданского кодекса Российской Федерации, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в пункте 5 разъяснил следующее. Кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии доказательств причинно-следственной связи между действиями (бездействием) ответчика и заявленным к взысканию ущербом.

Суд первой инстанции определением от 06.10.2020 по ходатайству истца назначил судебную экспертизу, проведение которой поручено эксперту федерального бюджетного учреждения Приволжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации С.В. Морозову. На разрешение эксперта были поставлены вопросы: пригодно ли спорное помещение для использования по назначению в качестве нежилого торгового помещения, без проведения ремонта (капитального, текущего) на 24.01.2020; какова рыночная стоимость работ и материалов для восстановления внутренней отделки и повреждений в результате эксплуатации; к какому виду работ (капитальному, текущему ремонту) относятся работы?

Эксперт установил, что спорное помещение непригодно для использования по назначению в качестве нежилого торгового помещения, без проведения ремонта. Стоимость работ для восстановления помещения – 499 786 рублей. При условии эксплуатации помещения без проведения ремонта с 1991 года, в соответствии с требованиями ВСН 58-88(р) указанные виды работ в совокупности относятся к капитальному ремонту. При этом эксперт отметил, что год ввода в эксплуатацию помещения – до 1991 года; сведений о проведении ремонта не имеется, длительность эксплуатации помещения – более 29 лет. Продолжительность эксплуатации до капитального ремонта внутренней отделки составляет от 2 до 30 лет, полов – от 15 до 30 лет, дверей и окон – от 30 до 40 лет. Таким образом, отдельные конструктивные элементы требовали капитального ремонта уже к 1993 году.

Суд апелляционной инстанции определением от 23.12.2021 назначил дополнительную судебную строительно-техническую экспертизу, поставив на разрешение эксперта вопрос о том, какова стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков помещения, возникших в результате его использования Обществом по договору аренды (с учетом начального состояния помещения в соответствии с актом приема передачи)?

Эксперт отметил, что в акте от 01.03.2014 указано на удовлетворительное состояние, в то время как согласно Методике определения физического износа гражданских зданий «удовлетворительное» состояние здания предполагает, что конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии. При этом акт не содержит полного описания элементов, в силу чего определить стоимость работ, связанных с эксплуатацией помещения Обществом не представляется возможным.

Суды двух инстанций дали оценку вышеприведенным выводам эксперта и заключили, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не доказал факт причинения убытков именно неисполнением обязательств арендатором, а не в связи с нормальным износом, с учетом удовлетворительного состояния и отсутствия данных о проведении ремонта с 1991 года. Факт нарушения обязательств арендатором по поддержанию имущества в исправном состоянии не доказан. При этом в деле нет доказательств того, что арендодатель проверял состояние имущества и указывал арендатору на необходимость проведения ремонта. В отсутствие таких доказательств, достаточных оснований возлагать на арендатора обязанность возместить стоимость ремонта, определенного экспертом как капитального, не имеется.

Доводы заявителя по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, установленных судами первой и апелляционной инстанции, иную оценку доказательств, представленных в материалы дела, и подлежат отклонению, как заявленные за пределами полномочий суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо (определение от 17.02.2015 N 274-О).

Таким образом, суды правомерно удовлетворили иск.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежит отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 22.04.2021 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2022 по делу № А43-12594/2020 в обжалуемой части оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Живовой Татьяны Николаевны – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

С.В. Бабаев

М.Н. Каманова