Гражданский кодекс часть 1

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – Правительство Нижегородской области (ИНН: <***>; ОГРН: <***>), казенное предприятие Нижегородской области «Агентство по ипотечному кредитованию, поддержке и развитию жилищного строительства» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>),

и у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «ДЭНСИ» (далее – ООО «ДЭНСИ», Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее – Министерство) о признании недействительным уведомления Министерства от 24.06.2022 № Исх-326-295827/22 об отказе от договора аренды земельного участка от 02.10.2020
№ 18-6037с.

Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 24.10.2022 настоящее дело объединено с делом № А43-27927/2022 по иску Общества к Министерству о признании недействительным уведомления от 18.07.2022 № Исх-326-336525/22 об отказе от договора аренды от 02.10.2020 № 18-6037с.

Иски предъявлены на основании статей 166, 168, 310, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неправомерными действиями Министерства, выраженными в отказах от спорного договора аренды.

Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 23.11.2022 настоящее дело объединено с делом № А43-27278/2022 по иску Министерства, уточненному в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Обществу о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 18-6037с от 02.10.2020 за период с 01.10.2020 по 08.07.2021 в размере 323 276 рублей 16 копеек и пеней за период с 27.10.2020 по 08.07.2021 в размере 9477 рублей 58 копеек.

Иск предъявлен на основании статей 309, 310, 330, 614, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован ненадлежащим исполнением Обществом обязанности по внесению арендных платежей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Правительство Нижегородской области и казенное предприятие Нижегородской области «Агентство по ипотечному кредитованию, поддержке и развитию жилищного строительства».

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 02.03.2023, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2023, частично удовлетворил иск Общества, признал недействительным отказ Министерства от договора аренды от 02.10.2020 № 18-6037с, формализованный в виде уведомления от 24.06.2022 № Исх-326-295827/22; в удовлетворении остальной части иска отказал. Вместе с тем суд первой инстанции удовлетворил встречный иск, взыскал с ООО «ДЭНСИ» задолженность в размере 323 276 рублей 16 копеек, пени в размере 9477 рублей 58 копеек; взыскал с Министерства 6000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины, взыскал с Общества в доход федерального бюджета 9655 рублей государственной пошлины.

Суды исходили из того, что факт передачи и использования земельного участка, а также наличие задолженности по арендной плате в истребуемой сумме подтверждаются материалами дела. Неиспользование Обществом спорного земельного участка не может служить основанием для невнесения арендной платы, в связи с чем суды пришли к выводу, что при направлении уведомления от 18.07.2022 Министерство действовало в соответствии с положениями договора аренды и действующего гражданского законодательства.

ООО «ДЭНСИ» не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить.

По мнению заявителя, суды ошибочно отказали в признании уведомления от 18.07.2022 недействительным и удовлетворили встречный иск, поскольку ООО «ДЭНСИ» не имело возможности пользоваться спорным земельным участком для целей строительства в отсутствие государственной регистрации договора аренды. Кассатор указывает, что арендодатель, зная о невозможности использования арендованного имущества, не предпринял действий по обеспечению пользования и владения земельным участком, в связи с чем утратил право на получение арендной платы.

Министерство в отзыве на кассационную жалобу и его представители в судебном заседании возразили относительно доводов заявителя, просили оставить жалобу без удовлетворения.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал доводы жалобы. Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

В суд округа поступило возражение на отзыв (11.12.2023), которое судом округа во внимание не принимается и к материалам дела не приобщается, поскольку в нарушение части 4 статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявителем не представлен в срок, обеспечивающий возможность лицам, участвующим в деле, ознакомления с ним до начала судебного заседания. Данное возражение не содержит в себе доказательств его заблаговременного направления в адрес лиц, участвующих в деле. Поскольку возражение подано в суд округа в электронном виде, оснований для его возврата на бумажном носителе не имеется.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Изучив материалы дела, доводы изложенные в кассационной жалобе, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов.

По общему правилу арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражными судами первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В настоящем деле предметом кассационного обжалования явилось несогласие Общества с отказом в удовлетворении требования о признании недействительным уведомления от 18.07.2022 и с удовлетворением встречного иска.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 15.10.2021 по делу № А43-19361/2021, решением инвестиционного совета при губернаторе Нижегородской области от 20.12.2011 № 6878-127-5044 признана целесообразной реализация инвестиционного проекта «Оздоровительный комплекс с общественной баней», в связи с чем стало возможным предоставление Обществу в аренду на период строительства земельного участка площадью 5670,5 квадратного метра, расположенного на улице Германа Лопатина, между домами 2 и 6, для строительства указанного объекта. Министерству инвестиционной политики Нижегородской области, департаменту градостроительного развития территории Нижегородской области, министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области поручено провести мероприятия по предоставлению в аренду земельного участка.

Решением инвестиционного совета при губернаторе Нижегородской области от 21.05.2012 № 6878-133-5602 указанное решение дополнено пунктом 6, в котором министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области совместно с Обществом поручено в срок до 01.07.2013 осуществить мероприятия по освобождению земельного участка от прав третьих лиц.

Распоряжением Губернатора Нижегородской области от 13.08.2018 № 1454-р инвестиционный проект Общества признан масштабным инвестиционным проектом Нижегородской области.

Общество 05.03.2020 обратилось в Министерство с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060213:3455 в аренду без проведения торгов.

Министерство подготовило проект договора аренды № 18-6037с земельного участка площадью 4568,00+/-24,00 квадратных метров, с кадастровым номером 52:18:0060213:3455, категория земель – «земли населенных пунктов», местоположение земельного участка: Нижегородская область, город Нижний Новгород, Нижегородский район, улица Германа Лопатина, между домами № 2 и № 6, вид разрешенного использования – «бытовое обслуживание», цель использования «для строительства оздоровительного комплекса с общественной баней», и направило три экземпляра договора, подписанного со стороны Министерства, Обществу с сопроводительным письмом от 04.09.2020. Общество подписало указанные договоры аренды и направило их Министерству с сопроводительным письмом от 02.10.2020. Подписанный Министерством подлинный экземпляр договора аренды Обществу не возвращен. В письме от 03.03.2021 Министерство сообщило Обществу об отмене решений инвестиционного совета при губернаторе Нижегородской области от 20.12.2011 № 6878-127-5044, от 21.06.2012 № 6878-133-5602 решением Совета по земельным и имущественным отношениям при Правительстве от 22.01.2021 № 6878-48-2259.

Общество обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском о регистрации договора № 18-6037с аренды земельного участка 52:18:0060213:3455.

Решением от 15.10.2021 по делу № А43-19361/2021, вступившим в законную силу 01.02.2022, суд удовлетворил иск и произвел государственную регистрацию договора аренды. Суд установил, что спорный договор аренды является заключенным, и у Министерства не имелось оснований для уклонения от его регистрации.

Правительство Нижегородской области обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Министерству и Обществу о признании недействительным заключенного ответчиками договора аренды земельного участка № 18-6037с и применении последствий недействительности сделки в виде обязания Общества возвратить земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060213:3455 Министерству. Иск мотивирован тем, что договор № 18-6037с подписан в обход установленного законом порядка предоставления земельного участка, то есть без проведения торгов, поскольку соглашение о реализации инвестиционного проекта с Обществом не заключено.

Вступившим в законную силу решением от 25.02.2022 по делу
№ А43-38039/2021 Арбитражный суд Нижегородской области в удовлетворении исковых требований отказал.

Суд пришел к выводу, что спорный договор заключен сторонами в соответствии с действующим законодательством, в связи с этим основания для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов отсутствовали.

Уведомлением от 24.06.2022 № Исх-326-295827/22 Министерство в одностороннем порядке отказалось от договора аренды № 18-6037с, указав в качестве оснований тот факт, что Общество не заключило с Правительством Нижегородской области соглашение о реализации инвестиционного проекта.

Уведомлением от 18.07.2022 № Исх-326-336525/22 Министерство повторно отказалось в одностороннем порядке от договора аренды № 18- 6037с, указав на наличие у Общества задолженности по арендной плате.

Общество обратилось в суд с заявлением о признании данных отказов недействительными.

Отказ в удовлетворении требований уведомления от 18.07.2022 послужил основанием для обращения Министерства в арбитражный суд со встречным иском.

Согласно статьям 606, 611 и 614 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению. Подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Данная правовая позиция сформулирована в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020 и пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021.

Факт передачи земельного участка, а также неоплата арендных платежей в спорный период подтверждены материалами дела и Обществом не оспариваются.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций признали недействительным уведомление от 24.06.2022, отказали в признании недействительным уведомления от 18.07.2022 и удовлетворили встречный иск Министерства.

Суды исходили из того, что Общество пользовалось спорным имуществом в заявленный период без надлежащего исполнения встречного обязательства по оплате арендной платы.

Как верно указали суды, сославшись на пункт 4.7 договора аренды, неиспользование земельного участка арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы.

Из системного толкования статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендатор недвижимого имущества, утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы путем внесения изменений в договор.

При рассмотрении дела суды установили, что арендатор к своему контрагенту с претензиями о невозможности использования объекта найма не обращался, требований о снижении размера арендной платы не заявлял, доказательств обратного в материалы дела не представлено. Вопрос регистрации договора разрешен в судебном порядке, права арендатора в указанной части восстановлены.

При указанных обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии у Общества правовых оснований для невнесения арендной платы за пользование земельным участком по договору аренды.

Суды двух инстанций, отказывая в признании недействительным уведомления Министерства от 18.07.2022, правомерно исходили из следующего.

Согласно статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленное данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлен управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 3.1.5 договора аренды Министерство вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора в соответствии и с последствиями, предусмотренными ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при нарушении арендатором условий договора, предусмотренных пунктом 6.4, и требований нормативных правовых актов Российской Федерации и Нижегородской области.

В силу пункта 6.4 договора аренды арендодатель вправе в любое время отказаться от договора аренды в одностороннем порядке (ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации) в случае установления следующих фактов: наличие задолженности по арендной плате за 2 месяца и более; при нарушении условий договора.

Таким образом, суды пришли к верному выводу, что Министерство, при направлении арендатору уведомления от 18.07.2022 руководствовалось положениями действующего законодательства и реализовало предоставленное договором аренды право на односторонний отказ от договора.

Оснований для иного вывода у суда округа, исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, не имеется, поскольку аргументы заявителя основаны на неверном понимании норм действующего законодательства в совокупности с обстоятельствами дела, не опровергают выводов судов, сделанных на основании установленных по делу обстоятельств, исследованных доказательств и норм права, и не свидетельствуют о наличии в решении и постановлении нарушений норм материального или процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или ошибки.

Несогласие кассатора с результатами оценки судами имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов не является, поскольку такая позиция заявителя направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суде кассационной инстанции недопустимо.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 02.03.2023 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2023 по делу № А43-21430/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ДЭНСИ» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

О.Н. Голубева

Е.Ю. Трубникова